中山市某某物业服务有限公司、彭某淑物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

中山市某某物业服务有限公司、彭某淑物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
广东省中山市第一人民法院
2019年11月7日于广东省中山市

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广东省中山市第一人民法院 

 民事判决书

（2019）粤2071民初15512号

原告：中山市某某物业服务有限公司，住所地广东省中山市。

主要负责人：香某文。

委托诉讼代理人：肖某权，男。

委托诉讼代理人：黎某洪，男。

被告：彭某淑，女，1966年4月6日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。

原告中山市某某物业服务有限公司（以下简称某某公司）诉被告彭某淑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人肖某权、黎某洪到庭参加诉讼，被告彭某淑经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年8月至2018年12月期间共29个月的物业管理费8825.28元及违约金（违约金的计算方法：以每月物业管理

费304.32元为基数，分别从欠费当月1日／次月1日起按千分之一计算至清偿之日止，暂计至2019年4月15日为4682.27元）。事实与理由：2012年12月31日，某某公司与中山市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）签订《东海岸花园商业物业服务合同》，约定：合同期限为2012年12月31日至2016年12月31日，后补充期限为2017年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，每月10日前交纳物业服务费；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，每日按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金；彭某淑是中山市南朗镇榄边（以下简称案涉不动产）的业主，拖欠2016年8月至2018年12月共计29个月的物业管理费合计8825.28元。某某公司每月1至10日通过电话、上门方式催收。

原告某某公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.中山市物业企业接管项目登记手册；2.东海岸花园商业物业服务合同；3.东海岸花园物业管理服务费用协议；4.物业服务合同补充协议；5.不动产登记资料查询结果表；6.催缴通知单。

因被告彭某淑下落不明，本院依法向其发出公告，通知其到庭答辩及应诉，公告期届满，被告彭某淑未到庭答辩及质证，也未向本院提供证据。

本院经审理认定事实如下：

2012年12月31日，某某公司与某某公司签订合同期限为2012年12月31日至2016年12月31日的《东海岸花园商业物业服务合同》，主要约定：某某公司为东海岸花园小区实行前期物业管理，在本物业竣工验收交付使用前，某某公司要求某某公司以下服务内容及达到服务质量：建筑物主体外的共用部位管理：外墙完好、外观整洁、完好率达98%，零修及时、合格率100%……。物业竣工验收交付使用后，某某公司向某某公司和业主及非业主使用人提供以下服务内容：房屋建筑共用部分的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、玻璃幕墙等；服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时、合格率100%……已售出和已租出并交付使用的物业按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅费1-13栋；16-20栋每月每平方米1.7元收取，15栋、21栋、22栋按每月每平方米2元收取；商铺、写字楼按建筑面积每月每平方米2.5元收取，每次收缴物业服务费的时间为每月10日前，某某公司逾期缴纳物业服务费的，每月按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，每日按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金。摩托车停放服务费30元／月；合同还约定了其他内容。彭某淑是中山市南朗镇榄边兴和街1号东海岸花园20幢1103房（以下简称案涉不动产）的业主，案涉房屋的建筑面积为179.01平方米。彭某淑每月应交的物业管理费为304.32元（179.01平方米×1.7元／平方米）。

2013年1月13日，彭某淑与金盛花园签订了《东海岸花园物业管理服务费用协议》，主要约定：小高层的物业管理费按建筑面积每月每平方米1.7元计算，逾期未缴交的，可按每天加收千分之三滞纳金进行收取。

金盛花园曾多次向彭某淑发出缴款通知单，其中最后一次的缴款通知书载明：“彭某淑从2016年8月至2018年8月的物管费未缴清（合计25个月），每月304.5元，物管费合计7612.5元，违约金7704.58元，总计15317.08元，请在本月内将物业管理费交清，逾期未缴的某某公司将采取法律起诉，敬请知照。”

2019年1月，某某公司退出案涉小区的管理。因彭某淑未缴交物业管理费，某某公司将彭某淑诉至本院，主张上述实体权利。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，某某公司与某某公司签订的物业管理服务合同合法有效，不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约履行。某某公司已依约为彭某淑提供物业服务，彭某淑应按照约定支付物业服务费。彭某淑逾期交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。彭某淑每月应交的物业管理费为304.32元（179.01平方米×1.7元／平方米），2016年8月至2018年12月期间的物业管理费为8825.28元（304.32元×29个月）。关于某某公司主张的违约金，协议约定彭某淑从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的1%的标准交纳违约金，因某某公司没有提供证据证明彭某淑逾期交纳物业服务费给其造成的损失，该违约金计算标准确属偏高，本院予以调整为年利率24%计算，计算的时间为欠费当月的11日。彭某淑经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

被告彭某淑于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市某某物业服务有限公司支付2016年8月至2018年12月期间的物业服务费8825.28元及违约金（以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的11日起按年利率24%计至付清之日止）。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元（原告中山市某某物业服务有限公司已预交），由被告彭某淑负担（该款被告彭某淑于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市某某物业服务有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判长		周逵
审判员		欧贝贝
审判员		石慧
二〇一九年十一月七日
书记员		陈芷云

杨丽燕