何广森、汪实来租赁合同纠纷民事一审民事判决书

何广森、汪实来租赁合同纠纷民事一审民事判决书
南宁铁路运输法院
2017年7月13日于广西壮族自治区南宁市

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南宁铁路运输法院 

 民事判决书

（2016）桂7102民初529号

原告：何广森，男，1967年11月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市江口镇新其村茂兰塘屯175号。

委托诉讼代理人：曾源华，广西万合律师事务所律师。

被告：汪实来，男，1966年10月15日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县枞阳镇金山大道东47号巷金坛花苑5栋301室。

委托诉讼代理人：陈浩宇，广西丹泉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐振军，广西昌义律师事务所律师。

原告何广森与被告汪实来租赁合同纠纷一案，本院于2016

年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月10日、6月13日公开开庭进行了审理。原告何广森及其委托诉讼代理人曾源华，被告汪实来及其委托诉讼代理人陈浩宇、徐振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何广森向本院提出诉讼请求：1.确认原告何广森与被告汪实来就南宁市××路东三里××号综合楼（友爱村一、三组文体综合楼）一、二楼的部分房屋（约4300平方米）、三楼的部分场地和一楼地面部分停车位（约1140平方米）存在的租赁合同无效；

2.被告汪实来向原告何广森支付房屋及场地占用费409357.36元；3.被告汪实来承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2007年7月15日，原告与南宁市冠荣投资咨询有限公司（以下简称冠荣公司）签订一份《合作协议》，约定原告提供位于北靠南宁市××路东三里路边，西靠（原郊区林业局）后墙边（地名“牛腿塘地”）的一块面积为6250.58平方米（约9.3亩）的土地作为合作经营用地，由冠荣公司负责经营开发所需资金，并负责运作管理。协议签订后，冠荣公司在原告已经完成的建设主体的基础上，在上述地块完成了南宁市原友爱村一、三组文体活动中心项目的后续建设。2008年7月18日，南宁市创荣投资咨询有限公司（以下简称创荣公司）受冠荣公司委托，与被告签订《租赁合同》，约定被告承租位于南宁市××路东三里××号综合楼（友爱村一、三组文体综合楼）三楼的部分场地和一楼地面部分停车位，租赁期限自2008年7月18日至2020年7月18日。2008年8月11日，被告与创荣公司再次签订《租赁合同》，承租上述综合楼一、二楼约4300平方米的部分房屋，租赁期限自2008年8月10日至原土地租赁合同到期时止。第一年租金为40万元，一年后每一年租金递增1.5万元，租金按季度交纳，先交租金后使用房屋。上述合同还对租赁房屋的其他事宜进行了约定。2009年11月17日，原告与冠荣公司就2007年7月15日签订的《合作协议》向南宁仲裁委员会申请仲裁。南宁仲裁委员会经审理，于2012年3月31日作出南仲裁字（2012）第036号裁决：原告返还冠荣公司已付款项、合作项目造价及相关成本；冠荣公司返还原告土地使用权及地上建筑物。前述仲裁裁决发生法律效力之后，南宁市中级人民法院于2012年12月25日发布公告，将上述土地的使用权及地上建筑物返还给原告。2013年1月31日，被告向土地所有权人友爱村委会支付2013年度土地租金。2013年4月17日，经南宁市西乡塘区衡阳街道办事处司法所调解，原、被告双方签订《调解协议书》，协议书约定：一、汪实来与何广森同意认可对方身份合同关系。二、双方同意由何广森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪实来与冠荣公司签订的两份租赁合同。三、双方同意对2008年以来汪实来与冠荣公司的支付租金情况的财务资料进行对账。汪实来与何广森对账金额以原始凭证原件为准。四、双方未尽事宜自行协商解决。2014年7月17日，南宁市西乡塘区人民法院就汪实来起诉何广森的租赁合同纠纷案件作出（2013）西民一初字第2404号民事判决，确认原告与被告就前述房屋、场地、停车位存在租赁合同关系。2016年3月23日，原告与被告签订《补充协议书》，约定废止前述两份《租赁合同》的仲裁条款，双方争议由南宁铁路运输法院管辖审理。创荣公司向被告出租的房屋及其场地，至今没有办理任何报建、审批、竣工验收和消防验收等合法手续。综上所述，原告所承接的被告与创荣公司签订的两份《租赁合同》，属于无效合同。被告在冠荣公司将租赁物返还给原告之后，仍继续占用上述租赁物，应当依据《租赁合同》的租金标准向原告支付占有使用费，具体为：依据2008年7月18日《租赁合同》的占用费为87500元（2013年1月1日至2016年6月30日），依据2008年8月11日《租赁合同》的占用费为687357.36元（其中，三点王ＫＴＶ餐厅从2013年1月1日至2016年6月30日的占用费505639.53元、世纪春天幼儿园从2013年1月1日至同年7月31日的占用费74883.72元、从2013年1月1日至同年7月31日柏灵护老院的占用费74883.72元、广西星辉餐饮管理咨询有限公司从2013年1月1日至同年7月31日占用费31950.39元，抵扣被告垫付的土地租金278000元后，被告应向原告支付的占用费为409357.36元）。为此，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。

被告汪实来辩称，本案合同有效，因原告强占了被告的场地，

原告违约在先，被告不应支付场地占有费，本案诉讼费用由原告承担。

本院经审理认定事实如下：2007年7月15日，何广森与案外人冠荣公司签订《合作协议》，约定：何广森提供位于北靠南宁市××路东三里路边，西靠（原郊区林业局）后墙边（地名“牛腿塘边”）一块土地6250.58平方米（约9.3亩）的土地作为合作的经营地，冠荣公司负责开发所需的资金，并负责运作管理；期限自本协议生效之日起至2018年12月31日止；冠荣公司每年应向何广森支付收益金等内容。

2008年7月18日，创荣公司受冠荣公司的授权，与汪实来签订《租赁合同》，约定：汪实来向创荣公司租赁位于南宁市××路东三里××楼××楼的部分场地和一楼地面部分停车位，总面积为1140平方米；汪实来确保其租赁的场地用途为球馆、办公、招待所、出租房，汪实来对该租赁房屋及其周边环境、附属设施的现状进行了充分了解，同意按该现状租用；创荣公司免两个月租金给汪实来建筹房屋；租赁期限自2008年7月18日至2020年7月18日止，租金自2008年9月18日起算，年租金25000元；汪实来每次向创荣公司交纳半年的租金，先交租金后使用，往后半年前15天交下季度租金；汪实来对承租场进行改建，必须符合安全要求及各项相关法规，方案须经创荣公司书面同意后方可施工；汪实来应不需创荣公司催促按时交纳租金及水电等各项费用，若汪实来超过缴纳期限半个月（15天）时，视为汪实来违约，创荣公司有权采取停水停电等措施，且有权收回场地，终止合同，没收押金；合同的终止以创荣公司的终止合同通知书向汪实来所留的联系地址（按本合同）寄出之日起七天即生效，同时汪实来必须交足至物品全部搬清之日起的租金，否则，汪实来无条件同意创荣公司处置场的物品、设施；因违约行为导致合同终止时，违约方需赔偿实际造成的经济损失；因本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商，协商不成时，任何一方均可以向南宁仲裁委员会申请仲裁等内容。

2008年8月11日，汪实来与创荣公司签订《租赁合同》，约定：汪实来按现状向创荣公司租赁位于南宁市××路东三里××号××楼××层的部分房屋，建筑面积约4300平方米；汪实来确保租赁房屋只能用于办公、宾馆、休闲、娱乐、餐饮、球馆、健身、停车；汪实来对租赁房屋及场地进行装修、改造等费用自理；汪实来免费使用管理南宁市××路东三里××号的整体空旷场地；租赁期限自2008年8月10日起至原土地租赁合同到期为止（最低保证10年），自本合同签订之日起至2008年12月10日为免收租金期；汪实来应交纳的租金第一年（12个月）为40万元，自签订合同起使用期满一年后每年比上一年递增1.5万元；租赁每季度交纳一次，从2008年11月20日开始，每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前，交纳下一季度的租金，先交租金后使用，每季度租金为当年租金的四分之一；签订本合同之日，汪实来向创荣公司交纳押金3万元；汪实来对租赁房屋和场地进行装修改造，必须经双方协商书面同意，且不得影响建筑物的主体结构及安全、外观等；合同期满后，汪实来将租赁的房屋、场地归还给创荣公司，装修无偿归创荣公司，汪实来不得损坏；汪实来在租赁期间新购置、增加的可移动的设施、物品汪实来应于五日内搬走，否则视为放弃，创荣公司自行处理，处理费用从押金中扣除；汪实来应不需创荣公司催告，自觉按本合同规定的日期交足租金及其他费用，如有延迟则按每天2000元向创荣公司支付违约金，如延迟超过10日，则创荣公司有权立即停水停电，中止合同（合同的中止以创荣公司按汪实来留在本合同上的地址发出“中止合同通知”之日起10日内自行生效），没收押金，直到无条件收回租赁房屋；本合同在履行中发生争议，双方应友好协商，协商不成时，任何一方均可以向南宁仲裁委员会申请仲裁等内容。

合同签订后，汪实来在涉案房屋和场地进行装修，并成立了南宁实来投资有限公司三点王酒店。

2009年11月17日，何广森作为申请人向南宁仲裁委员会申请，请求被申请人冠荣公司支付余款31万元及银行利息40036元、冠荣公司支付二年的收益金36万元及滞纳金339975元。2009年12月8日，冠荣公司提出反请求，请求确认双方2007年7月15日签订的《合作协议》无效，何广森赔偿冠荣公司已付款项85.36万元。2012年3月21日，南宁仲裁委员会作出南仲裁字[2012]第036号裁决书，认定何广森与冠荣公司于2007年7月15日签订的《合作协议》名为合作经营协议，实为将集体土地出租用于商业经营用途的租赁合同，是无效合同，故裁决：1、申请人何广森向被申请人冠荣公司返还已付款853600元；2、申请人何广森向被申请人冠荣公司返还本案建筑物造价及成本金额

3609710.87元；被申请人冠荣公司将本案土地使用权及地上建筑物返还给申请人何广森。

2012年4月25日，南宁实来投资有限公司（法定代表人汪实来）与案外人就南宁市××路东三里××号南宁三点王酒店三楼球馆扩建工程签订了《工程施工协议》，工程内容为将球馆扩建成2层，建成厨卫配套的2房1厅2套、1房1厅44套，工程总价为1281688元，最终按照实际施工面积计算。汪实来将扩建的房屋用于出租并收取租金至2013年3月。

2012年12月，南宁市中级人民法院作出（2012）南市执字第133号《公告》：申请执行人冠荣公司与被执行人何广森因合同纠纷一案，南宁仲裁委员会于2012年3月31日作出南仲裁字（2012）第036号裁决书，已经发生法律效力，在本案执行过程中，双方当事人达成分期履行和解协议，现双方已办理土地及地上建筑物的移交手续，自本公告之日起，本案土地使用权及该地上建筑物返还给何广森。涉案土地及地上建筑物于2012年12月25日由冠荣公司返还给何广森。

2013年1月31日，汪实来代何广森支付2013年1月1日至2013年12月31日的土地租金278000元。

2013年3月19日，汪实来作为申请人以冠荣公司作为被申请人向南宁仲裁委员会申请仲裁。

2013年3月28日，何广森委托案外人黄平在涉案房屋、场地张贴《紧急通知》，称各租户所租的物业，已由法院判决给何广森所有，判决公告为（2012）南宁执字第133号，故要求各租户、经营户接到通知后两日内与黄平改签租赁合同。

2013年4月17日，何广森和汪实来经南宁市西乡塘区衡阳街道办事处司法调解，双方签订了《调解协议书》：一、双方认可对方身份合同关系；二、双方同意何广森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪实来与冠荣公司签订的两份租赁合同；三、双方同意对2008年以来汪实来与冠荣公司的支付租金情况的财务资料进行对帐，对帐金额以原始凭证原件为准。

2013年11月15日，汪实来作为原告将何广森作为被告、冠荣公司作为第三人诉至南宁市西乡塘区人民法院。2014年7月17日，南宁市西乡塘区人民法院作出（2013）西民一初字第2404号民事判决书，判决确认汪实来与何广森就南宁市××路东三里××号综合楼（友爱村一、三组文体综合楼）一、二楼的部分房屋（约4300平方米）、三楼的部分场地和一楼地面部分停车位（约1140平方米）存在租赁合同关系。该判决已生效。

2015年12月15日，何广森在涉案房屋的“三点王休闲娱乐餐厅”（涉案房屋一层）张贴《声明》：截止2015年11月30日，汪实来已拖欠租金100万元以上，特别是汪实来租用的“三点王休闲娱乐餐厅”范围内的房屋，已经闲置两年半以上，故声明从即日起，解除与汪实来的全部《租赁合同》，从即日起，收回“三点王休闲娱乐餐厅”范围内的出租房屋。

2016年3月23日，何广森和汪实来签订《补充协议书》，约定：根据双方于2013年4月17日签订的《调解协议书》，经协调一致，双方同意对何广森承继的创荣公司于2008年7月18日、2008年8月11日与汪实来签订的两份《租赁合同》进行以下修改：一、废止上述两份《租赁合同》约定的关于“解决争议方式由南宁仲裁委员会仲裁解决”的仲裁条款；二、如双方因上述两份《租赁合同》发生争议无法协商解决，由南宁铁路运输法院管辖审理，任何一方均可向该法院提起诉讼；三、本补充协议的签订不影响上述两份《租赁合同》的其他条款，双方的权利义务关系仍以上述两份《租赁合同》的约定为准。

2016年5月18日，南宁仲裁委员会就汪实来于2013年3月19日作为申请人的仲裁申请作出南仲决字[2016]第042号决定书，认为南宁仲裁委员会不享有管辖权，故驳回申请人汪实来及被申请人冠荣公司的全部仲裁请求。

另查明，2008年7月18日、2008年8月11日的两份《租赁合同》中的涉案房屋未办理建设工程规划许可证。汪实来将涉案房屋一、二层部分转租给他人，其中，涉案房屋一楼的512平方米房屋转租给广西星辉餐饮管理咨询有限公司，将涉案房屋二期2号楼第二层、面积为1400平方米的房屋转租给南宁市柏灵护老院，将涉案房屋二期二层1200平方米及一楼100平方米转租给南宁市西乡塘区世纪春天幼儿园，并收取上述租金至2013年7月。

再查明，汪实来从何广森接收涉案房屋及场地后未向何广森支付过租金。

上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、《调解协议书》、（2013）西民一初字第

2404号民事判决书、委托书、紧急通知、南宁实来投资有限公司和南宁实来投资有限公司三点王酒店营业执照、原告和汪实来签订的《补充协议书》、南宁仲裁委员会南仲决字[2016]第042号决定书、工程施工协议、原告与冠荣公司签订的《合作协议》、（2015）南市民一终字第131号民事裁定书、汪实来与创荣公司签订的《补充协议》、收款收据、收条、南宁仲裁委员会南仲裁字[2012]第036号裁决书、南宁市中级人民法院（2012）南市执字第133号公告、证明、南宁仲裁委员会作出南仲决字[2016]第042号决定书、当事人陈述及庭审笔录等。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2008年7月18日、2008年8月11日，创荣公司受冠荣公司的委托与汪实来签订了《租赁合同》，将南宁市××路东三里××楼××楼的部分场地和一、二层的部分房屋出租给汪实来。2013年4月17日，何广森和汪实来签订《调解协议书》，确认何广森承接上述两份租赁合同的权利义务。但涉案房屋未办理建设工程规划许可证，故汪实来与创荣公司签订的《租赁合同》为无效合同，何广森和汪实来之间的租赁合同关系亦归于无效。

关于涉案房屋一、二楼的房屋占有使用费的问题。从冠荣公司于2012年12月25日将涉案场地和房屋交还给何广森开始，汪实来未向何广森支付过房屋占有使用费，何广森要求汪实来从2013年1月1日开始支付房屋占有使用费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。汪实来抗辩称何广森已于2013年3月26日将涉案所有房屋和场地强行收回，但其提供的照片和视频资料均不能证实系何广森所为，因此对于汪实来的抗辩理由本院不予采信。汪实来将涉案房屋中一、二层的部分（面积共计3212平方米）转租给南宁市西乡塘区世纪春天幼儿园、南宁市柏灵护老院、广西星辉餐饮管理咨询有限公司，并收取租金至2013年7月，汪实来占有使用上述房屋至2013年7月，因此，何广森要求汪实来按2008年8月11日的租赁合同约定的租金标准支付从2013年1月1日至2013年7月31日期间的占有使用费的理由充分。2008年8月11日的《租赁合同》约定，第一年租金为40万元，此后每使用期满一年每年比上一年递增1.5万元。因此，汪实来应向何广森支付上述面积为3212平方米房屋的占有使用费201250元[460000元/年÷12个月×7个月×（3212平方米÷4300平方米）]。对于涉案房屋的第一、二层的“三点王KTV餐厅”等其他部分房屋（面积1088平方米）及第三层、第四层房屋，何广森于2015年12月15日在涉案房屋一楼张贴解除合同的《声明》，并于当日收回涉案房屋，故汪实来应向何广森支付2013年1月1日至2015年12月15日期间涉案房屋第一、二层的“三点王KTV餐厅”等其他部分房屋（面积1088平方米）的房屋占有使用费，何广森要求汪实来支付2015年12月15日以后的房屋占有使用费的主张，本院不予支持。按2008年8月11日的租赁合同约定的租金标准，汪实来应支付的2013年1月1日至2015年12月15日期间的房屋占有使用费共计351146元，即2013年1月至2013年12月的房屋占有使用费115000元[460000元/年×（1088平方米÷4300平方米）]，2014年1月至2014年12月的房屋占有使用费118750元[475000元/年×（1088平方米÷4300平方米）]，2015年1月至2015年12月15日的房屋占有使用费117396元[490000元/年÷12个月×（1088平方米÷4300平方米）×11.5个月]。扣除汪实来支付的押金30000元后，汪实来需向何广森支付涉案房屋第一、第二层房屋占有使用费522396元。

关于涉案房屋三楼的房屋占用使用费问题。如前所述，何广森已于2015年12月15日将涉案房屋三楼收回，故汪实来应向何广森支付2013年1月1日至2015年12月15日期间三楼的房屋占有使用费，何广森要求汪实来支付2015年12月15日以后的房屋占有使用费的主张，本院不予支持。2008年7月18日的租赁合同约定年租金25000元，故2013年1月1日至2015年12月15日的房屋占有使用费73958元（25000元/年×2年+25000元/年÷12个月×11.5个月），扣除汪实来已支付的押金10000元后，汪实来还需要向何广森支付涉案房屋三楼的房屋占有使用费63958元。

综上，汪实来应向何广森支付的房屋占用使用费共计586354元，扣除汪实来代何广森支付的土地租金278000元，汪实来还需要向何广森支付房屋占有使用费308354元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认原告何广森与被告汪实来就南宁市××路东三里××号综合楼（友爱村一、三组文体综合楼）一、二楼的部分房屋（约4300平方米）、三楼的部分场地和一楼地面部分停车位（约1140平方米）存在的租赁合同无效；

二、被告汪实来向原告何广森支付房屋及场地占有使用费308354元；

三、驳回原告何广森的其他诉讼请求。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费7440元，减半收取计3720元（原告已预交），由原告何广森负担917.86元，被告汪实来负担2802.14元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。

审判员		罗宏萍
二〇一七年七月十三日
书记员		秦翔华

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。