佛山市某某物业发展有限公司、佛山市某某实业有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

佛山市某某物业发展有限公司、佛山市某某实业有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书
广东省佛山市南海区人民法院
2019年8月16日于广东省佛山市

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广东省佛山市南海区人民法院 

 民事判决书

（2019）粤0605民初1346号

原告：佛山市某某物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。

法定代表人：黄某邦。

委托诉讼代理人：韩荣，北京市中伦（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。

被告：佛山市某某实业有限公司，住所地广东省佛山市三水区。

法定代表人：彭某川。

委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：劳汝杰，广东国龙律师事务所实习律师。

原告佛山市某某物业发展有限公司（下简称“某甲公司”）与被告佛山市某某实业有限公司（下简称“某乙公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，被告某乙公司于提交答辩状期间内提出管辖权异议申请，本院经审查于2019年4月17日裁定驳回，被告某乙公司不服向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）粤06民辖终794号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序于2019年7月31日公开开庭对本案进行审理，原告某甲公司的委托诉讼代理人韩荣，被告某乙公司的委托诉讼代理人李伟波、劳汝杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

某甲公司向本院提出诉讼请求：1.某甲公司与某乙公司签订的编号为ＡＩ×××*041号《友邦金融中心租赁合同合同书》于2018年10月19日解除；2.某乙公司向某甲公司清偿拖欠的从2018年9月20日至2018年10月19日的租金22666.80元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算）；3.某乙公司向某甲公司清偿拖欠的2018年7月1日至2018年9月30日的电费374.86元及相应的滞纳金（从每月电费应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之二计算）；3.某乙公司向某甲公司支付因违约而应支付的优惠租期（2017年8月20日至2018年2月19日）的租金差额68000.40元；4.某乙公司向某甲公司支付因违约而应支付的3个月空置期租金68000.40元和中介服务佣金34000.20元；5.某乙公司向某甲公司支付其逾期返还租赁单元期间（2018年10月20日至2018年11月8日）产生的场地占用租金费用29247.48元；6.某乙公司向某甲公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用94095.20元；7.确认某甲公司有权没收某乙公司支付的租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金4666.70元。本案受理费由某乙公司承担。

事实与理由：某甲公司与某乙公司签订ＡＩ×××*041号《友邦金融中心租赁合同书》（下简称“《租赁合同》”）约定：某甲公司将广东省佛山市南海区××街道××路××号××座××楼层第5层（名义楼层第6层）Ｅ,Ｆ单元（下简称“租赁单元”）出租予某乙公司作办公室使用，根据《租赁合同》及附件二《租赁条件》约定，计租面积377.78平方米，首年月租金单价为每平方米60元，首两年不递增，即月租金为22666.80元；某乙公司应按双方约定缴付租金、电费等因使用租赁单元而产生的一切费用。其后，因某乙公司提出提前起租时间，遂与某甲公司签署了编号为ＡＩ×××*1-1的《友邦金融中心租赁合同书补充协议》（下简称“《补充协议》”），《补充协议》约定租赁使用期从2017年7月20日至2020年7月19日止，自2017年8月20日至2018年2月19日止为优惠租期（优惠月租金为11333.40元）。租赁期间，非租赁合同约定的情况，由于某乙公司的原因提前终止本合同的，则在不影响《租赁合同》项下某甲公司其它权利的前提下，视为某乙公司自始不享有附件二约定的优惠租期的租金优惠，某乙公司须按正常租金标准立即向某甲公司补交该等期间的所有租金。双方同时约定某甲公司于2017年7月20日以现状向某乙公司交付租赁单元且双方签署交付凭据，即视为某甲公司已履行将租赁单元合格地交付给某乙公司的义务。《租赁合同》和《补充协议》签订后，某甲公司依约履行合同义务，但某乙公司自2018年9月1日以来，一直未依约按时支付租金、电费等费用，经某甲公司多次发函催讨相关费用，某乙公司均不履行，至今已超过30天。为此，某甲公司依据《租赁合同》约定向某乙公司发出《解除租赁合同通知书》，通知某乙公司于2018年10月19日解除双方的租赁合同，并要求其限期清还所有欠费及清空、复原租赁单元，但经多次联系，某乙公司均拒不理睬。某乙公司拖欠租金、未依约复原租赁单元等行为已属严重违约，某甲公司除有权提前解除租赁合同外，还有权追究某乙公司的清偿责任及违约责任。为维护某甲公司的合法权益，遂提起本次诉讼。

某乙公司答辩称，因某乙公司已找到新的办公地点，于2018年6月与某甲公司达成口头协议，约定：双方同意解除涉案合同，某乙公司于2018年7月退场，某乙公司多交了一个月租金用于补偿某甲公司寻找新的租户，未结清的水电费在剩余的保证金中扣除后予以返还某乙公司。某甲公司诉请的事项无法律及事实依据。退一步讲，依据涉案租赁合同，某甲公司诉状的请求亦于法无据，诉请2所谓的滞纳金日千分之一过高不合理；诉请3电费374.86元无事实依据，滞纳金日千分之二过高不合理；诉请5中介服务佣金具体数额无事实依据，不应当由某乙公司承担，且某乙公司已多支付一个月租金用于支付该部分费用；诉请6场地使用费金额计算错误，从2018年10月20日至2018年11月8日共有19天，场地使用费应当是28711.28元；诉请7某甲公司所述的要求某乙公司支付因恢复单元所支出的费用无事实依据，不应当由某乙公司承担，因为某甲公司所述的拆除工程装修费用只是某些公司的报价，并不是真实产生的拆除费用，某甲公司要求某乙公司承担该部分费用，这其中某甲公司与其他公司是否存在恶意的串通行为，某乙公司无法知道，故该部分费用某乙公司不应当支付。另中介服务佣金的约定不合理，即使是双方租赁关系期满而终止租赁合同关系，某甲公司关于场地的下次的租赁必然会产生中介服务费用，所以这与某乙公司是否提前终止合同没有必然联系，约定的中介佣金费用不合理，请法庭予以驳回。

经审查，某甲公司围绕诉讼请求及庭审意见所提交的证据，某乙公司对其真实性无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。有异议的部分，本院认定如下：对某甲公司举证3、4、5，结合庭审询问，对该证据真实性本院予以确认，对于举证6，涉讼物业尚未进行修复，实际费用未能发生，对该关联性本院不予以确认。结合本案采信的证据及双方当事人陈述，本院确认如下事实：

涉案租赁物位于广东省佛山市南海区××街道××路××号××座，权利人为某甲公司，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0×*6号。

2017年7月12日，某甲公司（出租方）与某乙公司（承租方）签订ＡＩ×××*041号《友邦金融中心租赁合同书》。约定：某甲公司将位于广东省佛山市南海区××街道××路××号××座××楼层第5层（名义楼层第6层）Ｅ、Ｆ单元出租予某乙公司作办公室使用，租赁单元实际建筑面积为391.50平方米，双方同意计租面积为377.78平方米。首年月租金单价为每平方米60元，首两年不递增，即月租金为22666.80元，租赁期限从2017年8月1日至2020年7月31日止。另约定2017年9月1日至2018年2月28日止为优惠租期，月租金为11333.40元。另合同相应条款约定如下：第3-3条约定：某乙公司应于相应租金计费期的当月1日前缴纳当期租金，应当按时支付租金，若逾期7日支付，则某乙公司需自当月1日起每超一天按当期租金的千分之一支付滞纳金，直至还清所有拖欠或逾期款项的当日为止；如逾期超过三十日，某乙公司除应缴纳一切应付费用外，某甲公司有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。合同第5条约定：出租方有权在承租方违反本合同约定时、物业管理公司有权在某某物业管理公司的规章制度时全数没收保证金，若保证金不足以补偿出租方、物业管理公司因承租方该违反约定、规章制度的行为而受到的一切损失，出租方、物业管理公司有权就不足部分向承租方追讨。行使没收保证金的权利不影响出租方对承租方该违反可行使的任何其它权利或补救方法。租赁期满，在承租方没有违反任何约定条款，按合同规定将租赁单元返还予出租方并缴清本合同项下所有款项后，保证金应无息退还给承租方。租赁合同第7条约定：租赁期限届满，承租人应在合同终止的当日内，按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还出租方，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予出租方，出租方有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由承租方负担。第12-2条约定：双方同意，租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。如承租方违反合同，出租方有权没收租赁保证金并立即收回租赁单元或其相关部分的占有权；一方给对方造成损失的，还应承担赔偿损失的责任。第13-8条约定：租赁期间，非合同约定情况由于承租方的原因提起终止合同的，视为承租方自始不享有附件二约定的优惠租期租金优惠，须按合同约定优惠租期后的正常租金标准向出租方补交该等期间的所有租金、有权没收租赁保证金、公共事业费保证金及已预付的所有租金费用……承租方除必须向出租方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿出租方因此遭受的实际损失，包括但不限于涉案租赁单元提前终止后3个月的空置期间出租方根据本合同规定本可收取的租金，以及出租方重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。第13-10条约定：若本合同终止或非因出租方违约导致提起终止，承租方未经出租方同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日，应按原租金双倍标准向出租方支付租赁单元占用使用费。

2017年7月20日，某乙公司与某甲公司签署编号为ＡＩ×××*1-1《友邦金融中心租赁合同书补充协议》，约定：变更租赁使用期从2017年7月20日至2020年8月19日止，其中2017年8月20日至2018年2月19日止为优惠租期，月租金为11333.40元；某甲公司确认已于2017年7月14日收到某乙公司缴付的首月（2017年7月20日至2017年8月19日）租金22666.80元、租赁保证金68000.40元及公共事业费保证金5666.70元。

2018年10月12日，某甲公司向某乙公司发出《催款通知书》，通知某乙公司需于2018年10月16日前支付拖欠的2018年9月至10月的租金45333.60元及滞纳金1405.34元、2018年8月的电费342.45元及滞纳金10.96元，向物业管理公司支付拖欠的管理费18889元及滞纳金585.56元。若未按上述要求及期限清还所有欠款，某甲公司将按照租赁合同约定提前解除租赁合同。

2018年10月19日，某甲公司向某乙公司发出《解除租赁合同通知书》，因某乙公司拖欠2018年9月的租金和管理费以及2018年8月的电费的行为已构成严重违约，且符合提前解除合同的条件，故发出解除合同通知如下：1.双方签订的租赁合同于2018年10月19日解除。邮寄该通知书的504005026048号顺丰快递件于2018年10月23日被签收。

2018年10月26日，某甲公司向某乙公司发出《关于收回租赁场地的通知书》，再次向某乙公司催缴尚欠费用。邮寄该通知书的504005026011号顺丰快递件于2018年10月29日被退回。

2018年10月31日，某甲公司向某乙公司发出《关于贵司交还租赁单元的通知书》，通知某乙公司在收到本通知书后的3日内与某甲公司和物业管理公司办理租赁单元的交还手续、结清租赁单元相关费用并清理租赁单元内的所有物品。如逾期不予处理，则视为某乙公司已实际撤出租赁单元和放弃租赁单元内一切物品。某甲公司分别向某乙公司“佛山南海大道悦万城5楼”的地址及公司住所地“佛山市三水区云东海大道1号林海尚都五座201-206房”邮寄该通知书，两份快递均于2018年11月2日被退回。

2018年11月8日，根据某甲公司提交的现场拍摄图片，某乙公司仍有办公桌椅等物品残留在涉案租赁单元中。

庭审中，某甲公司确认某乙公司撤场后未对租赁单元进行实际恢复。

本院认为，双方当事人签订的《友邦金融中心租赁合同书》《友邦金融中心租赁合同书补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。根据双方当事人诉辩意见，本院对某甲公司所主张诉请分析如下：

一、关于合同解除日期问题。合同约定涉讼单元租期从2017年7月20日至2020年7月19日止，某乙公司因自身原因提前终止合同构成违约，某甲公司据此主张解除上述合同，本院予以支持。某乙公司辩称双方于2018年6月达成解除合同的口头约定且在2018年7月完成撤场工作，但未能提供证据予以证明也未能举证证明其钥匙交付时间。庭审中查明，某乙公司于2018年11月8日仍有办公物品留于涉讼物业，某甲公司主张解除日期为2018年10月19日为其实体权利之处分，对该真实意思表示，本院予以确认。

二、某乙公司所应承担的违约责任。

1.对于诉请2，某甲公司主张某乙公司尚欠的2018年9月20日至2018年10月19日的租金22666.80元，某乙公司无异议，本院予以确认。滞纳金应为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的金钱给付义务的方法，涉讼合同中滞纳金的表述不当，经审查该滞纳金实则为逾期交纳租金所应承担的违约责任，故本院更正为违约金。对某甲公司主张的违约金标准按日千分之一计算约定过高，本院予以调整。庭审中查明，涉讼物业租期起始日为20日，对此，本院酌定某乙公司应以年利率24%为标准从2018年9月20日起至实际清之日止计算违约金予某甲公司。

2.对于诉请3，某甲公司主张某乙公司支付尚欠的2018年7月1日至9月30日电费374.86元，某乙公司无异议。庭后某甲公司补交情况说明一份：由于电价调整，某乙公司截止至2018年7月在某甲公司处存有多缴的电费30.24元，故实际某乙公司尚欠2018年8月1日至8月31日的电费342.45元、9月1日至9月30日的电费32.41元，并明确2018年8月份的电费从2018年10月1日开始计算违约金，2018年9月的电费从2018年11月1日开始计算违约金。虽《供电营业规则》规定除居民用户以外的其他用户所欠电费，每日应按欠费总额的千分之二计算违约金。但本案中，某甲公司并未能举证证明该电费为所欠供电部门电费，经某甲公司举证电费发票可知，某乙公司使用涉讼物业产生的电费由某甲公司代为先行交纳，对某乙公司主张该违约金计算约定过高，本院予以调整。合同中并未约定电费交付日期，某乙公司应以342.45元本金从2018年10月1日起；以32.41元为本金从2018年11月1日起按本院酌定以年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止。

3.对于诉请4，某甲公司主张某乙公司因违约而应支付的优惠租期2017年8月20日至2018年2月19日租金差额68000.40元，符合双方合同约定，本院予以支持。

4.对于诉请5，某甲公司主张某乙公司支付因其违约而应支付的3个月空置期租金68000.40元。根据合同第13-8条约定，空置期间为出租方本可收取的租金（以实际空置期为准）。经庭审查明涉讼单元至今仍未重新出租，该诉请符合双方合同约定，本院予以支持。关于中介服务佣金，租赁合同第13-8条约定，某乙公司提前终止合同的，应支付某甲公司重新寻找新的承租人而产生的中介服务佣金。庭审中某甲公司确认涉讼单元至今仍未重新出租，其主张的中介服务佣金并未实际发生，对该诉请本院不予以支持。

5.对于诉请6，某甲公司主张某乙公司支付逾期返还租赁单元即2018年10月20日至11月8日产生的场地占用租金费用29247.48元，本院已支持某甲公司主张的合同解除后3个月空置期租金，故对该主张不予以支持。

6.某甲公司主张某乙公司支付因租赁单元恢复原状而产生的复原费用94095.20元，虽涉案租赁合同第7条约定：租赁期限届满后，某乙公司应在合同终止当日内按双方交付时的交楼标准将租赁单元恢复原状后交还某甲公司，若未按前述约定的状态将租赁单元返还予某甲公司，某甲公司有权对租赁单元作出合适修缮，因此而产生的一切开支及费用由某乙公司负担。但经庭审查明的内容可知，某甲公司并未对涉讼单元恢复原状或是重新修缮，本院认为该费用并未实际发生，故对该主张，本院不予支持。

7.某甲公司主张没收某乙公司交纳的租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金5666.70元，本院审核认为：涉讼合同项下约定的保证金为履约保证金，旨在保护出租方因承租方违约所造成的损失。本案中，某乙公司辩称2018年7月已撤场，但其并未能举证证明其就提前终止合同事项尽到提前合理告知义务，且经庭审中查明的事实可知，至2018年11月8日，某乙公司仍有办公物品及设施占用涉讼物业。某甲公司至法庭辩论终结前涉案租赁单元仍未得以重新出租，某乙公司庭后对该事实并未能举证予以推翻，本院对某甲公司该陈述予以采信。对某甲公司主张没收租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金5666.70元的诉请，结合涉讼物业实际使用情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

一、确认佛山市某某物业发展有限公司与佛山市某某实业有限公司于2017年7月12日签订的ＡＩ×××*041号《友邦金融中心租赁合同书》于2018年10月19日解除；

二、佛山市某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2018年9月20日至2018年10月19日的租金22666.80元，并以该租金为本金从2018年9月20日起至实际清之日止按年利率24%计算违约金予佛山市某某物业发展有限公司；

三、佛山市某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付2018年8月1日至2018年9月30日电费374.86元，并以342.45元本金从2018年10月1日起、以32.41元为本金从2018年11月1日起按年利率24%为标准计算电费违约金至实际清偿之日止予佛山市某某物业发展有限公司；

四、佛山市某某实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付优惠租期租金差额68000.40元、空置期租金68000.40元予佛山市某某物业发展有限公司；

五、佛山市某某实业有限公司交纳的租赁保证金68000.40元、公共事业费保证金5666.70元归佛山市某某物业发展有限公司所有；

六、驳回佛山市某某物业发展有限公司其他诉讼请求。

当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取7187.30元（原告佛山市某某物业发展有限公司已预交13830.22元），由原告佛山市某某物业发展有限公司负担2881.30元、被告佛山市某某实业有限公司负担4306元并应于本判决发生法律效力七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告佛山市某某物业发展有限公司多预交的10948.92元，经其申请，本院予以退还。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判长		冯雅婷
人民陪审员		李彩云
人民陪审员		孔婉平
二〇一九年八月十六日
法官助理		刘晓媛
书记员		龙文媛