关国吕、佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

关国吕、佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书
广东省佛山市禅城区人民法院
2020年5月7日于广东省佛山市

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广东省佛山市禅城区人民法院 

 民事判决书

（2020）粤0604民初2916号

原告（反诉被告）：关国吕，男，汉族，1950年3月9日出生，住址：广东省佛山市禅城区。

委托诉讼代理人：张国忠、唐永沛，均系广东正明扬律师事务所律师。

被告（反诉原告）：佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社，地址：广东省佛山市禅城区南庄镇杏头村，组织机构代码：737557778。

社长：郑兆球。

委托诉讼代理人：熊晓光，系广东提德律师事务所律师。

原告关国吕诉被告佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张国忠、被告的委托诉讼代理人熊晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告赔偿原告经济损失208万元（最终赔偿金额以法院委托第三方评估机构作出的评估结果为准）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：1999年12月15日，原、被告签订《土地使用权租赁协议书》，约定由原告承租被告位于东边号地段的土地建厂房办企业，租赁土地面积13.52亩，租期为1999年12月20日至2019年12月31日，租赁期满后原告在同等条件下可优先续约，协议另约定了租金标准及租金缴纳时间、双方责任、违约责任等内容。上述协议签订后，原告除了依约一次性交纳填沙土费、环境配套费外，还分摊了大电网主干线工程、供水工程、渠道工程等费用，并按时交租。原告承租土地为了建厂办企业，其在涉案土地上先后投入大量的资金、人力及物力，出资兴建混凝土结构的办公楼及厂房，购置设备进行生产，并于2005年6月29日注册成立了佛山市禅城区华磊保温器皿厂从事保温瓶塑料制品的加工制造业务至今。2019年9月底,原告突然收到被告委托律师发出的《律师函》，被告以对土地连片开发为由告知原告在2019年12月31日租赁协议到期后终止与原告的土地租赁合同关系，并要求原告在2020年1月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作。原告认为，原告基于对被告的充分信任及相信租赁合同到期后原告在同等条件下享有优先权续租权,才在租赁土地上进行巨额投入，按上级规划出资兴建厂房建筑物及配置消防安全增压配套设施等。原告的全部投入已用于兴建厂房、办公楼等地上建筑物及配套设施，现被告在合同期满前3个月单方作出的不续租决定，给原告造成巨大经济损失，且地上建筑物已经与被告的土地结合而无法拆除搬走。原告短期内也无法找到合适厂房搬迁生产设备，企业也因无法继续完成原来的生产订单而构成违约，需赔偿客户巨额违约金，企业倒闭也会导致原告需遣散工人并支付经济补偿金。根据涉案《土地使用权租赁协议书》的约定及《中华人民共和国民法总则》规定的公平原则、诚实信用原则，被告应当赔偿原告的全部损失，其中，原告的直接损失包括混凝土结构办公楼及厂房约1200平方米，按照估值600元/平方米计算，现值约72万元，砖瓦结构的厂房约6320平方米，按照估值200元/平方米计算，现值约126万元，原告购置的变压器因无法搬迁的损失约10万元，合计损失208万元，上述损失还不包括原告车间设备搬迁费约100万元；另因被告突然不续租导致原告业务违约可能要支付给原告客户的违约金约100万元，以及因被告突然不续租导致原告企业因搬迁甚至倒闭可能要支付工人遣散费的损失。为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请求法院依法判决。

被告辩称：一、被告已分别于2019年9月9日、2019年9月24日向原告发出《通知函》、《律师函》，已经提前书面通知原告《土地使用权租赁协议书》到期后涉案土地将进行重新出租，出租的条件已于《通知函》、《律师函》上明确，原告已不符合在同等条件下续租的合同约定。二、原告的合同目的已经全部实现，被告不存在违约，更不存在因被告违约导致原告损失的情形。三、《土地使用权租赁协议书》已明确约定租赁期限，原告在承租时应该清楚并自行承担协议书到期后会出现的后果。四、涉案地上建筑物均系违法建筑，原告主张被告赔偿没有法律依据，应由原告自行拆除。五、目前涉案土地的市场租金价格是双方协议书约定标准的五倍，原告使用土地的年限已有十余年，已获得巨大租金差的利益回报，现原告拒绝交还土地，严重损害了被告及全体村民的集体利益，影响了整个工业园的升级改造，被告保留向原告主张土地占用费及赔偿损失的权利。

被告向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、确认原、被告关于《土地使用权租赁协议书》的土地租赁合同关系在2019年12月31日解除；2、原告立即拆除地上建筑物并将租赁的土地交还给被告；3、原告承担本案诉讼费用。后被告自愿撤回上述第2、3项诉讼请求。事实和理由：原告从1999年12月20日开始承租被告位于东边地段的13.52亩土地，租期至2019年12月31日止。被告在2019年9月24日向原告发出《律师函》，书面通知原告在2019年12月31日《土地使用权租赁协议书》租期届满后终止双方的土地租赁合同关系，并要求原告提前做好合同解除的准备工作，于2020年1月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作，将租赁的土地交还给被告，但原告一直拒绝履行，故请求法院支持被告的反诉请求。

原告针对被告的反诉辩称：被告剥夺了原告的优先承租权，违约在先，被告应赔偿原告的经济损失后才有权利要求原告返还租赁土地。一、20年前被告为了开发涉案的杏头梧村工业开发区土地，对包括原告在内的全部租户进行招商引资，原告及其他全部租户除了要依约按期支付租金和一次性交纳填沙土费、环境配套费外，还分摊了大电网主干线工程、供水工程、渠道工程等费用，即原告承担了被告出租土地应自行承担的“三通一平”等费用。为了吸引原告等租户，被告时任领导明确承诺租期届满后原告在同等条件下享有优先续租权，并书面约定于涉案《土地使用权租赁协议》中。基于对被告时任领导的信任及从诚实信用原则出发，原告在承租后花费巨资平整土地、铺设水电、兴建厂房及办公楼等地上建筑物。原告的巨额投资是以土地能够连续使用几十年为前提，故被告解除双方的土地租赁合同关系必须赔偿原告的巨额经济损失，否则，原告不同意解除租赁合同，亦不同意自行拆除地上建筑物。二、2019年初，原告及其他租户就不断找被告领导询问土地续租事宜，被告领导均答复还没有续租方案。至2019年9月底，被告就陆续向包括原告在内的全体租户发出不续租的《律师函》，充分证明被告有预谋地违反合同约定，非法剥夺原告的优先续租权，被告违约在先，应赔偿原告经济损失。三、根据被告于2019年11月26日张贴在杏头村委会门前的《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》，被告是通过将涉案整片工业区248.20亩土地整体招租的方式来剥夺原告的优先承租权。当时原告及其他租户为了维护自己的合法权益，在得知被告以6万元/亩/年的标准出租土地时，联名向被告提交《承诺书》，承诺按照8万元/亩/年的标准续租，但被告领导班子故意不予答复。事后原告得知涉案土地由被告的上级领导部门南庄镇政府下属的案外人佛山市晋茂恒盛物业经营有限公司以6万元/亩/年的标准承租，且被告已于2019年12月10日与新承租人签订租赁合同。由于被告与南庄镇政府是上下级关系，因此该次交易有相互串通投标之嫌疑。被告明知原告不可能就200多亩土地一并续租，故意在租赁期限届满前以对200多亩土地连片开发为由要求原告在租期届满后拆除地上建筑物并搬迁，其行为实质上剥夺了原告的优先承租权，构成违约，故被告应赔偿原告经济损失后方有权要求原告返还租赁土地。四、据原告调查得知，涉案土地附近的另一地块由被告以4万元/亩/年的标准与原租户续租，故被告拒绝原告续租可能存在暗箱操作。综上所述，被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。

诉讼中，原告提交以下证据：

1.原告身份证复印件、广东省组织机构代码服务平台查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。

2.《土地使用权租赁协议书》。证明1999年12月15日，原、被告签订《土地使用权租赁协议书》，约定被告将涉案土地使用权出租给原告使用，并对协议书办理了见证手续。

3.营业执照、《损失清单》、照片。证明①原告在涉案土地上兴建地上建筑物后注册成立佛山市禅城区华磊保温器皿厂经营至今；②因被告违约造成原告的损失约208万元及原告兴建的地上建筑物状况。

4.《律师函》。证明被告于2019年9月24日向原告发出《律师函》，违约不续租。

5.《商请续租律师函》及EMS快递单。证明原告向被告发出律师函请求续租。

6.《承诺书》。证明原告及其他租户联名向被告发出《承诺书》，要求以8万元/年/亩标准续租20年。

7.《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》、《杏头工业区地块一批土地使用权竞租结果公告》、《禅城区南庄镇杏头工业区产业载体项目产品定位报告》、《告知书》、《公告》。证明被告在双方协议未到期的情况下，于2019年11月26日发出招租公告，以整片土地开发为由非法剥夺原告的优先续租权，被告构成违约，应当承担违约责任。

8.《土地租赁合同》。证明被告附近的一块土地以8万元/年/亩标准续租20年。

诉讼中，被告提交以下证据：

1.《不动产权证》、《说明》。证明涉案土地具备《不动产权证》，涉案协议合法有效。

2.《见证书》、《土地使用权租赁协议书》。证明涉案协议已约定租赁期限，合同到期后，原告需在同等条件下才可以续租。

3.《律师函》、EMS邮寄底单及物流查询结果。证明被告已经提前书面通知原告将在协议到期后解除双方的租赁合同关系，同时也书面告知了土地重新招租的条件。

4.《南庄镇农村集体资产交易表决书》。证明案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司召开村民代表大会及股东代表大会，明确整个地块重新招租的条件，而原告提出续租的条件不符合重新招租的条件，故被告的行为合法有效。

5.《佛山市人民政府关于印发佛山市村级工业园整治提升实施方案（2018-2020年）的通知》（佛府〔2018〕1号）、《佛山市禅城区人民政府办公室关于印发禅城区村级工业园整治提升实施方案（2018-2020年）的通知》（佛禅府办〔2018〕45号）、《禅城区村级工业园分布图》。证明被告按照政府要求统一进行村级工业园的升级改造。

6.《佛山市禅城区人民政府办公室关于印发佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法的通知》（佛禅府办〔2019〕24号）。证明被告按照上述文件规定的交易办法进行公开招租，重新招租行为合法有效。

7.《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》及网上截图、照片。证明被告对土地招租时公开张贴了招租公告，并非私下暗箱操作。

本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第3组证据中，营业执照系由工商管理部门颁发的证件，本院对其真实性予以确认；照片无法显示拍摄时间及拍摄地点，《损失清单》则系原告单方制作，无其他有效证据佐证真实性，被告亦均不予确认，本院不予采信。原告提交的第6组证据，无原件核对，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的第8组证据，无法体现与本案的关联性，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的第1、4组证据，有原件核对，且与本案相关联，本院予以采信。被告提交的第5-7组证据，或系政府部门文件，或可相互佐证真实性，且与本案相关联，故本院均予以采信。

综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：

1999年12月15日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁协议书》，协议书主要内容如下：“一、出租土地使用权的名称、面积：出租的土地位于东边号地段，土地面积为壹拾亩伍分贰厘、叁亩。二、租赁时间为二十年，即从一九九九年十二月二十日至二零一九年十二月三十一日止。三、租金：……壹拾亩伍分贰厘，每亩租金在承租期第一至第三年乙方每年向甲方缴纳租金人民币9000元，叁亩面积土地第一至第三年乙方每年向甲方缴纳租金8000元。第四年开始每年比上一年每亩增加400元。……五、双方的责任：甲方责任：……3、主路的大电网主干线、自来水主管费用按增容量分摊，水电增容费由乙方负责，按用量计收。……5、乙方租赁期满后在同等条件下可优先续约。乙方责任：……2、签订协议十天内一次性交纳填沙土费15000元/亩，环境配套费5000元/亩。……7、所使用水电的线路、入网、配套、增容等一切费用由承租者负责。六、违约责任：1、甲方违约的按合同法赔偿乙方的一切损失。2、乙方延期一个月交租金以及未经甲方同意而把土地使用权转租的应视为乙方违约，甲方有权终止合同的履行，收回土地使用权，乙方的建筑物和水电设施甲方不作补偿，已缴费用不退回。七、如国家或集体因特殊情况征用该地的，甲方不退回已收的租金，建筑物的拆迁补偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方所有。如遇不可抗拒的自然灾害造成合同不能如期及按本协议执行的，双方协商解决。……”

2019年9月24日，被告委托广东提德律师事务所律师向原告发出《律师函》，通知：根据市、区、镇三级政府推进村级工业园区连片改造提升的部署，结合被告发展的需要，被告将于涉案《土地使用权租赁协议书》到期后终止双方土地租赁合同关系，并要求原告于2020年1月31日前完成拆除地上建筑物和搬迁工作。上述函件于2019年9月26日妥投。

2019年11月8日，案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司召开村民代表大会，就包含涉案土地在内的吉利大道以南、沈海高速以东杏头工业区地块提升改造及招标方案进行表决，并出具《南庄镇农村集体资产交易表决书》。

2019年11月26日，案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司发布《杏头工业区地块一批土地使用权竞租公告》，通告该公司定于2019年12月4日下午3：30于佛山市禅城区南庄镇公共资源交易所对杏头工业区地块一批土地使用权进行公开竞租，项目采用举牌方式进行。资产占地面积248.42亩，租赁年限为20年，租金基准价（单价底价）为60000元/年/亩，竞租保证金为5000万元，租金递增幅度为每年度的租金在上一年度租金标准的基础上递增1000元/亩。

2019年11月30日，原告等人委托广东正明扬律师事务所律师向被告及案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司发出《商请续租律师函》，要求协商续租事宜，后上述函件于2019年12月4日妥投。

2019年12月4日，案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司发布《杏头工业区地块一批土地使用权竞租结果公告》，确认案外人佛山市晋茂恒盛物业经营有限公司以60000元/年/亩成功竞投涉案杏头工业区地块一批土地使用权。

2020年1月3日，被告及案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司共同向包括原告在内的杏头梧村工业区租户、经营户发出《告知书》，内容如下：“我司（社）与您（司）签订的《土地使用权租赁协议》将于2019年12月31日到期，该地块已于2019年12月4日对外进行公开竞租，并由佛山市晋茂恒盛物业经营有限公司投得该地块的整体使用权，因此，我司（社）现通知您（司）在2020年1月31日前完成地块上盖物及相关物资的搬迁及拆除，同时向我司（社）交还租赁地块。”

另查明，坐落于佛山市禅城区南庄镇杏头村委会“杏头梧村大道东侧”地块由案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司单独所有，独用宗地面积为5822.69平方米，权利类型为集体建设用地使用权，用途为工业用地。2020年3月2日，案外人佛山市禅城区南庄镇杏头集团有限公司出具《说明》，上载：“关国吕承租的位于佛山市禅城区东边地段的13.52亩土地（以下简称该土地），该土地的使用权登记在我公司名下，由我公司交由佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社在经营、管理，收益归佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社所有。”

诉讼中，原告陈述：涉案土地地上建筑物未报建，现涉案土地及地上建筑物仍由原告使用，土地尚未返还予被告。

本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。涉案《土地使用权租赁协议书》均系原、被告双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。

关于被告反诉主张确认其与原告之土地租赁合同关系于2019年12月31日解除的诉请。依据本院查明的事实，涉案《土地使用权租赁协议书》所约定之租赁期限已于2019年12月31日到期届满，被告亦以相关书面行为明确不予续租，故应确认原、被告就涉案土地使用权形成的土地租赁合同关系已于2019年12月31日终止。被告相关反诉诉请有事实和法律依据，本院予以支持。

关于原告主张被告赔偿经济损失的诉请。首先，如上分析所述，原、被告之土地租赁合同关系已于2019年12月31日终止，双方协议并未明确约定协议终止后被告应对地上建筑物作相关赔偿、补偿；其次，双方协议已就租赁期限作出明确约定，本案并无证据显示被告曾就租赁期限延长问题与原告协商一致或向其作出允诺，故原告应知悉并承担协议到期终止的法律后果；再次，原告并无证据证明涉案地上建筑物系经规划报建的合法合规建筑；至于原告所主张之优先承租权，该权利依约于同等租赁条件下享受，然据本院查明事实，包含涉案土地在内的杏头工业区地块已变更为整体出租，即已不再为原租赁协议约定之“同等条件”，则原告主张其仍享有该优先承租权已不符合双方协议约定。综上论述意见，原告诉请被告赔偿经济损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持，另对其评估申请亦不予准许。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、确认原告关国吕与被告佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社就位于佛山市禅城区东边地段的土地使用权所形成的土地租赁合同关系于2019年12月31日终止；

二、驳回原告关国吕的诉讼请求。

本案适用简易程序，本诉受理费减半收取11720元，由原告关国吕负担；反诉受理费50元，由被告佛山市禅城区南庄镇杏头经济联合社负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员		杨玲玲
二〇二〇年五月七日
书记员		胡会婷

附引用的法律法规：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。