李珉与四川百事佳国际房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

李珉与四川百事佳国际房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
成都市武侯区人民法院
2019年6月14日于四川省成都市

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成都市武侯区人民法院 

 民事判决书

（2019）川0107民初5500号

原告：李珉，男，1973年3月5日出生，汉族，住成都市青羊区。

委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。

被告：四川百事佳国际房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区临江东路36号1栋3层。

法定代表人：熊小峰，董事长。

委托诉讼代理人：李培锐，四川炜烨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李嘉欣，四川炜烨律师事务所律师。

原告李珉与被告四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李珉的委托诉讼代理人石焓，被告百事佳公司的委托诉讼代理人李培锐、李嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李珉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2007年8月9日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2.被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告办理位于成都市武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××层××号商品房的不动产权证书。事实和理由：2007年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××层××号房屋（自编号：Ｚ幢Ｂ单元25层Ｃ1号），合同同时约定原告2007年8月14日前支付485895元房款，余款在原告拿到产权证时付清。被告在2008年12月30日前办理房地产权证书。2007年8月14日，原告按约付向被告支付了485895元房款。2007年8月9日被告将房屋交付给原告占用、使用至今，但未为原告办理房屋产权证书。另，被告于2001年3月19日还将此房以按揭销售方式出售给案外人蒋转元。2015年9月11日，武侯区人民法院生效民事判决书（2015）武侯民初字第4860号判决确认蒋转元与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2016年5月31日武侯区人民法院生效民事判决书（2016）川0107民初1432号判决解除蒋转元与中国银行西区支行就此房屋签订的《中国银行职工住房贷款合同》和《中国银行职工住房贷款抵押合同》。现该房屋已经具备办理不动产权证书的条件，原告诉至法院。

被告百事佳公司辩称，本案已涉及刑事犯罪，应该移送公安机关。原告所称交易系冯身健被终止法定代表人身份以及被告废止所有印章之后形成，并且鉴于本案的原告诉称是以现金交易的方式进行房屋的购买。如果原告所诉称的交易不真实，那么本案原告涉嫌以虚假方式进行诈骗，应移送公安机关处理；如果原告诉称交易实际发生，房款支付给冯身健，冯身健就涉及合同诈骗，也应移交公安机关处理。原告所述的交易是在冯身健不具备法定代表人身份，且印章均已作废的情况下发生。同时，案涉房屋已经由其他买受人购买，并已备案，案涉房屋被法院查封。因此，难以判断原告具有善意且无过失，冯身健的行为不构成表见代理，请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：

2007年8月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同中载明百事佳公司的法定代表人为冯身健，约定原告以971790元的价格购买被告开发的位于成都市武侯区临江××路××号××花园城”1幢1单元25层4号住房一套；建筑面积为221.87平方米；付款方式为分期付款，2007年8月14日前支付房款485895元，余款485895元在原告拿到产权证时立即付清；被告应当在2008年12月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2007年8月14日，原告向被告支付购房款485895元，被告出具《收据》。被告于2007年8月9日将房屋交付给原告占有、使用至今，但原告未能取得案涉房屋房地产权属证书。

2015年6月12日，案外人蒋转元以商品房预售合同纠纷为由将百事佳公司诉至本院,请求确认其与百事佳公司于2001年3月19日签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》无效。本院于2015年9月11日判决确认上述合同无效。上述合同涉及的房屋与本案系同一套房屋。

2016年，案外人蒋转元以金融借款合同纠纷为由将中国银行股份有限公司成都开发西区支行诉至本院，请求判决解除其与中国银行股份有限公司成都开发西区支行签订的《中国银行职工住房贷款合同》及《中国银行职工住房贷款抵押合同》。本院于2016年5月31日判决解除蒋转元与中国银行股份有限公司成都开发西区支行签订的《中国银行职工住房贷款合同》及《中国银行职工住房贷款抵押合同》。上述合同涉及的房屋与本案系同一套。

另查明，一、2006年7月13日，百事佳公司法定代表人由冯身健变更为熊晓峰。7月15日，百事佳公司在《成都晚报》和《天府早报》上刊发公告，申明从2006年7月1日起，百事佳公司原公章、财务专用章、合同专用章及营业执照作废，冯身健不再担任公司一切职务，百事佳公司于2006年5月1日后已全面停止了锦江花园城房屋的销售工作，从未委托任何单位和个人销售房屋；二、原告与冯身健签订《商品房买卖合同》时，系在被告登记的办公地址签订，且有其他工作人员在场；三、现原告所购房屋所在楼栋的产权已经办理完毕，与本案具有类似情况的购房人已通过法院判决办理了产权登记；四、案涉房屋显示存在被法院查封情况，经查实，该查封已过期，查封法院并未续封。

以上事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、（2015）武侯民初字第4860号《民事判决书》、（2016）川0107民初1432号《民事判决书》、（2012）成刑初字第86号《刑事判决书》、房屋信息摘要及当事人陈述笔录等证据收集在案证实。

本院认为，本案争议焦点在于冯身健的行为是否构成表见代理。虽然冯身健在与原告签订《商品房买卖合同》时已经不具备被告法定代表人身份，但根据查明的事实，该《商品房买卖合同》上载明的法定代表人为冯身健，且加盖被告公章。同时，根据原告陈述，合同签订时系在被告登记的住所地签订，其他工作人员均未对冯身健的身份提出异议。原告缴纳购房款后，冯身健向其出具加盖被告财务专用章的收据，故而原告有理由相信冯身健系受被告委托与其签订《商品房买卖合同》并进行交易。原告在交易过程中不存在过错，属于善意，冯身健的行为构成表见代理，被告应就该《商品房买卖合同》的签订承担相应法律责任。《商品房买卖合同》内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。对于被告抗辩的原告是否实际缴纳购房款，原告已经提交被告出具的收款收据,且原告在该房屋中居住多年，被告均未向原告主张任何权利,故可以确认原告实际已经支付首期购房款。因本院(2015)武侯民初字第4860号民事判决生效，阻止原告取得房屋房地产权属证书的因素已经消失。

出卖人协助买受人取得买卖商品房的所有权是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准，故本案中原告要求被告协助办理案涉商品房的产权登记，取得房屋不动产权证符合双方的合同约定，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告李珉与被告四川百事佳国际房地产开发有限公司于2007年8月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效；

二、被告四川百事佳国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李珉取得所购位于成都市武侯区临江××路××号××花园××幢××单元××层××号商品房的房屋不动产权证书。

案件受理费8588元，实际收取50元，由被告四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员		闵筱
二〇一九年六月十四日
书记员		刘芬宇