汪实来、何广森等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

汪实来、何广森等租赁合同纠纷民事一审民事判决书
南宁铁路运输法院
2017年7月13日于广西壮族自治区南宁市

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南宁铁路运输法院 

 民事判决书

（2016）桂7102民初881号

原告：汪实来，男，1966年10月15日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县枞阳镇金山大道东47号巷金坛花苑5栋301室。

委托诉讼代理人：陈浩宇，广西丹泉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐振军，广西昌义律师事务所律师。

被告：何广森，男，1967年11月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市江口镇新其村茂兰塘屯175号。

委托诉讼代理人：曾源华，广西万合律师事务所律师。

被告：南宁市冠荣投资咨询有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道109号广西投资大厦第三层02号房。

法定代表人：禤琦健，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨炳忠，广西金益律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄伯康，广西金益律师事务所律师。

原告汪实来与被告何广森、南宁市冠荣投资咨询有限公司

（以下简称冠荣公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月23日、5月10日、6月13日公开开庭进行了审理。原告汪实来及其委托诉讼代理人陈浩宇、徐振军，被告何广森及其委托诉讼代理人曾源华，被告冠荣公司的委托诉讼代理人杨炳忠、黄伯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告汪实来向本院提出诉讼请求：1、被告何广森、冠荣公司赔偿原告汪实来扩建、装修损失444.29万元；2.被告何广森、冠荣公司共同赔偿原告汪实来经营损失851.53万元；3被告何广森、冠荣公司共同返还原告汪实来2013年1月31日代被告何广森交纳的地租27.8万元；4.本案的诉讼费用由被告何广森、冠荣公司承担。诉讼过程中，原告汪实来增加诉讼请求：解除2008年7月18日及2008年8月11日签订的两份《租赁合同》。诉讼过程中，原告汪实来将“解除2008年7月18日及2008年8月11日签订的两份《租赁合同》。”的诉讼请求变更为“确认2008年7月18日及2008年8月11日签订的两份《租赁合同》无效。”事实和理由：2007年7月15日，何广森与冠荣公司签订《合作协议》，共同开发南宁市秀灵路东三里6号友爱村一组、三组的综合楼，并建成工程的主体框架结构。2008年7月18日、2008年8月11日南宁市创荣投资公司（以下简称创荣公司）受冠荣公司的授权，与原告签订《租赁合同》，约定原告承租南宁市秀灵路东三里6号友爱村一组、三组的综合楼（三层共5440平方米）及停车场地，后原告继续完成该工程的扩建和装修，从2008年7月至2012年底，原告先后投资约1200万元扩建、装修该综合楼及其附属空地。该项目完工后，原告成立南宁市实来投资有限公司经营管理该项目，该综合楼一部分房屋由原告投资经营三点王酒店、三点王KTV、剩余的一、二楼部分房屋出租给租户经营（世纪春天幼儿园、柏灵护老院、星辉餐饮公司、嘉玲超市、光大百货、纳新科技公司等）。三楼扩建完成后，隔成48间房屋租给个人居住，该项目2012年开始盈利，年纯收益170多万元，每年上缴税款50多万元。2009年，被告与冠荣公司发生纠纷向南宁仲裁委员会申请仲裁，仲裁委于2012年作出南仲裁字[2012]第036号《南宁市仲裁委员会裁决书》裁决：“1、申请人何广森向被申请人南宁市冠荣投资咨询有限公司返还已付款853600元；2、申请人何广森向被申请人南宁市冠荣投资咨询有限公司返还本案建筑物造价及成本金额3609710.87元；3、被申请人南宁市冠荣投资咨询有限公司将本案土地使用权及地上建筑物返还给申请人何广森。”何广森拿到仲裁裁决后，于2013年3月26日纠集社会闲散人员，打砸原告的经营场所，强行占有了原告的大部份经营场地（三点王酒楼、停车场、世纪春天幼儿园、柏灵护老院、星辉餐饮公司、嘉玲超市、光大百货、纳新科技公司等），原告最后仅剩小部分场地（三点王KTV，综合楼三楼出租房）也因被告阻止（用锁锁住KTV大门，采取停水、停电等措施逼迫租户搬离）从2013年3月起被迫停业至今。被告实际控制综合楼及停车场管理权后，直接要求世纪春天幼儿园、柏灵护老院、星辉餐饮公司、嘉玲超市、光大百货、纳新科技公司等租户向其交纳租金，导致原告从2013年6月起不能再收取租户租金。2016年5月24日，何广森又叫人撬门进入被迫停业的三点王KTV，把室内物品扔出，拆除毁坏室内装修后强行占有，至此三点王KTV也被被告何广森强占。另原告应被告何广森的要求，于2013年1月31日代被告何广森交纳了友爱村一组、三组的土地租金278000元。被告何广森强行侵占原告财产的行为，严重损害了原告合法财产的权利，给原告造成巨大财产损失。虽然南宁市仲裁委员会裁决被告冠荣公司将建筑物返还给被告何广森，被告冠荣公司已实际退出了租赁场地，但这是两被告之间的内部法律关系，原告并不知情，两被告应承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。

被告何广森辩称，1.涉案的两份租赁合同无效。2.创荣公司无权作为出租方将涉案房屋出租给原告。3.根据原告提供的房屋备案证可证实，涉案房屋是临时建筑，临时建筑是无法出租的。4.被告何广森对两份合同的无效没有任何过错，被告何广森不是合同主体；5.原告要求被告何广森赔偿经济损失没有事实和法律依据，原告主张扩建、装修费没有依据。经营损失是间接损失，因合同无效故原告无权主张经营损失。即使合同有效，原告要求被告何广森赔偿也没有法律依据。6.如合同有效，因原告没有按照合同约定支付租金，被告何广森享有后履行抗辩权，有权采取措施维护何广森的合法权益。7.涉案房屋一、二楼部分场地被告何广森已于2013年7月收回，三、四楼仍由原告在经营，一、二部分场地原告闲置但也没向被告何广森支付租金。

被告冠荣公司辩称，1.原告主张合同有效，那么被告冠荣公司真正控制场地的时间是在2012年12月17日前，冠荣公司与原告的所有权利义务在该日终结，所有损失与冠荣公司无关。2.被告冠荣公司在2013年3月已将涉案房屋和场地交给被告何广森，诉讼时效应从此时起算，原告对被告冠荣公司的诉讼请求已经超过法律规定的时效；3.被告冠荣公司不应当赔偿任何损失。合同约定原告的任何装修必须有出租人的书面同意，但至今冠荣公司没有收到过原告的任何书面装修材料，且合同约定不能转租，但原告将涉案房屋进行转租。原告以仲裁阶段做的鉴定结论作为主张装修、扩建损失的赔偿依据，但裁定书没有作出具体裁决，被告何广森没有参与此次仲裁，故不应作为赔偿的依据，原告从2011年11月至今未支付租金反而要求赔偿不合理。4.原告认为两被告是合作关系无依据，生效的仲裁书确定两被告的关系是名为合作实为租赁，被告冠荣公司也不存在过错。本案是合同之债。原告要求被告冠荣公司承担赔偿责任没有事实和法律依据。

本院经审理认定事实如下：2007年7月15日，何广森、冠荣公司签订《合作协议》，约定：何广森提供位于北靠南宁市××路东三里路边，西靠（原郊区林业局）后墙边（地名“牛腿塘边”）一块土地6250.58平方米（约9.3亩）的土地作为合作的经营地，冠荣公司负责开发所需的资金，并负责运作管理；期限自本协议生效之日起至2018年12月31日止；冠荣公司每年应向何广森支付收益金等内容。

2008年7月18日，南宁市创荣投资有限公司（以下简称创荣公司）受冠荣公司的授权，与汪实来签订《租赁合同》，约定：汪实来向创荣公司租赁位于南宁市××路东三里××楼××楼的部分场地和一楼地面部分停车位，总面积为1140平方米；汪实来确保其租赁的场地用途为球馆、办公、招待所、出租房，汪实来对该租赁房屋及其周边环境、附属设施的现状进行了充分了解，同意按该现状租用；创荣公司免两个月租金给汪实来建筹房屋；租赁期限自2008年7月18日至2020年7月18日止，租金自2008年9月18日起算，年租金25000元；汪实来每次向创荣公司交纳半年的租金，先交租金后使用，往后每半年前15天交下季度租金；汪实来对承租场进行改建，必须符合安全要求及各项相关法规，方案须经创荣公司书面同意后方可施工；未经创荣公司书面同意，汪实来不能将房屋转租或提供给他人使用，否则创荣公司有权停水、停电直至解除合同，收回场地另行出租，并追究其违约责任；汪实来应不需创荣公司催促按时交纳租金及水电等各项费用，若汪实来超过缴纳期限半个月（15天）时，视为汪实来违约，创荣公司有权采取停水停电等措施，且有权收回场地，终止合同，没收押金；合同的终止以创荣公司的终止合同通知书向汪实来所留的联系地址（按本合同）寄出之日起七天即生效，同时汪实来必须交足至物品全部搬清之日起的租金，否则，汪实来无条件同意创荣公司处置场的物品、设施；因违约行为导致合同终止时，违约方需赔偿实际造成经济损失；因本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商，协商不成时，任何一方均可以向南宁仲裁委员会申请仲裁等内容。

2008年8月11日，汪实来与创荣公司签订《租赁合同》，约定：汪实来按现状向创荣公司租赁位于南宁市××路东三里××号××楼××层的部分房屋，建筑面积约4300平方米；汪实来确保租赁房屋只能用于办公、宾馆、休闲、娱乐、餐饮、球馆、健身、停车；汪实来对租赁房屋及场地进行装修、改造等费用自理；创荣公司仅委托汪实来免费使用管理南宁市秀灵路东三里6号的整体空旷场地；租赁期限自2008年8月10日起至原土地租赁合同到期为止（最低保证10年），自本合同签订之日起至2008年12月10日为免收租金期；汪实来应交纳的租金第一年（12个月）为40万元，自签订合同起使用期满一年后每年比上一年递增1.5万元；租金每季度交纳一次，从2008年11月20日开始，每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前，交纳一下季度的租金，先交租金后使用，每季度租金为当年租金的四分之一；签订本合同之日，汪实来向创荣公司交纳押金3万元；汪实来对租赁房屋和场地进行装修改造，必须经双方协商书面同意，且不得影响建筑物的主体结构及安全、外观等；合同期满后，汪实来租赁的房屋、场地归还给创荣公司，装修无偿归创荣公司，汪实来不得损坏；汪实来在租赁期间新购置、增加的可移动的设施、物品汪实来应于五日内搬走，否则视为放弃，创荣公司自行处理，处理费用从押金中扣除；汪实来应不需创荣公司催告，自觉接本合同规定的日期交足租金及其他费用，如有延迟则按每天2000元向创荣公司支付违约金，如延迟超过10日，则创荣公司有权立即停水停电，中止合同（合同的中止以创荣公司按汪实来留在本合同上的地址发出“中止合同通知”之日起10日内自行生效），没收押金，直到无条件收回租赁房屋；本合同在履行中发生争议，双方应友好协商，协商不成时，任何一方均可以向南宁仲裁委员会申请仲裁等内容。

合同签订后，汪实来在涉案房屋和场地进行装修，并成立了南宁实来投资有限公司三点王酒店。

2009年11月17日，何广森作为申请人向南宁仲裁委员会申请，请求被申请人冠荣公司支付余款31万元及银行利息40036元、冠荣公司支付二年的收益金36万元及滞纳金339975元。2009年12月8日，冠荣公司提出反请求，请求确认双方2007年7月15日签订的《合作协议》无效，何广森赔偿冠荣公司已付款项85.36万元。2012年3月21日，南宁仲裁委员会作出南仲裁字[2012]第036号裁决书，认定何广森与冠荣公司于2007年7月15日签订的《合作协议》名为合作经营协议，实为将集体土地出租用于商业经营用途的租赁合同，是无效合同，故裁决：1、申请人何广森向被申请人冠荣公司返还已付款853600元；2、申请人何广森向被申请人冠荣公司返还本案建筑物造价及成本金额

3609710.87元；被申请人冠荣公司将本案土地使用权及地上建筑物返还给申请人何广森。

2012年4月25日，南宁实来投资有限公司（法定代表人汪实来）与案外人就南宁市秀灵路东三里6号南宁三点王酒店三楼球馆扩建工程签订了《工程施工协议》，工程内容为将球馆扩建成2层，建成厨卫配套的2房1厅2套、1房1厅44套，工程总价为1281688元，最终按照实际施工面积计算。汪实来将扩建后的房屋用于出租并收取租金。

2012年12月，南宁市中级人民法院作出（2012）南市执字第133号《公告》：申请执行人冠荣公司与被执行人何广森因合同纠纷一案，南宁仲裁委员会于2012年3月31日作出南仲裁字（2012）第036号裁决书，已经发生法律效力，在本案执行过程中，双方当事人达成分期履行和解协议，现双方已办理土地及地上建筑物的移交手续，自本公告之日起，本案土地使用权及该地上建筑物返还给何广森。涉案土地及地上建筑物于公告之日由被告冠荣公司返还给被告何广森。

2013年1月31日，汪实来代何广森支付2013年1月1日至2013年12月31日的土地租金278000元。

2013年3月19日，汪实来作为申请人以冠荣公司作为被申请人向南宁仲裁委员会申请仲裁。仲裁过程中，南宁仲裁委员会于2013年12月18日委托广西公明司法鉴定中心对南宁市秀灵路东三里6号秀灵路文体活动中心汪实来进行固定资产投资项目的价值进行建筑工程造价鉴定。广西公明司法鉴定中心作出司法鉴定意见书，鉴定意见为8202350.85元，其中三楼球馆扩建工程造价为1266116.94元。

2013年3月28日，汪实来委托案外人黄平在涉案房屋、场地张贴《紧急通知》，称各租户所租的物业，已由法院判决给何广森所有，判决公告为（2012）南宁执字第133号，故要求各租户、经营户接到通知后两日内与黄平改签租赁合同。

2013年4月17日，汪实来与何广森经南宁市西乡塘区衡阳街道办事处司法调解，双方签订了《调解协议书》：一、双方认可对方身份合同关系；二、双方同意何广森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪实来与冠荣公司签订的两份租赁合同；三、双方同意对2008年以来汪实来与冠荣公司的支付租金情况的财务资料进行对帐，对帐金额以原始凭证原件为准。

2013年11月15日，汪实来作为原告，将何广森作为被告、冠荣公司作为第三人诉至南宁市西乡塘区人民法院。

2014年7月17日，南宁市西乡塘区人民法院作出（2013）西民一初字第2404号民事判决书，判决确认汪实来与何广森就南宁市秀灵路东三里6号综合楼（友爱村一、三组文体综合楼）一、二楼的部分房屋（约4300平方米）、三楼的部分场地和一楼地面部分停车位（约1140平方米）存在租赁合同关系。该判决已生效。

2015年12月15日，何广森在涉案房屋的“三点王休闲娱乐餐厅”（涉案房屋一层）张贴《声明》：截止2015年11月30日，汪实来已拖欠租金100万元以上，特别是汪实来租用的“三点王休闲娱乐餐厅”范围内的房屋，已经闲置两年半以上，故声明从即日起，解除与汪实来的全部《租赁合同》，从即日起，收回“三点王休闲娱乐餐厅”范围内的出租房屋。

2016年3月23日，汪实来与何广森签订《补充协议书》，约定：根据双方于2013年4月17日签订的《调解协议书》，经协调一致，双方同意对何广森承继的创荣公司于2008年7月18日、2008年8月11日与汪实来签订的两份《租赁合同》进行以下修改：一、废止上述两份《租赁合同》约定的关于“解决争议方式由南宁仲裁委员会仲裁解决”的仲裁条款；二、如双方因上述两份《租赁合同》发生争议无法协商解决，由南宁铁路运输法院管辖审理，任何一方均可向该法院提起诉讼；三、本补充协议的签订不影响上述两份《租赁合同》的其他条款，双方的权利义务关系仍以上述两份《租赁合同》的约定为准。

2016年5月18日，南宁仲裁委员会就汪实来于2013年3月19日作为申请人的仲裁申请作出南仲决字[2016]第042号决定书，认为南宁仲裁委员会不享有管辖权，故驳回申请人汪实来及被申请人冠荣公司的全部仲裁请求。

另查明，2008年7月18日、2008年8月11日的两份《租赁合同》中的涉案房屋未办理建设工程规划许可证。汪实来将涉案房屋一、二层部分转租给他人，其中，涉案房屋一楼的512平方米房屋转租给广西星辉餐饮管理咨询有限公司，将涉案房屋二期2号楼第二层、面积为1400平方米的房屋转租给南宁市柏灵护老院，将涉案房屋二期二层1200平方米及一楼100平方米转租给南宁市西乡塘区世纪春天幼儿园，并收取上述租金至2013年7月。

再查明，汪实来从何广森接收涉案房屋及场地后未向何广森支付过租金。

上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、《调解协议书》、（2013）西民一初字第

2404号民事判决书、委托书、紧急通知、照片、视频资料、南宁实来投资有限公司和南宁实来投资有限公司三点王酒店营业执照、汪实来与被告何广森签订的《补充协议书》、南宁仲裁委员会南仲决字[2016]第042号决定书、工程施工协议、广西公明司法鉴定中心司法鉴定意见书、两被告签订的《合作协议》、（2015）南市民一终字第131号民事裁定书、汪实来与创荣公司签订的《补充协议》、收款收据、收条、南宁仲裁委员会南仲裁字[2012]第036号裁决书、南宁市中级人民法院（2012）南市执字第133号公告、证明、当事人陈述及庭审笔录等。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2008年7月18日、2008年8月11日，创荣公司受冠荣公司的委托与汪实来签订了《租赁合同》，将南宁市××路东三里××楼××楼的部分场地和一、二层的部分房屋出租给汪实来。2013年4月17日，汪实来与何广森签订《调解协议书》，确认何广森承接上述两份租赁合同的权利义务。但涉案房屋未办理建设工程规划许可证，故汪实来与创荣公司签订的《租赁合同》为无效合同，汪实来与何广森之间的租赁合同关系亦归于无效。

关于冠荣公司是否应承担连带责任的问题。因何广森和冠荣公司签订的《合作协议》无效，冠荣公司在2012年12月已将涉案土地及房屋返还给何广森，且汪实来与何广森在2013年4月17日协商一致由何广森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪实来与冠荣公司签订的两份租赁合同，因此，冠荣公司在两份《租赁合同》中的权利义务已全部转移给何广森，汪实来与何广森已形成租赁合同关系。因此，汪实来要求冠荣公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。

关于汪实来和何广森是否存在过错的问题。汪实来承租的涉案房屋未办理建设工程规划许可证，致使合同无效，何广森作为出租方应承担主要过错责任。汪实来承租涉案房屋和场地的目的是进行办公、宾馆、休闲、娱乐、餐饮、球馆、健身、停车经营，其在订立合同时应当对涉案房屋和场地是否具有产权证或者建设规划许可证进行核实，但汪实来未进行审慎审查即开始装修、扩建，其对合同无效承担次要的过错责任。

关于汪实来使用涉案房屋一楼、二楼的时间问题。汪实来主张何广森已于2013年3月26日将涉案所有房屋和场地强行收回，但其提供的照片和视频资料均不能证实系何广森所为，因此对于汪实来的主张本院不予采信。汪实来将涉案房屋中一、二楼的部分（面积共计3212平方米）转租给南宁市西乡塘区世纪春天幼儿园、南宁市柏灵护老院、广西星辉餐饮管理咨询有限公司，并收取至2013年7月的租金，因此，汪实来使用该部分房屋至2013年7月。对于涉案房屋的第一、二层的“三点王KTV餐厅”等其他部分房屋（面积1088平方米），何广森于2015年12月15日在涉案房屋一楼张贴解除合同的《声明》，并在当日收回了涉案房屋，因此，汪实来在2015年12月15日以后不再使用涉案房屋一、二楼面积为1088平方米的房屋。

关于汪实来主张的装修、扩建损失问题。广西公明司法鉴定中心的建筑工程造价鉴定意见书是经南宁仲裁委委托，程序合法，可以作为确定建筑工程造价的依据。《租赁合同》约定，汪实来承租涉案房屋和场地的用途为办公、宾馆、休闲、娱乐、餐饮、球馆、健身、停车场、出租房，同时也约定汪实来对租赁房屋及场地进行装修、改造等费用自理，由此可见，出租方对汪实来需要进行装修、改建才能进行经营是明知的。虽然汪实来未能提出证据证实出租方书面同意其装修，但汪实来在2008年8月承租涉案房屋时即开始进行装修，在2012年4月开始对三楼进行扩建。何广森从接收涉案场地和房屋至其与汪实来在2013年4月17日达成调解协议时，对汪实来的装修和扩建行为从未提出过异议，应视为同意汪实来的装修和扩建行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。汪实来对三楼球馆进行扩建，但未办理合法建设手续，根据本院认定的汪实来和何广森双方的过错责任大小，本院酌情认定，汪实来应对其扩建损失承担40%的责任，何广森承担60%的责任。根据鉴定意见书，汪实来对涉案房屋和场地进行扩建的工程造价为1266116.94元，何广森应赔偿汪实来扩建损失759670.16元（1266116.94元×60%）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据鉴定意见书，汪实来进行装饰装修的工程造价6936233.91元，其中，未形成附合的空调、电视等装饰装修物为1050950元，应由汪实来自行搬走，不应作为其装饰装修损失要求何广森赔偿。已形成附合的装饰装修物的工程造价为5885283.91元。因鉴定意见书未区分涉案房屋的一、二楼、三楼装饰装修的工程造价，故装饰装修的费用应按两份合同的承租面积的比例计算，其中，一、二楼的建筑面积为4300平方米，三楼的面积为1140平方米，一、二楼的装饰装修工程造价为4651970.74元（4300平方米÷5440平方米×5885283.91元），三楼的装饰装修工程造价为

1233313.17元（1140平方米÷5440平方米×5885283.91元）。装饰装修的损失应按现值由汪实来承担40%与何广森承担60%进行分担。一、二楼的租赁期限从2008年8月10日至2018年12月31日，三楼的租赁期限从2008年7月18日至2020年7月18日，汪实来使用涉案房屋一、二楼面积为3212平方米的房屋至2013年7月，一、二楼面积为1088平方米的房屋使用至2015年12月，故一、二楼面积为3212平方米的房屋装饰装修现值为1737457元（3212平方米÷4300平方米×4651970.74元÷10年×5年），何广森应赔偿汪实来1042474元（1737457元×60%）。一、二楼面积为1088平方米的房屋装饰装修现值为353117元（1088平方米÷4300平方米×4651970.74元÷10年×3年），何广森应赔偿汪实来211870元（353117元×60%）。汪实来在2012年4月25日已将承租的三楼球馆进行扩建，因此，汪实来使用承租的原三楼球馆至2012年4月25日，故三楼的装饰装修现值为822209元（1233313.17元÷12年×8年），何广森应赔偿汪实来493325.4元（822209元×60%）。综上，应由何广森赔偿汪实来扩建、装饰装修损失共计2507339.56元。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汪实来主张的经营损失，包括其在原定合同期限内如继续履行向租户收取的租金损失及汪实来自行经营的营业收入损失，本质上是预期利益，是指合同有效成立的情况下，汪实来应履行合同可以获得的利益。由于租赁合同无效，故汪实来主张的经营损失没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于汪实来要求退还垫付的土地租金278000元的问题，此款在另案中已在汪实来应向何广森支付的房屋占有使用费中予以扣除，故汪实来的该项诉讼请求，本院不予支持。

关于汪实来主张的鉴定费的问题，汪实来未提供证据证实确有鉴定费的发生，故本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认2008年7月18日及2008年8月11日签订的两份《租赁合同》无效；

二、被告何广森赔偿原告汪实来扩建、装修损失2507339.56元；

三、驳回原告汪实来的其他诉讼请求。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费101218元，减半收取计50609元（原告已预交），由原告汪实来负担41022元，被告何广森负担9587元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。

审判员		罗宏萍
二〇一七年七月十三日
书记员		秦翔华

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。