雷州市安信物业服务有限公司、吴宗镇物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

雷州市安信物业服务有限公司、吴宗镇物业服务合同纠纷民事一审民事判决书
广东省徐闻县人民法院
2020年4月17日于广东省

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广东省徐闻县人民法院 

 民事判决书

（2020）粤0825民初72号

原告：雷州市安信物业服务有限公司，住所地雷州市新城大道世贸广场合安幢901房。

法定代表人：关传武，总经理。

委托诉讼代理人：张敬杰，广东粤徐律师事务所律师。

被告：吴宗镇，男，汉族，1976年10月1日出生，住徐闻县。

委托诉讼代理人：林小光，广东林和律师事务所律师。

原告雷州市安信物业服务有限公司诉被告吴宗镇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，适用小额速裁程序开庭审理。后因案情比较复杂不宜适用小额速裁程序办理，2020年3月13日转换为普通程序，组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张敬杰、被告吴宗镇的委托诉讼代理人林小光通过广东诉讼服务网网上开庭方式参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：被告吴宗镇是徐闻金雅园小区B1栋806房业主。2014年8月28日,原、被告签订了一份《前期物业服务协议》。协议约定，原告为被告提供物业管理服务，服务期限自交楼之日起至业主委员会与物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时终止，但业主委员会未与物业管理服务企业签订新的物业服务合同，协议自动延续。至2019年12月31日止，被告共拖欠物业管理费770元。经多次催缴，未果。故诉请法院判令被告吴宗镇缴纳拖欠原告的物业管理费770元,并负担本案的诉讼费。

被告吴宗镇辩称：被告与原告的前期物业服务合同关系已经终止,原告无权要求被告向其支付物业管理费。被告是徐闻县金雅园小区B1栋806房业主，2014年8月28日与雷州市安信物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。从收楼之日到2015年底,被告一直按照协议的约定按时向安信公司交纳物业管理费。自2016年开始,安信公司全面退出了金雅园小区，由雷州市盛川物业服务有限公司进驻金雅园小区，为全体业主提供物业服务。被告于是向盛川公司缴付物业管理费，直至2019年初。在2019年初,因金雅园物业出现收费主体混乱(曾经交叉出现过三个物业费收费主体/公章)的现象，被告和其他几百名同时发现问题的业主与物业中心多番交涉，要求物管中心澄清收费主体。物管中心非但不修正其非法行为，反而继续我行我素，拒绝和众多业主友好沟通收费主体混乱等情况。而早在2016年就退出的安信公司，贸然状告因无法确认合法收取物业费的主体而暂停缴纳物业费的多位业主，更是彰显金雅园小区物业管理收费之乱象!现原告仅凭其与被告于2014年签订的《前期物业服务协议》,罔顾其早在2016年初就已经全面退出金雅园小区物管服务的事实,要求被告向其交纳2019年之后的物业费，缺乏事实和法律依据，其无权要求被告向其交纳物业费。具体理由如下：1、自2016年开始,原告就全面退出金雅园小区的物管工作，交由盛川公司对全体的金雅园业主(含第二期的C栋业主)提供物业服务。根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，自盛川公司成为金雅园的物业服务提供方后，安信公司就已经无权再对金雅园小区实施物业管理；2、原告主动退出金雅园小区物业服务多年，已经事实上终止了其与被告签订的原物业服务合同多年，其无权依据原物业合同的任何条款(含第九条)要求被告或是其他任何的金雅园小区业主向其重新履行缴付物业服务费的合同义务。3、依据《中华人民共和国民法通则》第九十一条“【合同的转让】合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是,法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”因此，盛川公司成为新的物业服务公司后，不得在未征得小区业主同意的情况下，将其与金雅园小区业主签订的物业合同的权利义务全部转交给其他人(包括安信公司)去承继。在盛川公司成为新的物业服务公司后，盛川公司虽未曾和被告补充签订书面的物业合同，但双方实际上按照盛川公司和小区其他业主的格式合同履行，形成了事实上的物业服务合同关系。盛川公司作为金雅园小区的物业服务提供方，不得单方面将其对金雅园小区的物业服务合同涵盖的权利和义务交由其他人承继。4、依据《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定，在盛川公司成为金雅园小区合法的物业服务提供方之后，盛川公司不得将金雅园小区的物业管理委托给他人(包括安信公司)，因此安信公司亦不能以其接受盛川公司的委托为由向被告收取物业管理费。前期物业服务公司的更换,应当取得业主方的同意(或者事后追认)。根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的相关规定,选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定。建设单位(开发商)通过法定的公开招标程序选定前期的物业服务公司后,就完成了法律规定的代为选聘前期物业服务公司的义务。前期物业服务公司将来去留的问题,也就是前期物业合同的变更(延续)或者解除,应当留待业主共同决定。前期物业服务合同签订后，开发商、前期物业服务公司和购房者均无权单方面解除合同。前期服务合同生效后，在业主共同决定法律规定的事项时，如果开发商没有将全部的房子售出，也只能行使其未售出部分的业主的投票权，开发商无权代替全部业主对已经生效的前期服务合同进行变更或者解除。因此,本案的物业合同如要发生变更或者解除，均需要经过业主的参与与同意，任何跳过业主的单方面行为，如业主方事后没有予以追认都应当被认定为无效的行为。综上,鉴于原告和被告之间的物业服务合同关系已于2016年初就终止,也不存在原告可以承继盛川公司的物业合同的法定情形或者约定情形，原告在消失多年以后仍然认为其可以继续收取物业管理费的主张，缺乏事实根据和法律依据。恳请法院在充分查明事实的基础上，依据相关的法律规定驳回原告提出的所有诉请。

原告为证实其主张，在诉讼期间向本院提交如下证据：

证据一、原告的营业执照、法人代表证明、法人代表身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体适格；

证据二、被告吴宗镇的《居民身份证》、《前期物业服务协议》复印件各一份，证明被告的身份信息及证明2014年8月28日原告与被告签订徐闻县金雅园《前期物业服务协议》的事实；

证据三、《欠费通知》、《催收律师函》、《业主欠费表》复印件各一份，证明被告吴宗镇系“金雅园小区”B1栋806房业主，其在原告负责小区物业管理工作期间，共欠物业管理费770元，并经原告工作人员多次催缴未仍未缴费的事实。

被告对原告方提供证据一、证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告主体不适格；证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。

被方为证实其主张在诉讼期间向本院提供证据如下：《物业管理费缴费收据》复印件12份，证明原告和被告的前期物业服务合同早在2016年就已经终止。

原告对被告方提供证据真实性无异议，但认为此证据无法证实双方的合同关系终止。

根据原、被告举证陈述和法庭调查,本院认定事实如下:原告雷州市安信物业服务有限公司于2014年5月23日登记成立，经营物业管理。徐闻金雅园小区位于徐闻县，是雷州市乐华房地产有限公司从2012年开发建设。2014年5月建成第一期商品房（包含Ａ幢、Ｂ1幢、Ｂ2幢、Ｂ3幢），并开始公开出售。2014年6月经雷州市乐华房地产有限公司选聘，原告作为物业管理服务企业进驻金雅园小区开始为小区提供物业管理服务。被告于2014年8月28日向雷州市乐华房地产有限公司购得金雅园小区Ｂ1栋806房（建筑面积113.06平方米）。购房时，原、被告签订一份《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》。该协议约定，原告为被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月每平方米0.68元标准给原告支付物业服务费，服务期限自交楼之日起至业主委员会与物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。协议还就物业管理服务其他事项作了约定。协议签定后，双方按约定履行。2016年1月雷州市乐华房地产有限公司建成第二期商品房（包含Ｃ幢一单元、Ｃ幢第二单元、Ｃ1幢第一单元、Ｃ1幢第二单元、Ａ1幢），并公开出售。建成第二期商品房后开发商选聘雷州市盛川物业服务有限公司为第二期房产业主提供物业服务。雷州市盛川物业服务有限公司与业主签定物业服务合同后，与原告共同聘用原来那班物业服务工作人员对整个小区进行物业管理。在收费过程中，出具收据时混用两家公司的公章。业主对此不满。两家公司又使用“金雅园小区物业财务专用章”的印章进行收费。因此，包括被告在内的部分小区业主认为物业管理主体混乱，经与物业公司交涉未果后，被告从2019年3月份开始拒绝缴纳物业服务费。至2019年12月底被告共欠物业服务费770元。经原告催讨，无果，遂诉至本院。

在开庭审理过程中，原告要求增加计算物业管理费计至2020年3月底共计1001元（每月77元）。

在案件审理过程中，针对徐闻金雅园小区同时由两家物业服务企业进行管理服务的情况，本院已向相关行政部门发出司法建议，要求他们对此加强管理和协调。

本院认为本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业履行管理服务，被告应向原告支付相应的物业管理费。

本案的争议焦点:一是原、被告之间是否还存在物业服务合同关系；二是原告是否持续为被告提供物业管理服务;三是被告应否支付物业管理费。

焦点一、原、被告之间是否还存在物业服务合同关系。原被告签订的《徐闻金雅园（住宅）前期物业服务协议》约定，原告为被告提供物业管理服务，被告按双方约定的标准给原告支付物业服务费，合同期限自交楼之日起至业主委员会与物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时终止。本案中，徐闻金雅园小区至今还未成立业主委员会，被告也未与其他物业管理服务企业签订新的物业服务合同。故原被告之间的物业服务合同关系还继续存在。被告主张原告从2016年1月开始就退出金雅园小区的物业服务。并提供了雷州市盛川物业服务有限公司出具的服务费收据为证。本院认为仅凭此收据不能证明原告已退出该小区的物业服务。被告缴交物业管理费的收据盖有盛川公司的公章是因为该小区在收费工作过程中不规范造成的，并不能据此说明被告与盛川公司存在物业服务合同关系。对于金雅园小区同时有两个物业服务企业的问题，本院已向相关部门提出司法建议，加强管理和协调。原、被告之间的物业服务合同不因所在小区同时出现两个物业服务企业而导致无效，双方的合同关系亦不因此而消失。故被告认为与原告已经没有物业服务合同关系的主张，本院不予支持。

焦点二、原告是否持续为被告提供物业管理服务。经庭审调查，原告一直为被告提供物业管理服务。被告主张从2016年1月份开始由盛川公司取代原告为金雅园小区提供物业服务，被告与盛川公司形成物业服务合同关系。但被告没有为此提供证据予以证实。被告庭审上也承认为其提供物业服务的工作人员没有作过大的变动。故被告认为原告早在2016年1月开始退出该小区物业管理的主张，本院不予支持。

焦点三、被告应否支付物业管理费。原告与被告之间的物业服务合同关系继续存在，原告持续为被告提供物业管理服务，依据双方的协议，被告应当给原告缴交物业管理费。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：

被告吴宗镇于本判决生效之日起五日内向原告雷州市安信物业服务有限公司支付2019年3月至2020年3月期间的物业管理费1001元。

如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元(原告已预交),由被告吴宗镇负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省湛江市中级人民法院。

（以下无正文）

审判长		黄进助
人民陪审员		梁小惠
人民陪审员		黄娇珠
二〇二〇年四月十七日
书记员		卢先健

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。