黄桂玉、广州市美商华亿投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

黄桂玉、广州市美商华亿投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书
广东省广州市天河区人民法院
2018年1月30日于广东省广州

本文自「中国裁判文书网」存档数据集（HTML上网稿）导入；参见原始页面（需登录查看）。

广东省广州市天河区人民法院 

 民事判决书

（2022）粤0106民初4708号

原告：黄桂玉，女，1972年11月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。

委托诉讼代理人：郑芝敏，国信信扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑显非，国信信扬律师事务所律师。

被告：广州市美商华亿投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区沙太路银利街8号之一D2009房。

法定代表人：陆照祥，总经理。

委托诉讼代理人：侯玮，山西吴宋律师事务所律师。

原告黄桂玉与被告广州市美商华亿投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月7日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告黄桂玉的委托诉讼代理人郑芝敏、郑显非，被告广州市美商华亿投资咨询有限公司的委托诉讼代理人侯玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄桂玉向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告广州市天河区沙太路银利街8号之一（一楼，编号为D044）物业的经营使用权；2.判决被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日的经营回报116068元及延期付款违约金（违约金以应付款项为基数，按照每日万分之五的标准，自应付之日起计算至实际付清之日止）；3.判决被告按每月6293元的标准向原告支付自2018年1月1日至返回涉案物业之日的占用费；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求，明确诉讼请求为：1.判决被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日的经营回报118668元及延期付款违约金（违约金以应付款项为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年1月20日起计算至实际付清之日止）；2.判决被告按照每月6293元的标准向原告支付自2018年1月1日至2020年8月1日期间的占用费195083元，退回2020年8月2日至2027年12月31日期间的租金263742.35元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月5日，原告与被告签订《银利茶叶博览中心铺位租赁使用合同》（以下简称：《铺位租赁合同》），由原告承租被告位于广州市天河区沙太路银利街8号之一（1楼，编号为D044）的铺位（以下简称：涉案物业），使用年限为15年，自2013年1月1日至2027年12月31日止。合同期内，原告应向被告缴纳铺位租金总额539473元，其中，涉案物业于租赁期内前三年由原告委托被告经营管理的租赁使用收益回报（即原告应付的铺位租金总价的24%）合计129473元，将一次性冲减原告基于合同应付租金总价，经冲减后原告实际需支付剩余租金41万元。同日，原告与被告签订了《银利茶叶博览中心委托经营合同》（以下简称：《委托经营合同》），约定将涉案物业的经营使用权交被告管理和使用，被告保证原告的合同收益。委托期限为5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。委托期内，被告按以下约定执行：1.委托期限的第一年、第二年和第三年即自2013年1月1日起委托经营的第一年、第二年和第三年，即自2013年1月1日起2015年12月31日止，合计129473元的标准收取经营回报；且原告同意并确认该收益回报用以冲减原告基于合同应付的租金总价；2.委托经营的第四年即自2016年1月1日起2016年12月31日止，原告按每月5394元的标准收取经营回报；3.委托经营的第五年即自2017年1月1日起2017年12月31日止，原告按每月6293元的标准收取经营回报。第四、第五年的经营回报由原告按季度收取。被告应在每季度第一个月的10-20日将上述回报收益支付到原告指定账户。如被告延期支付收益回报的，则被告应自延期之日始按当月租金每日百分之三的标准向原告支付延期付款违约金。双方签订上述协议后，2013年1月1日，原告将涉案物业交被告经营管理。2013年1月23日，原告按《铺位租赁合同》向被告支付了冲减后的租金41万元。然而，委托经营的第四年、第五年，被告并未按《委托经营合同》的约定向原告支付经营回报，并在《委托经营合同》委托期限届满后继续占有涉案物业。经原告多次向被告催要后，被告在2018年1月至2019年7月期间陆续向原告支付了部分的经营回报，合计24176元。经原告核算，委托经营的第四年、第五年，被告应付给原告的经营回报合计140244元，扣减应支付的24176元，尚有116068元经营回报未支付给原告。被告逾期支付经营回报已构成违约，除继续支付剩余经营回报外，还应按《委托经营合同》约定支付延期付款违约金（每日违约金标准调整为每月经营回报的万分之五）。涉案物业已于2020年8月1日被案外人广州市银河经济发展有限公司收回，导致原告与被告之间的《铺位租赁合同》自2020年8月1日起部分无法履行，故请求退回无法履行的2020年8月2日至2027年12月31日期间租金，计算方式为：总价539473元÷15年（180个月）=每月租金2997.07元，每月租金2997.07元×无法履行期间的88个月=263742.35元。

被告广州市美商华亿投资咨询有限公司辩称，一、确认被告在2018年1月至2019年7月期间向原告支付部分经营回报21576元的事实。二、确认尚欠2016年1月1日至2017年12月31日的经营回报款总金额118668元。三、关于原告提出的延期付款违约金按每月万分之五的标准计算，此标准过高。违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。四、确认占用期间为2018年1月1日起至2020年8月1日止的事实，但原告提出占用费按每月6293元的标准计算，此标准金额过高，建议适当降低占用费的金额。五、确认无法履行的期间为2020年8月2日至2027年12月31日，认可原告提出无法履行期间租金的计算方式及金额，但因被告长时间没有经营，无力支付。六、关于本案的诉讼费依法裁判。

本院经审理认定事实如下：双方当事人对于合同约定、租金支付、经营回报支付、欠付的事实均没有争议，对于占用期间亦没有争议，对上述没有争议的事实，本院予以确认。

双方的争议问题在于违约金的计收以及占用费标准，与之相关的事实查明如下：《铺位租赁合同》约定，因被告原因造成原告不能正常使用该物业超过六十日以上的，若原告解除合同的，被告应退回原告剩余使用期的租金等内容。《委托经营合同》约定：原告委托被告对涉案物业进行经营和管理，原告不参与经营管理事务，委托期限自2013年1月1日至2017年12月31日止；自2016年1月1日起至2016年12月31日止的经营回报为每月5394元，自2017年1月1日起至2017年12月31日止的经营回报为每月6293元；被告于每个季度第一个月10-20日支付上述回报收益；被告延期支付收益回报的，自延期之日始按当月租金以每日百分之三的标准向原告支付延期付款违约金等内容。

被告实际支付收益回报的时间如下表：

序号

实际支付时间

实际支付款项（元）

二〇一八年一月三十日
审判员		孙玉波
书记员		梁木娣

2018年3月28日

2018年6月7日

2018年7月4日

2018年10月28日

2019年6月11日

2019年7月18日

总额

涉案场地于2020年8月1日由产权人广州市银河经济发展有限公司收回。

本院认为，本案因租赁产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。原告与被告签订的《铺位租赁合同》《委托经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。

关于回报款及逾期付款违约金，根据《委托经营合同》约定，原告在约定期限内将涉案商铺交由被告经营，原告在该期间不参与涉案物业的经营，被告按每月固定标准向原告支付经营回报款。据此，《委托经营合同》实质应为租赁合同，原告依该合同约定标准要求被告支付2016年1月21日至2017年12月31日期间的回报款及逾期付款违约金，合理有据，本院予以支持。被告辩称约定的违约金标准过高，因原告未举证证实其实际损失情况，上述计付标准确有过高之嫌，基于公平原则，本院调整为以当月应付回报款为本金，按同期中国人民银行公布的同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率上浮30%的标准计付。原告已收取的款项应从上述拖欠的回报款中逐一予以扣除。

关于场地占用费，《委托经营合同》于2017年12月31日期限届满，而被告占用涉案场地至2020年8月1日止，故原告主张上述期间内的占用费，合理合法，本院予以支持，本院根据公平原则，参照双方在合同期满前的回报款标准计算2018年1月1日至2020年8月1日占用期间的占用费损失为195083元。

关于原告主张被告退回2020年8月2日至2027年12月31日期间租金267342.35元的诉请，因涉案场地于2020年8月1日被业主收回，系属于被告的原因导致原、被告的租赁合同无法履行，被告应依约返还剩余租期租金，被告对该部分租金及计算标准均予以认可，本院对此予以支持。被告的经营状况不属于扣减租金的法定或约定事由，故对被告相关抗辩意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：

一、被告广州市美商华亿投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄桂玉支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的经营回报款118668元；

二、被告广州市美商华亿投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄桂玉支付自2018年1月1日至2020年8月1日的占用费195083元；

三、被告广州市美商华亿投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告黄桂玉返还2020年8月2日至2027年12月31日期间的租金267342.35元；

四、被告广州市美商华亿投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告黄桂玉支付2016年1月20日至2017年12月31日期间逾期支付回报款的违约金，该违约金逾期支付的回报款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，从应付款次日起计至实际清偿之日止，违约金总额以本金为限（违约金本金及计付期间见附表）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10679元，由被告广州市美商华亿投资咨询有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

二〇二三年三月二十七日

附表：

序号

计算违约金的期间

违约金本金

2016年1月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2016年4月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2016年7月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2016年10月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2017年1月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2017年4月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2017年7月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2017年10月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2018年1月1日至2018年1月29日

140244元（16182元×4+18879元×4）

2018年1月30日至2018年3月27日

134850元（140244元-5394元）

2018年3月28日至2018年6月6日

132153元（134850元-2697元）

2018年6月7日至2018年7月3日

129456元（132153元-2697元）

2018年7月4日至2018年10月27日

126759元（129456元-2697元）

2018年10月28日至2019年6月10日

124062元（126759元-2697元）

2019年6月11日至2019年7月17日

121365元（124062元-2697元）

2019年7月18日至实际清偿之日

118668元（121365元-2697元）