汪實來、何廣森等租賃合同糾紛民事一審民事判決書

汪實來、何廣森等租賃合同糾紛民事一審民事判決書
南寧鐵路運輸法院
2017年7月13日於廣西壯族自治區南寧市

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南寧鐵路運輸法院 

 民事判決書

（2016）桂7102民初881號

原告：汪實來，男，1966年10月15日出生，漢族，住安徽省安慶市樅陽縣樅陽鎮金山大道東47號巷金壇花苑5棟301室。

委託訴訟代理人：陳浩宇，廣西丹泉律師事務所律師。

委託訴訟代理人：徐振軍，廣西昌義律師事務所律師。

被告：何廣森，男，1967年11月15日出生，漢族，住廣西壯族自治區桂平市江口鎮新其村茂蘭塘屯175號。

委託訴訟代理人：曾源華，廣西萬合律師事務所律師。

被告：南寧市冠榮投資諮詢有限公司，住所地廣西壯族自治區南寧市民族大道109號廣西投資大廈第三層02號房。

法定代表人：禤琦健，該公司總經理。

委託訴訟代理人：楊炳忠，廣西金益律師事務所律師。

委託訴訟代理人：黃伯康，廣西金益律師事務所律師。

原告汪實來與被告何廣森、南寧市冠榮投資諮詢有限公司

（以下簡稱冠榮公司）租賃合同糾紛一案，本院於2016年11月21日立案後，依法適用簡易程序，於2017年3月23日、5月10日、6月13日公開開庭進行了審理。原告汪實來及其委託訴訟代理人陳浩宇、徐振軍，被告何廣森及其委託訴訟代理人曾源華，被告冠榮公司的委託訴訟代理人楊炳忠、黃伯康到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告汪實來向本院提出訴訟請求：1、被告何廣森、冠榮公司賠償原告汪實來擴建、裝修損失444.29萬元；2.被告何廣森、冠榮公司共同賠償原告汪實來經營損失851.53萬元；3被告何廣森、冠榮公司共同返還原告汪實來2013年1月31日代被告何廣森交納的地租27.8萬元；4.本案的訴訟費用由被告何廣森、冠榮公司承擔。訴訟過程中，原告汪實來增加訴訟請求：解除2008年7月18日及2008年8月11日簽訂的兩份《租賃合同》。訴訟過程中，原告汪實來將「解除2008年7月18日及2008年8月11日簽訂的兩份《租賃合同》。」的訴訟請求變更為「確認2008年7月18日及2008年8月11日簽訂的兩份《租賃合同》無效。」事實和理由：2007年7月15日，何廣森與冠榮公司簽訂《合作協議》，共同開發南寧市秀靈路東三里6號友愛村一組、三組的綜合樓，並建成工程的主體框架結構。2008年7月18日、2008年8月11日南寧市創榮投資公司（以下簡稱創榮公司）受冠榮公司的授權，與原告簽訂《租賃合同》，約定原告承租南寧市秀靈路東三里6號友愛村一組、三組的綜合樓（三層共5440平方米）及停車場地，後原告繼續完成該工程的擴建和裝修，從2008年7月至2012年底，原告先後投資約1200萬元擴建、裝修該綜合樓及其附屬空地。該項目完工後，原告成立南寧市實來投資有限公司經營管理該項目，該綜合樓一部分房屋由原告投資經營三點王酒店、三點王KTV、剩餘的一、二樓部分房屋出租給租戶經營（世紀春天幼兒園、柏靈護老院、星輝餐飲公司、嘉玲超市、光大百貨、納新科技公司等）。三樓擴建完成後，隔成48間房屋租給個人居住，該項目2012年開始盈利，年純收益170多萬元，每年上繳稅款50多萬元。2009年，被告與冠榮公司發生糾紛向南寧仲裁委員會申請仲裁，仲裁委於2012年作出南仲裁字[2012]第036號《南寧市仲裁委員會裁決書》裁決：「1、申請人何廣森向被申請人南寧市冠榮投資諮詢有限公司返還已付款853600元；2、申請人何廣森向被申請人南寧市冠榮投資諮詢有限公司返還本案建築物造價及成本金額3609710.87元；3、被申請人南寧市冠榮投資諮詢有限公司將本案土地使用權及地上建築物返還給申請人何廣森。」何廣森拿到仲裁裁決後，於2013年3月26日糾集社會閒散人員，打砸原告的經營場所，強行占有了原告的大部份經營場地（三點王酒樓、停車場、世紀春天幼兒園、柏靈護老院、星輝餐飲公司、嘉玲超市、光大百貨、納新科技公司等），原告最後僅剩小部分場地（三點王KTV，綜合樓三樓出租房）也因被告阻止（用鎖鎖住KTV大門，採取停水、停電等措施逼迫租戶搬離）從2013年3月起被迫停業至今。被告實際控制綜合樓及停車場管理權後，直接要求世紀春天幼兒園、柏靈護老院、星輝餐飲公司、嘉玲超市、光大百貨、納新科技公司等租戶向其交納租金，導致原告從2013年6月起不能再收取租戶租金。2016年5月24日，何廣森又叫人撬門進入被迫停業的三點王KTV，把室內物品扔出，拆除毀壞室內裝修後強行占有，至此三點王KTV也被被告何廣森強占。另原告應被告何廣森的要求，於2013年1月31日代被告何廣森交納了友愛村一組、三組的土地租金278000元。被告何廣森強行侵占原告財產的行為，嚴重損害了原告合法財產的權利，給原告造成巨大財產損失。雖然南寧市仲裁委員會裁決被告冠榮公司將建築物返還給被告何廣森，被告冠榮公司已實際退出了租賃場地，但這是兩被告之間的內部法律關係，原告並不知情，兩被告應承擔連帶賠償責任。為維護原告的合法權益，原告訴至法院。

被告何廣森辯稱，1.涉案的兩份租賃合同無效。2.創榮公司無權作為出租方將涉案房屋出租給原告。3.根據原告提供的房屋備案證可證實，涉案房屋是臨時建築，臨時建築是無法出租的。4.被告何廣森對兩份合同的無效沒有任何過錯，被告何廣森不是合同主體；5.原告要求被告何廣森賠償經濟損失沒有事實和法律依據，原告主張擴建、裝修費沒有依據。經營損失是間接損失，因合同無效故原告無權主張經營損失。即使合同有效，原告要求被告何廣森賠償也沒有法律依據。6.如合同有效，因原告沒有按照合同約定支付租金，被告何廣森享有後履行抗辯權，有權採取措施維護何廣森的合法權益。7.涉案房屋一、二樓部分場地被告何廣森已於2013年7月收回，三、四樓仍由原告在經營，一、二部分場地原告閒置但也沒向被告何廣森支付租金。

被告冠榮公司辯稱，1.原告主張合同有效，那麼被告冠榮公司真正控制場地的時間是在2012年12月17日前，冠榮公司與原告的所有權利義務在該日終結，所有損失與冠榮公司無關。2.被告冠榮公司在2013年3月已將涉案房屋和場地交給被告何廣森，訴訟時效應從此時起算，原告對被告冠榮公司的訴訟請求已經超過法律規定的時效；3.被告冠榮公司不應當賠償任何損失。合同約定原告的任何裝修必須有出租人的書面同意，但至今冠榮公司沒有收到過原告的任何書面裝修材料，且合同約定不能轉租，但原告將涉案房屋進行轉租。原告以仲裁階段做的鑑定結論作為主張裝修、擴建損失的賠償依據，但裁定書沒有作出具體裁決，被告何廣森沒有參與此次仲裁，故不應作為賠償的依據，原告從2011年11月至今未支付租金反而要求賠償不合理。4.原告認為兩被告是合作關係無依據，生效的仲裁書確定兩被告的關係是名為合作實為租賃，被告冠榮公司也不存在過錯。本案是合同之債。原告要求被告冠榮公司承擔賠償責任沒有事實和法律依據。

本院經審理認定事實如下：2007年7月15日，何廣森、冠榮公司簽訂《合作協議》，約定：何廣森提供位於北靠南寧市××路東三里路邊，西靠（原郊區林業局）後牆邊（地名「牛腿塘邊」）一塊土地6250.58平方米（約9.3畝）的土地作為合作的經營地，冠榮公司負責開發所需的資金，並負責運作管理；期限自本協議生效之日起至2018年12月31日止；冠榮公司每年應向何廣森支付收益金等內容。

2008年7月18日，南寧市創榮投資有限公司（以下簡稱創榮公司）受冠榮公司的授權，與汪實來簽訂《租賃合同》，約定：汪實來向創榮公司租賃位於南寧市××路東三里××樓××樓的部分場地和一樓地面部分停車位，總面積為1140平方米；汪實來確保其租賃的場地用途為球館、辦公、招待所、出租房，汪實來對該租賃房屋及其周邊環境、附屬設施的現狀進行了充分了解，同意按該現狀租用；創榮公司免兩個月租金給汪實來建籌房屋；租賃期限自2008年7月18日至2020年7月18日止，租金自2008年9月18日起算，年租金25000元；汪實來每次向創榮公司交納半年的租金，先交租金後使用，往後每半年前15天交下季度租金；汪實來對承租場進行改建，必須符合安全要求及各項相關法規，方案須經創榮公司書面同意後方可施工；未經創榮公司書面同意，汪實來不能將房屋轉租或提供給他人使用，否則創榮公司有權停水、停電直至解除合同，收回場地另行出租，並追究其違約責任；汪實來應不需創榮公司催促按時交納租金及水電等各項費用，若汪實來超過繳納期限半個月（15天）時，視為汪實來違約，創榮公司有權採取停水停電等措施，且有權收回場地，終止合同，沒收押金；合同的終止以創榮公司的終止合同通知書向汪實來所留的聯繫地址（按本合同）寄出之日起七天即生效，同時汪實來必須交足至物品全部搬清之日起的租金，否則，汪實來無條件同意創榮公司處置場的物品、設施；因違約行為導致合同終止時，違約方需賠償實際造成經濟損失；因本合同在履行中如發生爭議，雙方應友好協商，協商不成時，任何一方均可以向南寧仲裁委員會申請仲裁等內容。

2008年8月11日，汪實來與創榮公司簽訂《租賃合同》，約定：汪實來按現狀向創榮公司租賃位於南寧市××路東三里××號××樓××層的部分房屋，建築面積約4300平方米；汪實來確保租賃房屋只能用於辦公、賓館、休閒、娛樂、餐飲、球館、健身、停車；汪實來對租賃房屋及場地進行裝修、改造等費用自理；創榮公司僅委託汪實來免費使用管理南寧市秀靈路東三里6號的整體空曠場地；租賃期限自2008年8月10日起至原土地租賃合同到期為止（最低保證10年），自本合同簽訂之日起至2008年12月10日為免收租金期；汪實來應交納的租金第一年（12個月）為40萬元，自簽訂合同起使用期滿一年後每年比上一年遞增1.5萬元；租金每季度交納一次，從2008年11月20日開始，每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前，交納一下季度的租金，先交租金後使用，每季度租金為當年租金的四分之一；簽訂本合同之日，汪實來向創榮公司交納押金3萬元；汪實來對租賃房屋和場地進行裝修改造，必須經雙方協商書面同意，且不得影響建築物的主體結構及安全、外觀等；合同期滿後，汪實來租賃的房屋、場地歸還給創榮公司，裝修無償歸創榮公司，汪實來不得損壞；汪實來在租賃期間新購置、增加的可移動的設施、物品汪實來應於五日內搬走，否則視為放棄，創榮公司自行處理，處理費用從押金中扣除；汪實來應不需創榮公司催告，自覺接本合同規定的日期交足租金及其他費用，如有延遲則按每天2000元向創榮公司支付違約金，如延遲超過10日，則創榮公司有權立即停水停電，中止合同（合同的中止以創榮公司按汪實來留在本合同上的地址發出「中止合同通知」之日起10日內自行生效），沒收押金，直到無條件收回租賃房屋；本合同在履行中發生爭議，雙方應友好協商，協商不成時，任何一方均可以向南寧仲裁委員會申請仲裁等內容。

合同簽訂後，汪實來在涉案房屋和場地進行裝修，並成立了南寧實來投資有限公司三點王酒店。

2009年11月17日，何廣森作為申請人向南寧仲裁委員會申請，請求被申請人冠榮公司支付餘款31萬元及銀行利息40036元、冠榮公司支付二年的收益金36萬元及滯納金339975元。2009年12月8日，冠榮公司提出反請求，請求確認雙方2007年7月15日簽訂的《合作協議》無效，何廣森賠償冠榮公司已付款項85.36萬元。2012年3月21日，南寧仲裁委員會作出南仲裁字[2012]第036號裁決書，認定何廣森與冠榮公司於2007年7月15日簽訂的《合作協議》名為合作經營協議，實為將集體土地出租用於商業經營用途的租賃合同，是無效合同，故裁決：1、申請人何廣森向被申請人冠榮公司返還已付款853600元；2、申請人何廣森向被申請人冠榮公司返還本案建築物造價及成本金額

3609710.87元；被申請人冠榮公司將本案土地使用權及地上建築物返還給申請人何廣森。

2012年4月25日，南寧實來投資有限公司（法定代表人汪實來）與案外人就南寧市秀靈路東三里6號南寧三點王酒店三樓球館擴建工程簽訂了《工程施工協議》，工程內容為將球館擴建成2層，建成廚衛配套的2房1廳2套、1房1廳44套，工程總價為1281688元，最終按照實際施工面積計算。汪實來將擴建後的房屋用於出租並收取租金。

2012年12月，南寧市中級人民法院作出（2012）南市執字第133號《公告》：申請執行人冠榮公司與被執行人何廣森因合同糾紛一案，南寧仲裁委員會於2012年3月31日作出南仲裁字（2012）第036號裁決書，已經發生法律效力，在本案執行過程中，雙方當事人達成分期履行和解協議，現雙方已辦理土地及地上建築物的移交手續，自本公告之日起，本案土地使用權及該地上建築物返還給何廣森。涉案土地及地上建築物於公告之日由被告冠榮公司返還給被告何廣森。

2013年1月31日，汪實來代何廣森支付2013年1月1日至2013年12月31日的土地租金278000元。

2013年3月19日，汪實來作為申請人以冠榮公司作為被申請人向南寧仲裁委員會申請仲裁。仲裁過程中，南寧仲裁委員會於2013年12月18日委託廣西公明司法鑑定中心對南寧市秀靈路東三里6號秀靈路文體活動中心汪實來進行固定資產投資項目的價值進行建築工程造價鑑定。廣西公明司法鑑定中心作出司法鑑定意見書，鑑定意見為8202350.85元，其中三樓球館擴建工程造價為1266116.94元。

2013年3月28日，汪實來委託案外人黃平在涉案房屋、場地張貼《緊急通知》，稱各租戶所租的物業，已由法院判決給何廣森所有，判決公告為（2012）南寧執字第133號，故要求各租戶、經營戶接到通知後兩日內與黃平改簽租賃合同。

2013年4月17日，汪實來與何廣森經南寧市西鄉塘區衡陽街道辦事處司法調解，雙方簽訂了《調解協議書》：一、雙方認可對方身份合同關係；二、雙方同意何廣森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪實來與冠榮公司簽訂的兩份租賃合同；三、雙方同意對2008年以來汪實來與冠榮公司的支付租金情況的財務資料進行對帳，對帳金額以原始憑證原件為準。

2013年11月15日，汪實來作為原告，將何廣森作為被告、冠榮公司作為第三人訴至南寧市西鄉塘區人民法院。

2014年7月17日，南寧市西鄉塘區人民法院作出（2013）西民一初字第2404號民事判決書，判決確認汪實來與何廣森就南寧市秀靈路東三里6號綜合樓（友愛村一、三組文體綜合樓）一、二樓的部分房屋（約4300平方米）、三樓的部分場地和一樓地面部分停車位（約1140平方米）存在租賃合同關係。該判決已生效。

2015年12月15日，何廣森在涉案房屋的「三點王休閒娛樂餐廳」（涉案房屋一層）張貼《聲明》：截止2015年11月30日，汪實來已拖欠租金100萬元以上，特別是汪實來租用的「三點王休閒娛樂餐廳」範圍內的房屋，已經閒置兩年半以上，故聲明從即日起，解除與汪實來的全部《租賃合同》，從即日起，收回「三點王休閒娛樂餐廳」範圍內的出租房屋。

2016年3月23日，汪實來與何廣森簽訂《補充協議書》，約定：根據雙方於2013年4月17日簽訂的《調解協議書》，經協調一致，雙方同意對何廣森承繼的創榮公司於2008年7月18日、2008年8月11日與汪實來簽訂的兩份《租賃合同》進行以下修改：一、廢止上述兩份《租賃合同》約定的關於「解決爭議方式由南寧仲裁委員會仲裁解決」的仲裁條款；二、如雙方因上述兩份《租賃合同》發生爭議無法協商解決，由南寧鐵路運輸法院管轄審理，任何一方均可向該法院提起訴訟；三、本補充協議的簽訂不影響上述兩份《租賃合同》的其他條款，雙方的權利義務關係仍以上述兩份《租賃合同》的約定為準。

2016年5月18日，南寧仲裁委員會就汪實來於2013年3月19日作為申請人的仲裁申請作出南仲決字[2016]第042號決定書，認為南寧仲裁委員會不享有管轄權，故駁回申請人汪實來及被申請人冠榮公司的全部仲裁請求。

另查明，2008年7月18日、2008年8月11日的兩份《租賃合同》中的涉案房屋未辦理建設工程規劃許可證。汪實來將涉案房屋一、二層部分轉租給他人，其中，涉案房屋一樓的512平方米房屋轉租給廣西星輝餐飲管理諮詢有限公司，將涉案房屋二期2號樓第二層、面積為1400平方米的房屋轉租給南寧市柏靈護老院，將涉案房屋二期二層1200平方米及一樓100平方米轉租給南寧市西鄉塘區世紀春天幼兒園，並收取上述租金至2013年7月。

再查明，汪實來從何廣森接收涉案房屋及場地後未向何廣森支付過租金。

上述事實，有當事人舉證、質證，並經本院審查確認的如下證據證實：《租賃合同》、《調解協議書》、（2013）西民一初字第

2404號民事判決書、委託書、緊急通知、照片、視頻資料、南寧實來投資有限公司和南寧實來投資有限公司三點王酒店營業執照、汪實來與被告何廣森簽訂的《補充協議書》、南寧仲裁委員會南仲決字[2016]第042號決定書、工程施工協議、廣西公明司法鑑定中心司法鑑定意見書、兩被告簽訂的《合作協議》、（2015）南市民一終字第131號民事裁定書、汪實來與創榮公司簽訂的《補充協議》、收款收據、收條、南寧仲裁委員會南仲裁字[2012]第036號裁決書、南寧市中級人民法院（2012）南市執字第133號公告、證明、當事人陳述及庭審筆錄等。

本院認為，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。2008年7月18日、2008年8月11日，創榮公司受冠榮公司的委託與汪實來簽訂了《租賃合同》，將南寧市××路東三里××樓××樓的部分場地和一、二層的部分房屋出租給汪實來。2013年4月17日，汪實來與何廣森簽訂《調解協議書》，確認何廣森承接上述兩份租賃合同的權利義務。但涉案房屋未辦理建設工程規劃許可證，故汪實來與創榮公司簽訂的《租賃合同》為無效合同，汪實來與何廣森之間的租賃合同關係亦歸於無效。

關於冠榮公司是否應承擔連帶責任的問題。因何廣森和冠榮公司簽訂的《合作協議》無效，冠榮公司在2012年12月已將涉案土地及房屋返還給何廣森，且汪實來與何廣森在2013年4月17日協商一致由何廣森承接2008年7月18日、2008年8月11日汪實來與冠榮公司簽訂的兩份租賃合同，因此，冠榮公司在兩份《租賃合同》中的權利義務已全部轉移給何廣森，汪實來與何廣森已形成租賃合同關係。因此，汪實來要求冠榮公司承擔連帶責任無事實和法律依據，本院不予支持。

關於汪實來和何廣森是否存在過錯的問題。汪實來承租的涉案房屋未辦理建設工程規劃許可證，致使合同無效，何廣森作為出租方應承擔主要過錯責任。汪實來承租涉案房屋和場地的目的是進行辦公、賓館、休閒、娛樂、餐飲、球館、健身、停車經營，其在訂立合同時應當對涉案房屋和場地是否具有產權證或者建設規劃許可證進行核實，但汪實來未進行審慎審查即開始裝修、擴建，其對合同無效承擔次要的過錯責任。

關於汪實來使用涉案房屋一樓、二樓的時間問題。汪實來主張何廣森已於2013年3月26日將涉案所有房屋和場地強行收回，但其提供的照片和視頻資料均不能證實系何廣森所為，因此對於汪實來的主張本院不予採信。汪實來將涉案房屋中一、二樓的部分（面積共計3212平方米）轉租給南寧市西鄉塘區世紀春天幼兒園、南寧市柏靈護老院、廣西星輝餐飲管理諮詢有限公司，並收取至2013年7月的租金，因此，汪實來使用該部分房屋至2013年7月。對於涉案房屋的第一、二層的「三點王KTV餐廳」等其他部分房屋（面積1088平方米），何廣森於2015年12月15日在涉案房屋一樓張貼解除合同的《聲明》，並在當日收回了涉案房屋，因此，汪實來在2015年12月15日以後不再使用涉案房屋一、二樓面積為1088平方米的房屋。

關於汪實來主張的裝修、擴建損失問題。廣西公明司法鑑定中心的建築工程造價鑑定意見書是經南寧仲裁委委託，程序合法，可以作為確定建築工程造價的依據。《租賃合同》約定，汪實來承租涉案房屋和場地的用途為辦公、賓館、休閒、娛樂、餐飲、球館、健身、停車場、出租房，同時也約定汪實來對租賃房屋及場地進行裝修、改造等費用自理，由此可見，出租方對汪實來需要進行裝修、改建才能進行經營是明知的。雖然汪實來未能提出證據證實出租方書面同意其裝修，但汪實來在2008年8月承租涉案房屋時即開始進行裝修，在2012年4月開始對三樓進行擴建。何廣森從接收涉案場地和房屋至其與汪實來在2013年4月17日達成調解協議時，對汪實來的裝修和擴建行為從未提出過異議，應視為同意汪實來的裝修和擴建行為。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。汪實來對三樓球館進行擴建，但未辦理合法建設手續，根據本院認定的汪實來和何廣森雙方的過錯責任大小，本院酌情認定，汪實來應對其擴建損失承擔40%的責任，何廣森承擔60%的責任。根據鑑定意見書，汪實來對涉案房屋和場地進行擴建的工程造價為1266116.94元，何廣森應賠償汪實來擴建損失759670.16元（1266116.94元×60%）。《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。根據鑑定意見書，汪實來進行裝飾裝修的工程造價6936233.91元，其中，未形成附合的空調、電視等裝飾裝修物為1050950元，應由汪實來自行搬走，不應作為其裝飾裝修損失要求何廣森賠償。已形成附合的裝飾裝修物的工程造價為5885283.91元。因鑑定意見書未區分涉案房屋的一、二樓、三樓裝飾裝修的工程造價，故裝飾裝修的費用應按兩份合同的承租面積的比例計算，其中，一、二樓的建築面積為4300平方米，三樓的面積為1140平方米，一、二樓的裝飾裝修工程造價為4651970.74元（4300平方米÷5440平方米×5885283.91元），三樓的裝飾裝修工程造價為

1233313.17元（1140平方米÷5440平方米×5885283.91元）。裝飾裝修的損失應按現值由汪實來承擔40%與何廣森承擔60%進行分擔。一、二樓的租賃期限從2008年8月10日至2018年12月31日，三樓的租賃期限從2008年7月18日至2020年7月18日，汪實來使用涉案房屋一、二樓面積為3212平方米的房屋至2013年7月，一、二樓面積為1088平方米的房屋使用至2015年12月，故一、二樓面積為3212平方米的房屋裝飾裝修現值為1737457元（3212平方米÷4300平方米×4651970.74元÷10年×5年），何廣森應賠償汪實來1042474元（1737457元×60%）。一、二樓面積為1088平方米的房屋裝飾裝修現值為353117元（1088平方米÷4300平方米×4651970.74元÷10年×3年），何廣森應賠償汪實來211870元（353117元×60%）。汪實來在2012年4月25日已將承租的三樓球館進行擴建，因此，汪實來使用承租的原三樓球館至2012年4月25日，故三樓的裝飾裝修現值為822209元（1233313.17元÷12年×8年），何廣森應賠償汪實來493325.4元（822209元×60%）。綜上，應由何廣森賠償汪實來擴建、裝飾裝修損失共計2507339.56元。

《中華人民共和國合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。汪實來主張的經營損失，包括其在原定合同期限內如繼續履行向租戶收取的租金損失及汪實來自行經營的營業收入損失，本質上是預期利益，是指合同有效成立的情況下，汪實來應履行合同可以獲得的利益。由於租賃合同無效，故汪實來主張的經營損失沒有事實和法律依據，本院不予支持。

關於汪實來要求退還墊付的土地租金278000元的問題，此款在另案中已在汪實來應向何廣森支付的房屋占有使用費中予以扣除，故汪實來的該項訴訟請求，本院不予支持。

關於汪實來主張的鑑定費的問題，汪實來未提供證據證實確有鑑定費的發生，故本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第八十八條，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第九條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規定，判決如下：

一、確認2008年7月18日及2008年8月11日簽訂的兩份《租賃合同》無效；

二、被告何廣森賠償原告汪實來擴建、裝修損失2507339.56元；

三、駁回原告汪實來的其他訴訟請求。

上述義務，義務人應於本案判決生效之日起十日內履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。

案件受理費101218元，減半收取計50609元（原告已預交），由原告汪實來負擔41022元，被告何廣森負擔9587元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴於南寧鐵路運輸中級法院。

審判員		羅宏萍
二〇一七年七月十三日
書記員		秦翔華

附：相關法律條文

《中華人民共和國合同法》

第五十八條合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

第八十八條當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一併轉讓給第三人。

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第六十四條第一款當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。