黃桂玉、廣州市美商華億投資諮詢有限公司房屋租賃合同糾紛民事一審民事判決書

黃桂玉、廣州市美商華億投資諮詢有限公司房屋租賃合同糾紛民事一審民事判決書
廣東省廣州市天河區人民法院
2018年1月30日於廣東省廣州

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廣東省廣州市天河區人民法院 

 民事判決書

（2022）粵0106民初4708號

原告：黃桂玉，女，1972年11月9日出生，漢族，住廣東省廣州市天河區。

委託訴訟代理人：鄭芝敏，國信信揚律師事務所律師。

委託訴訟代理人：鄭顯非，國信信揚律師事務所律師。

被告：廣州市美商華億投資諮詢有限公司，住所地廣東省廣州市天河區沙太路銀利街8號之一D2009房。

法定代表人：陸照祥，總經理。

委託訴訟代理人：侯瑋，山西吳宋律師事務所律師。

原告黃桂玉與被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院於2022年2月7日立案後，依法適用普通程序獨任制，公開開庭進行了審理。原告黃桂玉的委託訴訟代理人鄭芝敏、鄭顯非，被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司的委託訴訟代理人侯瑋到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告黃桂玉向本院提出訴訟請求：1.判決被告返還原告廣州市天河區沙太路銀利街8號之一（一樓，編號為D044）物業的經營使用權；2.判決被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日的經營回報116068元及延期付款違約金（違約金以應付款項為基數，按照每日萬分之五的標準，自應付之日起計算至實際付清之日止）；3.判決被告按每月6293元的標準向原告支付自2018年1月1日至返回涉案物業之日的占用費；4.本案訴訟費由被告承擔。在訴訟過程中，原告撤回第1項訴訟請求，明確訴訟請求為：1.判決被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日的經營回報118668元及延期付款違約金（違約金以應付款項為基數，按照每日萬分之五的標準，自2016年1月20日起計算至實際付清之日止）；2.判決被告按照每月6293元的標準向原告支付自2018年1月1日至2020年8月1日期間的占用費195083元，退回2020年8月2日至2027年12月31日期間的租金263742.35元；3.本案訴訟費由被告承擔。事實和理由：2012年12月5日，原告與被告簽訂《銀利茶葉博覽中心鋪位租賃使用合同》（以下簡稱：《鋪位租賃合同》），由原告承租被告位於廣州市天河區沙太路銀利街8號之一（1樓，編號為D044）的鋪位（以下簡稱：涉案物業），使用年限為15年，自2013年1月1日至2027年12月31日止。合同期內，原告應向被告繳納鋪位租金總額539473元，其中，涉案物業於租賃期內前三年由原告委託被告經營管理的租賃使用收益回報（即原告應付的鋪位租金總價的24%）合計129473元，將一次性沖減原告基於合同應付租金總價，經沖減後原告實際需支付剩餘租金41萬元。同日，原告與被告簽訂了《銀利茶葉博覽中心委託經營合同》（以下簡稱：《委託經營合同》），約定將涉案物業的經營使用權交被告管理和使用，被告保證原告的合同收益。委託期限為5年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。委託期內，被告按以下約定執行：1.委託期限的第一年、第二年和第三年即自2013年1月1日起委託經營的第一年、第二年和第三年，即自2013年1月1日起2015年12月31日止，合計129473元的標準收取經營回報；且原告同意並確認該收益回報用以沖減原告基於合同應付的租金總價；2.委託經營的第四年即自2016年1月1日起2016年12月31日止，原告按每月5394元的標準收取經營回報；3.委託經營的第五年即自2017年1月1日起2017年12月31日止，原告按每月6293元的標準收取經營回報。第四、第五年的經營回報由原告按季度收取。被告應在每季度第一個月的10-20日將上述回報收益支付到原告指定賬戶。如被告延期支付收益回報的，則被告應自延期之日始按當月租金每日百分之三的標準向原告支付延期付款違約金。雙方簽訂上述協議後，2013年1月1日，原告將涉案物業交被告經營管理。2013年1月23日，原告按《鋪位租賃合同》向被告支付了沖減後的租金41萬元。然而，委託經營的第四年、第五年，被告並未按《委託經營合同》的約定向原告支付經營回報，並在《委託經營合同》委託期限屆滿後繼續占有涉案物業。經原告多次向被告催要後，被告在2018年1月至2019年7月期間陸續向原告支付了部分的經營回報，合計24176元。經原告核算，委託經營的第四年、第五年，被告應付給原告的經營回報合計140244元，扣減應支付的24176元，尚有116068元經營回報未支付給原告。被告逾期支付經營回報已構成違約，除繼續支付剩餘經營回報外，還應按《委託經營合同》約定支付延期付款違約金（每日違約金標準調整為每月經營回報的萬分之五）。涉案物業已於2020年8月1日被案外人廣州市銀河經濟發展有限公司收回，導致原告與被告之間的《鋪位租賃合同》自2020年8月1日起部分無法履行，故請求退回無法履行的2020年8月2日至2027年12月31日期間租金，計算方式為：總價539473元÷15年（180個月）=每月租金2997.07元，每月租金2997.07元×無法履行期間的88個月=263742.35元。

被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司辯稱，一、確認被告在2018年1月至2019年7月期間向原告支付部分經營回報21576元的事實。二、確認尚欠2016年1月1日至2017年12月31日的經營回報款總金額118668元。三、關於原告提出的延期付款違約金按每月萬分之五的標準計算，此標準過高。違約金應參照中國人民銀行制定的同期同類貸款基準利率上浮30%的標準計算。四、確認占用期間為2018年1月1日起至2020年8月1日止的事實，但原告提出占用費按每月6293元的標準計算，此標準金額過高，建議適當降低占用費的金額。五、確認無法履行的期間為2020年8月2日至2027年12月31日，認可原告提出無法履行期間租金的計算方式及金額，但因被告長時間沒有經營，無力支付。六、關於本案的訴訟費依法裁判。

本院經審理認定事實如下：雙方當事人對於合同約定、租金支付、經營回報支付、欠付的事實均沒有爭議，對於占用期間亦沒有爭議，對上述沒有爭議的事實，本院予以確認。

雙方的爭議問題在於違約金的計收以及占用費標準，與之相關的事實查明如下：《鋪位租賃合同》約定，因被告原因造成原告不能正常使用該物業超過六十日以上的，若原告解除合同的，被告應退回原告剩餘使用期的租金等內容。《委託經營合同》約定：原告委託被告對涉案物業進行經營和管理，原告不參與經營管理事務，委託期限自2013年1月1日至2017年12月31日止；自2016年1月1日起至2016年12月31日止的經營回報為每月5394元，自2017年1月1日起至2017年12月31日止的經營回報為每月6293元；被告於每個季度第一個月10-20日支付上述回報收益；被告延期支付收益回報的，自延期之日始按當月租金以每日百分之三的標準向原告支付延期付款違約金等內容。

被告實際支付收益回報的時間如下表：

序號

實際支付時間

實際支付款項（元）

二〇一八年一月三十日
審判員		孫玉波
書記員		梁木娣

2018年3月28日

2018年6月7日

2018年7月4日

2018年10月28日

2019年6月11日

2019年7月18日

總額

涉案場地於2020年8月1日由產權人廣州市銀河經濟發展有限公司收回。

本院認為，本案因租賃產生的糾紛發生於2021年1月1日《中華人民共和國民法典》施行之前，故本案應適用當時的法律及司法解釋的規定進行審理。原告與被告簽訂的《鋪位租賃合同》《委託經營合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應切實履行。

關於回報款及逾期付款違約金，根據《委託經營合同》約定，原告在約定期限內將涉案商鋪交由被告經營，原告在該期間不參與涉案物業的經營，被告按每月固定標準向原告支付經營回報款。據此，《委託經營合同》實質應為租賃合同，原告依該合同約定標準要求被告支付2016年1月21日至2017年12月31日期間的回報款及逾期付款違約金，合理有據，本院予以支持。被告辯稱約定的違約金標準過高，因原告未舉證證實其實際損失情況，上述計付標準確有過高之嫌，基於公平原則，本院調整為以當月應付回報款為本金，按同期中國人民銀行公布的同類貸款利率或全國銀行間同業拆借中心公布的貨款市場報價利率上浮30%的標準計付。原告已收取的款項應從上述拖欠的回報款中逐一予以扣除。

關於場地占用費，《委託經營合同》於2017年12月31日期限屆滿，而被告占用涉案場地至2020年8月1日止，故原告主張上述期間內的占用費，合理合法，本院予以支持，本院根據公平原則，參照雙方在合同期滿前的回報款標準計算2018年1月1日至2020年8月1日占用期間的占用費損失為195083元。

關於原告主張被告退回2020年8月2日至2027年12月31日期間租金267342.35元的訴請，因涉案場地於2020年8月1日被業主收回，系屬於被告的原因導致原、被告的租賃合同無法履行，被告應依約返還剩餘租期租金，被告對該部分租金及計算標準均予以認可，本院對此予以支持。被告的經營狀況不屬於扣減租金的法定或約定事由，故對被告相關抗辯意見，本院不予採納。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款的規定，判決如下：

一、被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司於本判決發生法律效力之日起三十日內向原告黃桂玉支付2016年1月1日至2017年12月31日期間的經營回報款118668元；

二、被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司於本判決發生法律效力之日起三十日內向原告黃桂玉支付自2018年1月1日至2020年8月1日的占用費195083元；

三、被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司於本判決發生法律效力之日起三十日內，向原告黃桂玉返還2020年8月2日至2027年12月31日期間的租金267342.35元；

四、被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司於本判決發生法律效力之日起三十日內，向原告黃桂玉支付2016年1月20日至2017年12月31日期間逾期支付回報款的違約金，該違約金逾期支付的回報款為基數，按中國人民銀行公布的同期同類貸款利率上浮30%的標準，從應付款次日起計至實際清償之日止，違約金總額以本金為限（違約金本金及計付期間見附表）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費10679元，由被告廣州市美商華億投資諮詢有限公司負擔。

如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於廣東省廣州市中級人民法院。

二〇二三年三月二十七日

附表：

序號

計算違約金的期間

違約金本金

2016年1月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2016年4月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2016年7月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2016年10月21日至2017年12月31日

16182元（5394元×3月）

2017年1月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2017年4月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2017年7月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2017年10月21日至2017年12月31日

18879元（6293元×3月）

2018年1月1日至2018年1月29日

140244元（16182元×4+18879元×4）

2018年1月30日至2018年3月27日

134850元（140244元-5394元）

2018年3月28日至2018年6月6日

132153元（134850元-2697元）

2018年6月7日至2018年7月3日

129456元（132153元-2697元）

2018年7月4日至2018年10月27日

126759元（129456元-2697元）

2018年10月28日至2019年6月10日

124062元（126759元-2697元）

2019年6月11日至2019年7月17日

121365元（124062元-2697元）

2019年7月18日至實際清償之日

118668元（121365元-2697元）