中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见

中共广州市委办公厅、广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见
穗办〔2002〕17号
2002年5月24日
发布机关：中共广州市委办公厅，广州市人民政府办公厅

　　按照我市率先基本实现社会主义现代化、建设现代化中心城市的要求，为加快“城中村”改制步伐，经市委、市政府批准，现就我市“城中村”改制涉及的有关问题提出以下意见：

　　一、关于“城中村”村民户口“农转非”问题

　　改制的“城中村”，应将村民农业户口全部变更为居民户口，换发新户口簿。

　　在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其他有关费用。换发新户口簿的工本费由财政解决，具体工作由市公安户政部门和各有关区政府负责。

　　二、关于“城中村”改制中集体土地及其房屋权属的处置问题

　　(一)关于农村集体土地的处置。实施改制的“城中村”，在农民成建制转为城市居民后，村行政管辖范围内的剩余集体土地，按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第(五)款的规定，一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，原农用地承包继续享有国有农用地的承包经营权，对转制后的土地使用权人核发国有土地使用证。转制后的原村建设用地按历史用地办理建设用地手续和土地登记手续。如该土地房产进入市场或改变用途，发生扩、加、改建，则按规定补交国有土地使用权出让金及有关税费。因城市建设需要收回转制土地的使用权，则按有关规定办理相应手续后给予合理补偿。

　　(二)调整自留用地政策。村委会撤销后，今后不再配给自留用地。政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的上盖建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。今后如该土地、房产进入市场，需按有关规定补交国有土地出让金。以后因城市建设开发需要使用这些土地和征用房产，按土地使用权属变更，参照市政府制定的土地征用补偿标准或城市房屋拆迁补偿标准进行补偿。

　　(三)宅基地的处置。经市国土房管局宅基地清查后，合法的宅基地及建筑按《广州市农村房地产权登记规定》换发《房地产证》。今后不再配给住宅留用地。

　　(四)农村集体土地上房屋权属的处置。在“城中村”农民集体土地转为国有土地、并按照国有历史用地确权后，原集体土地上的房屋权属按下列情况分别处理：

　　1．已办理集体土地房地产证的房屋，换领国有房地产证，暂缓缴纳国有土地使用权出让金。若该房地产进入市场交易，须补缴国有土地使用权出让金。

　　2．尚未办理集体土地房地产证、经审查符合《广州市农村房地产权登记规定》第十九条规定的房屋，按规定的条件和程序确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产权证，暂缓缴纳国有土地使用权出让金。若该房地产进入市场交易，须补缴国有土地使用权出让金。

　　3．1987年1月1日(《土地管理法》实施之日)起至1998年12月31日(《土地管理法》修订后实施之日前)止，原村民经批准使用原农民集体所有的土地兴建房屋，超过规定标准(包括一户多宅和一宅超面积)的，由建房者对超出标准部分按历史用地补缴国有土地使用权出让金后，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产权证。

　　4．1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民未经批准或者超过批准的面积(包括一户多宅和一宅超面积)占用农民集体所有土地建设的房屋，其中依照城市规划和土地管理的有关规定处理后允许保留使用的房屋，在申请补缴国有土地使用权出让金后可办理国有房地产权登记，其他房屋不予办理房地产权登记。

　　5．1999年1月1日起，原村民未经批准或者超过批准的面积(包括一户多宅和一宅超面积)占用农民集体所有土地建设的房屋，按修订后《土地管理法》及其相关法规的规定执行。

　　6．离婚后返村的村民及其子女，回原籍的职工、复员退伍军人和离退休干部，在2001年10月1日(《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》施行之日)前回乡定居的华侨和港澳台同胞使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋的标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权。

　　7．“城中村”内的非村民使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权，但应先补缴国有土地使用权出让金。

　　8．“城中村”内占用集体土地建设的农村“集资房”，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》(穗府(1997)48号)处理。

　　三、关于撤销“城中村”村委会，建立居委会问题

　　(一)“城中村”的农业人口全部转为城市居民后，村委会的建制和农村管理体制将自然撤销，取而代之的是建立社区居委会的自治组织。在“城中村”改制中，需要新设立社区居委会的，按法定审批程序在撤销村委会的同时，按省民政主管部门有关规定同步建立社区居委会。新设社区居委会管辖的居民人数和户数可根据实际情况而定。

　　(二)撤村后增设的社区居委会的日常办公经费和居委会专职人员的工资、补贴按现行的规定和标准，由市、区两级财政按比例承担。

　　(三)已列入今年“城中村”改制的行政村，可不再安排今年开展的村“两委”选举工作。

　　四、关于农村集体资产的处置问题

　　(一)农村集体经济组织转制为股份制企业(公司)。“城中村”村委会撤销的同时，改变原村集体经济组织政企不分的状态，转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制企业(公司)。转制中必须依法进行清产核资、资产评估、资产数额巨大、产权关系比较复杂的村集体经济组织，原则上应经社会上有资质的资产评估中介机构评估。区政府可委托体改部门和农村主管部门组织有资质的专业人员成立资产评估机构，对村集体经济组织的资产进行评估，经股东大会确认。资产评估后，各村可根据自己的实际情况制订具体的转制方案，经股东大会通过后，报区政府备案。

　　(二)固化股份制企业(公司)股权。尚未固化股权的由原村民个人持股的股份制企业(公司)，可按转制之日尚无配股的在册农业人口一次性配置股份，然后固化股权。村民股东的股份可按原有股份合作社章程规定的办法配置，或由股东代表大会确定。原村民股东迁出或死亡，其股份可以转让、继承和赠与。

　　(三)量化股份合作资产。农村集体经济组织转制中，要正确界定集体股份和个人股。个人股的收益归个人所有；在“城中村”改造完成前，集体股的收益，除了扩大再生产，主要用于社会区管理和公共福利事业建设。转制时，一些可以量化到个人的存款或用征地款集中购置的物业，可量化到个人，按股兑现；也可继续集中经营，按股分红。

　　(四)细化集体资产管理。原则上村级集体资产不得量化到个人。可以按照《公司法》的要求，组建集体资产管理公司，负责集体资产的管理和运营。

　　由于我市现有村及管理区的集体经济组织的运作、分配情况差异较大，可由各区体改部门和区农业主管部门根据本区情况，尽快制订相应的集体经济组织转制及转制后集体资产的管理规定，对现有的和今后新增的集体资产及其分配用途实行规范管理。

　　(五)理顺集体债权、债务关系。对原村经济组织的债权、债务，要通过资产清算，明确债权、债务归属。原则上转制后转制后的股份制企业(公司)要承担原村集体经济组织的债权、债务，并采取积极措施加以解决。要加强各种外借资金、租金、承包金、管理费等的清理登记和追收工作，避免集体资产的流失。

　　五、关于“城中村”改制后的规划和市政设施的管理问题

　　改制后的“城中村”，其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行，不再执行村镇规划标准。

　　改制后的“城中村”的市政基础设施建设和管理纳入市政统一管理范围。有关事权参照现行市、区分管范围和分级管理的原则实施，管护经费原则上由区市政维护费承担，由于管护面积的增加，需要增加的管护经费，按市、区两级使用城市建设维护经费的办法在新的财政年度根据实际予以调整。

　　原“城中村”转制的社区居委会要加强社区建设，社区建设的经费(包括小街、小巷的修整、美化、净化)，除市、区已明确负责的外，在“城中村”改造完毕之前，依然从转制的股份制企业(公司)集体股收益中支付。

　　六、关于“城中村”学校管理问题

　　“城中村”改制后，原由村委会管理的学校转由区教育部门管理，原村委会承担的办学经费，逐步转由区财政专项经费承担。学校的教育用地及校舍和教学设施设备，依照有关规定，不得挪作他用。

　　七、关于“城中村”环卫管理的问题

　　“城中村”改制后，环卫管理原则上按市环卫局制定的《广州市“城中村”环境卫生管理方案》实施，在五年内，使城市规划发展区内“城中村”的环卫管理逐步达到或接近城区水平。在区环卫局的指导下，通过公开招标择优选择保洁公司，承担原由村负责的保洁任务，所需的经费，由转制后的居民按城区标准每户每月10元收取的费用中开支，不足部分由区环卫经费补贴。垃圾运输车辆购置、更新及垃圾运输、处理经费，按城区现行管理办法执行。

　　八、关于“城中村”改制后的计划生育政策问题

　　“城中村”村民转为城市居民后，全部实行城市计划生育政策。在转制前，符合生育条件的育龄夫妇已领取的第二胎生育指标继续有效，从村民委员会改为居民委员会之日起，四周年内可按间隔期规定再生育一个子女；本人自愿将户口迁出居民委员会者，在户口迁移时虽已安排生育但未怀孕的，二胎生育指标无效。如省出台新的计生政策，则依照执行。

　　九、关于“城中村”农民转为居民后的就业问题

　　(一)开展就业培训工作。为解决“城中村”“农转非”居民的工作出路问题，要在“城中村”改制中全面推行劳动预备制度。各区劳动就业训练机构要为“城中村”有劳动能力和就业要求的居民(原村民)开设专门的技术培训，可由居民选择参加减、免费培训一次，培训经费从区财政专项资金列支。

　　(二)积极推荐就业。认真做好“农转非”居民的推荐就业工作，充分利用市、区、街道、居委会四级劳动就业服务网络，优先为就业困难的“农转非”居民提供就业服务。各级有劳动就业服务机构每年至少帮助有劳动能力和就业要求的“农转非”居民推荐就业一次。

　　十、关于“城中村”改制后居民的社会保障问题

　　结合“城中村”改制，建立和完善“农转非”人员的社会保障制度。

　　(一)“城中村”转制后的居民，享受城市居民同样的社会保障。

　　(二)已参加工作的“农转非”居民，按规定参加相应的社会保险，享受有关的社会保险待遇。

　　(三)从征用土地补偿金中和村集体经济组织的公积金及其它收益中提取社会养老保险费，为“城中村”“农转非”的人员多渠道实施养老保险服务。

　　各项具体实施方案由市劳动和社会保障局负责制订，报市政府批准后实施。

中共广州市委办公厅
广州市人民政府办公厅
二〇〇二年五月二十四日