成都市人民政府办公厅关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施的通知

成都市人民政府办公厅关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施的通知
成办发〔2021〕33号
2021年4月8日
发布机关：成都市人民政府

规范性文件

各区（市）县政府（管委会），市级有关部门：

为大力实施“中优”战略，加快推进城市有机更新改造，提升城市核心功能区产业能级和宜居品质，增强市民获得感、幸福感，现就进一步推进“中优”区域城市有机更新提出以下用地支持措施。

一、适用范围

（一）本措施所称“中优”区域，是指成都市五环路以内的区域（龙泉驿区部分以车城大道为界）。

（二）本措施所称“城市有机更新改造项目”，是指纳入我市城市有机更新实施计划的城镇存量、低效国有建设用地范围内的更新改造项目。

二、基本原则

（一）加强政府引导

科学编制城市有机更新专项规划、实施计划和实施方案，强化规划引领管控，加强精细化管理，促进城市空间形态优化、功能配套完善、区域环境改善，高质高效推进城市有机更新。

（二）落实减量提质

创新城市规划建设和经济工作组织方式，持续推进“三降两提”（降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高产业层次、提升城市品质），通过城市有机更新促进“中优”区域布局更优、功能更强、产业更新、品质更高，增强国家中心城市的极核功能，构筑引领高质量发展的重要增长极和新的动力源。

（三）鼓励市场主体参与

发挥市场主体作用，鼓励支持原土地使用权人及各类市场主体积极参与城市有机更新，推动对自有存量土地进行自主改造或联合开发，实现多方利益共赢。

（四）创新改造方式

结合城市有机更新工作实际，探索城市更新改造项目市场化运作模式，创新土地供应方式，加快盘活城镇存量、低效国有建设用地，提高城市更新改造效率。

（五）依法依规实施

各区政府（管委会）应依法公开开展群众意愿调查、房屋征收或协议搬迁、规划调整、土地供应、用地监督等工作，纳入城市有机更新改造项目的土地必须来源合法、权属清晰。

三、改造方式

（一）自有存量土地自主改造

1．适用情形

非招标、拍卖、挂牌方式取得的自有存量国有建设用地（土地出让合同或土地划拨决定书明确约定收回土地使用权的除外）和2005年1月1日前在工业园区外取得的工业用地。

2．实施程序

原土地使用权人向区政府（管委会）提出自主改造申请和改造方案，经区政府（管委会）审核同意并将项目搬迁补偿方案报市住建局审查备案后，持新规划条件依法办理土地使用条件变更手续，并按“双评估”补差方式缴纳土地出让价款后，由规划和自然资源主管部门为其办理不动产权变更登记。

3．支持措施

一是原土地使用权人可按城市规划要求对自有存量土地实施自主改造，也可通过联营、入股、并购等合法方式进行联合开发建设。区政府（管委会）可根据改造区域具体情况，实行片区谋划，统筹确定改造范围。

二是对按城市规划要求实施自主改造用于商品住宅开发的，按“双评估”价差的90%收取土地出让价款；用于发展服务业（含总部经济）的商服用地按70%收取土地出让价款［对自持物业比例超过60%（含60%）的按65%收取土地出让价款；自持全部物业的按60%收取土地出让价款；自持全部物业的省、市重点项目可按不低于55%收取土地出让价款］。

三是五城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）按“双评估”补差收取的土地出让价款市级财政按6.6%计提后，剩余价款全部返还区政府（管委会），专项安排用于实施本辖区内城市有机更新改造，五城区范围外的区域由当地财政按规定计提相关费用。

四是土地使用权人可按照城市规划要求，对自有土地周边的边角地、夹心地、插花地等尚未供应的难以独立开发的毗邻、零星地块提出整合申请，由区政府（管委会）按现行土地整合有关政策规定和程序办理被整合土地的协议出让手续。

（二）“地随房走”方式整体改造

1．适用情形

以住宅为主的老旧小区，具有分散式产权特征的商品批发市场。

2．实施程序

由区政府（管委会）确定项目实施范围、产业要求等条件，经市住建局备案后，通过公开招标方式依法确定实施主体，由实施主体与实施范围内的房屋所有权人进行平等协商，并完成全部不动产权交易和不动产权转移手续后，凭新规划条件签订土地出让合同，缴纳土地出让价款，依法实施项目整体改造。

3．支持措施

一是规划和自然资源主管部门依据区政府（管委会）确定的“地随房走”整体改造项目实施范围，按照所在区域新规划条件基准地价的20%收取土地出让价款后，依法办理土地使用条件变更手续。

二是项目改造范围内的住宅不动产权利人，在完成不动产转移登记手续后重新购房的，可享受我市优先选房相关政策。

三是五城区土地出让价款市级财政按6.6%计提后，剩余价款全部返还区政府（管委会），专项安排用于实施本辖区内城市有机更新改造，五城区范围外的区域由当地财政按规定计提相关费用。

（三）房屋征收与协议搬迁方式实施改造

1．适用情形

未实施自主改造、“地随房走”整体改造，住房条件困难、经营环境恶劣、安全隐患严重、群众迫切要求搬迁、集中连片规模较大的城市更新区域。

2．实施程序

由区政府（管委会）编制城市有机更新实施计划，确定项目实施边界和规模、房屋征收与协议搬迁实施主体、投融资模式、进度安排等内容，在完成项目区域内房屋征收及协议搬迁补偿形成“净地”后，由区政府（管委会）采取公开方式依法确定土地使用权人。具体程序如下。

（1）编制项目实施方案

各区政府（管委会）按照城市有机更新专项规划和实施计划，科学编制具体项目实施方案，划定项目实施边界范围，明确房屋搬迁和土地整理总成本、不可预见费用等，依法确定房屋征收与协议搬迁实施主体。项目实施方案经市住建局审查后，由各区政府（管委会）组织实施。

（2）编制土地出让方案

由各区政府（管委会）完成项目区域内房屋征收及协议搬迁补偿，形成“净地”后，精细编制土地出让方案。

一是明确上市宗地出让条件。由区政府（管委会）提出拟供宗地产业、规划、建设以及违约处置约定等出让条件。

二是合理确定出让起始价。在符合法律法规的前提下，综合项目搬迁补偿成本、片区土地整理总成本、市级财政计提费用、所在区域用途基准地价等因素合理确定土地出让起始价。

三是提出项目开发建设方案。为规范高效推进城市有机更新项目实施，区政府（管委会）可提出项目开发、建设、设计以及运营管理等要求，形成项目开发建设方案，涉及保留建筑的还应将保留建筑整体保护方案一并纳入土地出让方案。

（3）依法确定土地使用权人

区政府（管委会）依据经批准的土地出让方案，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开确定土地使用者。土地使用者应在宗地成交后5个工作日内与区政府（管委会）签订《国有建设用地项目履约协议书》，并在规定时限内与规划和自然资源主管部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。

3．支持措施

一是土地出让起始价可按不低于项目区域内房屋搬迁补偿、片区土地整理总成本与财政计提费用之和确定。其中，五城区土地出让价款市级财政按6.6%计提，五城区范围外的区域由当地财政按规定计提相关费用。

二是土地出让价款可分期缴付，首次缴纳比例原则上不得低于全部土地出让价款的50%且缴纳期限不得超过1个月，剩余价款缴纳期限不得超过1年，分期付款的不计利息。

三是市财政局按照收支原则，在分期收取土地出让价款后，原则上及时安排返还区政府（管委会），市级财政计提费用可在最后一期土地出让价款中计提。

四、保障措施

（一）加强部门协同

市住建局负责统筹城市有机更新改造工作，建立项目管理清单，督促区（市）县制定年度“中优”区域城市有机更新项目计划表，纳入台账管理，并实施审查备案；市规划和自然资源局负责编制城市有机更新专项规划并按程序报市城乡规划委员会审查，制定城市有机更新改造土地支持政策措施，依法依规实施用地供应保障；市财政局负责加强资金统筹，及时安排返还土地出让成本用于支持保障区政府（管委会）实施项目搬迁改造；相关产业主管部门负责按职责加强产业项目开发建设的履约监管；成都市“中优”——高品质高能级生活城区建设领导小组办公室负责及时收集掌握相关工作推进情况，对需研究解决的重大问题及时向成都市“中优”——高品质高能级生活城区建设领导小组报告。

（二）做好行政征收强制执行有关工作

对采取作出房屋征收决定的方式实施改造的房屋被征收人，在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，区政府（管委会）可依法申请人民法院强制执行。

（三）落实属地责任

各区政府（管委会）作为编制城市有机更新实施计划和实施方案、组织项目区域内房屋征收或协议搬迁、依法确定项目实施主体、土地使用权人的责任主体，应切实履行属地责任，严格加强项目管理和用地供应。在权属状况调查、社会稳定性风险评估、群众意愿调查、房屋征收或协议搬迁等方面产生的信访、法律、经济问题，由区政府（管委会）承担相应的工作责任、法律责任和经济责任。

本措施自2021年5月10日起施行，有效期5年。

成都市人民政府办公厅

2021年4月8日