不动产证券化条例 (民国104年)

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不动产证券化条例 (民国98年) 不动产证券化条例
立法于民国104年1月20日(非现行条文)
2015年1月20日
2015年2月4日
公布于民国104年2月4日
总统华总一义字第10400012411号令
不动产证券化条例 (民国106年)

中华民国 92 年 7 月 9 日 制定68条
中华民国 92 年 7 月 23 日公布总统华总一义字第09200134060号令制定公布全文 68 条;并自公布日施行
中华民国 98 年 1 月 6 日 修正第3至6, 8, 9, 15, 17, 19, 23, 29至31, 36, 38, 47, 48, 56, 59, 61至63条
增订第34之1, 44之1, 46之1条
中华民国 98 年 1 月 21 日公布总统华总一义字第09800015631号令修正公布第 3~6、8、9、15、17、19、23、29~31、36、38、47、48、56、59、61~63 条条文;并增订第 34-1、44-1、46-1 条条文
中华民国 104 年 1 月 20 日 修正第3条
中华民国 104 年 2 月 4 日公布总统华总一义字第10400012411号令修正公布第 3 条条文
中华民国 106 年 11 月 14 日 修正第46之1条
中华民国 106 年 12 月 6 日公布总统华总一义字第10600145151号令修正公布第 46-1 条条文

第一章 总则[编辑]

第一条 (立法目的)

  为发展国民经济,借由证券化提高不动产之流动性,增加不动产筹资管道,以有效开发利用不动产,提升环境品质,活络不动产市场,并保障投资,特制定本条例。

第二条 (法律之适用)

  有关不动产之证券化,依本条例之规定;本条例未规定者,依其他法律之规定。

第三条 (主管机关)

  本条例所称主管机关,为金融监督管理委员会。
  本条例规定事项,涉及目的事业主管机关职掌者,由主管机关会同目的事业主管机关办理。

第四条 (用词定义)

  本条例用词,定义如下:
  一、不动产:指土地、建筑改良物、道路、桥梁、隧道、轨道、码头、停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施,但以该设施与土地及其定着物分离即无法单独创造价值,土地及其定着物之价值亦因而减损者为限。
  二、不动产相关权利:指地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利。
  三、不动产相关有价证券:指受托机构或特殊目的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券或资产基础证券,其资产池含不动产、不动产相关权利或不动产担保贷款债权者。
  四、证券化:指受托机构依本条例之规定成立不动产投资信托或不动产资产信托,向不特定人募集发行或向特定人私募交付受益证券,以获取资金之行为。
  五、不动产投资信托:指依本条例之规定,向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产投资信托受益证券,以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准投资标的而成立之信托。
  六、不动产资产信托:指依本条例之规定,委托人移转其不动产或不动产相关权利予受托机构,并由受托机构向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产资产信托受益证券,以表彰受益人对该信托之不动产、不动产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益之权利而成立之信托。
  七、受益证券:指下列不动产投资信托受益证券及不动产资产信托受益证券:
   (一)不动产投资信托受益证券:指受托机构为不动产投资信托基金而发行或交付表彰受益人享有该信托财产及其所生利益、孳息及其他收益之受益权持分之权利凭证或证书。
   (二)不动产资产信托受益证券:指受托机构为不动产资产信托而发行或交付表彰受益人享有该信托财产本金或其所生利益、孳息及其他收益之受益权持分之权利凭证或证书。
  八、受托机构:指得受托管理及处分信托财产,并募集或私募受益证券之机构。
  九、不动产投资信托基金:指不动产投资信托契约之信托财产,其范围包括因募集或私募不动产投资信托受益证券所取得之价款、所生利益、孳息与其他收益及以之购入之各项资产或权利。
  十、信托监察人:指由受托机构依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定或经受益人会议决议所选任,为受益人之利益,行使本条例所定权限之人。
  十一、利害关系人:指信托业法第七条所称之利害关系人。
  十二、不动产管理机构:指受受托机构委任管理或处分信托财产之不动产投资业、营造业、建筑经理业、不动产买卖租赁业或其他经主管机关核定之机构。
  十三、封闭型基金:指于基金存续期间,投资人不得请求受托机构买回其持有之受益证券之基金。
  十四、开放型基金:指投资人得请求受托机构买回其持有之受益证券之基金。
  十五、专业估价者:指不动产估价师或其他依法律得从事不动产估价业务者。
  十六、发起人:指受托机构申请或申报募集或私募不动产投资信托基金时,已确定投资之不动产之所有人、不动产相关权利之权利人或现金出资人。
  十七、安排机构:指对受益证券之募集或私募安排规划整体事务者。
  十八、开发型之不动产或不动产相关权利:指正进行或规划进行开发、建筑、重建、整建之不动产或不动产相关权利。
  前项第八款所定受托机构,以信托业法所称之信托业为限,设立满三年以上者,并应经主管机关认可之信用评等机构评等达一定等级以上。
  仅办理不动产投资信托或不动产资产信托业务之信托业,主管机关应就其最低实收资本额、股东结构、负责人资格条件、经营与管理人员专门学识或经验、业务限制另定之。
  第一项第十二款所定不动产管理机构,应符合一定条件,并与受托机构签订记载其职权、义务、责任及应遵行事项之委任契约书。
  前项一定条件及委任契约书之应记载事项,由信托业商业同业公会洽商相关不动产管理机构之商业同业公会拟订,报请主管机关核定。
  第一项第十七款所定安排机构,应符合一定条件;其一定条件及应受规范,由信托业商业同业公会洽商相关公会拟订,报请主管机关核定。

第五条 (其他有价证券)

  依本条例规定募集或私募之受益证券,为证券交易法第六条规定经主管机关核定之其他有价证券。

第二章 不动产投资信托[编辑]

第一节 不动产投资信托基金之募集及私募[编辑]

第六条 (募集或私募投资信托受益证券应检具书件)

  受托机构募集或私募不动产投资信托受益证券,应检具下列书件,向主管机关申请核准或申报生效;其审核程序、核准或生效条件及其他应遵行事项之处理办法,由主管机关定之:
  一、不动产投资信托计划。
  二、不动产投资信托契约。
  三、不动产投资信托契约与定型化契约范本异同之对照表。
  四、公开说明书或投资说明书。
  五、不动产投资信托基金经营与管理人员符合主管机关规定之证明文件。
  六、设有信托监察人者,其信托监察人之名单、资格证明文件及愿任同意书。
  七、受托机构董事会决议募集或私募不动产投资信托受益证券之议事录。
  八、信托财产之管理及处分方法说明书。委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者,该委任契约书或其他证明文件。
  九、受托机构填报及会计师或律师复核之案件检查表。
  十、律师之法律意见书。
  十一、其他经主管机关规定之文件。
  主管机关于审核前项书件时,应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。
  不动产投资信托基金有发起人者,发起人对于其所提供受托机构办理受益证券之募集、发行或私募之资料,不得有虚伪、诈欺或其他足致他人误信之行为。
  发起人违反前项规定,对于该受益证券之善意取得人或出卖人因而所受之损害,应负赔偿责任。
  发起人拟让与之不动产或不动产相关权利有设定抵押权者,发起人应予涂销,并检具相关证明文件予受托机构。


第七条 (拟于国外募集或私募基金先报请央行同意)

  受托机构拟于国外募集或私募不动产投资信托基金投资国内不动产者,于申请核准或申报生效募集、追加募集或私募前,应先报请中央银行同意。


第八条 (计划应载事项)

  不动产投资信托计划,应记载下列事项:
  一、受托机构之名称、地址;委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者,其受委任机构之名称、地址;有发起人、安排机构者,其名称、地址。
  二、不动产投资信托基金之名称及其存续期间。
  三、与不动产投资信托受益证券有关之下列事项:
   (一)不动产投资信托基金募集或私募总额、受益权单位总数。
   (二)不动产投资信托受益证券之发行或交付方式、发行或交付日期、购买每一受益权单位之金额、费用及其转让限制。
  四、不动产投资信托基金募集或私募成立与不成立之条件及不成立时之处理方式。
  五、信托财产预期收益之评价方法、评估基础及专家意见。
  六、投资计划:包含计划购买、管理或处分之不动产或其他投资标的之种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控管程式、成本回收、财务预测及预估收益率等事项。
  七、不动产开发计划:包含预定开发之不动产或不动产相关权利之种类、地点、市场分析、可行性分析、产权调查报告、估价报告书、预定开发时程、计划、取得、开发、销售或经营管理等各阶段计划及控管程式、资金来源、运用及控管程式、成本回收、财务预测及预估收益率、专家审查意见及自行评估计划等事项。
  八、不动产开发计划未完成或迟延之处理方式、对受益人权益之影响与受托机构、不动产管理机构及受益人间权利义务之约定。
  九、其他主管机关规定之事项。
  前项第五款及第七款所定出具意见之专家,应与受托机构及不动产所有人无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。


第九条 (投资信托计划变更检附文件)

  受托机构应依主管机关核准或向主管机关申报生效之不动产投资信托计划,经营不动产投资信托业务。
  受托机构募集或私募不动产投资信托受益证券后,非经受益人会议决议及申经主管机关核准或向主管机关申报生效,不得变更不动产投资信托计划。但其变更对受益人之权益无重大影响者,经主管机关核准或向主管机关申报生效后,即得变更之。
  前项申请或申报,应以申请书或申报表载明变更内容及理由,并检附下列文件为之:
  一、变更前、后之不动产投资信托计划及其对照表。
  二、受益人会议议事录。属前项但书规定之变更者,免附。
  三、对受益人之权益有无重大影响之评估及专家意见。
  四、其他主管机关规定之文件。
  主管机关于审核前项书件时,应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。
  受托机构募集或私募不动产投资信托基金,于核准或申报生效之总额外,追加募集或私募者,应经受益人会议决议,并适用第六条规定,不适用前三项规定。


第十条 (投资信托契约记载事项)

  不动产投资信托契约,应以书面为之,并记载下列事项:
  一、受托机构之名称、地址;委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者,其受委任机构之名称、地址。
  二、不动产投资信托基金之名称及其存续期间。
  三、不动产投资信托基金募集或私募总面额、受益权单位总数。
  四、不动产投资信托受益证券之发行或交付方式、发行或交付日期、购买每一受益权单位之金额、费用及其转让限制。
  五、受托机构之义务及责任;委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者,该机构之义务及责任。
  六、运用不动产投资信托基金之基本方针、范围及投资策略。
  七、不动产投资信托基金有关借入款项与其上限及闲置资金之事项。
  八、不动产投资信托基金投资收益分配之项目、时间及给付方式。
  九、不动产投资信托基金应负担费用之项目及其计算方法、给付方式及时间。
  十、受托机构之报酬、种类、计算方法、支付时期及方法。
  十一、不动产投资信托基金净资产价值之计算方法(含不动产估价方法、评估基础、进行估价期间、净资产价值计算之期间、应为公告之期限及公告方式)。
  十二、受益权单位净资产价值之计算及公告方式。
  十三、受托机构应召集受益人会议之事由。
  十四、受托机构应选任信托监察人之事由及其专门学识或经验。
  十五、不动产投资信托契约之变更、解除、终止事由、终止程序及终止后之处理事项。
  十六、不动产投资信托基金不再存续时,基金之清算方法及受益人请求返还金额或财产之计算方法、给付方式及时间。
  十七、其他依信托业法第十九条第一项及主管机关规定事项。


第十一条 (投资信托契约变更及终止准用规定)

  不动产投资信托契约之变更及终止,准用金融资产证券化条例第二章第七节之规定。但信托契约另有约定,且于公开说明书或投资说明书中载明者,从其所定。


第十二条 (投资信托契约范本之核定)

  信托业商业同业公会应订定受托机构募集不动产投资信托基金之定型化契约范本,报请主管机关核定。
  受托机构募集不动产投资信托基金,其不动产投资信托契约之订定及修改,就受益人权益保障之程度,不得低于主管机关所核定之不动产投资信托定型化契约范本。


第十三条 (投资信托受益证券私募之对象)

  受托机构得对下列对象进行不动产投资信托受益证券之私募:
  一、银行业、票券业、信托业、保险业、证券业或其他经主管机关核准之法人或机构。
  二、符合主管机关所定条件之自然人、法人或基金。
  前项第二款之应募人总数,不得超过三十五人。
  受托机构应第一项第二款对象之合理请求,于私募完成前负有提供与本次私募有关之财务、业务或其他资讯之义务。
  受托机构应于不动产投资信托受益证券价款缴纳完成日起十五日内,报请主管机关备查。
  有关私募有价证券转让之限制,应于不动产投资信托受益证券以明显文字注记,并于交付应募人或购买人之相关书面文件中载明。
  证券交易法第二十条、第四十三条之七及第四十三条之八第一项之规定,于私募之不动产投资信托受益证券准用之。


第十四条 (投资信托基金募集期限及展延)

  受托机构申请或申报募集不动产投资信托基金经主管机关核准或向主管机关申报生效后,应于核准函送达之日或申报生效之日起三个月内开始募集。但有正当理由者,得于期限届满前,向主管机关申请展延;展延期限不得超过三个月,并以一次为限。
  受托机构应于不动产投资信托基金募集完成后五个营业日内,报请主管机关备查。
  受托机构如于不动产投资信托基金募集发行期间届满未募足最低募集金额致无法成立时,应于募集发行期间届满后十个营业日内,以书面通知受益人并报请主管机关备查,并应依不动产投资信托计划之规定处理后续事宜。


第十五条 (公开说明书及投资说明书之提供)

  受托机构依不动产投资信托计划募集受益证券时,受托机构应依证券交易法规定之方式,向应募人或购买人提供公开说明书。
  受托机构私募受益证券时,受托机构应依主管机关规定之方式,向应募人或购买人提供投资说明书。
  第一项公开说明书及前项投资说明书之应行记载事项,由主管机关以准则定之。


第十六条 (以封闭型基金为限)

  不动产投资信托基金,以封闭型基金为限。但经主管机关核准者,得募集附买回时间、数量或其他限制之开放型基金。

第二节 不动产投资信托基金之运用[编辑]

第十七条 (投资或运用标的限制)

  不动产投资信托基金,以投资或运用于下列标的为限:
  一、开发型或已有稳定收入之不动产。
  二、开发型或已有稳定收入之不动产相关权利。
  三、不动产相关有价证券。
  四、第十八条规定之运用范围。
  五、其他经主管机关核准投资或运用之标的。

不动产投资信托基金投资或运用于现金、政府债券及前项第一款至第三款投资标的之最低比率,由主管机关定之。

  不动产投资信托基金投资于证券交易法第六条之有价证券,不得超过其募集发行额度之一定比率及金额;其一定比率及金额,由主管机关定之。
  不动产投资信托基金投资于开发型之不动产或不动产相关权利时,如须取得建造执照者,应于该不动产或不动产相关权利领得建造执照后,始得动用该基金款项。
  募集之不动产投资信托基金投资于开发型不动产或不动产相关权利,以下列各款标的为限:
  一、都市更新条例核定之都市更新事业计划范围内之土地、建筑物及不动产相关权利。
  二、促进民间参与公共建设法所称公共建设。
  三、经中央目的事业主管机关核准参与之公共建设。
  募集及私募之不动产投资信托基金投资于开发型不动产或不动产相关权利,不得超过该基金信托财产价值之一定比率;其一定比率,由主管机关会同相关中央目的事业主管机关分别定之。惟采募集方式者,该比率不得超过百分之三十。
  前二项之开发型不动产或不动产相关权利,不得为下列标的:
  一、政府、公股占百分之二十以上事业、政府直接或间接控制之基金或法人参与投资比率合计超过百分之十者。
  二、政府承诺承担其债务或保证其营运收益者。
  前项所定标的,不含下列事项:
  一、依促进民间参与公共建设法第二十九条规定由主办机关就公共建设非自偿部分补贴其所需贷款利息或投资其建设之一部。
  二、提供不动产参与都市更新。


第十八条 (闲置资金运用方式之限制)

  不动产投资信托基金闲置资金之运用,应以下列各款方式为限:
  一、银行存款。
  二、购买政府债券或金融债券。
  三、购买国库券或银行可转让定期存单。
  四、购买经主管机关规定一定评等等级以上银行之保证、承兑或一定等级以上信用评等之商业票据。
  五、购买经主管机关核准之其他金融商品。


第十九条 (借入款项)

  受托机构得依不动产投资信托契约之约定,以信托财产借入款项。但借入款项之目的,以不动产或不动产相关权利之取得、开发、营运,或以配发利益、孳息或其他收益所必需者为限。
  受托机构得于借入款项之范围,就信托财产为不动产抵押权或其他担保物权之设定;该担保物权之权利人于不动产抵押权或其他担保物权之设定范围内,仅得对信托财产声请法院裁定后强制执行。
  受托机构依第一项规定借入款项,应于借款契约生效日起二日内,于受托机构本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式办理公告。
  为确保不动产投资信托基金之财务健全,主管机关得订定受托机构依第一项规定借入款项之比率上限。受托机构超过该比率上限者,应于主管机关所定期限内调整之。


第二十条 (流动性资产之范围及比率调整)

  为确保不动产投资信托基金之流动性,主管机关于必要时,得规定不动产投资信托基金之流动性资产之范围及比率。受托机构未达该比率者,应于主管机关所定期限内调整之。


第二十一条 (注意事项之拟订核定)

  不动产投资信托受益证券之行销、订约、资讯揭露、风险管理与内部稽核及内部控制等应注意事项,由信托业商业同业公会会同有关公会拟订,报请主管机关核定。
  受托机构办理不动产投资信托业务,应依前项应注意事项规定办理之。


第二十二条 (估价报告书)

  受托机构运用不动产投资信托基金进行达主管机关规定之一定金额以上之不动产或不动产相关权利交易前,应先洽请专业估价者依不动产估价师法规定出具估价报告书。
  不动产估价主管机关或不动产估价师公会应就前项之估价报告书,订定估价报告书范本。
  受托机构委请专业估价者出具估价报告书时,应符合下列规定:
  一、同一宗交易金额达新台币三亿元以上者,应由二位以上之专业估价者进行估价。若专业估价者间在同一期日价格之估计达百分之二十以上之差异,受托机构应依不动产估价师法第四十一条规定办理。
  二、交易契约成立日前估价者,其价格日期与契约成立日期不得逾六个月。
  三、专业估价者及其估价人员应与交易当事人无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。
  四、其他不动产估价主管机关规定之事项。
  第一项之交易行为,应于契约生效日起二日内,于受托机构本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式办理公告。


第二十三条 (投资分析报告)

  受托机构运用不动产投资信托基金,应依据投资分析报告作成投资决定,交付执行,作成投资决定纪录及执行纪录,并应定期向董事会提出检讨报告。
  前项投资分析报告,应记载分析基础、根据及建议;投资决定纪录,应记载投资标的之种类、数量及时机;执行纪录,应记载实际投资、或交易标的之种类、数量、价格及时间,并说明投资或交易差异原因。
  受托机构运用不动产投资信托基金自行或委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分,应依计划、取得、开发、销售、经营等阶段作成书面控管报告,并按季向董事会提出各阶段之检讨报告。
  前三项书面资料,受托机构应按时序记载并建档保存;其保存期限,自信托期间届满日起不得少于五年。


第二十四条 (信托财产出租)

  不动产投资信托之信托财产,其全部或一部依信托契约之约定出租时,其租金得不受土地法第九十七条第一项规定之限制;租赁期限不受民法第四百四十九条第一项规定二十年之限制,但最长不得超过信托契约之存续期间。


第二十五条 (受托机构遵守规定)

  受托机构应依本条例之规定、不动产投资信托计划及不动产投资信托契约之约定,募集发行或私募交付及投资运用不动产投资信托基金,并遵守下列规定:
  一、除本条例另有规定外,不得为保证、放款或提供担保。
  二、不得从事证券信用交易。
  三、不得对于受托机构所设立之各不动产投资信托基金及不动产资产信托间为交易行为。
  四、投资于任一公司短期票券之总金额,不得超过投资当日该不动产投资信托基金净资产价值百分之十。
  五、存放于同一金融机构之存款,以及投资于其发行、保证或承兑之债券或短期票券金额,合计不得超过投资当日该不动产投资信托基金净资产价值百分之二十及该金融机构净值百分之十。
  六、投资于其他受托机构或特殊目的公司依本条例或金融资产证券化条例发行或交付之受益证券及资产基础证券总额,不得超过投资当日该不动产投资信托基金净资产价值百分之二十。
  七、依风险分散原则,投资于不动产及不动产相关权利。
  八、不得藉该不动产投资信托基金经主管机关核准或申报生效,作为保证其申请事项或文件之真实或保证受益证券获利之宣传。
  九、不得为经主管机关规定之其他禁止事项。
  主管机关于必要时,得规定不动产投资信托基金投资于不动产及不动产相关权利之风险分散原则。受托机构违反该原则者,应于主管机关所定期限内调整之。

第三节 不动产投资信托基金之会计[编辑]

第二十六条 (信托财产评审委员会)

  受托机构依信托业法第二十一条规定设置之信托财产评审委员会,应至少每三个月评审不动产投资信托基金之信托财产一次,并于报告董事会后,于本机构所在地之日报或依主管机关规定方式公告之。
  信托财产评审委员会于必要时或依不动产投资信托契约之约定,得洽请专业估价者或专家出具相关估价报告书或意见,作为评审信托财产之参考。
  前项专业估价者或专家,应与受托机构无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。
  信托业商业同业公会应对不动产投资信托基金之信托财产评审及净资产价值之计算,拟订评审原则及计算标准,报经主管机关核定。
  受托机构对不动产投资信托基金之净资产价值,应按主管机关依前项核定之净资产价值计算标准、有关法令及一般公认会计原则计算之。
  受托机构应于每一营业日计算,并于本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式公告前一营业日不动产投资信托基金每受益权单位之净资产价值。但不动产或其他信托财产之资产价值于公告期间内无重大变更,且对基金之净资产价值无重大影响者,得依不动产投资信托契约之约定,以附注揭露方式替代对该不动产或信托财产资产价值重新估价计算。


第二十七条 (会计独立)

  受托机构募集或私募之不动产投资信托基金应有独立之会计,受托机构不得将其与自有财产或其他信托财产相互流用。
  不动产投资信托基金相关会计簿册之作成,应遵守相关法令及自律规范;其保存方式及保存期限,并应依商业会计法及相关规定办理。


第二十八条 (收取手续费及报酬)

  受托机构得向受益人收取办理不动产投资信托业务之手续费及报酬,或迳于不动产投资信托之信托财产中扣除支付之。
  受托机构办理不动产投资信托业务,因运用、管理所产生之费用及税捐,得迳自信托财产中扣除缴纳之。
  不动产投资信托基金投资所得依不动产投资信托契约约定应分配之收益,应于会计年度结束后六个月内分配之。

第三章 不动产资产信托[编辑]

第二十九条 (募集或私募资产信托受益证券应检具书件)

  不动产资产信托之受托机构募集或私募不动产资产信托受益证券,应检具下列书件,向主管机关申请核准或申报生效;其审核程序、核准或生效条件及其他应遵行事项之处理办法,由主管机关定之:
  一、不动产资产信托计划。
  二、不动产资产信托契约。
  三、不动产资产信托契约与定型化契约范本异同之对照表。
  四、公开说明书或投资说明书。
  五、不动产资产信托经营与管理人员符合主管机关规定之证明文件。
  六、设有信托监察人者,其信托监察人之名单、资格证明文件及愿任同意书。
  七、受托机构董事会决议募集或私募不动产资产信托受益证券之议事录。
  八、信托财产之管理及处分方法说明书。委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者,该委任契约书或其他证明文件。
  九、信托财产之估价报告书。
  十、第三十条第二项及第三项规定之书件。
  十一、受托机构填报及会计师或律师复核之案件检查表。
  十二、律师之法律意见书。
  十三、其他经主管机关规定之文件。
  主管机关于审核前项书件时,应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。
  委托人应将信托财产相关书件及资料,提供受托机构,不得有虚伪或隐匿之情事。
  委托人违反前项规定,对于受益证券取得人或受让人因而所受之损害,应负赔偿责任。

第三十条 (财产权之涂销)

  依不动产资产信托契约移转之财产权,以第十七条第一项第一款及第二款所规定者为限。但募集之不动产资产信托受益证券,其信托财产以已有稳定收入之不动产或不动产相关权利为限。
  前项之财产权有设定抵押权者,委托人应予涂销,并检具相关证明文件予受托机构。因故未能涂销者,委托人应检具抵押权人于信托契约存续期间不实行抵押权之公证人公证同意书。
  委托人应提供债务明细之书面文件予受托机构,并定一个月以上之期限,公告债权人于期限内声明异议,并将声明异议之文件予受托机构。

第三十一条 (不动产资产信托计划应载事项)

  不动产资产信托计划,应记载下列事项:
  一、受托机构、委托人之名称、地址;委任不动产管理机构进行信托财产之管理或处分者,其受委任机构之名称、地址;有安排机构者,其名称、地址。
  二、不动产资产信托之名称及其存续期间。
  三、与不动产资产信托受益证券有关之下列事项:
   (一)不动产资产信托受益证券募集或私募总额、受益权单位总数。
   (二)若募集或私募不同种类或期间之受益证券,其受益权之约定、受偿顺位及期间。
   (三)不动产资产信托受益证券之发行或交付方式、发行或交付日期、购买每一受益权单位之金额、费用及其转让限制。
   (四)不动产资产信托受益证券募集或私募成立与不成立之条件及不成立时之处理方式。
  四、与信托财产有关之下列事项:
   (一)信托财产之内容及经专业估价者估价之价值。
   (二)信托财产上之负担及对该等负担之处理方式。
   (三)信托财产之管理及处分方法。
   (四)信托财产预期收益之评价方法、评估基础及专家意见。
  五、受托机构因募集或私募受益证券自应募人或购买人所收受对价之运用方法。
  六、不动产开发计划:包含预定开发之不动产或不动产相关权利之种类、地点、市场分析、可行性分析、产权调查报告、估价报告书、预定开发时程、计划、取得、开发、销售或经营管理等各阶段计划及控管程式、资金来源、运用及控管程式、成本回收、财务预测及预估收益率、专家审查意见及自行评估计划等事项。
  七、不动产开发计划未完成或迟延之处理方式、对受益人权益之影响与受托机构、不动产管理机构及受益人间之权利义务之约定。
  八、委托人为受托机构之利害关系人,其交易处理程序及内部控管方式之说明。
  九、其他主管机关规定之事项。
  前项第四款第四目及第六款规定出具意见之专家,应与委托人及受托机构无财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事。

第三十二条 (资产信托计划变更检附文件)

  受托机构应依主管机关核准或向主管机关申报生效之不动产资产信托计划,经营不动产资产信托业务。
  受托机构募集或私募不动产资产信托受益证券后,非经受益人会议决议及申经主管机关核准或向主管机关申报生效,不得变更不动产资产信托计划。但其变更对受益人之权益无重大影响者,经主管机关核准或向主管机关申报生效后即得变更之。
  前项申请或申报,应以申请书或申报表载明变更内容及理由,并检附下列文件为之:
  一、变更前、后之不动产资产信托计划及其对照表。
  二、受益人会议议事录。属前项但书规定之变更者,免附。
  三、对受益人之权益有无重大影响之评估及专家意见。
  四、其他主管机关规定之文件。
  主管机关于审核前项书件时,应洽商中央目的事业主管机关出具意见书。

第三十三条 (资产信托契约应载事项)

  不动产资产信托契约,应以书面为之,并记载下列事项:
  一、信托目的。
  二、信托契约之存续期间。
  三、信托财产之种类、内容及其依第三十四条所为估价之价额。
  四、委托人之义务及应告知受托机构之事项。
  五、信托财产之管理及处分方法。委任不动产管理机构管理或处分者,其受委任机构之名称、义务及责任。
  六、信托财产本金或其所生利益、孳息及其他收益分配之方法。
  七、各种种类或期间之受益证券,其内容、受偿顺位及期间。
  八、受益证券之发行或交付方式及其转让限制。
  九、受托机构支出费用之偿还及损害赔偿之事项。
  十、受托机构于处理信托事务时,关于借入款项与其上限及闲置资金之运用方法等事项。
  十一、受托机构之报酬、种类、计算方法、支付时期及方法。
  十二、受托机构应召集受益人会议之事由。
  十三、受托机构应选任信托监察人之事由及其专门学识或经验。
  十四、其他依信托业法第十九条第一项及主管机关规定事项。

第三十四条 (估价报告书)

  受托机构依第二十九条规定向主管机关申请核准或申报生效前,应先洽请专业估价者就不动产资产信托之信托财产,依不动产估价师法之规定出具估价报告书。

第三十四条之一 (不动产资产信托之信托财产其租赁期限不得超过信托契约存续期间)

  不动产资产信托之信托财产,其全部或一部依信托契约之约定出租时,其租金得不受土地法第九十七条第一项规定之限制;租赁期限不受民法第四百四十九条第一项规定二十年之限制。
  不动产资产信托契约约定信托财产于信托终止后须返还委托人者,信托财产之租赁期限如超过信托契约之存续期间,应事先经委托人同意。但承租人为委托人时,不适用之。

第三十五条 (有利害关系之委托人)

  不动产资产信托之委托人为受托机构之利害关系人时,受托机构不得就该不动产资产信托依本条例规定发行受益证券。但委托人有数人,且有利害关系之委托人就信托财产所占持分及持有担保物权持分之合计比率未达百分之二十时,不在此限。

第三十六条 (不动产资产信托准用规定)

  第七条、第十一条至第十五条、第十八条、第十九条、第二十一条、第二十二条第二项及第三项、第二十三条、第二十五条至第二十八条之规定,于不动产资产信托准用之。

第四章 受益证券之发行交付及转让、受益人会议、信托监察人[编辑]

第一节 受益证券之发行交付及转让[编辑]

第三十七条 (受益证券之签证)

  受益证券应编号、载明下列事项及由受托机构之代表人签名、盖章,并经发行签证机构签证后发行或交付之:
  一、表明其为不动产投资信托受益证券或不动产资产信托受益证券之文字。
  二、受益证券发行日或交付日及到期日。
  三、受益证券发行总金额。
  四、不动产资产信托之委托人之姓名或名称。
  五、受托机构之名称、地址。
  六、受益人之姓名或名称。
  七、所表彰之权利内容及其他相关事项。
  八、信托契约之存续期间。
  九、受托机构支出费用之偿还及损害赔偿之事项。
  十、受托机构之报酬、种类、计算方法、支付时期及方法。
  十一、受益证券转让对象如有限制者,其限制内容及其效力。
  十二、受益人行使权利之限制。
  十三、其他主管机关规定之事项。
  前项受益证券之签证,准用公开发行公司发行股票及公司债券签证规则之规定。


第三十八条 (受益权之行使及转让)

  不动产投资信托或不动产资产信托受益权之行使及转让,应以表彰该受益权之受益证券为之。
  不动产投资信托或不动产资产信托受益证券,应符合一定之持有人数、持有金额及比率;未符合规定之持有人,其受益权之表决权行使及信托利益之分配,得予以限制。
  前项持有人数、持有金额与比率及限制事项,由主管机关以办法定之。


第三十九条 (受益证券之转让)

  受益证券应为记名式,其转让并应以背书方式为之;且非将受让人之姓名或名称、住所通知受托机构,不得对抗受托机构。
  受益证券之转让,非将受让人之姓名或名称记载于该受益证券,不得对抗第三人。
  受益证券以帐簿划拨方式发行或交付有价证券者,得不印制实体有价证券;其转让、买卖之交割、设质之交付等事项,依证券交易法第四十三条规定办理。


第四十条 (受让人之权利及义务)

  受益证券之受让人,依该受益证券所表彰受益权之种类、内容及顺位,承受不动产投资信托或不动产资产信托契约委托人之权利及义务。但不动产资产信托契约就委托人之义务另有约定者,不在此限。


第四十一条 (收益分配请求权之时效)

  受益证券持有人之收益分配请求权,自发放日起五年间不行使而消灭。该时效消灭之收益并入信托财产。
  除前项规定外,基于受益证券所为之其他给付,其请求权之消灭时效为十五年。


第四十二条 (公示催告之声请)

  受益证券丧失时,受益人得为公示催告之声请。
  公示催告程序开始后,声请人得提供相当担保,请求受托机构履行关于该受益证券之债务。


第四十三条 (增强信用之方式)

  受托机构依本条例规定发行或交付之受益证券,得依不动产投资信托计划或不动产资产信托计划之规定,由国内外金融机构或法人以保证、承诺、更换部分资产或其他方式,增强其信用。


第四十四条 (信用评等结果及信用增强方式之说明)

  受托机构依本条例规定发行或交付之受益证券,有经信用评等机构评定其等级或增强其信用之情形者,应于公开说明书、投资说明书或主管机关规定之其他文件,说明其信用评等之结果及信用增强之方式,不得有虚伪不实或隐匿之情事。


第四十四条之一 (信托计划书表之公开)

  受托机构应分别于每营业年度终了及不动产投资信托计划或不动产资产信托计划执行完成后四个月内,就不动产投资信托基金或不动产资产信托之信托财产作成经会计师查核签证之下列书表,向信托监察人报告,并通知各受益人:
  一、资产负债表。
  二、损益表。
  三、信托财产管理及运用之报告书。
  前项书表之内容,不得有虚伪或隐匿之情事。
  不动产投资信托计划及不动产资产信托计划执行完成,受托机构已依第一项规定作成计划执行完成书表,且其内容足以涵盖当年度营业年度终了书表者,得免作成当年度营业年度终了书表。
  受托机构于不动产投资信托计划及不动产资产信托计划执行完成当年度四月三十日前,已依第一项规定作成计划执行完成书表,且其内容足以涵盖前一年度之营业年度终了书表者,得免作成前一年度之营业年度终了书表。


第四十五条 (受益证券申请上市或买卖)

  依本条例所发行之受益证券,得依证券相关法令规定申请于证券交易所上市或证券商营业处所买卖。


第四十六条 (私募受益证券不适用之规定)

  依本条例所成立之不动产投资信托及不动产资产信托,其受益证券采私募方式者,不适用第十九条第三项及第四项、第二十条、第二十二条、第二十三条、第二十五条第一项第四款至第七款及第二十六条之规定。


第四十六条之一 (发起人及其负责人等之连带赔偿责任)

公開說明書或投資說明書應記載之主要內容有虛偽或隱匿情事者,下列各款之人,對於善意相對人,因而所受之損害,應負連帶賠償責任:

一、发起人及其负责人。 二、不动产资产信托之委托人及其负责人。 三、安排机构及其负责人。 四、不动产管理机构及其负责人。 五、受托机构及其负责人。 六、发起人及不动产资产信托委托人之职员,曾在公开说明书或投资说明书上签章,以证实其所记载内容之全部或一部者。 七、受益证券之证券承销商。 八、会计师、律师、专业估价者、其他专门职业或技术人员,曾在公开说明书或投资说明书上签章,以证实其所记载内容之全部或一部,或陈述意见者。 前项第一款至第七款之人,除发起人、不动产资产信托之委托人及其负责人外,对于未经前项第八款之人签证部分,如能证明已尽相当之注意,并有正当理由确信其主要内容无虚伪、隐匿情事或对于签证之意见有正当理由确信其为真实者,免负赔偿责任;前项第八款之人,如能证明已经合理调查,并有正当理由确信其签证或意见为真实者,亦同。

第二节 受益人会议及信托监察人[编辑]

第四十七条 (受益证券准用规定)

  不动产证券化所发行或交付之受益证券,准用金融资产证券化条例第二十条、第二章第三节及第四十二条之规定。但信托契约另有约定,且于公开说明书或投资说明书中载明者,从其所定。


第四十八条 (信托监察人之选任)

  受托机构为保护受益人之权益,得依不动产投资信托契约或不动产资产信托契约之约定,选任信托监察人,并准用金融资产证券化条例第二十八条第二项及第三项、第二十九条、第三十一条至第三十三条之规定。
  信托监察人不得为发起人、受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人。

第五章 税捐及相关事项[编辑]

第四十九条 (免税)

  依本条例规定发行或交付之受益证券,其买卖或经受托机构依信托契约之约定收回者,免征证券交易税。

第五十条 (利息所得分配)

  依本条例规定募集或私募之受益证券,其信托利益应每年分配。
  依前项规定分配之信托利益,为受益人之所得,按利息所得课税,不计入受托机构之营利事业所得额。
  第一项利息所得于分配时,应以受托机构为扣缴义务人,依规定之扣缴率扣缴税款分离课税,不并计受益人之综合所得税总额或营利事业所得额。

第五十一条 (课征地价税)

  不动产投资信托或不动产资产信托以土地为信托财产,并以其为标的募集或私募受益证券者,该土地之地价税,于信托关系存续中,以受托机构为纳税义务人。其应纳税额之计算,就该信托计划在同一直辖市或县(市)辖区内之所有信托土地合并计算地价总额,依土地税法第十六条规定税率课征地价税。

第五十二条 (课征土地增值税)

  依不动产资产信托契约约定,信托土地于信托终止后毋须返还委托人者,于信托行为成立移转土地所有权时,以委托人为纳税义务人,课征土地增值税,不适用土地税法第二十八条之三规定。

第五十三条 (建筑物折旧费用之计算)

  依不动产投资信托计划或不动产资产信托计划投资之建筑物,得依固定资产耐用年数表规定之耐用年数延长二分之一计算每年之折旧费用。但经选定延长年限提列折旧者,嗣后年度即不得变更。

第六章 行政监督[编辑]

第五十四条 (派员或委托适当机构检查事项提出报告)

  主管机关为保护公益或受益人权益之必要时,得会同目的事业主管机关派员或委托适当机构,就不动产投资信托计划或不动产资产信托计划之执行状况及其他相关事项,检查受托机构、不动产管理机构、不动产资产信托之委托人或其他关系人之业务、财务或其他有关事项,或令其于限期内据实提报财务报告、财产目录或其他有关资料及报告。
  主管机关于必要时,得委托专门职业及技术人员,就前项规定应行检查事项、报表或资料予以查核,并向主管机关据实提出报告,其费用由被查核人负担。
  前项委托专门职业及技术人员查核之办法,由主管机关定之。

第五十五条 (信托业务移转公告)

  受托机构违反本条例之规定或不依不动产投资信托计划或不动产资产信托计划经营信托业务者,主管机关得变更受托机构并命原受托机构将该业务及信托财产移转与新受托机构,或准用信托业法第四十四条之规定。
  依前项受让之受托机构,应于业务及信托财产移转日起二日内,于其本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式办理公告。

第五十六条 (终止委任契约公告)

不動產管理機構有下列情事之一,經受託機構通知限期改善而未於指定期限內改善者,受託機構得終止委任契約,移轉其受任事項予其他不動產管理機構,不受原委任契約之限制,並於終止後陳報主管機關備查:

一、违反委任契约之约定事项。 二、业务或财务有严重缺失时。 经受托机构依前项规定终止委任契约者,不动产管理机构应于受托机构所定期限内办理委任事项相关业务、财务之结算及移交。不动产管理机构未于所定期限内办理结算及移交者,受托机构得迳行结算,结算之结果对不动产管理机构有拘束力。 不动产管理机构留置于管理不动产上之机具及其他物品,应限期迁移。届期未迁移者,视同废弃,受托机构得迳予处置;其费用由该不动产管理机构负担。 受托机构于发生第一项情事时,应于委任契约终止日起二日内,于受托机构本机构所在地之日报或依主管机关规定之方式办理公告。

第五十七条 (准用信托业法规定之情事)

  受托机构依本条例办理不动产投资信托或不动产资产信托业务有下列情事之一者,准用信托业法第四十一条之规定:
  一、依本条例之规定召集受益人会议。
  二、未依不动产投资信托计划或不动产资产信托计划分配信托利益。
  三、其他足以影响受益人权益之重大情事。
  受托机构依本条例规定办理不动产投资信托或不动产资产信托业务,有前项及信托业法第四十一条所定情事者,如该信托设有信托监察人时,并应通知信托监察人。

第七章 罚则[编辑]

第五十八条 (罚则)

  有下列情事之一者,其行为负责人处一年以上七年以下有期徒刑,得并科新台币一千万元以下罚金:
  一、非第四条第二项之受托机构而担任不动产投资信托或不动产资产信托之受托人,且募集发行受益证券。
  二、违反第六条第一项或第二十九条第一项规定,受托机构未经主管机关核准或向主管机关申报生效,而募集发行受益证券。

第五十九条 (罚则)

  有下列情事之一,致生损害于公众、他人或信托财产者,其行为负责人处六月以上五年以下有期徒刑,得并科新台币三百万元以下罚金:
  一、受托机构依第六条第一项、第八条第一项、第九条第三项、第十五条、第二十九条第一项、第三十一条第一项、第三十二条第三项或第三十六条准用第十五条规定,所提供之文件或其记载事项有虚伪不实或隐匿之情事。
  二、受益证券之私募违反第十三条第六项准用证券交易法第二十条第一项规定。
  三、安排机构、不动产管理机构、发起人或不动产资产信托之委托人,提供虚伪不实之资料或以其他不正方法,使受托机构于第六条第一项、第八条第一项、第九条第三项、第十五条、第二十九条第一项、第三十一条第一项、第三十二条第三项或第三十六条准用第十五条规定所列文件为虚伪不实之记载者。
  四、违反第四十四条规定,就信用评等及信用增强之情形有虚伪不实或隐匿之情事。
  五、违反第四十四条之一第二项规定,书表有虚伪不实或隐匿之情事。
  六、信托监察人或受益人会议依第四十七条准用金融资产证券化条例第二十七条第一项规定选定之人,意图为自己或第三人不法之利益,而为违背职务之行为。
  七、专业估价者依本条例规定所为之估价报告书有虚伪不实或隐匿之情事。

第六十条 (罚则)

  有下列情事之一者,其行为负责人处二年以下有期徒刑、拘役或科或并科新台币三百万元以下罚金:
  一、非第四条第二项之受托机构而担任不动产投资信托或不动产资产信托之受托人,且私募交付受益证券。
  二、违反第六条第一项或第二十九条第一项规定,受托机构未经主管机关核准或向主管机关申报生效,而私募交付受益证券。
  三、受益证券之私募违反第十三条第一项或第三十六条准用第十三条第一项规定。

第六十一条 (罚则)

  有下列情事之一者,其行为负责人处一年以下有期徒刑、拘役或科或并科新台币三百万元以下罚金:
  一、私募之受益证券违反第十三条第六项准用证券交易法第四十三条之八第一项规定再行卖出。
  二、违反第十五条或第三十六条准用第十五条规定,未依主管机关规定之方式提供公开说明书或投资说明书,致生损害于公众或他人。

第六十二条 (连续处罚)

  有下列情事之一者,处新台币二百万元以上一千万元以下罚锾,并得责令限期办理或改正;届期仍未办理或改正者,得按次处罚:
  一、违反第九条第二项或第三十二条第二项规定而为不动产投资信托计划或不动产资产信托计划之变更。
  二、受托机构未依第十三条第四项、第十四条第二项、第三项、第三十六条准用第十三条第四项、第十四条第二项或第三项之规定报请备查。
  三、违反第十七条第一项至第三项、第五项至第七项所定之投资标的或比率、金额限制,或未依同条第四项规定动用基金款项。
  四、违反第十八条、第三十六条准用第十八条闲置资金之运用,或违反第三十条第一项移转财产权之限制。
  五、违反第十九条第一项、第二项、第三十六条准用第十九条第一项或第二项规定而借入款项。
  六、违反第二十二条第一项、第三项、第三十四条或第三十六条准用第二十二条第三项有关估价之规定。
  七、信托监察人违反第四十七条准用金融资产证券化条例第二十三条第二项规定,无正当理由,未出席受益人会议。
  八、信托监察人违反第四十七条准用金融资产证券化条例第二十六条第四项规定,无正当理由,未出席特定种类受益人会议。
  九、信托监察人违反第四十八条第一项准用金融资产证券化条例第二十八条第二项规定。
  十、信托监察人违反第四十八条第一项准用金融资产证券化条例第三十一条第二项规定,无正当事由,拒绝为受益人行使其权利。
  十一、违反第四十八条第二项规定,为受托机构之利害关系人、职员、受雇人或不动产资产信托之委托人而担任信托监察人。

第六十三条 (连续处罚)

  受托机构有下列情事之一者,处新台币一百万元以上五百万元以下罚锾,并得责令限期办理或改正;届期仍未办理或改正者,得按次处罚:
  一、违反第八条第一项第一款、第十条第一款、第三十一条第一项第一款或第三十三条第一项第五款之规定,未于不动产投资信托计划或契约或不动产资产信托计划或契约中说明,而委任他人进行不动产之管理或处分。
  二、违反第十一条或第三十六条准用金融资产证券化条例第四十八条规定。
  三、违反第十六条规定,未经主管机关核准募集开放型基金。
  四、从事第二十五条第一项或第三十六条准用第二十五条第一项所禁止之行为。
  五、违反第四十四条之一第一项规定,未向信托监察人报告。
  六、违反第四十七条准用金融资产证券化条例第四十二条第二项规定,拒绝请求。
  七、违反第四十八条第一项准用金融资产证券化条例第二十八条第三项规定,未于期限内将选任信托监察人之事实通知受益人。

第六十四条 (连续处罚)

  受托机构有下列情事之一者,处新台币六十万元以上三百万元以下罚锾,并得责令限期办理或改正;届期仍未办理或改正者,得连续处罚:
  一、违反第九条第一项或第三十二条第一项规定,未依不动产投资信托计划或不动产资产信托计划经营信托业务。
  二、违反第十九条第三项、第四项、第三十六条准用第十九条第三项或第四项规定,未公告借款契约或借款超过主管机关规定之比率且未于期限内调整。
  三、违反第二十条规定,流动性资产未达主管机关规定之比率且未于期限内调整。
  四、违反第二十二条第四项、第二十六条第一项、第六项、第三十六条准用第二十六条第一项或第六项有关公告之规定。
  五、未依第二十八条第三项或第三十六条准用第二十八条第三项规定分配收益。
  六、违反第四十七条准用金融资产证券化条例第二十条第一项规定未设置受益人名册,或其设置违反金融资产证券化条例第二十条第二项规定。
  七、违反第五十四条第一项或第二项规定,妨碍或拒绝主管机关之检查或不据实提供报告资料。
  八、违反主管机关依第五十五条第一项所为之移转处分或准用信托业法第四十四条所为之处分。
  九、受托机构违反第五十五条第二项或第五十六条第四项有关公告之规定。
  十、受托机构有第五十七条第一项之情事,未依信托业法第四十一条办理公告或申报。
  十一、受托机构违反第五十七条第二项规定,未通知信托监察人。

第六十五条 (罚则)

  法人之负责人、代理人、受雇人或其他职员,因执行业务违反本条例规定,除依本章规定处罚该行为人外,对于该法人亦科、处各该条之罚金或罚锾。

第八章 附则[编辑]

第六十六条 (不动产投资信托及资产信托之除外规定)

  信托法第六条第三项、第十六条、第三十二条、第三十六条第一项至第三项及第五十二条之规定,于不动产投资信托及不动产资产信托,不适用之。

第六十七条 (施行细则)

  本条例施行细则,由主管机关定之。

第六十八条 (施行日)

  本条例自公布日施行。


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