民法典/第三卷
第一编 占有
[编辑]第一章 一般规定
[编辑]（概念）
占有系指一人以相当于行使所有权或其他物权之方式行事时所表现之管领力。
（透过居中人行使之占有）
一、占有既得由占有人本人行使，亦得透过他人行使。
二、在有疑问之情况下，推定事实上行使管领力之人为占有人，但不影响第一千一百八十一条第二款规定之适用。
（单纯持有）
下列者视为持有人：
a） 事实上行使管领力，但无意以权利受益人之身分行事之人；
b） 单纯在权利人容忍下受益之人；
c） 占有人之代理人或受任人，以及在一般情况下，一切以他人名义作出占有之人。
（占有之推定）
一、如现时之占有人在过去已作出占有，则推定其在前后两时之间亦继续占有。
二、从现时之占有中不能推定以前之占有，但现时之占有属有依据之占有者除外；属此情况之占有，推定占有始于该依据存在之日。
（占有之继承）
如占有人死亡，则其占有之物即自死亡时起由其继承人继续占有，而不取决于其继承人对该物之实际管领。
（占有之合并）
一、一人以有别于继承之方式继受他人之占有者，得将自己之占有与前占有人之占有合并。
二、如前占有人之占有所具之性质与继受人之占有不同，或前占有人以另一种物权名义作出占有，则仅在具有较小范围之占有限度内发生合并。
（占有之保存）
一、占有在相当于行使本权之行为持续或可能继续之期间内维持。
二、一人开始占有后，推定其继续占有。
第二章 占有之性质
[编辑]（占有之种类）
占有可分为有依据或无依据之占有、善意或恶意之占有、和平或强暴之占有、公然或隐秘之占有。
（有依据之占有）
一、有依据之占有系指以任何原则上能适当取得本权之方式获得之占有，而不论移转人是否拥有被移转之权利或有关法律行为是否有效。
二、占有依据之存在不予推定，主张有依据之人应证明依据之存在；然而，如有关依据在形式上具有瑕疵，则仅采用人证不足以证明该依据之存在。
（善意占有）
一、占有人在取得占有时不知其正侵害他人之权利者，视为善意占有。
二、有依据之占有，推定为善意占有，而无依据之占有，则推定为恶意占有。
三、以强暴手段取得之占有视为恶意占有，即使属有依据亦然。
（和平占有）
一、非以强暴手段取得之占有，视为和平占有。
二、占有人以人身胁迫或以第二百四十八条所指之精神胁迫而取得之占有，视为强暴占有。
（公然占有）
占有系在利害关系人可知悉之情况下取得或作出者，视为公然占有。
第三章 占有之取得及丧失
[编辑]（占有之取得）
占有藉下列任一途径取得：
a） 公开及重复作出相当于行使本权之实质行为；
b） 由前占有人就标的物作出现实或象征性之交付；
c） 占有改定；
d） 简易交付；
e） 占有名义之转变。
（占有改定）
一、占有人将占有之本权移转予他人时，占有亦视为转移予该取得权利之人，即使前者基于任何原因仍继续持有该物者亦然。
二、在作出转移占有之本权之法律行为时，标的物为第三人所持有者，占有亦同样视为被转移，即使第三人仍继续持有该物者亦然。
（简易交付）
占有人将占有之本权移转予正在持有标的物之人时，占有视为自动转移予该取得人。
（占有名义之转变）
以他人名义占有标的物之持有人就该人之权利提出反对时，得构成占有名义之转变；第三人作出在原则上能赋予上述持有人可使其持有转为占有之相关物权之行为时，亦得构成占有名义之转变。
（取得占有之能力）
凡神志清醒之人均可取得占有，且即使神志不清之人，就可先占之物亦可取得占有。
（占有之丧失）
一、占有人基于下列任一原因丧失占有：
a） 抛弃；
b） 占有物之失去或实际毁损，或占有物成为不融通物；
c） 让与；
d） 他人之占有，且该新占有已超过一年，即使他人之占有属违反前占有人之意愿亦然。
二、属公然占有者，他人之新占有由该公然占有开始时起计；属隐秘占有者，则由占有被侵夺之人知悉该占有时起计；属以强暴手段取得之占有，则仅于强暴手段终止时起计。
第四章 占有之效力
[编辑]（拥有权利之推定）
一、推定占有人拥有本权，但存在有利于他人之推定且该推定所依据之登记系在占有开始前作出者除外。
二、存在多个以登记为依据之法律推定者，按有关法例确定何者为优先。
（物之失去或毁损）
一、善意行使占有之人，仅在其所为有过错时，方对物之失去或毁损负责。
二、恶意行使占有之人，不论其所为有无过错，均对物之失去或毁损负责；但证明即使在该物为其正当权利人所占有，仍会失去或毁损者除外。
（在善意占有下之孳息）
一、在善意占有人知悉其占有系损害他人权利前所获得之天然孳息及在此期限前所产生之法定孳息，归该占有人所有。
二、如在善意占有终止时，仍存在待收之天然孳息，则权利人须赔偿占有人因耕种、种子或原料而作出之开支及其他生产开支，只要该等开支之金额不高于将会获得之孳息之价额。
三、占有人于收获前及其善意占有终止前已将有关孳息转让他人者，该转让不受影响；但从有关转让所得之利益，经扣除上款所指之赔偿后即归权利人所有。
（在恶意占有下之孳息）
恶意占有人从占有物在占有终止前所生之孳息中扣除上条第二款所指之赔偿后，应将剩馀部分返还权利人，并须按一谨慎所有人所能获取之孳息价额而承担责任。
（负担）
支付占有物之负担，由权利人及占有人根据各人有权取得在有关负担涉及之期间内所生孳息之多少，按比例为之。
（必要及有益之改善）
一、占有人无论属善意或恶意，均有权就其所作之必要改善而收取赔偿，亦有权在不损害占有物之情况下，取回在占有物上所作之有益改善物。
二、如因避免占有物受损害而不取回改善物，则权利人须向占有人支付按不当得利规则而计得之改善物之价额。
（改善与毁损之抵销）
因占有人对占有物作出改善而生之赔偿之债，可与占有人因占有物毁损而承担之责任相抵销。
（奢侈改善）
一、在不损害占有物之情况下，善意占有人有权取回奢侈改善物；如会对占有物造成损害，则占有人既不得取回奢侈改善物，亦不得收回其价额。
二、在任何情况下，恶意占有人均丧失其所作之奢侈改善物。
第五章 占有之保护
[编辑]（防止之诉）
如占有人有合理理由恐防其占有受他人妨害或侵夺，此受威胁之占有人得声请勒令作出威胁行为之人不得作出伤害行为，否则须对因此而造成之损害负责及可能受到其他可予适用之处罚。
（自力救济及司法保护）
受妨害或被侵夺之占有人，得按第三百二十八条及第三百二十九条之规定运用本身之力量及威严，或得向法院求助，以保持或回复其占有。
（占有之保持及回复）
一、属向法院求助之情况，在受妨害或被侵夺之占有人是否拥有本权之问题上其权利尚未否定之时，其占有须予保持或回复。
二、如占有不超过一年，则占有人仅在其对抗之人不具较佳之占有时，其占有方可予以保持或回复。
三、有依据之占有视为较佳之占有；如属无依据之占有，则以时间较先者为较佳之占有；占有同时开始者，则以现时之占有为较佳之占有。
（强暴侵夺）
遭强暴侵夺之占有人有权透过保全措施暂时回复其占有，而无须经过听取侵夺者陈述之步骤，且不影响以上各条规定之适用。
（非表见地役权之排除）
一、以上各条所指之诉权，不适用于非表见地役权之保护，但占有属有依据，且系从供役地所有人取得或从曾将供役地转移予该所有人之人取得者除外。
二、为着上款规定之效力，拥有可设定地役权之其他物权之人等同于所有人。
（正当性）
一、保持占有之诉，得由占有受妨害之人或其继承人提起，但仅可针对作出妨害之人提起；然而，如属损害赔偿之诉，则亦可针对其继承人提起。
二、回复占有之诉，得由占有被侵夺之人或其继承人提起，且不仅得针对作出侵夺之人或其继承人，亦得针对正占有该物之人，只要后者在取得占有时已知悉该侵夺之事实。
（失效）
一、保持或回复占有之诉不在发生妨害或侵夺事实后一年内提起者，有关诉权即告失效。
二、占有之侵夺系以强暴或隐秘之手段作出者，上述之一年期间仅自相对于占有被侵夺之人强暴手段终止或相对于占有被侵夺之人有关占有转为公然之日起算。
（保持或回复占有之效力）
保持占有、透过司法途径回复占有之人，又或在法律之限制范围内行使自力救济而保持或回复占有之人，其占有视为从未受妨害或侵夺。
（损害赔偿及回复占有之负担）
一、保持或回复占有之占有人，有权就因占有受妨害或侵夺而遭受之损失收取赔偿。
二、回复占有之费用由作出侵夺之人负责，且回复占有在侵夺地为之。
（第三人异议）
占有人之占有因法院命令作出之措施而受侵犯者，该占有人得按诉讼法律之规定，透过提出第三人异议以保护其占有。
（共同占有之保护）
一、每一共同占有人，不论其所占部分之大小，均可为保护本身占有或共同占有而使用以上各条所指出之方法对抗第三人，而第三人则不得以有关占有并非完全属于该共同占有人为由而对抗之。
二、有关共同占有之一切其他事宜，均适用本章之规定。
第六章 取得时效
[编辑]第一节 一般规定
[编辑]（概念）
取得时效系指占有人对涉及所有权及其他用益物权之占有持续一定期间后，即可取得与其行为相对应之权利，但另有规定者除外。
（取得时效之追溯力）
取得时效一经主张，其效力追溯至占有开始之时。
（取得权利之能力）
一、凡可取得权利之人，均可因取得时效而取得权利。
二、无行为能力之人，不论透过本人或其法定代理人，均可因取得时效而取得权利。
（在持有情况下之取得时效）
持有人不得透过取得时效取得占有之本权，但占有之名义已转变者除外；然而，在此情况下，完成取得时效所需之时间仅自出现该转变时起计。
（共同占有人之取得时效）
共同占有人中之一人因取得时效而就共同占有之物取得权利者，亦惠及其他共同占有人。
（时效规则之适用）
有关时效中止及中断之规定，以及第二百九十三条、第二百九十五条、第二百九十六条及第二百九十八条之规定，经作出必要配合后，适用于取得时效。
第二节 不动产之取得时效
[编辑]（不能适用取得时效之权利）
一、不得因取得时效而取得下列权利：
a） 非表见地役权，但占有属有依据，且系从供役地所有人取得者除外；
b） 使用权及居住权，但占有属有依据，且系从附有该物权负担之房地产所有人取得或从曾将有关房地产转移予该所有人之人取得者除外。
二、为着上款规定之效力，拥有可设定上述物权之其他物权之人等同于所有人。
（有依据之占有及依据之登记）
如属有依据之占有，且已就取得占有之依据作出登记，则取得时效经过下列期间完成：
a） 占有属善意者，由登记日起计继续达十年；
b） 占有即使属恶意者，由登记日起计继续达十五年。
（单纯占有之登记）
一、如属无依据之占有，或未就取得占有之依据作出登记，但已就单纯占有作出登记，则取得时效经过下列期间完成：
a） 占有属善意者，由登记日起计继续达五年；
b） 占有即使属恶意者，由登记日起计继续达十年。
二、仅在承认占有人已和平及公然占有标的物五年或五年以上之判决转为确定后，单纯占有方可予以登记。
（登记之欠缺）
不论占有是否属有依据，只要占有之依据及单纯占有均无作出登记，善意占有之取得时效仅在经过十五年后方完成，而恶意占有之取得时效则仅在经过二十年后方完成。
（强暴或隐秘之占有）
如占有以强暴或隐秘之手段取得，则适用经作出必要配合之第一千二百二十五条之规定。
第三节 动产之取得时效
[编辑]（须登记之物）
在下列情况下，因取得时效而取得须登记动产之物权：
a） 属有依据之占有，且已就取得占有之依据作出登记者，善意占有人已继续占有达两年，而恶意占有人已继续占有达四年；
b） 如无登记，则不论是否属善意或属有依据之占有，占有人已继续占有达十年。
（不须登记之物）
占有不须登记之物，如属有依据且属善意，其取得时效于继续占有达三年时完成；不论是否属有依据或属善意之占有，取得时效均于继续占有达六年时完成。
（强暴或隐秘之占有）
一、如占有以强暴或隐秘之手段取得，则取得时效之期间仅自强暴手段终止或占有转为公然之时起计。
二、然而，就相对于占有被侵夺之人，强暴手段仍未终止或占有仍未转为公然之前，如占有物被转移予善意第三人，且第三人系和平及公然取得占有，则其取得时效之期间自其取得占有之时起计；但在假设对占有被侵夺之人不存在强暴占有、亦不存在隐秘占有时应予适用之取得时效期间再加上五分之一后之时间尚未经过者，第三人之取得时效不会完成；然而，上述之增加时间不得少于一年。
第二编 所有权
[编辑]第一章 所有权通则
[编辑]第一节 一般规定
[编辑]（所有权之标的）
只有物方可成为本法典所规范之所有权之标的。
（商业企业及知识产权）
一、商业企业、著作权及工业产权由特别法例规范。
二、然而，如本法典之规定与商业企业、著作权及工业产权之性质相合，且与为商业企业及该等权利而制定之特别制度无抵触，则本法典之规定亦补充适用于商业企业、著作权及工业产权。
（澳门地区及其他公法人之所有权）
属于澳门地区或其他公法人之物之所有权，就其未受特别规范之事宜，亦适用本法典中与该权利本身之性质无抵触之规定。
（所有权之内容）
物之所有人，在法律容许之范围内及在遵守法律规定之限制下，对属其所有之物享有全面及排他之使用权、收益权及处分权。
（物权法定原则）
除法律规定之情况外，不容许对所有权设定物权性质之限制或其他具有所有权部分内容之权利；凡透过法律行为而产生之不符合上述要求之限制，均属债权性质。
（可解除及有期限之所有权）
一、所有权得以附条件方式设定。
二、仅在法律特别规定之情况下，方容许设定有期限之所有权。
三、对于附条件之所有权，适用第二百六十五条至第二百七十条之规定。
（征收）
除法律规定之情况外，不得剥夺任何人全部或部分之所有权。
（征用）
仅在法律规定之情况下，方得在一段期间内征用属私产之物。
（损害赔偿）
财产因公用或私用而被征收，或财产被征用时，财产之所有人及受影响之拥有其他物权之人均有权收取适当之损害赔偿。
第二节 所有权之保护
[编辑]（请求返还所有物之诉）
一、物之所有人，得透过司法途径要求占有或持有属其所有之物之任何人承认其所有权，并向其返还该物。
二、所有权一经承认，则仅在法律规定之情况下，方得拒绝返还所有物。
（因返还而生之负担）
须返还之物曾被侵夺者，因返还而生之费用由侵夺人负责，且返还须在侵夺地为之。
（请求返还所有物之诉权不罹于时效）
请求返还所有物之诉权，不因时间之经过而罹于时效，但对因取得时效而取得之权利并不构成影响。
（否认他人权利之诉）
一、第三人声称对一物拥有权利，且此行为足以导致该物之所有人受到损害时，该物之所有人得提起旨在宣告第三人之权利不存在之诉讼。
二、如第三人对所有人之侵害或妨害正在进行中，则所有人得声请法院命令第三人停止此种行为，且第三人须作出损害赔偿及受到按有关情况可予适用之其他处罚。
三、否认他人权利之诉权不因时间之经过而罹于时效。
（自力救济）
容许以第三百二十八条及第三百二十九条所规定之自助行为或正当防卫保护所有权。
（其他物权之保护）
本节之规定，经作出必要配合后，适用于各种物权之保护。
第二章 所有权之取得
[编辑]第一节 一般规定
[编辑]（取得方式）
所有权系透过合同、继承、取得时效、先占、添附及其他法律规定之方式而取得。
（取得时刻）
所有权在以下所指之时刻取得：
a） 属合同者，第四百零二条及第四百零三条所指定之时刻；
b） 属继承者，继承开始之时刻；
c） 属取得时效者，占有开始之时刻；
d） 属先占或添附者，有关事实发生之时刻。
第二节 先占
[编辑]（可先占之物）
动物及其他动产，如从来无物主或已被其所有人抛弃、遗失或隐藏者，均可透过先占而取得，但因以下各条所规定之限制而不可取得者除外。
（打猎及捕渔）
对处于大自然自由状态之野生动物之先占，由有关打猎及捕鱼之特别法规范。
（在专设围栏内之野生动物）
一、在设有人工管理之特定围栏内生活之野生动物，投往属另一主人之围栏内生活时，如无法辨认，即归该人所有；如能辨认者，动物之原主人得在不引致该人遭受损害之情况下将之取回。
二、然而，如证明该等动物系被有关围栏主人以诱骗方式或诡计引入，则该人有义务将动物交还予原主人，不能交还时，则须支付相当于该等动物本身价值之三倍金额。
（逃脱之凶猛动物）
如凶猛及具侵害性之动物，从主人对其设置之围笼逃脱，则任何发现该等动物之人，均得自由将之毁灭或先占。
（遗失之动物或动产）
一、某人拾得遗失之动物或其他动产，且知悉有关物主时，应将之返还予该人或就物之拾得向其作出通知；如不知何人为物主，则应在考虑拾得物之价值后以最适当之方式就该物之拾得作出公告，又或通知警察当局，但如有习惯，则应依习惯处理。
二、拾得物所具有之价值明显超过澳门币二千元者，拾得人必须通知警察当局。
三、如在作出物之拾得之公告或通知后一年内，未有物主认领，则遗失物即归拾得人所有。
四、拾得人将物返还物主后，有权就所遭受之损失及作出之开支收取赔偿，并有权按拾得物在交出时所具之价值索取报酬。报酬之计算方法如下：价值为澳门币二千元或二千元以下者，取其百分之十；价值为澳门币二千元以上至二万元者，就超过澳门币二千元之部分，另取其百分之五；价值为澳门币二万元以上者，就超过二万元之部分，再取其百分之二。
五、拾得人就上款所指之债权对拾得物享有留置权，且在其本人无故意或重大过失之情况下，无须对物之失去或毁损负责。
（埋藏物）
一、某人发现被隐藏或埋藏之具一定价值之动产，且不能确定其物主时，即成为该发现物一半之所有人，而其馀一半则属于隐藏或埋藏该物之动产或不动产之所有人。
二、发现之人应按上条第一款及第二款之规定，就其发现一事作出公告或通知当局；但埋藏物被隐藏或埋藏明显超过二十年者除外。
三、如发现之人不遵守上款之规定，或在明知何人为物主之情况下将发现物全部或部分据为己有，或对隐藏或埋藏发现物之物之所有人隐瞒有关发现一事，则丧失本条第一款所赋予之权利，且其可能以所有人之身分而取得之权利亦告丧失，而前者所指之权利则转为澳门地区所有。
四、用益权人在其用益物中发现任何埋藏物者，应遵守本条对在他人所有物上发现埋藏物之人所作之规定。
第三节 添附
[编辑]第一分节 一般规定
[编辑]（概念）
属于一人所有之物，与不属于该人之他物附合或结合为一体时，即产生添附。
（种类）
一、添附完全由自然力量产生者，称为自然添附；如透过人为事实使属于不同物主之物附合或混合，或一人对属于他人之材料加工且其工作结果与该属他人所有之物混合，则产生人工添附。
二、人工添附按照物之性质分为动产之人工添附与不动产之人工添附。
第二分节 自然添附
[编辑]（一般原则）
一、基于自然原因而附在一物上之一切，均属于该物之物主所有。
二、然而，任何物因被强大之自然力卷走而投落在他物之上者，则适用第一千二百四十七条之规定，但第四款中涉及报酬权方面之规定除外。
第三分节 动产之人工添附
[编辑]（善意之附合或混合）
一、如一善意之人将属其所有之物与他人之物附合或混合，以致两物不能分离，或两物虽可分离，但将导致其中某一部分受损时，则合成物或混合物归拥有具较大价值之物之物主所有，但该物主须对另一物之物主作出损害赔偿或交付等值之物。
二、如两物价值相等，且两物主对合成物或混合物之归属不能达成协议，则由两物主各自出价竞逐，而该物将判给出价较高之人；在算出属于另一物主之部分在出价中所占之价额后，获判给之人即须向该物主支付该金额。
三、上述之利害关系人不愿出价竞逐时，应将该物出卖，而每一利害关系人则按其所占之部分分配出卖所得。
四、在以上数款所指之任一情况下，如被附合或混合之他物之物主选择收取有关之损害赔偿而不欲取得附合物或混合物，则作出附合或混合行为之人即有义务取得该物，即使该被附合或混合之物具有之价值较高亦然。
（恶意之附合或混合）
一、如附合或混合之行为系出于恶意，且他人之物可在不受损之情况下被分离，则应将之返还其物主，且该物主尚有权就所受之损害收取赔偿。
二、然而，如他人之物非受损即不能分离，且其物主不欲取得合成物或混合物及支付按不当得利规则计得之价额予作出附合或混合行为之人，则此人应向该物主返还其物之价额及作出损害赔偿。
（偶然之附合或混合）
一、如附合或混合出于偶然，且对因附合或混合而被结合之物非损毁其一即不能使该等物分离，则该等被结合之物由拥有其中具较高价值之物之物主取得，但该物主应支付他物之合理价额；然而，如该物主不欲作出此行为，则由具较低价值之物之物主享有上述权利。
二、各物主均不欲取得上述之物时，应将之出卖，而各物主则按其物所占之部分取得相应之价金。
三、如两物价值相等，则应按第一千二百五十二条第二款及第三款之规定处理。
（善意加工）
一、如一善意之人加工于他人之动产，使其以新形态出现，且不能回复原状，或必须失去因加工而产生之价值方能回复原状，则该加工物归加工人所有；然而，在后一情况下，如因加工而产生之价值不超过原材料之价值，则材料之物主有权选择取得加工物或选择按下款规定要求赔偿。
二、在上款所指之任一情况下，取得加工物之人必须赔偿另一人属其所有之价额。
（恶意加工）
一、如加工系出于恶意，则应将加工物按其所处之状况返还其物主，并对该物主作出损害赔偿；如因加工而增加之价值不超过原物价值之三分之一，则物主无须对加工人作出赔偿；如增加之价值超过三分之一，则物主应偿付超出该三分之一数值之价额。
二、如被加工物之物主选择就其物之价额及其遭受之损害收取赔偿，而不欲取得该物，则加工人必须取得加工物。
（构成加工之情况）
使用他人之材料书写、着色、绘画、拍照、印刷、雕刻或作出其他类似行为，均构成加工之情况。
第四分节 不动产之人工添附
[编辑]（以他人之材料作成之工作物）
一、在自己土地上，以他人之材料建造工作物之人，取得其所使用之材料，但须支付有关价额及作出可能之赔偿。
二、为着上款规定之效力，在他人土地上拥有地上权之人，或因拥有其他物权而可在他人土地上建造并成为建造物物主之人，在该土地上所作之建造等同于在自己土地上作出之建造。
（善意在他人土地上作成之工作物）
一、如一善意之人在他人土地上建造工作物，且该等工作物使房地产整体所增加之价值高于土地在建造工作物前之原价值，则作出此结合行为之人得透过支付该土地之原价值而取得该房地产之所有权；如行为人不选择取得该房地产，则该土地之主人享有下条所赋予之权利。
二、如所增加之价值等于或低于土地之原价值，则工作物归土地之主人所有，但该人有义务向作成工作物之人作出损害赔偿，其价额系按不当得利规则计算；如土地之主人就其土地与工作物之结合上存有过错，则上述之价额可按该过错之程度而被提高至有关工作物在结合时所具之价值。
三、作成工作物之人在进行工作时不知土地属他人所有，或曾获土地之主人许可作出该结合者，视为善意。
（恶意在他人土地上作成之工作物）
恶意在他人土地上作成工作物者，土地之主人有权要求作成工作之人负担费用，将工作物拆除及恢复土地之原状，或有权选择透过支付按不当得利规则计得之价额而取得工作物。
（以非属自己之材料在他人土地上作成之工作物）
一、如一人以非属自己之材料在他人土地上作成工作物，而材料之物主并无过错，则土地之主人有权取得该等材料，但须向材料之物主赔偿其材料之价额及其遭受之其他损失，亦须向作出结合行为之人赔偿，金额为按第一千二百五十九条第二款之规定计得之价额与须向材料之物主作出之赔偿数额二者之差额。
二、如结合行为系出于恶意，则行为人须就材料之物主应获之赔偿负连带责任，并须在该赔偿额超过有关工作物对土地带来之增值额时，就有关差额向土地之主人承担责任。
三、如材料之物主在有关结合行为上有过错，则上条就作出结合行为之人之规定，对该材料之物主予以适用。
四、在上款所指之情况下，如作出结合行为之人系出于恶意，其与材料之物主须负之责任为连带责任，而按材料之价值与工费之比例分配有关不当得利之金额；如该行为人系出于善意，则材料之物主须就工费及其他损失向该行为人承担责任。
（播种或种植）
第一千二百五十八条至第一千二百六十一条之规定，经作出适当配合后，适用于播种或种植，但对第一千二百五十九条所指之情况则适用第一千二百五十八条法律效果部分之规定。
（建筑物伸延至他人土地）
一、如土地之主人在自己土地上建造建筑物时善意占据他人之一部分土地，且他人自占据开始时起计三个月内无提出反对，则建造人可取得该被其占据之部分土地之所有权，但须支付该部分土地之价额及弥补所造成之损失，尤其是弥补因可能导致其馀部分之土地贬值而引致之损失。
二、对第三人在被占据土地上拥有之任何物权，均适用上款之规定。
三、如有关建造系由拥有地上权之人善意作出，或由因拥有其他物权而可在他人土地上建造并成为建造物物主之人善意作出，且土地之主人亦属善意，则此两人中任一人均可要求适用第一款之规定以取得所占据之第三人土地。
四、透过上款规定而取得之部分土地，须受规范该被扩充土地之制度所规范，且在内部关系中由被扩充土地之所有人承担有关之取得费用，但另有更公平之分担方式者除外。
第三章 不动产之所有权
[编辑]第一节 一般规定
[编辑]（物质性限制）
一、不动产所有权之范围，包括地面以上之空间、地面以下之地层，以及在该空间及地层内所包含之未被法律或法律行为排除在该权利范围以外之一切。
二、然而，基于第三人之行为所涉及之高度或深度，不动产所有人对阻止该行为之作出并无利益时，则不得禁止之。
（无主之不动产）
无主之不动产视为澳门地区之财产。
（排放烟气、产生噪音或类似事实）
不动产所有人得就由他人房地产所排放之烟气、烟垢、蒸气、气味、热气或噪音提出异议，亦得就来自他人房地产之震动或其他类似事实提出异议，只要有关事实妨害该所有人对不动产之使用，且超出邻居间应相互容忍之限度；为此事宜尤应考虑有关习惯、不动产之状况及性质。
（有害设施）
一、任何工作物、设施，或腐蚀性或危险性物质之储存，导致相邻之房地产有受不法损害之虞者，不动产所有人即不得在其房地产内建造或保留该等工作物、设施或储存。
二、如该等工作物、设施或储存已获有权限之公共实体许可，或已符合法律为其建造或保留所规定之特别条件，则仅于损害已实际发生时起，方可将其拆除或迁移。
三、在上述任一情况下，就他人所遭受之损失均须作出赔偿。
（采掘）
一、不动产所有人有权在其房地产内开凿坑道或井，亦有权进行采掘，只要不致破坏相邻之房地产为防止倾倒或泥土疏松而存有之必要支撑。
二、如基于所进行之工作使相邻之房地产所有人受到损害，则进行工作之人须向该等所有人作出损害赔偿，即使已采取认为必要之预防措施亦然。
（暂时强制之通道）
一、如为修葺楼宇或其他建筑物而须搭建建筑架、在他人房地产上放置物件、经过他人之房地产以运送工程所需之材料，又或作出其他类似行为，则该房地产之主人必须同意该等行为之作出。
二、一人欲拾回属其所有而因意外处于他人房地产之物或欲采摘其树上之果实，而不能在其本身之房地产内为之时，亦可进入他人之房地产；但该房地产之所有人得以交还该物或果实予物主而拒绝其进入。
三、在本条所指之任一情况下，房地产之所有人均有权就遭受之损失收取赔偿。
（建筑物之倒塌）
如任何楼宇或其他工作物有全部或部分倒塌之危险，且其倾倒可能引致相邻之房地产受损害，该相邻之房地产之主人得按第四百八十五条之规定，要求须对损害负责之人采取必要措施以消除有关危险。
（水之自然排放）
一、低地房地产必须承受来自高地房地产之自然及非人为之水流，以及该水流带来之泥土及堆积物。
二、低地房地产之主人不得进行工程以阻碍上述水流之排放，高地房地产之主人亦不得进行工程以加剧该排放；但不影响在法律容许之情况下，可就有关排放设定法定地役权。
（防水工作物）
一、设有用以挡水之防水工作物或因水流变化而须建造新工作物之房地产之主人，有义务进行必需之维修，或在其不受影响之情况下，容许遭受损害或即将遭受损害之其他房地产之主人作出有关维修。
二、如因在房地产上之物料堆积或倾倒将阻碍水流，对第三人造成损失或危险而须从该房地产除去该等物料，则适用上款之规定。
三、凡分享工作物利益之房地产所有人，均有义务按其受益比例承担有关工作物之开支，但造成损害之行为人尚须承担其应负之责任。
（延伸至第三人）
一、根据本章规定，凡禁止房地产之所有人在其房地产上作出之事宜，亦禁止任何在同一房地产上行使权能之第三人作出。
二、根据本章规定，凡房地产所有人可阻止另一房地产主人作出之事宜，在前者房地产上拥有物权之第三人亦可加以阻止，只要其权利之行使会因该另一房地产主人之行为而受妨害。
三、在房地产上拥有债权之第三人，如因该等债权而有权使用按第一千二百零一条及续后各条之规定占有人可使用之保护占有方法，则上款规定亦适用于该等债权人。
第二节 划界之权利
[编辑]（内容）
一、房地产所有人得要求相邻房地产之主人参与设定两人之房地产间之地界标志。
二、在有关房地产上拥有其他物权之人，亦得请求设定地界标志。
（划界方式）
一、划界应按各相邻房地产所有人所具之凭证作出；如无足够之凭证，则按各人占有之情况或按从其他证据得知之情况为之。
二、如根据上述凭证不能确定房地产之界限或各所有人拥有之面积，而该问题又不能透过占有之情况或其他证据解决，则应按受争议之土地平均分配予各当事人之方式进行划界。
三、如凭证所指出之空间大于或小于涉及土地之全部范围，则按比例减少或增加各所有人所占之部分。
（不罹于时效）
划界之权利不罹于时效，但因取得时效完成而取得之权利不因此受影响。
第三节 设置围障之权利
[编辑]（内容）
一、房地产所有人得随时为其房地产建造围墙或篱笆，又或以任何方式为其房地产设置围障。
二、然而，如无事先安放划界标志，则不得在房地产间之地界上种植活篱。
第四节 建筑物及楼宇
[编辑]（窗、门、露台之开设及类似工程之展开）
一、土地所有人在其土地上建造之楼宇或其他建筑物内开设直接面向相邻房地产之窗或门时，须在各有关之门窗工作物与相邻房地产之间预留一公尺半之距离，但不影响其他法例之适用。
二、如露台、有通道连接之天台或其他类似工作物被低于一公尺半之栏杆全部或部分围绕，则亦适用相同之限制。
三、如两房地产互相斜向，则上述之一公尺半距离系指以垂直量度之方式从上述工作物所面向之房地产量至新建造之建筑物或楼宇之距离；然而，如斜向度超过四十五度，则该限制不适用于该新建造之建筑物或楼宇之所有人。
四、房地产之间以马路、路径、街、巷或其他在公产土地上之通道相隔者，在计算房地产之工作物间应保持之距离时须将有关通道之空间计入。
（视线地役权）
一、违反法律规定而开设之窗、门、露台、天台、或违反法律规定而完成之类似工作物，其存在得导致按一般规定因取得时效之完成而设定视线地役权。
二、因取得时效或其他依据而设定视线地役权后，如相邻之供役地之所有人拟在其房地产上建造新楼宇或其他建筑物，则须在该新楼宇或建筑物与第一款所指工作物之前面及顶部之间预留最少一公尺半空间，方可获准建造。
（窗洞、透光透气之通孔及有框格之窗）
一、窗洞及透光透气之通孔不视作列入法律限制之范围，相邻之房地产所有人可随时建造建筑物或副壁，即使遮挡该等洞孔亦然。
二、然而，窗洞或透光透气之通孔应设于距离地面或地板最少二公尺之高度上，且其任何大小之量度均不得超过十五公分；该等开口所在之墙壁或围墙之两面均须符合上述二公尺高度之要求。
三、第一款之规定适用于任何大小之开口，只要其亦位于距离地面或地板最少二公尺之高度上，且具有截面不少于一平方公分之固定框枝，而其形成之网格不超过五公分。
（檐溜）
一、房地产所有人在建造楼宇时，应使水流不致从檐蓬边缘或其他盖蓬边缘倾注在相邻房地产上；如无法避免，则应在房地产与檐蓬边缘或其他盖蓬边缘之间预留最少五十公分空间。
二、对上款规定之不遵守，可按一般规定因取得时效之完成而设定檐溜地役权。
三、因取得时效或其他依据而设定檐溜地役权后，供役地所有人即不得建造阻碍排水之楼宇或建筑物，并应为使水流在其房地产上排放及不损害需役地而进行必要之工程。
第五节 乔木及灌木之种植
[编辑]（容许种植之情况）
特别法无相反规定时，可在不同房地产间之分界线上种植乔木及灌木；然而，相邻房地产之主人可拔除或砍下侵入其土地之树根、伸延至其土地上之树干或树枝，只要曾透过诉讼或诉讼外途径要求该树木之主人作出上述行为而其在五天内不予作出者。
（处于分界线上之乔木或灌木）
一、在分属不同人之房地产之分界线上生长之乔木或灌木，推定为该等人所共有；任一共同权利人均有权拔除之，但另一共同权利人则有权获得有关树木之一半 价额。
二、然而，如乔木或灌木系用作分界标记，则须经各共同权利人达成协议方得将之砍下或拔除。
第六节 中间之墙壁及围墙
[编辑]（共有之推定）
一、两楼宇高度相同者，推定分隔两楼宇之整幅墙壁或围墙为共有；如两楼宇高度不相同，则推定墙壁或围墙中与较矮之房屋高度相同之部分为共有；但有相反之标记者除外。
二、农用房地产间之围墙，都巿房地产之天井或花园间之围墙，亦推定为共有；但有相反之标记者除外。
三、排除共有推定之标记尤其有以下两点：
a） 一房地产被围墙围绕，而与其连接之另一房地产之其他各面却未被相同之围墙围绕；
b） 仅在围墙之一面存有以整幅围墙之阔度支撑之任何建筑物。
四、在上款a项之情况下，推定围墙仅属于被围墙围绕之房地产之主人所有；在b项之情况下，推定围墙仅属于有关建筑物所在之房地产之主人所有。
（在共有墙壁或围墙上开设窗口或窗洞或进行建筑）
一、与他人共同拥有墙壁或围墙之所有人，未经另一共同权利人同意，不得在该墙壁或围墙上开设窗口或窗洞，亦不得进行其他改动。
二、然而，任何共同权利人均有权于共同墙壁或围墙建造楼宇以及插入梁或椽桷，只要不超过墙壁或围墙之中心。
三、如墙壁或围墙之厚度不足五十公分，则不适用上款最后部分所定之限制。
（共有墙壁或围墙之加高）
一、任何共同权利人均可将共有墙壁或围墙加高，只要其本人承担有关加高费用，并负责加高部分之一切保存开支。
二、如墙壁或围墙不能支撑该加高部分，则欲进行加高之共同权利人须自付费用将整幅墙壁或围墙重建，而欲将墙壁或围墙加厚者，则加厚部分须处于该共同权利人本身一方之空间。
三、并无支付加高费用之共同权利人，得透过支付加高部分之一半价额而取得增加部分之共有权。
（墙壁或围墙之修补及重建）
一、共有墙壁或围墙之修补或重建费用，由各共同权利人按其所占之部分及其自墙壁或围墙受益之比例承担。
二、如因仅对一名共同权利人有利之事实而导致墙壁或围墙倒塌，则只有该受益人有义务进行重建或修补。
三、共同权利人得按第一千三百一十条第一款及第二款之规定放弃有关权利，以避免承担修补或重建墙壁或围墙之义务。
第七节 水
[编辑]第一分节 一般规定
[编辑]（私用之水）
私人房地产之主人得自用以下所指之水及自由处分其使用：
a） 发源于其房地产之水或落在该处之雨水，虽被舍弃而未流出该房地产之界限；
b） 在其房地产之地下水；
c） 在其房地产内之湖及小湖，但湖水系由公共水流供应者除外；
d） 其他被法律定为私用之水。
（不能供航行亦不能供放排之水流）
私人土地之主人，对流经其土地之不能供航行亦不能供放排之水流，得自用及自由处分其使用。
（用作储水或分流之工作物及不能供航行亦不能供放排之水流之底部）
一、用作水之收集、分流或储存之工作物，及上条所指水流之底土均属私人所有。
二、水流底土系指被水淹盖之土地部分，但不包括被水溢至方覆盖而通常为干燥之自然土地。
（水之征用）
一、在发生火警或其他公共灾难之紧急情况下，行政当局得不经任何程序或不预先作出损害赔偿而命令立即使用第一千二百八十八条及第一千二百八十九条所指任何为遏止损害或避免损害发生所需之水。
二、因上述之用水而造成相当之损害时，受害人有权收取损害赔偿，此赔偿系由因用水而受益之人支付。
第二分节 水之利用
[编辑]（泉源及水源）
一、拥有泉源或水源之房地产之主人，得直接用该水及自由处分该水之使用权；但法律所规定之限制，以及第三人以正当依据取得该水之使用权者除外。
二、任何取得不动产所有权或任何设定地役权之正当方法，均得按具体情况而被视为取得泉源或水源之水之正当依据。
三、然而，仅在拥有泉源或水源之房地产内建有足以显示在该处收集水及占有水之可见及永久之工作物时，方有可能以取得时效取得权利；有关工作物之用途得以各种证据予以证明。
（低地房地产主人之权利）
低地房地产之主人得在其房地产内偶然使用流经该处之任何泉源或水源之水；然而，如因泉源或水源之所有人将该水作其他使用，以致该等房地产主人不能使用该水，则不构成权利之侵犯。
（雨水及湖水）
以上各条之规定，经作出必要配合后，适用于第一千二百八十八条a项所指之雨水以及同条c项所指之湖水。
（地下水）
一、房地产所有人可透过一般水井或自流井、坑道或任何采掘方式在其房地产开掘地下水，但不得妨害第三人因具有正当依据而取得之权利。
二、因开发地下水而使任何水之流量减少时，除以非自然之人工渗入方式收集水外，不构成对第三人权利之侵害；但不影响下条规定之适用。
三、第一千二百九十二条第二款及第三款所指之依据，视为取得地下水之正当依据。
四、所有人单纯给予第三人开发地下水之权利，而在有关依据中无明确指出所有人放弃其同一权利时，所有人之该项权利不因此而被剥夺。
（使用水之限制）
房地产所有人开发地下水时，导致供公用之泉源或水库之水有所改变或减少者，须就所造成之损害向澳门地区承担责任。
（保存之开支）
一、水之权利属于两名或两名以上之共用人所有者，全部共用人均须按其用水之比例支付为适当利用该水而须作之必要开支，并在发现水量或流量尽失或减少时，为能适当利用该水进行必要之工程及分析。
二、共用人在违反其他共用人之意愿下，透过放弃其本人之权利而使其他共用人受益者，其上述负担不得获免除。
（水之分割）
如应对共同利用之水进行分割，且在有关依据中无特别指明时，则分割应根据有关房地产之面积及需要而作出，并得按更能有效利用该水之方式而以流量或用水时间进行分配。
第四章 共有
[编辑]第一节 一般规定
[编辑]（概念）
一、如两人或两人以上同时在一物上拥有所有权，则存在共同所有权或共有。
二、各共同权利人或共有人对共有物所拥有之权利，份额虽可各异，质量必属相同；然而，在设定依据中就份额之分配无相反指定时，推定各人所占份额相同。
（共有规则对其他方式之共同拥有权利之适用）
有关共有之规则，经作出必要配合后，适用于其他共同拥有权利之情况，但涉及该等权利之特别规定仍适用之。
（共有人之地位）
一、全体共有人须共同行使属于单独所有人之全部权利；各共有人得按其份额比例及以下各条之规定，分享共有物之利益及分担有关负担。
二、任何共同权利人均可请求第三人返还共有物，而第三人则不得以该物并非完全属于该共同权利人而对抗之。
第二节 共有人之权利及负担
[编辑]（共有物之使用）
一、就共有物之使用无订立规章时，任何共有人均可使用之，但不能偏离该物之原定用途及剥夺其他共同权利人同样享有之使用权利。
二、共有人中之一人使用共同物，不构成其对该物之单独占有或对超过其份额之部分之占有；但占有之名义已转变者除外。
（规章）
一、各共有人得透过全体一致同意之决定而通过一项订定对共有物进行管理之方式及人选之规章，以及有关共有物之使用规则。
二、规章涉及须登记之财产时，必须载于有关登记内，方可对抗第三人。
三、规章涉及不须登记之财产时，不得以该等规章对抗嗣后出现之共同权利人而使其受损，但证明该等共同权利人在取得其身分时明知该规章之存在者除外；此外，亦不得以该等涉及不须登记之财产之规章对抗其他第三人，但证明第三人在参与涉及该财产之法律行为时明知该规章之存在者除外。
（共有财产之管理）
一、规章中未就共有财产之管理定出特别规则时，管理权属全体共有人所有，任何共有人均可单独作出为保存共有物所需之行为，而其他管理行为则须全体共有人共同作出。
二、然而，除下条ｂ项所指之不可延误之行为外，任一共有人均有权就另一共有人拟作出之保存行为提出反对，并由下款ａ项所指之多数共有人决定该反对是否 成立。
三、除规章另有规定外，应共同作出之行为须取得所占份额超过以下价值之共有人之同意：
a） 如属一般管理行为，所占份额之价值超过共有物总值之一半；
b） 如属特别管理行为，所占份额之价值超过共有物总值之三分之二。
四、如未能取得法律所要求之多数，任何共有人均可要求法院处理，而法院须依衡平原则之判断作出裁判。
（必须或急需作出之行为）
即使就一般之管理或属特定种类之行为须经全部或多数共有人之同意方可进行，任何共有人均可：
a） 要求采取为保持共有物之价值及效用所必须之管理行为，或在有必要时，声请由法官命令采取之；
b） 为避免即将发生之损害而作出紧急之管理行为。
（违反管理规则）
作出违反管理规则之行为之人须就其造成之损害承担责任；如有关之管理规则可用以对抗该等行为之相对人，则该等行为可予撤销。
（份额之处分及在份额上设定负担）
一、各共有人均得处分其在共有财产中所占之全部份额或部分份额，但在未经其馀共有人同意时，不得转让共有物之特定部分或在其上设定负担。
二、共有人如未经其馀共有人同意而对整个共有物或共有物之特定部分作出处分或在其上设定负担者，视为对他人之物作出处分或设定负担。
三、处分共有物之份额时，须遵守就处分该物所要求之方式。
（优先权）
一、任何共有人向第三人出卖其份额或以其份额作代物清偿时，其他共同权利人享有优先权，且优先于其他法定优先权人。
二、第四百一十条至第四百一十二条之规定，经作出适当配合后，适用于共有人之优先权。
三、如有两名或两名以上行使优先权之人，则被转让之份额按各人所占之份额比例判给之。
（优先权之诉）
一、就共有物之某一份额之出卖或以之作代物清偿一事未获通知之共有人，只要自其知悉有关转让之基本内容时起六个月内提出声请，并在法院命令传唤之批示作出后八日内，将应支付之价金连同按其受益程度而应支付之有关公证及登记手续费与相关之取得税开支作出存放，即有权取得已转让之份额。
二、优先权及有关诉权不受转让之变更或废止所影响，即使该变更或废止系因自认或透过司法程序之和解而生者亦然。
（必要改善）
一、共有人应按各人之份额比例支付为共有物之保存或收益而须作之开支，但共有人仍可透过放弃其权利以避免履行该负担。
二、然而，如涉及经利害关系人本人认可之开支，则利害关系人对权利之放弃仅在经其馀共有人同意时方为有效，且如预计之开支最终未实现，则该放弃可予废止。
三、共有人放弃权利时，须遵守为赠与而规定之方式，而其馀共有人均按其各自份额之比例受益。
（要求分割之权利）
一、任何共有人均有权要求分割共有物；但有协议不将该物分割者除外。
二、订立不分割共有物之期间不得超过五年；但可透过新协议将该期间延续一次或多次。
三、不分割共有物之条款，仅在下列情况下，方对第三人产生效力：
a） 共有物系不动产或须登记之动产者，该条款在有关登记上载明；
b） 共有物系无须登记之物者，该条款以具取得人签名之书面声明之方式在有关转让文件上载明。
（分割之程序）
一、分割可依协议或诉讼法之规定为之。
二、属协议之分割时，须遵守就有偿转让共有物所要求之方式。
第五章 分层所有权
[编辑]第一节 一般规定
[编辑]（一般原则）
分层建筑物中具条件构成独立部分之各单位，可按分层所有权制度分别属于不同之所有人。
（分层建筑物之范围）
一、分层建筑物可由单一楼宇或一楼宇群构成。
二、为使一楼宇群能构成一分层建筑物，必须具有供分层建筑物之全体或部分所有人使用之共同部分，以使各楼宇在功能上互相连结。
三、在上款所指之情况下，构成分层建筑物之每一幢独立建筑物或独立部分，如具有功能上之独立性及本身之出口以通往分层建筑物之某一共同部分或通往街道者，均视为楼宇，即使该建筑物或独立部分建筑在共用之平台上亦然。
四、为着本章规定之效力，土地连同构成分层建筑物之楼宇或土地连同构成分层建筑物之楼宇群视为一个房地产。
（分层所有权之标的）
一、本身构成一独立部分之独立单位，如与其他独立单位相互区别及分离，且具有本身之出口以通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，可成为分层所有权之标的。
二、分层建筑物中之车位，如其所占之空间被适当定界，且可直接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，亦可成为独立单位，即使该等车位之间并非相互区别及分离者亦然。
三、被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻界限之分区范围，当中标明本身之编号或名称，且如属附属于某独立单位或被拨作某独立单位专用之车位，则亦须指明该单位之名称。
（法定要件之欠缺）
一、欠缺设定分层所有权之法定要件者，将导致分层所有权之设定凭证无效及使有关房地产受共有制度约束，而各共同权利人获得按第一千三百一十八条第一款之规定而定出之份额，或在无定出时，按有关单位之相对价值而确定其相应之份额。
二、分层建筑物系由结构独立之楼宇所组成之楼宇群构成时，如因不具备第一千三百一十四条第二款所规定之各项要件而导致设定凭证无效，则各楼宇受如同彼此非构成同一分层建筑物时所受之制度约束。
三、设定凭证之无效，可由分层建筑物之任一所有人主张之，或由任何具有个人、直接及正当利益之人主张之，而检察院亦可在接获负责核准或监管建筑物之公共实体通知后主张之。
第二节 设定
[编辑]（一般原则）
一、分层所有权得透过法律行为、行政行为、取得时效或司法裁判而设定。
二、透过行政行为设定分层所有权，系指将房地产指定用作兴建独立单位之情况，而建筑图则一经有权限实体核准后，其附同之独立单位说明书即视为分层所有权之设定凭证。
三、在共有物之分割诉讼、在财产清册之程序或其他程序中，法院得应任何共同权利人之声请，透过司法裁判设定分层所有权，只要有关情况符合第一千三百一十五条所要求之各项要件。
（各单位的区分）
一、分层建筑物之各独立单位，须在分层所有权之设定凭证及有关房屋之说明书内以一独立名称或足以使各单位相互识别之资料加以区别，并按申请人定出之客观标准定出每一单位之相对价值，其数值则以有关分层建筑物总值之百分比或千分比表示之。
二、如分层建筑物可受综合管理制度约束，则在设定凭证上除须定出各单位在分层建筑物中所占有的百分比或千分比的数值外，尚须定出各单位在其所属的分层建筑物子部分中所占有的百分比或千分比的数值。*
三、由多于一独立单位组成之楼宇，其每一独立单位之名称，系由其所在之楼层数目或有关楼层之惯用名称与一按字母顺序排列之大写字母组成，又或由上述之楼层数目或惯用名称与有关单位在其所在之楼宇楼层内获赋与之编号组成。
四、应于每一独立单位之入口处或接近入口处以可见及永久之方式标明其名称。
* 已更改 - 请查阅：第14/2017号法律
（各楼宇及分层建筑物之各子部分之区分）
一、分层建筑物系由一楼宇群组成者，不论其受何种管理制度约束，均须给予每一楼宇一个专有名称，此名称应按照有关楼宇的排列顺序而由一个数字或大写字母组成，或由其他惯用之表示组成。
二、上款之规定，经作出适当配合后，亦适用于由设定凭证按下条第二款a项及b项之规定而定出之分层建筑物之各子部分；在该条ａ项所指之情况下，如分层建筑物之各子部分并非与该建筑物中之各幢楼宇相对应，则各子部分须采用可与楼宇名称相区分之名称。
（凭证上的其他记载）
一、分层建筑物之设定凭证内，除应包含上两条所指之具体说明外，尚应载明每一单位及被赋予特别用途之每一共同部分之指定用途。
二、设定凭证亦可特别载明下列事项：
a）使一楼宇群组成的分层建筑物能受综合管理制度约束的条款，而在该条款中并为此目的划分有关分层建筑物的各子部分；*
b）使单一楼宇组成的分层建筑物能在符合第四款的规定下受综合管理制度约束的条款，而在该条款中并为此目的划分有关分层建筑物的各子部分；*
c） 分层建筑物之管理规章，其对各共同部分及独立单位之使用、收益、安全及保存定出规范；
d） 有关必须订立仲裁协议之规定，以便透过该协议解决在分层建筑物所涉及之关系中产生之纠纷。
三、在上款a项所指之条款中定出之分层建筑物之各子部分必须与组成分层建筑物之各幢楼宇相对应，而其他划分子部分之办法只有在符合应受法律保护之利益之前提下，且以合理标准为基础时，方得为之。
四、由单一楼宇组成的分层建筑物，仅在其组成有关楼宇的各支部分符合下列条件时，方可受综合管理制度约束：*
a）由多个独立单位组成；*
b）具备独立进出口；*
c）具备供支部分使用的共同部分；*
d）被指定一项专有且异于其他支部分的用途。*
* 已更改 - 请查阅：第14/2017号法律
（凭证之更改）
一、分层所有权之设定凭证，得透过分层建筑物之全体所有人一致议决通过而更改之，或得例外按第一千三百六十七条ｅ项之规定，透过所涉及之分层建筑物子部分之全体所有人一致议决通过而更改之；无论属何种情况，有关决议均须在具有经认定签名之文件内载明；如不遵守第一千三百一十四条及第一千三百一十五条之规定，则导致有关决议无效及适用经作出必要配合之第一千三百一十六条第三款之规定。
二、如有关更改设定凭证之方案未能获得一致议决通过，但按有关情况而获得至少占分层建筑物或其有关子部分总值之三分之二之分层所有人之赞成票时，则可请求法院作出批准以取代其馀所有人之同意。
三、上款所指之可取代同意之批准，如导致违反法律规定或侵犯未给予同意之分层建筑物所有人之应予重视之利益，则不得给予。
四、就涉及上条第二款c项及d项所指之内容，第一款所规定之必须全体所有人一致议决通过之规则，由必须获得占分层建筑物总值一半以上之所有人通过之规则取代。
五、设定凭证之更改，如涉及共同部分之用途，则须遵守第一千三百三十四条所规定之制度；涉及专有部分之用途时，除须遵守该制度外，亦须获得有关部分之权利人之同意。
（独立单位之合并或分割）
一、同一楼宇之两个或两个以上之单位合并为一，只要互为相邻者，无须分层建筑物之其馀所有人之许可。
二、如独立单位与属于车位或储物房之单位合并，则无须符合上述有关相邻之条件。
三、以上两款之规定，经作出适当配合后，适用于单位之分割，但法律或设定凭证禁止分割，或定出其他必须符合方容许分割之准则者除外。
四、合并或分割单位之分层建筑物所有人，有权透过载于经认定签名之文件上之单方行为，将有关更改引入设定凭证内。
五、就独立单位之合并或分割行为，利害关系人应分别通知负责核准或监管建筑物之公共实体及负责征收房地产税项之实体，以便调整有关记述及房地产纪录之内容，并应在三十日内通知楼宇之管理机关。
第三节 分层建筑物所有人就有关房地产所拥有之权利及其限制
[编辑]（分层建筑物之所有人就有关房地产所拥有之权利）
一、分层建筑物之每一所有人系属其所有之单位之唯一所有人，亦系有关分层建筑物之共同部分之共有人。
二、上述两项权利为不可分离之整体；任何一项权利不得与另一项分开转让，分层建筑物之所有人亦不可透过放弃其对共同部分之权利而不负担就共同部分之保存或收益所必要之开支。
（分层建筑物的共同部分）
一、以下为分层建筑物之共同部分：
a） 对作为设定分层所有权之基础之土地之权利；
b） 地基、柱、支柱、主墙、外墙以及一切作为各楼宇结构之其他部分；
c） 附属于分层建筑物之楼宇或楼宇群之天井及花园；
d） 分层建筑物各楼宇之作遮挡之天台或屋顶；
e） 升降机；
f） 由两名或两名以上之分层建筑物所有人共同使用或进出之入口、门廊、楼梯、走廊及通道；
g） 水、电、空调、暖气、可燃气、通讯及类似之总设施；
h） 供建筑物之守门人使用及居住之附属地方，但按照分层所有权之设定凭证属独立单位者除外；
i） 按第一千三百一十五条第二款及第三款之规定既非独立单位又不属其一部分之车位；
j） 其他未拨予分层建筑物之某一所有人专用之物。
二、设定凭证得将下列部分拨予分层建筑物之一名所有人或一群所有人专用：
a） 上款c项至e项所指之共同部分，但将该等部分指定由某些单位专用须存在一个客观之准则；
b） 上款i项所指之车位，但应按第一千三百一十五条第三款之规定为其定界。
三、分层建筑物系由结构独立之楼宇所组成之楼宇群构成者，对各楼宇之座落土地所拥有之权利，以及附属于楼宇而被拨作有关楼宇专用之天井及花园，均可在设定凭证上视为有关楼宇之一部分；如在设定凭证上无作出规定，则地基、柱、支柱、主墙、外墙及一切组成结构独立之楼宇之结构部分，以及在楼宇仅由一单位组成之情况下之楼宇其他部分，均视为其所属楼宇之一部分。
四、对于受综合管理制度约束的分层建筑物，属于分层建筑物每一子部分的共同部分包括：*
a）下款a项所指的部分，但以该部分在设定凭证中被视为有关子部分的一部分或被拨作供该子部分专用者为限；*
b）第一款d至h项所指的部分，但以该部分属于有关子部分的一部分或仅供该子部分专用者为限；*
c）停车场的共用地方，但须供有关子部分专用，且具备本身出口以通往街道或通往分层建筑物或其子部分的共同部分；*
d）地基、柱、支柱、主墙、外墙及所有构成单一子部分结构的部分；*
e）其他作为有关子部分的一部分或供该子部分专用的共同部分。*
五、对于受综合管理制度约束的分层建筑物，属于分层建筑物整体的共同部分包括：*
a）对作为构成分层所有权基础的土地的权利、附属各楼宇的天井及花园，以及由分层建筑物的不同子部分所共用的平台，但在设定凭证中，被视为属于某子部分的一部分或被拨作供该子部分专用者除外；*
b）第一款d至h项所指的部分，但以该部分非属于某子部分的一部分，亦非仅供某子部分专用者为限；*
c）停车场中非上款c项所指的其他共用地方；*
d）地基、柱、支柱、主墙、外墙及所有构成分层建筑物各子部分的共同结构部分；*
e）其他供分层建筑物整体专用的各物，包括楼宇或楼宇的部分。*
* 已更改 - 请查阅：第14/2017号法律
（行使权利之限制）
一、于一般情况下，分层建筑物各所有人在相互关系上，须就属各人专有之单位及就有关共同部分分别遵守对不动产所有人及对不动产共有人所规定之限制。
二、分层建筑物之所有人尤其不得作出下列行为：
a） 损害建筑物之安全、建筑线条或美观，不论系因新工作物或因缺乏修补而造成；
b） 将单位用于不符合其既定目的之用途；
c） 作出设定凭证所禁止之行为或活动。
三、分层所有权之设定凭证、分层建筑物之规章及机关均不得就专有部分或共同部分对分层建筑物所有人之权利滥加限制；凡不能以建筑物之特别使用分配、所在地或特点作为理由，或不能以共同使用或共同生活上之需要作为理由而作出之限制均属滥加之限制。
（优先权及分割之权利）
分层建筑物之所有人对各单位之转让不享有优先权，对共同部分亦不享有请求分割之权利。
第四节 分层建筑物之管理
[编辑]第一分节 一般规定
[编辑]* 已废止 - 请查阅：第14/2017号法律
第二分节 简单管理制度
[编辑]第一目 分层建筑物之所有人在管理上之权利、义务及负担
[编辑]* 已废止 - 请查阅：第14/2017号法律
* 已废止 - 请查阅：第18/2022号法律
* 已废止 - 请查阅：第14/2017号法律
第三编 用益权、使用权及居住权
[编辑]第一章 用益权
[编辑]第一节 一般规定
[编辑]（概念）
用益权系指对属他人之一物或一项权利在一段期间内全面享益而不改变其形态或实质之权利。
（设定）
用益权得透过合同、遗嘱、取得时效或法律规定而设定。
（同时或先后享有之用益权）
得为一人或多人同时或先后享有用益权而设定该权利，只要于首名用益权人实际取得权利时上述各人已存在。
（增添之权利）
以合同或遗嘱为多人共同设定之用益权，仅在各用益权人均死亡后，方与所有权合并，但另有订定者除外。
（存续期）
一、为个人或法人而设定之用益权分别不得在用益权人死亡后或法人消灭后继续维持，但在设定用益权之依据中有相反之明示意思表示且定出特定之用益权存续期者除外；上述规定并不影响上两条规定之适用。
二、为一法人设定用益权时，不论有否定出存续期，该用益权之最长存续期均不得超过三十年；为一自然人设定用益权时，如已定出存续期，且附有用益权不因用益权人死亡而消灭之条款，则用益权之最长存续期亦不得超过三十年。
三、涉及不动产之有偿用益权，不得定出短于两年之存续期，但用益权系为短暂之特别目的而设定者除外；任何定出短于上述存续期之条款，均视为不存在。
（用益权之有偿性或无偿性）
一、用益权视为无偿，但在其设定依据上明确指出为有偿者除外。
二、在设定用益权之行为中，得约定由用益权人向所有人作出单一次之支付作为报酬，又或在用益权之存续期内或在预先订明之不超过用益权存续期之一定年限内支付年金作为报酬。
三、上述之支付必须以金钱为之。
（年金之支付）
一、如未约定支付年金之时间，支付应自设定用益权之日起每年之首个工作日为之。
二、出现迟延履行时，所有人有权收取相当于应收款项之一半之赔偿，如迟延超过四十五日，该赔偿即增至双倍。
三、用益权人自构成迟延之日起十五日内终止迟延者，所有人取得赔偿之权利即告终止。
四、对迟延履行不得适用第三百三十三条所规定之处罚。
五、用益权人或所有人有两人或两人以上者，于该共同拥有权利之关系存续期内就年费之支付适用连带之债之制度。
（将用益权转予第三人）
一、用益权人得将其权利完全或在一段期间内转予他人，亦得在其权利上设定负担；但在用益权之设定依据中或在法律中定有限制者除外。
二、因取代用益权人之人有过错而对用益物造成损害时，用益权人须承担责任。
三、已转予第三人之用益权，其存续期仍受适用于无转予第三人之情况之规则约束。
（用益权人之权利与义务）
用益权人之权利与义务受用益权之设定依据规范；如在该依据中无规定或无足够之规定，则应遵守以下各条之规定。
第二节 用益权人之权利
[编辑]（对用益物或用益权利之使用、收益及管理）
用益权人得使用、收益及管理用益物或用益权利，但应如善良家父般为之，且须顾及该物或权利之经济用途。
（用益权之范围）
用益权之范围包括一切附在用益物上之物及用益物上之各种固有权利。
（有益或奢侈之改善）
一、用益权人有权在用益物上作出其认为适当之有益或奢侈之改善，但不得改变该物之形态、实质或其经济用途。
二、本法典就有益及奢侈改善方面对善意占有人所作之规定，适用于用益权人。
（用益权人之损害赔偿及在收获前进行之孳息转让）
一、于用益权开始时，用益权人无义务就所有人已作之某项开支向其作出支付；然而，用益权届满后，所有人则有义务在将会收获之孳息之价额范围内向用益权人赔偿有关种植、种子或原料方面之开支，以及其他一切生产开支。
二、用益权人于收获前已将孳息转让，且其用益权亦于收获前消灭者，该转让仍维持有效，但转让之所得在扣除上款所指之赔偿后属于所有人。
（可消耗物之用益权）
一、如用益权以可消耗物为标的，则用益权人得使用或转让该物，但就已估价之用益物用益权人有义务于用益权届满时返还其价额；如用益物未经估价，则返还应以交付相同种类、质量或数量之其他物为之，或以支付该物在用益权届满时所具之价额为之。
二、在可消耗物上设定用益权者，不导致将所有权转移予用益权人。
（可毁损物之用益权）
一、如用益权涉及不可消耗但可因使用而毁损之物，则用益权人在用益权届满时，仅有义务以物所处之状况作出返还，但因将用益物用在非其固有之用途上或因用益权人之过错而造成用益物毁损者除外。
二、如用益权人不返还用益物，则有责任按用益物在用益权开始时所具有之价值而支付相应之价额，但证明该物已因正当使用而失去其全部价值者除外。
（采石场之开发）
用益权之标的为开发采石场时，用益权人未经所有人同意，不得开发新采石场；然而，如采石场在用益权开始时已被开发，则用益权人有权按所有人所依循之惯例继续开发。
（地役权之设定）
一、就地役权之设定，用益权人享有之权利与所有人相同，但不可设定超过用益权期间之负担。
二、所有人未经用益权人同意，不得设定导致用益权价值减少之地役权。
（对动物集合物之用益权）
一、用益权系在动物之集合物上设定时，用益权人有义务以新生动物代替基于任何原因而失去之动物。
二、如因意外而失去全部或部分动物，但无其他动物可予代替，则用益权人仅须交还剩下之动物。
三、然而，在上款所指之情况下，如用益权人已从动物之尸体受益，则有责任支付相应之价额。
（终身定期金之用益权）
终身定期金之用益权人，有权按照用益权之存续期受领各期定期金之给付，且无任何返还义务。
（生息资金之用益权）
一、生息或产生其他利益之资金之用益权人，或与债权证券相结合之资金之用益权人，有权按照用益权之存续期受领孳息。
二、资金之所有人与用益权人之间须达成协议，方得提取资金或将资金进行投资；两人不能达成协议时，得透过法院之批准以取代其中任一人之同意。
（在金钱上所设定之用益权及对已提取之资金之用益权）
一、如用益权之标的为特定金额，或在用益权之存续期内曾按照上条规定提取资金，则用益权人只要提供适当之担保，即有权按其认为适当之方式管理该等资金；在此情况下，用益权人须承担失去用益金额之风险。
二、如用益权人不欲使用上述权能，则适用上条第二款之规定。
（债权证券及合营出资证券之用益权）
债权证券及合营出资证券之用益权系受特别法约束。
第三节 用益权人之义务
[编辑]（财产之列出及担保）
一、用益权人在接管财产前有义务：
a） 在经传唤所有人或其在场之情况下将财产列出，并就该等财产之状况，及倘有之动产之价值作出声明；
b） 在被要求提供担保时，则提供之，用以担保财产之返还或因财产属可消耗物而担保返还其相应价额，以及用以担保因其过错造成财产毁损时之修补，或担保其他应支付之损害赔偿。
二、对保留用益权之转让人不得要求提供担保；在设定用益权之依据中亦得订明无须提供担保。
（担保之欠缺）
一、如用益权人不提供应作之担保，则所有人有权提出下列要求或要求采取其他适当措施：涉及不动产者，要求将之出租或交由他人管理之；涉及动产者，要求出售或返还之；涉及资金或出售所得之款项者，要求将之存放生息或运用于记名之债权证券；涉及无记名之债权证券者，要求将之转为记名之债权证券或交予第三人保管。
二、用益权人不同意对财产之安排时，须由法院作出裁判。
（工作物及改良）
一、用益权人必须同意所有人作出会对用益物有利之任何工作物或改良，而用益权之标的为用作耕种之农用房地产时，用益权人亦须同意所有人进行任何新种植，只要所有人之上述行为不会导致用益权之价值减少。
二、用益权人对完成之工作物或改良物拥有用益权，且无须就所有人付出之金额支付利息或给予其他赔偿；然而，如用益物之纯收益因有关工作物或改良而有所增加，则该增加之收益属于所有人。
（一般修补）
一、用益权人须负责进行各项为保存用益物而须作之一般修补，亦须负担用益物之管理开支。
二、如在某年内所必须进行之修补，其费用超过该年纯收益之三分之二，则有关修补不视为一般修补。
三、用益权人得透过放弃用益权，以解除其对须作之修补或开支之责任。
（特别修补）
一、涉及特别修补时，用益权人仅须负责将之及时通知所有人，以便如所有人欲进行修补，则可为之；然而，如因用益权人管理不善而导致须进行该等修补，则适用上条之规定。
二、如所有人接获通知后未进行特别修补，而该等修补确有实际效用，则用益权人得在自费作出特别修补后向所有人要求偿还所付出之款项，或在该等修补于用益权终止时所反映之价值低于其原来成本之情况下，要求按前者之价值收回有关款项。
三、如所有人作出修补，则须遵守第一千三百九十七条第二款之规定。
（税项及其他按年支付之负担）
针对用益财产收益之税项及其他按年支付之负担，由在其到期时拥有用益权之人负责支付。
（第三人之侵害行为）
用益权人知悉第三人作出足以侵害所有人权利之行为者，即有义务将之通知所有人，否则，用益权人须对所有人可能遭受之损害负责。
第四节 用益权之消灭
[编辑]（消灭之原因）
一、用益权因下列任一事实而消灭：
a） 拥有用益权之自然人死亡或法人消灭，但属第一千三百七十七条第二款最后部分所指之情况者除外；
b） 由当事人或法律定出之存续期届满；
c） 用益权及所有权归于同一人；
d） 不论任何原因，在十五年内不行使该权利；
e） 因取得时效而解除在用益物上之用益权负担；
f） 用益物全部失去；
g） 放弃。
二、放弃用益权无须所有人接受。
三、用益权因第一款c项或g项所指之事实而在其正常期限结束前消灭时，在该用益权上设定之物权仍继续构成该用益物之负担，如同用益权未消灭一般，但该等物权在第一款a项、b项、e项及f项所指之任一原因出现时仍会消灭。
（用益权人之不当使用）
一、如用益权人不当使用用益物，且其不当使用导致该物之所有人遭受相当损失，则所有人得提出下列任一要求：
a） 向法院声请消灭用益权；
b） 要求交回该物；
c） 要求采取第一千三百九十六条所指之措施。
二、在上款b项所指之情况下，所有人有义务每年在用益物之所得中，扣除有关开支及因其管理用益物而应收取之报酬后，将剩馀之所得支付予用益权人。
三、用益权人之债权人得参与有关程序，以保全其权利；为此，该等债权人得就有关损害负起责任及提供足够之担保。
四、法官须衡量侵害事实之严重性及其所造成之损失，以决定采取最为适当之措施。
（在第三人达至特定年龄时终止之用益权）
给予某人之用益权系在第三人达至特定年龄时终止者，即使该第三人在达至此年龄前死亡，该用益权仍按预订之年期存续，但用益权仅因该人之生存而给予者除外。
（解除负担之取得时效）
一、所有人仅在曾提出反对行使用益权之情况下，方可透过取得时效而解除房地产之用益权负担。
二、完成取得时效所需之期间仅自所有人提出上述反对时起计。
（用益物或用益权利部分失去及用益物之转变）
一、用益物或用益权利仅部分失去时，就其馀下之部分仍继续存在用益权。
二、用益物转变为仍具有价值之另一物时，即使具有不同之经济用途，上款之规定亦适用之。
（楼宇之损毁）
一、如就某都市房屋设定用益权，且该房屋基于任何原因而损毁，则用益权人对有关土地及该房屋剩下之材料享有收益权。
二、然而，如所有人在用益权之存续期内将有关土地及材料价额之利息支付予用益权人，即可利用该土地及材料重建房屋。
三、如就某农用房地产设定用益权，而损毁之房屋为该房地产之一部分，则亦适用以上两款之规定。
（损害赔偿）
一、如用益物或用益权利失去、毁损或价值减少，而所有人有权收取损害赔偿，则用益权转以该损害赔偿为标的。
二、上款之规定，适用于因物或权利被征收或征用而生之损害赔偿，亦适用于因地上权消灭而应有之损害赔偿以及其他类似情况。
（损毁之用益物之保险）
一、如用益权人曾为用益物投保或曾为已投之保险支付保费，则用益权转以承保人应作之赔偿为标的。
二、如用益权之标的为一楼宇，所有人得重建之，在此情况下，用益权转以新楼宇为标的；然而，如重建之开支金额高于所收取之损害赔偿，则用益权人之权利须按损害赔偿在重建开支中所占之比例确定之。
三、如保费由所有人支付，则应收取之损害赔偿全归于所有人。
（用益物之返还）
用益权终止后，用益权人应返还用益物予所有人，但不影响有关可消耗物之规定之适用，且如属可主张留置权之情况，则用益权人可不作出上述返还。
第二章 使用权及居住权
[编辑]（概念）
一、使用权系指权利人及其亲属得在本身需要之限度内使用他人之特定物及收取有关孳息之权能。
二、涉及住房之使用权，称为居住权。
（设定、消灭及制度）
一、使用权及居住权之设定及消灭，与用益权之设定及消灭之方式相同，但不影响第一千二百一十八条第一款ｂ项及下款规定之适用。
二、使用权及居住权，不得在其受益人死后继续维持。
三、使用权及居住权受其设定依据规范；如在设定依据中无规定或无足够之规定，则应遵守以下数条之规定。
（亲属范围）
一、使用权人或居住权人之亲属，仅包括配偶、受权利人扶养之子女、以及其他应由权利人扶养之血亲。
二、为着上款规定之效力，与权利人有事实婚关系之人，以及基于为权利人服务或为本条所指之人服务而与权利人一起生活之人，均等同于权利人之亲属。
（权利之不可移转性）
使用权人及居住权人均不得将其权利转予他人或出租予他人，亦不得以任何方式在其权利上设定负担。
（因使用及居住而生之义务）
一、如使用权人收取房地产之全部孳息或占用整幢楼宇，则须如同用益权人般负责一般修补、承担管理开支、税捐及按年支付之负担。
二、如使用权人仅收取部分孳息或仅占用楼宇之一部分，则须按其收益比例，承担上款所指之开支。
（规范用益权之规定之适用）
规范用益权之规定，如符合使用权及居住权之性质，则适用于使用权及居住权。
第四编 地上权
[编辑]第一章 一般规定
[编辑]（概念）
地上权系指在他人土地上建造工作物之权能，又或永久或在一段期间内保留工作物之权能。
（标的）
一、地上权之范围，得包括部分非属建造工作物所需占用之土地，只要该部分之土地有助于对该工作物之使用。
二、地上权得以在地上或地下建造或保留工作物为标的。
（属分层所有权制度之工作物）
一、地上权得以属分层所有权制度之楼宇或楼宇群之建造为标的，但须符合设定此种所有权之专有条件。
二、在上款所指之情况下，地上权之设定须具永久性，且不得受第一千四百二十七条第二款所指之订定约束。
三、建造完成后，在分层建筑物之所有人之间及在该等所有人与第三人之关系中，即适用分层所有权制度；但在分层建筑物之所有人与土地所有人之关系中，则适用具有上款之特别规定之地上权制度。
四、如须对土地所有人支付年金，则由分层建筑物之管理机关负责向分层建筑物之每一所有人收取按其独立单位所占比例而应分担之年金部分，并负责支付该年金。
（在他人楼宇上进行建造之权利）
上条之规定，以及本编之其他规定，经作出必要配合后，适用于在他人楼宇上进行建造之权利。
第二章 地上权之设定
[编辑]（一般原则）
地上权得透过合同、遗嘱或取得时效而设定，亦得因转让现有工作物但不转让土地而产生。
（地役权）
一、地上权之设定，导致为工作物之使用及收益所必需之地役权亦被设定；在设定地上权之有关凭证中未指定行使地役权之地点及其他条件者，依协议定出，无协议时，则由法院定出。
二、仅在设定地上权时，属其标的之房地产已属被包围者，方可在第三人之房地产上强制设定通道地役权。
第三章 地上权人及所有人之权利及负担
[编辑]（报酬）
一、在设定地上权之行为中，所有人及地上权人得约定由地上权人向所有人作出单一次支付作为报酬，又或永久或以有期限之方式支付一定之年金作为报酬。
二、即使地上权属永久设定，仍得以有期限之方式支付年金。
三、上述支付必须以金钱为之。
（年金之支付）
一、第一千三百七十九条第一款至第四款之规定，经作出必要配合后，适用于年金之支付。
二、如地上权人为两人或两人以上，但不属第一千四百一十九条及第一千四百二十条所指之情况，或土地所有人为两人或两人以上者，于共同拥有权利之关系存续期间就年金之支付适用连带之债之制度。
（房地产之收益）
一、工作物尚未开始建造时，土地整体之使用权及收益权均属于土地所有人；然而，土地所有人不得阻止该建造工作之进行，亦不得增加其负担。
二、即使建造工作已完成，视乎设定地上权之目的系在地上建造工作物或在地下建造工作物而定，土地所有人仍分别享有地下或地上之使用权及收益权；然而，土地所有人须就因其利用土地而对地上权人造成之损害承担责任。
（权利之可移转性）
地上权及土地所有权均得透过生前行为移转或死因移转。
第四章 地上权之消灭
[编辑]（消灭之情况）
一、地上权因下列任一事实而消灭：
a） 地上权人未在原定之期间内，或在无定出期间之情况下未在七年内完成工作物；
b） 工作物已损毁者，地上权人未在损毁时起计之上述期间内重建工作物；
c） 地上权定有存续期者，其期间届满；
d） 地上权及所有权归于同一人；
e） 因取得时效而解除在房地产上之地上权负担；
f） 土地灭失或不能使用；
g） 公用征收。
二、在设定凭证中，亦得订定地上权因工作物损毁或因任何解除条件成就而消灭。
三、就第一款ａ项及ｂ项所规定之地上权消灭之情况，适用时效之规定。
四、就第一款ｅ项所规定之地上权消灭之情况，适用经作出必要配合之第一千四百零五条之规定。
（年金之欠付）
一、地上权人在十五年内不支付年金者，其支付年金之义务即告消灭；然而，地上权人并不取得土地之所有权，除非对其有利之取得时效已完成。
二、就支付年金义务之消灭，适用有关时效之规定。
（因期间届满之消灭）
一、地上权定有期间者，期间一经届满，土地所有人即取得工作物之所有权。
二、除另有订定外，地上权人在上述情况下有权收取按不当得利规则而计得之赔偿。
三、地上权人须就其在工作物上故意造成之毁损负责；地上权人无权因返还工作物而收取任何赔偿时，亦须就其过错所造成之一切毁损负责。
（在地上权上设定之物权之消灭）
一、地上权因原定期间届满而消灭时，由地上权人为第三人之利益而设定之用益物权或担保物权即告消灭。
二、然而，如地上权人按上条之规定有权收取赔偿，则上述之用益物权或担保物权各按其有关规定转移至该赔偿上。
（由所有人设定之物权）
所有人就土地所设定之物权之范围，延伸至按第一千四百二十九条之规定而取得之工作物。
（物权之继续存在）
如永久之地上权消灭，或定有期间之地上权在存续期届满前消灭，则在该地上权上或在土地上设定之物权，分别构成在原有之两个部分上之负担，如同地上权未消灭一般；但不影响在期间届满时以上各条规定之立即适用。
（因征收之消灭）
地上权因公用征收而消灭者，各权利人均有权按其权利之价额取得有关赔偿之相应部分。
第五编 地役权
[编辑]第一章 一般规定
[编辑]（概念）
地役系指在一房地产上设定之负担，旨在为另一房地产提供专有利益，即使两个房地产属于同一主人；负担地役之房地产称为供役地，受益之房地产称为需役地。
（内容）
凡可被需役地享用之任何利益，均可成为地役权之标的，即使该利益只属将来或偶然存在，且不增加需役地之价值者亦然。
（地役权之不可分离）
一、除法律规定之例外情况外，地役权不得与其所涉及之需役地及供役地分离。
二、将地役权本身之利益赋予其他房地产，即导致新地役权之设定及旧地役权之消灭。
（地役权之不可分割）
地役权不可分割：如供役地被数名主人分割，则分割后之每部分即负有在分割前本身所负担之地役部分；如需役地被分割，则每名共同权利人均有权在无任何更改或变更下行使地役权。
第二章 地役权之设定
[编辑]（一般原则）
一、地役权之设定得透过合同、遗嘱、取得时效或前所有人之指定而为之。
二、未自愿设定本法典所规定之法定地役权时，得透过司法判决设定之。
（因取得时效而设定）
一、非表见之地役权，不得因取得时效而被设定；但占有属有依据，且系从供役地所有人取得者除外。
二、凡属无可见及持久之标记显示之地役权，均视为非表见之地役权。
（因前所有人之指定而设定）
在属同一物主之两房地产或属同一房地产之两部分上，均存在或于其一存在可见及持久之一项或多项标记，显示出其一房地产供役予另一房地产或房地产之某部分供役予另一部分时，如该两房地产或同一房地产之两部分之所有权，基于有关共有人对共有物进行分割或基于财产分割而分离，则该等标记视为地役权之证明；但利害关系人在划分财产时已在有关文件上作出另一意思表示或在司法裁判中另有指定者除外。
第三章 法定地役权
[编辑]第一节 法定通行地役权
[编辑]（有利于被包围房地产之地役权）
一、房地产之所有人，如其房地产无通道通往公共道路，又或必须在极度不便或耗费巨大开支之情况下方可设立通道通往公共道路，则有权要求在相邻之农用房地产上设定通行地役权，又或在无相邻之农用房地产时，于作为相邻都市房地产之附属部分之土地上设定通行地役权。
二、土地所有人，经自己土地或他人土地仍无足够之通道通往公共道路者，亦享有上款所指之权能。
（排除地役权之可能性）
一、有围墙之农用房地产之所有人，及都巿房地产之所有人，得以合理价额取得被包围之房地产而免负容许通行之负担。
二、就价金之定出不能达成协议者，依司法程序定出之；如有两名或两名以上之所有人有意取得有关房地产，则由各人出价竞逐，而超出原定价格之金额归转让人所有。
（自愿受包围）
一、所有人在无合理原因下造成其房地产绝对或相对被包围者，仅得透过支付加重之赔偿，方可设定通行地役权。
二、定出加重之赔偿额系按所有人过错之程度为之，但以正常赔偿额之三倍为限。
（设定地役权之地点）
通行应在受损较少之房地产上为之，且应以对供役地造成较小不便之方式及在对供役地造成较小不便之地点为之。
（损害赔偿）
通行地役权之设定，导致有义务就因此而造成之损失给予相应之赔偿。
（被包围之房地产转让之优先权）
一、基于任何设定依据而附有法定通行地役权负担之房地产，其所有人在需役地出卖或用作代物清偿之情况下拥有优先权。
二、第四百一十条至第四百一十二条及第一千三百零九条之规定，适用于上述情况。
三、如有两名或两名以上之行使优先权之人，则由该等人出价竞逐，而超出原定价格之金额归转让人所有。
第二节 水之法定地役权
[编辑]（拦截水之法定地役权）
有权使用在他人房地产内、属第一千二百八十八条及第一千二百八十九条所指之水之房地产所有人或工业企业之主人，得在该他人房地产内进行阻拦及分流该水之必要工程，但须就所造成之损失支付相应之赔偿。
（引水道之法定地役权）
一、任何人可为农业或工业之用水或为家庭之用水，在地下或地面修建渠道，以便经过他人之农用房地产引导其有权使用第一千二百八十八条及第一千二百八十九条所指之水，只要该等房地产并非与住房相连之小园地、花园或空地，且就工程对该等房地产所造成之损害支付赔偿；如属有围墙之农用房地产，则仅在该引水道系在地下建造时，方须负担该地役。
二、供役地之所有人，随时有权就因水之渗入、涌出或该等引水工作物之毁损而造成之损失取得损害赔偿。
三、引水道之类型、走向及形状，对需役地应为最适合且对供役地应造成最少负担者。
四、透过引水道所引之水超过其所有人之需要时，如供役地之所有人欲使用剩馀部分之水，则可随时获给予该部分用水，但须预先支付赔偿，以及按将水引致欲使用之分流地点所付出之费用比例，支付有关份额。
（排水之法定地役权）
一、在出现下列任一情况时，容许强制设定排放第一千二百八十八条及第一千二百八十九条所指之水之地役权，但须预先就造成之损失给予赔偿：
a） 如为农业或工业用水之目的，以人工方式在某一房地产内开发水或由其他房地产引水至该房地产；
b） 如欲将水之自然流向改变为某特定方向；
c） 涉及以任何方式将房地产之水抽干而得之水。
二、对负有排水地役权负担之所有人，适用第一千二百九十三条之规定。
三、确定损害赔偿金额时，应计算供役地因按上款规定使用水而获得利益之价值；如属第一款b项之情况，应考虑已因自然流水而造成之损失。
四、可附引水道法定地役权负担之房地产，方受排水地役权之约束。
第四章 地役权之行使
[编辑]（行使之方式）
有关地役权之覆盖范围及行使，受其设定依据规范；如在设定依据中无足够之规定，则应遵守下列各条之规定。
（地役权之覆盖范围）
一、地役权包括一切为其使用及保存所需之范围。
二、对地役权之覆盖范围或行使方式有疑问时，地役权视为以满足需役地之正常及可预见之需要，以及对供役地造成较少损失之方式设定。
（在供役地进行之工程）
一、需役地所有人得在上条所赋予之权能范围内，在供役地进行工程，但以不加重地役负担为限。
二、工程应以对供役地所有人最方便之时间及方式进行。
（工程之负担）
一、工程费用由需役地所有人负担，但已约定其他制度者除外。
二、如有数幅需役地，则各所有人均有义务按其在地役权上所获取之利益比例支付工程开支；且仅在为其他所有人之利益而放弃地役权时，方得免除该负担。
三、如供役地所有人亦从地役得益，则有义务按上款所定之方式承担费用。
四、如供役地所有人有义务负担工程费用，则该所有人仅在放弃其所有权而将之移转予需役地所有人时，方可免除该项负担，如地役权仅对房地产中之一部分构成负担，则该放弃得以该部分为限；如需役地所有人拒绝接受供役地所有人之放弃，则需役地所有人不得免除工程费用之负担。
（地役权之改变）
一、供役地所有人不得妨碍地役权之行使，但得随时要求将之转移至有别于原来所定之地点或其他房地产上，只要该转移既对供役地所有人有利又不损害需役地所有人之利益，且供役地所有人支付有关费用；如获得第三人同意，则可将地役转移至该人之房地产上。
二、地役之转移亦得应需役地所有人之请求及由其负担费用而作出，只要该转移对需役地所有人有利且不损害供役地之所有人。
三、只要符合以上两款所指之要件，行使地役权之方式及时间亦得应供役地或需役地之所有人之要求而改变。
四、本条所赋予之权能不得放弃，亦不得受法律行为限制。
第五章 地役权之消灭
[编辑]（消灭之情况）
一、地役权因下列任一事实而消灭：
a） 不论任何原因，在十五年内未予使用；
b） 因取得时效而解除在房地产上之地役负担；
c） 放弃；
d） 地役权定有存续期者，其期间届满。
二、对于因取得时效而设定之地役权，如显示需役地不需要该地役权，则由法院应供役地所有人之声请，宣告该地役权消灭。
三、不论法定地役权之设定依据为何，上款之规定适用于法定地役权；如曾作出损害赔偿，则须按有关情况予以全部或部分返还。
四、对第一款b项所指之地役权消灭之情况，适用经作出必要配合之第一千四百零五条之规定。
五、第一款c项所指之放弃，无须供役地所有人接受；然而，如在期间届满前作出放弃，则在需役地上拥有所有权以外之其他物权之人仍如同地役权未消灭一般，在其正常期间届满之前继续享有该地役权之利益。
（引致地役权因不使用而消灭之期间之起始）
一、引致地役权因不使用而消灭之期间，由停止使用地役权时起计；如属无须透过人为事实而行使之地役权，则该期间由阻碍地役权行使之某一事实出现时起计。
二、如属间歇行使之地役权，则有关期间由可以行使而不再次行使之日起计。
三、如需役地属于数名所有人，则其中一名所有人行使地役权即导致其他所有人之地役权不消灭。
（不能行使）
在第一千四百五十五条第一款a项所指之期间尚未届满时，地役权之不能行使不导致其消灭。
（部分行使）
即使需役地所有人仅利用地役权固有利益中之一部分，亦视为行使全部地役权。
（不同时期之行使）
行使地役权之时期有别于有关依据之规定时，地役权仍可因不使用而消灭，但不影响因取得时效而取得新地役权之可能性。
（用益权人设定之地役权）
用益权人设定之地役权不因用益权之终止而消灭。
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