第12/2017号法律
| 第12/2017号法律 分层建筑物管理商业业务法 2017年8月21日 |
| 《第12/2017号法律》经立法会于2017年8月7日通过，行政长官崔世安于2017年8月10日签署并发布本法律，并于2017年8月21日刊登于《澳门特别行政区公报》。 |
立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条（一）项，制定本法律。
第一章 一般规定
[编辑]标的
本法律订定在澳门特别行政区准入和从事分层建筑物管理商业业务的规范。
定义
为适用本法律及补充法规的规定，下列用语的含义为：
（一）“分层建筑物管理商业业务”：是指分层建筑物管理企业主以营利为目的及以有偿方式从事的分层建筑物共同部分管理业务；
（二）“分层建筑物管理企业主”：是指具备有效的相关准照而从事上项所指业务的自然人商业企业主或公司；
（三）“技术主管”：是指具备本法律规定的任职要件，负责对分层建筑物管理商业业务提供技术指导的自然人。
第二章 分层建筑物管理商业业务准照
[编辑]第一节 准照的发给、中止和注销
[编辑]准照
一、从事分层建筑物管理商业业务须经房屋局发给准照。
二、分层建筑物管理商业业务准照有效期为三年，可按相同期间续期。
三、分层建筑物管理商业业务准照不得移转。
四、如转让商业企业或将其租赁他人，拟继续经营分层建筑物管理商业业务的企业主须持有有效的准照。
发给和续发准照的要件
一、须同时符合下列要件，方获发和续发自然人商业企业主分层建筑物管理商业业务准照：
（一）至少有一名具备本法律规定任职要件的技术主管；
（二）具备适当资格；
（三）未被宣告无偿还能力；
（四）未因任何税捐及税项而结欠澳门特别行政区债务；
（五）已按本法律的规定提供担保。
二、须同时符合下列要件，方获发和续发公司分层建筑物管理商业业务准照：
（一）住所设于澳门特别行政区；
（二）公司所营事业包括从事分层建筑物管理商业业务；
（三）公司资本不少于本法律所定的金额；
（四）至少有一名具备本法律规定任职要件的技术主管；
（五）公司及其行政管理机关成员、董事或经理具备适当资格；
（六）未被宣告破产；
（七）公司机关据位人未被宣告无偿还能力，又或该公司的行政管理机关成员、董事或经理未曾为导致宣告破产的行为而负责；
（八）未因任何税捐及税项而结欠澳门特别行政区债务；
（九）已按本法律的规定提供担保。
三、在准照有效期内，自然人商业企业主或公司亦须符合第一款或第二款规定的发给和续发准照的要件。
四、为适用第一款（三）项，以及第二款（六）及（七）项的规定，即使利害关系人曾被宣告破产或无偿还能力，如其已获恢复权利，无须考虑有关宣告。
适当资格
一、为适用上条第一款（二）项及第二款（五）项的规定，如利害关系人无出现下列任一情况，视为具适当资格：
（一）依法禁止从事商业业务；
（二）在破产或无偿还能力诉讼程序中被宣告禁止从事商业业务，但仅以有关禁止尚未终止且尚未宣告恢复权利者为限；
（三）曾被确定裁判判处三年以上徒刑，但依法已获恢复权利者除外；
（四）因违反第十九条第一款（八）项规定的义务而曾被科罚款，又或曾属因违反该项规定而被科罚款的分层建筑物管理企业主的行政管理机关成员、董事或经理；
（五）根据第二十七条的规定，曾被科处禁止从事业务的附加处罚，又或属科处有关附加处罚的分层建筑物管理企业主的行政管理机关成员、董事或经理，且正处于禁止期间。
二、为适用上款（四）项的规定，如已完全履行因最近一次处罚而产生的义务，且履行义务与提出申请期间相隔超过两年，无须考虑有关行政违法行为。
公司资本
为适用第四条第二款（三）项的规定，公司资本金额不得少于澳门币二十五万元。
中止准照
一、在下列情况下，中止分层建筑物管理商业业务准照：
（一）准照持有人提出申请；
（二）准照持有人不再符合第四条第一款（一）、（四）或（五）项，或第二款（一）至（四）、（八）或（九）项规定的发给和续发准照的任一要件，且未能于第三款规定的补正期内作出补正；
（三）对准照持有人科处第二十七条规定为期一至九个月禁止从事全部分层建筑物管理商业业务的附加处罚；
（四）对准照持有人采取第二十八条第一款（一）项规定的防范性中止全部业务的保全措施。
二、应准照持有人按上款（一）项的规定申请中止准照，在其准照有效期内有关中止期不得连续或间断超过十二个月。
三、属第一款（二）项规定的情况，须通知准照持有人有关原因以及补正的方式及期间，而补正期间不得超过一个月；属因不符合至少有一名具备本法律规定任职要件的技术主管的要件而被中止准照的情况，则有关的补正期间不得超过两个月。
取消中止
在下列情况下，应分层建筑物管理商业业务准照持有人的申请，可取消中止准照：
（一）属上条第一款（一）项规定的情况，在中止期届满后，准照持有人拟再从事业务；
（二）属上条第一款（二）项规定的情况，导致中止的不当情事已补正；
（三）属上条第一款（三）或（四）项规定的情况，禁止期届满。
注销准照
在下列情况下，注销分层建筑物管理商业业务准照：
（一）准照持有人提出申请；
（二）准照持有人不再符合第四条第一款（二）或（三）项，或第二款（五）至（七）项规定的发给和续发准照的任一要件；
（三）准照中止期间届满且未取消中止；
（四）准照持有人死亡或消灭；
（五）藉提供虚假声明、虚假资料或其他不法途径而获发准照；
（六）对准照持有人科处第二十七条规定为期十个月至一年禁止从事全部分层建筑物管理商业业务的附加处罚。
中止和注销准照的效果
一、如分层建筑物管理商业业务准照中止，则准照持有人不得在中止期内从事有关业务。
二、如分层建筑物管理商业业务准照注销，则准照持有人须立即终止从事有关业务。
三、在特殊情况下，房屋局可延迟执行上述中止或注销准照的决定，以确保分层建筑物管理的持续和交接过渡，但最长不得延迟超过六个月。
第二节 技术主管任职要件
[编辑]任职要件
一、技术主管须同时符合下列任职要件：
（一）具行为能力；
（二）至少具高中学历；
（三）修读由劳工事务局开办的物业管理专业技术人员培训课程且成绩及格；
（四）具备适当资格；
（五）未被宣告无偿还能力。
二、技术主管在从事有关职务期间，须符合上款规定的要件。
三、为适用第一款（三）项的规定，具高等教育文凭、学士或以上学历的人士如在有关文凭或学位课程中所修读的科目成绩及格，且该科目与劳工事务局开办的物业管理专业技术人员培训课程中相关科目的性质相同，则实际负责教学的机构可豁免其修读该培训课程或科目。
四、为适用第一款（四）项的规定，第五条的规定经适当配合后适用之。
五、为适用第一款（五）项的规定，即使利害关系人曾被宣告无偿还能力，如其已依法获恢复权利，无须考虑有关宣告。
担任职务
一、分层建筑物管理企业主与技术主管的劳动合同，须以书面方式订立，但委任其行政管理机关成员、董事或经理担任技术主管职务者除外。
二、分层建筑物管理企业主的行政管理机关成员、董事或经理可担任技术主管职务，但须符合本法律规定的任职要件。
工作证
一、分层建筑物管理企业主须为属下的技术主管发出工作证。
二、为发出工作证的目的，分层建筑物管理企业主须审查技术主管是否具备任职要件。
三、第一款所指的工作证应载有技术主管的姓名、所属的分层建筑物管理企业主的名称及准照编号，以及附有持证人的照片。
第三章 担保制度
[编辑]担保的提供和丧失
一、分层建筑物管理企业主须根据本法律及补充法规的规定提供担保。
二、如分层建筑物管理企业主因第九条（五）及（六）项规定的情况而被注销准照，导致丧失全部已提供的担保。
担保金额
担保金额按分层建筑物管理企业主所管理的单位数量以公布于《澳门特别行政区公报》（下称“《公报》”）的行政长官批示订定。
提供担保的方式
一、提供担保，得以现金存款、银行担保或保证保险的方式为之。
二、以现金存款方式提供的担保，须存于澳门特别行政区的其中一间库房代理银行，并应指明有关款项的用途。
三、以银行担保方式提供的担保，分层建筑物管理企业主须提交由依法获许可在澳门特别行政区从事业务的信用机构发出的文件，确保企业主在根据第十四条第二款的规定而丧失担保时，有关信用机构即时支付房屋局要求的且以担保金额为上限的款项。
四、以保证保险方式提供的担保，分层建筑物管理企业主须提交由依法获许可在澳门特别行政区经营该类保险的实体发出的保险单，确保企业主在根据第十四条第二款的规定而丧失担保时，有关实体即时支付房屋局要求的且以担保金额为上限的款项。
五、所提供的银行担保及保证保险，不得受解除条件或解除期限约束。
六、分层建筑物管理企业主须承担因担保所引致的一切开支。
担保的证明文件
一、分层建筑物管理企业主应向房屋局提交有效担保的证明文件。
二、在中止或终止分层建筑物管理商业业务后的三个月内，担保仍然有效。
三、在上款所指的期间并无发现分层建筑物管理企业主因根据第十四条第二款的规定而被注销准照的情况，房屋局应依职权解除有关担保。
第四章 从事分层建筑物管理商业业务
[编辑]一般原则
分层建筑物管理企业主须遵守一切适用于分层建筑物管理商业业务的法律及补充法规的规定。
从事业务的义务
一、除本法律及补充法规规定的义务外，分层建筑物管理企业主尚须遵守下列义务：
（一）依法召集分层建筑物所有人大会的首次会议；
（二）更新分层建筑物管理商业业务的档案并至少保存五年；
（三）按照合同约定为分层建筑物共同部分结清应缴的水电费，并为其投保火险和续保；
（四）按照合同约定为消防设备及电梯与专门企业订立合同，以提供技术和养护服务；
（五）按照合同约定为分层建筑物所有人大会或管理机关预备及提交帐目、编制年度收支预算，提交其建议进行的工作的说明报告，以说明缴付预算开支和征收预算收入的需要，以及提交预算执行计划；
（六）如无上项所指的约定，须为所管理的每一分层建筑物就其管理商业业务和范畴编制相关年度的收支预算，提交上年度有关管理的报告及帐目并张贴于分层建筑物入口的大堂；
（七）如终止合同：
（1）就单方终止合同或不予续期而失效的日期，提前以书面方式通知他方和房屋局，并在分层建筑物入口大堂张贴通告；
（2）自作出上述通知之日起最多六个月内，或于该期间内直至有接管者为止提供约定的管理服务，但属第七条及第九条规定的情况除外；
（八）在不影响上项及下条规定的情况下，分层建筑物管理合同终止或管理服务终止、分层建筑物管理商业业务终止、分层建筑物管理商业业务准照中止或注销时，撤出所管理的分层建筑物，并自终止之日起三十日内将管理服务及其所保管的关于分层建筑物的相关文件，尤其截至业务终止之日的、分层建筑物所有人所负的或第三人对分层建筑物所负的债务的声明书，交予分层建筑物所有人大会、管理机关或其代表。
二、分层建筑物管理企业主在履行上款（一）、（三）至（八）项及下条所指的义务时，确保有技术主管的指导及意见。
终止分层建筑物管理关系所引致的义务
在上条第一款（七）项未包括的任何分层建筑物管理关系中，提供服务者须：
（一）就终止提供管理服务的意向，提前以在分层建筑物入口大堂张贴通告的方式通知分层建筑物所有人并以书面方式通知房屋局；
（二）自作出上述通知之日起至少六个月内，或于该期间内直至有接管者为止继续提供管理服务，但属第七条及第九条规定的情况除外。
对房屋局的义务
一、分层建筑物管理企业主，必须于三十日内就下列事宜通知房屋局：
（一）所涉及的破产或无偿还能力诉讼程序，自知悉之日起计；
（二）终止其业务，自终止之日起计；
（三）第四条第一款或第二款规定的发给或续发准照的要件变更，自发生变更之日起计；
（四）商业名称及住所变更，以及任一行政管理机关成员、董事或经理的委任或职务终止，自有关事实发生之日起计；
（五）为发出准照的目的的技术主管的任职要件变更，自知悉之日起计。
二、分层建筑物管理企业主必须向房屋局提供下列资料：
（一）就涉及其不遵守本法律或补充法规以及从事业务要件的诉讼程序，须自使诉讼程序终结的判决或裁判转为确定之日起三十日内，将该判决或裁判的副本送交房屋局；
（二）应要求并在规定的期间，提供与履行本法律及补充法规所规定的义务有关的一切资料。
三、分层建筑物管理企业主须在房屋局行使监察职权时作出必要配合，允许其进入与业务有关的设施及从事业务的分层建筑物的共同部分以及提供涉及分层建筑物公共设施的使用、公众安全、公共卫生、财务活动等方面的重要文件、资料。
第五章 监察及处罚制度
[编辑]公共当局的权力
一、房屋局的人员执行监察职务时，具有公共当局的权力，并可依法请求警察当局及行政当局提供所需的协助，尤其在执行其职务时遇反对或抗拒的情况。
二、上款所指的人员应持有工作证；有关工作证的式样以公布于《公报》的行政长官批示核准。
职权
房屋局局长具职权科处行政违法行为的处罚。
未持有有效准照而从事业务
一、未持有有效准照而从事分层建筑物管理商业业务者，科澳门币五万元至五十万元罚款。
二、在分层建筑物管理商业业务准照中止或注销后，从事分层建筑物管理商业业务者，科澳门币五万元至四十万元罚款。
不具备任职要件
分层建筑物管理企业主，让不具备任职要件的人从事技术主管职务，就每一人，科澳门币二千元至二万元罚款。
其他违法行为
一、违反第十九条第一款（一）、（八）项，第二十一条第一款及第二款的规定者，科澳门币一万五千元至十五万元罚款。
二、违反第十九条第一款（二）、（七）项及第二十条的规定者，科澳门币一万元至十万元罚款。
三、违反第十一条第二款、第十二条第一款、第十三条、第十九条第一款（三）至（六）项及第二款的规定者，科澳门币五千元至十万元罚款。
附加处罚
除科罚款外，因应行政违法行为的严重程度及其行为人的过错程度，尚可科处为期一个月至一年禁止分层建筑物管理企业主从事全部或部分分层建筑物管理商业业务。
保全措施
一、如有迹象显示可能或作出危及分层建筑物安全、公众安全、公共卫生、分层建筑物财务活动的行为，经考虑行为的严重程度及其行为人的过错程度后，可对行为人采取下列保全措施：
（一）防范性中止全部或部分分层建筑物管理商业业务；
（二）中止审议已向房屋局提出的发给准照的申请。
二、根据上款规定实施的保全措施按情况生效至：
（一）经房屋局决定或司法裁判取消有关措施为止；
（二）开始实施禁止分层建筑物管理企业主从事业务的附加处罚为止。
三、第一款所指的保全措施自作出实施有关措施的决定之日起为期最长一年，但不影响上款规定的适用。
违令罪
构成普通违令罪的情况：
（一）不遵守第二十一条第三款规定的义务；
（二）不遵守根据第二十七条规定科处的附加处罚；
（三）不遵守根据上条第一款（一）项规定采取的保全措施。
法人的责任
一、法人，即使属不合规范设立者，以及无法律人格的社团，须对其机关或代表以其名义且为其集体利益而作出本法律所规定的行政违法行为承担责任。
二、如行为人违抗有权者的明示命令或指示而作出行为，则排除上款所指的责任。
三、第一款所指实体的责任，不排除相关行为人的个人责任。
连带责任
法人，即使属不合规范设立者，以及无法律人格的社团，其行政管理机关据位人及实际执行管理机关职务的人，须对向有关法人或社团科处的罚款及费用负连带责任，即使有关法人或社团于科处处罚之日已解散或已开始清算亦然；但证明曾阻止作出有关行政违法行为者除外。
累犯
一、自处罚的行政决定已转为不可申诉之日起两年内实施相同性质的行政违法行为者，视为累犯。
二、属累犯的情况，罚款额下限提高四分之一，罚款额上限则维持不变。
履行尚未履行的义务
如因未履行义务而导致构成行政违法行为，而该等义务尚可能履行时，则科处处罚和缴付罚款并不免除违法者履行有关义务。
程序
一、一旦发现行政违法行为，房屋局须组成卷宗和提出控诉，并将控诉通知违法者。
二、控诉通知内须订定十五日的期间，以便违法者提出辩护。
三、罚款须自作出处罚决定通知之日起十五日内缴付。
四、丧失的担保金、罚款所得为房屋局的收入。
举报义务
一、所有公共部门或机构，均应就本法律规定的任何行政违法行为，向房屋局举报。
二、公共部门或机构的工作人员有义务就其执行职务时或因有关职务而知悉本法律规定的任何行政违法行为，向房屋局举报。
第六章 最后及过渡规定
[编辑]电子系统
有关分层建筑物管理商业业务准照的申请、发给、续发、中止、取消中止、注销等程序，以及必须通知房屋局事宜及其相应的回复，得以电子系统进行。
通知方式
一、所有通知均按《行政程序法典》的规定作出，但不影响以下两款的特别规定的适用。
二、通知得以单挂号信按下列地址作出，并推定应被通知人自信件挂号日起第三日接获通知；如第三日并非工作日，则推定自紧接该日的首个工作日接获通知：
（一）房屋局的档案所载的最后住所，如应被通知人为分层建筑物管理企业主；
（二）应被通知人曾在本法律所规定的行政违法行为程序中指定的通讯地址或住址。
三、在因证实可归咎于邮政服务的事由而令应被通知人在推定接获通知的日期后接获通知的情况下，方可由应被通知人推翻上款所指的推定。
个人资料
一、根据本法律的规定收集、保存、处理和转移个人资料时，应遵守第8/2005号法律《个人资料保护法》的规定。
二、为审查申请人是否符合发给准照的要件，房屋局可要求任何公共部门或机构提供其认为对分析申请属必要的文件或资料，并根据第8/2005号法律的规定，可采用包括资料互联在内的任何方式，核实其认为属必需的个人资料。
三、房屋局的人员须就其执行职务时根据本法律的规定所知悉的个人资料，遵守职业保密义务，不得将之透露或用于非为执行本法律所规定的监察职务的其他目的，即使在终止其劳务联系后亦然。
记录及公布
一、房屋局须为每一从事分层建筑物管理商业业务的自然人商业企业主编制档案，并记录以下事实：
（一）姓名、商业名称及住所；
（二）身份证明文件种类及编号；
（三）技术主管的工作证资料；
（四）倘有的商业登记编号；
（五）持有的准照编号及有效期；
（六）担保金额及识别号码；
（七）关于准照的发给和续发的申请不获批准。
二、房屋局须为每一从事分层建筑物管理商业业务的公司编制档案，并记录下列事实：
（一）商业名称及住所；
（二）公司行政管理机关成员、董事或经理的身份资料；
（三）技术主管的工作证资料；
（四）商业登记编号；
（五）持有的准照编号及有效期；
（六）公司资本额；
（七）担保金额及识别号码；
（八）关于准照的发给和续发的申请不获批准。
三、为发出业务准照的目的，房屋局须为每一技术主管编制档案，并记录下列事实：
（一）姓名及住所；
（二）身份证明文件种类及编号；
（三）修读物业管理专业技术人员培训课程且成绩及格的课程名称；
（四）与有关技术主管有联系的分层建筑物管理企业主的识别资料；
（五）工作证资料。
四、房屋局应在以上三款所指的档案记录下列事实：
（一）按本法律及补充法规的规定须通知房屋局的事实；
（二）中止准照；
（三）取消中止准照；
（四）注销准照；
（五）保全措施、行政违法行为及按本法律规定所科处的处罚。
五、房屋局每年须藉资讯途径公布和更新持有分层建筑物管理商业业务准照的企业主名单，有关名单尤须包括企业主的商业名称、技术主管的姓名，以及准照的编号及有效期。
分层建筑物管理商业业务临时准照
一、在本法律公布之日，从事类似分层建筑物管理商业业务的自然人商业企业主，如符合第四条第一款（二）至（四）项规定的要件，可获发自然人商业企业主分层建筑物管理商业业务临时准照。
二、在本法律公布之日，从事类似分层建筑物管理商业业务的公司，如符合第四条第二款（一）、（二）、（五）至（八）项规定的要件，可获发公司分层建筑物管理商业业务临时准照。
三、分层建筑物管理商业业务临时准照的有效期，自本法律生效之日起为期三年，在下列任一情况下失效：
（一）有效期届满；
（二）临时准照持有人获发第三条所指的准照。
四、临时准照的持有人，须在上款所指的有效期届满时符合本法律规定的相关要件，并获发第三条所指准照，方可继续从事分层建筑物管理商业业务。
五、本法律及补充法规所定的准照制度，经适当配合后适用于临时准照制度。
豁免技术主管任职要件
在本法律生效日之前三年至后三年，已实际从事类似技术主管职务累计满三年，并修读了由劳工事务局开办的物业管理专业技术人员培训课程且成绩及格者，可自本法律生效之日起三年内提出申请豁免第十一条第一款（二）项规定的任职要件。
召集分层建筑物所有人大会
分层建筑物管理商业业务准照持有人，如其所管理的分层建筑物尚未依法召集所有人大会的首次会议，应自本法律生效之日起三年内依法召集。
补充法律
对本法律未予特别规定的事宜，因应有关事宜的性质，补充适用《民法典》、《商法典》、《行政程序法典》、《刑法典》及十月四日第52/99/M号法令《行政上之违法行为之一般制度及程序》的规定。
补充法规
一、为执行本法律所需的补充法规，由行政法规制定。
二、上款规定的行政法规尤对下列事宜作出规范：
（一）本法律规定的分层建筑物管理商业业务准照的申请、发给、续发、中止、取消中止和注销的行政程序，以及电子系统；
（二）从事分层建筑物管理商业业务的补充规则；
（三）监察对本法律及补充法规的遵守情况。
生效
一、本法律自公布后满一年起生效，但不影响下款规定的适用。
二、自本法律公布翌日起房屋局可启动发出准照的行政程序。
二零一七年八月七日通过。
立法会主席 贺一诚
二零一七年八月十日签署。
命令公布。
行政长官 崔世安
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