第14/2017号法律
| 第14/2017号法律 分层建筑物共同部分的管理法律制度 2017年8月21日 |
| 《第14/2017号法律》经立法会于2017年8月8日通过，行政长官崔世安于2017年8月18日签署并发布本法律，并于2017年8月21日刊登于《澳门特别行政区公报》。 |
立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条（一）项，制定本法律。
第一章 一般规定
[编辑]标的及范围
一、本法律订定分层建筑物共同部分的管理法律制度。
二、分层建筑物的管理，包括一切旨在促进及规范分层建筑物共同部分的使用、收益、安全、保存及改良的行为，亦包括按本法律规定属于分层建筑物各机关职责范围的其他行为。
三、本法律订定的制度不影响特别制度的适用，尤其根据第10/2011号法律《经济房屋法》的规定而建造的楼宇的管理制度。
管理制度
一、分层建筑物的管理受简单管理制度约束，但按下款规定可采用综合管理制度的情况除外。
二、仅在下列任一情况下，方可采用综合管理制度：
（一）分层所有权的设定凭证中载有《民法典》第一千三百二十条第二款a项或b项所指的条款；
（二）分层建筑物有两幢或多幢的楼宇，而每幢楼宇由十个以上的独立单位组成，并在分层所有权的设定凭证中定出各独立单位在分层建筑物中所占的百分比或千分比的数值，以及定出各独立单位在其所属的分层建筑物子部分中所占的百分比或千分比的数值。
三、在上款规定的任一情况下，于分层建筑物其中一个子部分的所有人大会选出本身的管理机关前，分层建筑物的管理须受简单管理制度约束。
四、在综合管理制度下的分层建筑物子部分是指：
（一）属《民法典》第一千三百二十条第二款a项所指的情况，在分层所有权的设定凭证上定为属分层建筑物的各支部分；
（二）属《民法典》第一千三百二十条第二款b项所指的情况，在分层所有权的设定凭证上定为组成有关楼宇的各支部分；
（三）属第二款（二）项所指的情况，组成分层建筑物的各楼宇。
分层建筑物各机关
一、在简单管理制度下，设有一个决议机关，称为分层建筑物所有人大会，以及一个执行机关，称为管理机关。
二、在综合管理制度下，设有以下机关：
（一）就分层建筑物的每一子部分，设有一个决议机关，称为分层建筑物子部分所有人大会，以及一个执行机关，称为分层建筑物子部分管理机关；
（二）就分层建筑物的整体，设有一个决议机关，称为分层建筑物所有人大会，以及一个执行机关，称为分层建筑物管理机关。
三、每一执行机关，应使用由可识别所属分层建筑物或分层建筑物子部分的词语及“管理机关”一词所组成的名称。
第二章 简单管理制度
[编辑]第一节 分层建筑物所有人在管理上的权利、义务及负担
[编辑]分层建筑物所有人的权利
分层建筑物所有人有以下权利：
（一）参与分层建筑物所有人大会的会议及投票；
（二）在本法律规定的情况下召集分层建筑物所有人大会会议；
（三）向管理机关提出关于该机关执行所获赋予的职务方面的建议、诉求或投诉；
（四）就管理机关的行为向分层建筑物所有人大会提出申诉；
（五）因管理机关在有过错下违反其义务而提出针对该机关的司法诉讼；
（六）法律赋予的其他权利。
分层建筑物所有人的义务
分层建筑物所有人有以下义务：
（一）遵守分层所有权制度的规定及有关楼宇及其设施的建造、保存、使用及安全方面的法例，以及倘适用时有关准照方面的法例；
（二）遵守分层建筑物的规章；
（三）遵守分层建筑物各机关在其职权范围内所作的决定；
（四）缴付分层建筑物的负担；
（五）法律规定的其他义务。
用益权人及预约取得人的权利及义务
一、作出用益权的登记后，仅由独立单位的用益权人行使第四条规定的属分层建筑物所有人的权利及承担上条规定的义务。
二、如已就独立单位订立转让或设定用益权的预约合同，并将独立单位交付预约取得人，且出现下列任一情况，则仅由预约取得人行使第四条规定的属分层建筑物所有人的权利及承担上条规定的义务，但从预约合同或从其后作成的具预约合同双方当事人签名的文件得出相反结论者除外：
（一）已就预约合同作出登记；
（二）就订立预约合同的事实，以书面方式向管理机关或向实际管理分层建筑物的自然人或法人作出通知；又或在无上述两者时，向召集分层建筑物所有人大会会议的人士作出该通知。
三、在不影响以上两款规定的适用下，仅由独立单位的所有人就涉及以下事宜的决议行使投票权及承担负担：
（一）更新工程；
（二）分层所有权的设定凭证的更改；
（三）在楼宇损毁下的重建或权利转让。
四、独立单位的所有人须就用益权人或预约取得人拖欠的分层建筑物负担负连带责任，但有权要求用益权人或预约取得人偿还所作出的全部开支。
分层建筑物的负担
一、分层建筑物的负担是指为分层建筑物共同部分的使用、收益、安全、保存及改良所需的开支、为支付属共同利益的服务所需的开支，以及法律所指的其他开支，只要有关开支获适当证明及说明理由。
二、由分层建筑物所有人承担的分层建筑物负担包括：
（一）为分层建筑物共同部分提供清洁服务、为分层建筑物提供看守服务、为分层建筑物管理提供服务、为共同部分投保，以及为集体设施，尤其升降机、供水、排水、供电、防火、空调、通风、排烟、燃气及通讯等设施的保养及管理而支付的固定及定额开支；
（二）为共同部分所耗用的电力及水而支付的固定但不定额开支及其他类似开支；
（三）因公共当局批给土地而引致的负担或其他类似性质的负担；
（四）为分层建筑物共同储备基金的供款；
（五）因对共同区域及集体设施进行修补或保存工作而引致的未被包括在有关服务及保养合同的风险范围的非预见性开支；
（六）因更新工程而引致的开支；
（七）为支付属共同利益的服务而作出的其他开支。
分层建筑物负担的分担及缴付
一、除分层所有权的设定凭证另有规定外，对分层建筑物负担的分担适用下列规则：
（一）拨作分层建筑物某一或某些所有人专用的共同部分的负担，由该名或该等所有人承担；
（二）分层建筑物的其他负担，由全体分层建筑物所有人按其独立单位在分层建筑物总值中所占的百分比或千分比摊分。
二、上条第二款（一）至（四）项规定的分层建筑物负担以定期方式支付，而有关数额则按照分层建筑物所有人大会通过的预算而确定。
三、除非所有人大会有相反决议，上款所指的定期给付按月作出，且应最迟于每月十日向管理机关支付并索取收据，否则适用经作出必要配合后的《民法典》第九百九十六条第一款、第二款及第五款的规定。
移转独立单位前的分层建筑物负担的欠款
一、独立单位的所有人对移转该独立单位所有权之前的已到期但仍未缴付的分层建筑物负担负责。
二、下列任一人或实体必须向有意取得特定独立单位的人提供该单位最近两年是否存在已到期但仍未缴付的分层建筑物负担及其金额的资料，以及提供相关的证明文件副本：
（一）所有人；
（二）因与独立单位的所有人订立房地产中介合同而促成移转该独立单位所有权交易的房地产中介人或房地产经纪；
（三）管理机关或分层建筑物所有人大会为此目的而指定的自然人或法人，如有意取得独立单位的人有此请求。
三、如对独立单位的已到期但仍未缴付的分层建筑物负担的金额存在分歧，为维护有意取得该独立单位的人倘有的权利，其可要求所有人提供适当及足够的款项作担保。
共同储备基金
一、必须设立分层建筑物的共同储备基金，以承担非预见性的开支，为避免共同部分的灭失、损毁或损坏所需的开支，以及进行共同部分的保存及修补工作而产生的必要开支。
二、归入此基金的款项包括：
（一）分层建筑物所有人的供款；
（二）按第二十一条规定科处金钱处罚的所得；
（三）因拖欠定期给付而依法须支付的损害赔偿；
（四）每一年度的帐目净盈馀，如分层建筑物所有人大会有此决议。
三、分层建筑物所有人向共同储备基金作出的供款金额，相当于用以支付第七条第二款（一）至（三）项规定的分层建筑物的负担的定期给付数额的十分之一，并在通过预算时确定，但所有人大会议决高于法定数额的供款金额者除外。
四、共同储备基金的供款金额须自所有人大会议决通过预算后的翌月作出。
五、共同储备基金的管理规则及可由该基金支付的开支，由分层建筑物所有人大会通过。
六、必须为共同储备基金开立专门的银行帐户。
招牌或广告的装设
一、在不影响下款规定的适用下，在楼宇外墙及地面层外墙前方的柱装设招牌、广告或其支撑物及组件的许可或对该许可作出废止，取决于分层建筑物所有人大会按以下规定通过的决议：
（一）第二十九条第二款，如属地面层外墙前方的柱的情况；
（二）第二十九条第三款，如属楼宇外墙的情况。
二、在不影响第四款规定的适用下，下列人士可在地面层独立单位外墙装设招牌、广告或其支撑物及组件，而无须经分层建筑物所有人大会许可：
（一）所有人；
（二）适用第六条规定的用益权人或预约取得人；
（三）获得相关权利人同意的持有人。
三、上款规定的招牌或广告仅可包含与在该独立单位的所营业务、场所名称、商业名称、商标、运作及联络方式有关的资料。
四、分层所有权的设定凭证可要求第二款所指的招牌、广告或其支撑物及组件的装设，须取得分层建筑物所有人大会许可，而该许可取决于按第二十九条第三款规定通过的决议。
五、第二款的规定，不适用于用作居住或机动车辆停泊用途的独立单位。
六、装设招牌、广告或其支撑物及组件，不得妨碍任何分层建筑物所有人使用其本身的物或共有物。
在地面层独立单位外墙作出的改善
一、下列人士可在地面层独立单位的外墙及在其本身的出入口作出与在该单位所营业务有关的改善，而无须经分层建筑物所有人大会许可：
（一）所有人；
（二）适用第六条规定的用益权人或预约取得人；
（三）获得相关权利人同意的持有人。
二、上款所指的人士须承担作出改善的费用且不得因此而享有赔偿的权利。
三、适用经作出必要配合后的上条第四款至第六款的规定。
民事责任
一、按第十一条规定装设招牌、广告或其支撑物及组件，又或按上条规定作出改善的人士：
（一）有义务保存、维修和拆除相关的招牌、广告或其支撑物及组件，以及支付所有相关的费用；
（二）就招牌、广告或其支撑物及组件或改善对共同部分或第三人造成的损害负责。
二、如由独立单位的持有人装设招牌、广告或其支撑物及组件，或作出改善，则该独立单位的持有人及权利人须就有关招牌、广告或其支撑物及组件或改善对共同部分或第三人造成的损害负连带责任。
更新工程
一、在不影响第十一条、第十二条、第十五条及第十六条的规定下，在分层建筑物共同部分进行更新工程，须经分层建筑物所有人大会许可方可进行，有关许可须按第二十九条第四款规定通过的决议作出。
二、更新工程是：
（一）在分层建筑物外部可见的共同部分进行导致更改建筑线条或建筑物外观的工程；
（二）在分层建筑物的共同部分进行涉及更改柱、支柱、主墙及楼宇的其他结构部分的工程；
（三）更改共同部分用途的工程。
三、如上款所指工程的对象是由一独立单位组成的楼宇，且有关楼宇可作为独立建筑项目，则该工程不视为更新工程，但分层所有权设定凭证另有规定者除外。
四、涉及以下目的而进行楼板的结构更改工程，无须经分层建筑物所有人大会许可：
（一）合并位于同一楼宇内属垂直相连的两个或多个独立单位；
（二）连接同一独立单位的上下两层或多层。
五、凡可妨碍分层建筑物的任何所有人使用其本身的物或共有物的更新工程，均不可进行。
六、没有投赞成票通过更新工程决议的分层建筑物所有人，仍须分担有关工程的开支，但经司法程序认定其拒绝支付为合理除外。
七、如更新工程属奢侈性质，或与分层建筑物的价值不相称，则视有关拒绝支付为合理。
八、分层建筑物所有人的拒绝支付被视为合理时，该所有人可随时透过支付属其负担的更新工程开支及其保养开支的相应部分，分享由更新工程所带来的益处。
必要及紧急的修补
一、如对共同部分的修补涉及分层建筑物所有人的安全或满足其基本需要而应尽快修复或更换被毁坏、破坏或损坏的组件，则视为属必要及紧急。
二、上款所指的修补由管理机关进行；在无管理机关、该机关无法或拒绝作出修补的情况下，任何分层建筑物所有人可主动进行修补。
三、因修补而作出的开支，应以共同储备基金的款项支付或偿还，但属第八条第一款（一）项规定的情况除外。
四、如共同储备基金没有足够的款项，管理机关或分层建筑物所有人可根据第八条第一款（二）项的规定，要求未支付因修补而产生的开支的分层建筑物所有人立即偿还有关开支的尚馀欠款。
在共同部分进行对使用独立单位属必要的工程
一、分层建筑物所有人可无须经分层建筑物所有人大会许可，在分层建筑物的共同部分进行对在其独立单位的水、电、空调、暖气、燃气、通讯及类似的设备、设施的运作及使用属必要或有益改善，但不得因有关改善而妨碍其他分层建筑物所有人使用其本身的物或共有物，以及损害其重要利益。
二、有意进行上款所指工程的分层建筑物所有人应：
（一）在楼宇入口的大堂及进行工程范围附近的显眼处张贴有关通知十五日，且准确指出将进行工程的类别；
（二）如属有在任的管理机关成员的情况，尚应以书面方式通知管理机关其意向。
三、自张贴通知之日起十五日后，分层建筑物所有人方可进行有关工程，但如属必要及紧急的工程，则可立即进行并应尽快张贴有关通知。
四、如管理机关或任何分层建筑物所有人认为第一款所指的工程妨碍其他分层建筑物所有人使用其本身的物或共有物，又或损害其重要利益，可根据诉讼法的规定促成或声请采取适当的保全措施，以确保受威胁或被侵害的权利得以实现。
五、分层建筑物所有人须承担工程所引致的开支，亦须对在工程进行期间所造成的损害，又或因建造上的瑕疵或保存上的缺陷而造成的损害负责。
保险
一、为建筑物投保火险属强制性，不论独立单位或共同部分均须投保。
二、火险的保险金额，不得低于主管当局所定出的金额，如无定出该金额，则不得低于由分层建筑物所有人大会定出的金额。
三、就每一单位的投保应由有关分层建筑物所有人进行，而就共同部分的投保则应由分层建筑物所有人大会指定的人进行。
四、如分层建筑物所有人未能证实在分层建筑物所有人大会所定的期间或无定出该期间时，在管理机关定出的合理期间内，已为其独立单位以不低于第二款所定的金额投保，则管理机关应进行投保，并有权向有关分层建筑物所有人追回保费。
五、分层建筑物所有人大会可决定就其他风险进行投保。
分层建筑物负担的债务的执行凭证
分层建筑物所有人大会就第七条规定的分层建筑物的负担而议决应缴的数额的会议录，附同已到期但仍未缴付的负担的单据副本，只要能以明确的方式及透过简单的数学计算确定每一分层建筑物所有人的欠款正确金额，则对分层建筑物所有人或其他受该决议约束的人构成执行凭证。
诉讼外解决争议
在分层建筑物所涉及的关系中产生的冲突应优先透过诉讼外的方法解决，尤其透过调解及仲裁方法解决。
分层建筑物的规章
一、有十个以上独立单位的分层建筑物，应具备一份分层建筑物的规章，以规范共同部分的使用、收益、安全、保存及改良。
二、在分层建筑物所有人大会第一次会议中，分层建筑物所有人须就分层建筑物的规章的制定及通过的程序进行议决，但已有分层建筑物的规章或在该会议中通过有关规章的情况除外。
三、如未作出上款规定的决议，或自上款所指会议日起经过六个月仍未制定规章草案，则由管理机关制定规章的草案及召集分层建筑物所有人大会的会议，大会经分析上述草案及由分层建筑物所有人提出的其他草案后，议决通过分层建筑物的规章。
四、如在上款规定的情况下，分层建筑物所有人大会未能通过有关规章，则由管理机关通过分层建筑物的规章。
五、分层建筑物规章的修改，取决于分层建筑物所有人大会按第二十九条第三款规定通过的决议。
六、分层建筑物所有人、对分层建筑物的独立单位拥有权利的第三人，以及独立单位的任何占有人或单纯的持有人，均受规章约束。
center>第二十一条
金钱处罚
一、对不遵守《民法典》关于分层所有权的规定、本法律的规定、分层建筑物的规章的规定、分层建筑物所有人大会的决议或管理机关的决定的情况，分层建筑物所有人大会可在有关分层建筑物的规章内定出金钱处罚，而不论有否其他可科处的处罚。
二、分层建筑物所有人大会具职权科金钱处罚，但大会可将该职权授予管理机关。
三、对每一分层建筑物所有人或其他受分层建筑物的规章约束的人作出的处罚的数额，每年不可超过由有关独立单位承担的分层建筑物的四个月的负担，但在获得票数至少占分层建筑物总值三分之二的分层建筑物所有人出席的所有人大会中议决通过另一不超过上述限额三倍的上限者除外。
第二节 分层建筑物的管理
[编辑]第一分节 分层建筑物所有人大会
[编辑]分层建筑物所有人大会的职权
分层建筑物所有人大会尤其具职权就以下事宜作出决议：
（一）组成管理机关；
（二）管理机关成员的报酬；
（三）选举及罢免管理机关成员；
（四）通过上年度的帐目；
（五）通过本年度的预算，包括第七条第二款（一）至（四）项规定以定期方式支付的分层建筑物负担的数额；
（六）将年度帐目净盈馀转移至下年度帐目或拨入共同储备基金；
（七）通过共同储备基金的管理规则；
（八）通过以共同储备基金支付的开支；
（九）订定高于法定金额的共同储备基金的供款数额；
（十）通过支付第七条第二款（五）至（七）项规定的分层建筑物开支的数额；
（十一）对管理机关行为的申诉；
（十二）科处金钱处罚；
（十三）授予管理机关特别权力，以便就有关共有财产的所有权或占有问题提起诉讼或在有关诉讼中成为被诉人；
（十四）许可装设招牌、广告或其支撑物及组件及废止该许可；
（十五）投保火险及其他保险；
（十六）许可分层建筑物共同部分的更新工程；
（十七）通过及修改分层建筑物的规章；
（十八）订立、单方终止及解除分层建筑物管理服务的合同；
（十九）更改分层所有权的设定凭证。
召集会议
一、如分层建筑物所有人大会尚未举行第一次会议，则只要出现下列任一情况，实际管理分层建筑物的自然人或法人必须召集该会议：
（一）分层建筑物的半数独立单位已移转；
（二）分层建筑物的百分之三十的独立单位已被占用；
（三）如未出现以上两项所规定的情况，自楼宇使用准照发出之日起十八个月后，且至少有一个独立单位已移转。
二、上款规定的会议议程必须载有以下事项：
（一）选举管理机关成员；
（二）通过本年度的预算，包括第七条第二款（一）至（四）项规定以定期方式支付的分层建筑物负担的数额；
（三）通过第三条第三款规定的分层建筑物管理机关的名称；
（四）如有必要但仍未有分层建筑物的规章，则须通过该规章，或通过有关制定及通过规章的程序；
（五）通过火险合同的保费。
三、分层建筑物所有人大会须于每年一月份举行由管理机关召集的会议，以便通过上年度的帐目及本年度的预算；但分层建筑物所有人大会的决议或规章另订定其他日期者除外。
四、经管理机关或至少占分层建筑物总值十分之一的分层建筑物所有人召集时，亦须举行分层建筑物所有人大会的会议。
五、在按第一款及第三款或按第四十条第二款及第五款规定应召集会议但仍未召集的情况下，任何分层建筑物所有人均可召集会议或声请法院命令有责任召集的人召集会议。
召集书
一、分层建筑物所有人大会召集书应于举行会议前，在楼宇入口的大堂，或如分层建筑物由多幢楼宇组成，在每幢楼宇入口的大堂，或在分层建筑物所有人的共同通道中的某一地点，连续张贴二十日。
二、在作出召集之日前，如分层建筑物所有人已书面通知管理机关有意透过包括投递至信箱或电邮等其他方式获得分层建筑物所有人大会的召集通知，并已为此目的提供所需的资料，则召集书应按有关方式送交该分层建筑物所有人。
三、召集书须以其中一种正式语文书写，如有部分分层建筑物所有人只懂另一种正式语文，则应尽可能附同相应的译本。
四、召集书必须载有以下事项：
（一）举行会议的日期、时间及地点；
（二）会议议程；
（三）接收第二十六条规定的代理文书的地址。
五、如议程包括通过上年度的帐目或本年度的预算，则召集书亦应指出分层建筑物所有人大会只要有出席会议的分层建筑物所有人的过半数票即可通过有关事宜的决议。
召集书附同的文件
一、如分层建筑物所有人大会会议的议程包括通过下列事宜，管理机关应自张贴召集书之日起向分层建筑物所有人提供以下文件：
（一）上年度帐目的报告；
（二）本年度预算的草案；
（三）分层建筑物管理服务方案；
（四）规章或修改规章的草案；
（五）更改分层所有权设定凭证的草案。
二、如张贴文件为不可能或带来过重负担，须在召集书中指出可供分层建筑物所有人在不会带来极度不便的情况下查阅该等文件的地点，尤其该等地点应尽可能位于楼宇或每幢楼宇入口的大堂。
代理
一、分层建筑物所有人可由下列人士代理：
（一）受权人，只要具备经公证认定被代理人签名的致分层建筑物所有人大会会议主席的函件，足以作为代理凭证；
（二）另一分层建筑物所有人，只要具备被代理人签名的致分层建筑物所有人大会会议主席的函件，并出示被代理人的身份证明文件副本，足以作为代理凭证。
二、上款所指的代理文件，应在会议开始前送交召集人。
出席登记
一、在出席名单上须登记出席分层建筑物所有人大会会议的分层建筑物所有人或其代理人。
二、办理出席登记时应：
（一）透过分层建筑物所有人或其代理人出示身份证明文件，确认其身份；
（二）要求分层建筑物所有人或其代理人在出席名单上签名；
（三）就每一项须以书面投票方式作出的决议，按下条规定向每一分层建筑物所有人或其代理人派发选票。
三、上款（三）项所指选票至少应载明：
（一）所涉及的一个或多个独立单位；
（二）一个或多个独立单位在分层建筑物总值中所占的百分比或千分比。
四、由召集人负责组织分层建筑物所有人大会会议及执行以上数款规定的工作。
五、如部分分层建筑物所有人仅懂其中一种正式语文，而另一部分所有人只懂另一种正式语文，召集人应尽可能安排一名传译人员于办理出席登记及进行会议期间在场。
投票
一、每一分层建筑物所有人在分层建筑物所有人大会上按其独立单位在分层建筑物总值中所占的百分比或千分比拥有相应的票数。
二、投票是透过上条第二款（三）项所指的选票指出意向而作出，但分层建筑物所有人大会可议决或分层建筑物的规章可规定采用其他能确定每一出席或被代理的分层建筑物所有人的投票意向的投票方式。
法定份额
一、除法律另有规定外，决议须经出席会议的分层建筑物所有人的过半数票通过，且其份额至少须在分层建筑物总值中占百分之十五。
二、就以下事宜的决议，须经出席会议的分层建筑物所有人的过半数票通过，且其份额至少须在分层建筑物总值中占百分之二十五：
（一）罢免管理机关成员；
（二）通过由共同储备基金支付的开支；
（三）在第十一条第一款（一）项规定的情况下，许可装设招牌、广告或其支撑物及组件或废止该许可；
（四）根据第四十九条第四款及第五款规定，单方终止提供分层建筑物管理服务的合同。
三、就以下事宜的决议，须至少取得分层建筑物总值的过半数票通过：
（一）在第十一条第一款（二）项规定的情况下，许可装设招牌、广告或其支撑物及组件或废止该许可；
（二）修改分层建筑物的规章。
四、涉及在共同部分进行更新工程的决议，须至少取得分层建筑物总值三分之二的票数通过。
五、如召集分层建筑物所有人大会会议是为通过上年度的帐目或本年度的预算，且在召集书中明确指出只要有出席的分层建筑物所有人的过半数票即可通过就有关事宜的决议，则分层建筑物所有人大会可按该票数作出有关决议。
关于更新工程或要求一致通过的决议
一、要求按上条第四款规定的法定份额通过决议的更新工程，如获得至少占分层建筑物总值过半数的分层建筑物所有人的赞成票，且其后按第三款至第五款的规定获缺席的分层建筑物所有人的赞成票，而两者合共代表的票数至少占分层建筑物总值三分之二，亦视为经分层建筑物所有人大会议决通过有关更新工程。
二、要求分层建筑物所有人一致通过的决议，如在至少占分层建筑物总值三分之二的分层建筑物所有人出席的大会中获得全体出席所有人的赞成票，且其后按照以下数款的规定获缺席的全部分层建筑物所有人通过，亦视为经全体分层建筑物所有人一致通过有关决议。
三、决议须在十日内以具收件回执的挂号信通知全部缺席的分层建筑物所有人。
四、分层建筑物所有人须自收到信函起六十日内，以书面方式将其赞同或反对的意向通知分层建筑物所有人大会；有关通知应送达信函所载的发信人地址，但在有关信函中就发出该通知指示另一地址除外。
五、分层建筑物所有人的缄默，视为赞成通过按第三款规定获通知的决议。
六、要求一致通过的决议，如缺席的分层建筑物所有人未接获上述信函，或有关决议虽未取得全体出席的分层建筑物所有人一致通过，但仍能至少取得分层建筑物总值三分之二的分层建筑物所有人的赞成票，可向法院申请以其批准取代其馀分层建筑物所有人的同意。
七、上款所指的取代同意的批准，如导致违反法律规定或侵犯未给予同意的分层建筑物所有人应予重视的利益，则不得给予。
会议主席的选举
一、按第二十七条第二款规定完成有关程序后，须在出席会议的分层建筑物所有人中，以出席者的过半数票通过的决议选出会议主席，但分层建筑物的规章另有规定者除外。
二、如有需要，会议主席可在出席会议的分层建筑物所有人中委任最多两名秘书，以协助其执行职务。
三、完成第一款规定的选举后，出席名单及所有代理凭证须交予主席，由其负责核实是否具备法定要求的占分层建筑物总值的份额，以通过议程中的每项决议。
会议录
一、在会议中担任主席的人，必须缮立分层建筑物所有人大会会议录；如其不缮立，则由管理机关成员负责缮立。
二、会议录应至少载有以下事项：
（一）会议的地点、日期、开始与结束时间及议程；
（二）会议主席的姓名；
（三）出席的分层建筑物所有人或透过代理人出席会议者的票数在分层建筑物总值中所占的百分比；
（四）所建议决议的实质内容及有关表决的结果，并列明赞成票、反对票及弃权票的百分比；
（五）分层建筑物所有人要求时，明确指出其投票意向；
（六）缮立会议录者的签名。
三、与分层建筑物所有人大会会议相关的所有文件，例如会议录、出席名单及代理文书，由管理机关负责保管，但分层建筑物所有人大会另有决议者除外。
四、上款所指文件应由管理机关或分层建筑物所有人大会为此目的而指定的人提供予第六款所指人士查阅。
五、分层建筑物所有人大会的会议录副本，应在会议举行后的十日内，在楼宇入口的大堂，或如分层建筑物由多幢楼宇组成，在每幢楼宇入口的大堂，又或在分层建筑物所有人的共同通道中的某一地点张贴，为期至少十五日；如有部分分层建筑物所有人只懂另一种正式语文，应尽可能附同相应的译本。
六、在会议录上经适当记录的各项决议，对分层建筑物所有人、对有关独立单位拥有权利的第三人，以及对独立单位的任何占有人或单纯的持有人，均具有约束力。
会议录的寄存
一、涉及管理机关成员的选举或罢免的分层建筑物所有人大会的会议录副本，应在会议举行后十五日内寄存于房屋局。
二、房屋局在收到会议录后，只须审查为选举或罢免管理机关成员所作的决议内容，并在以下情况拒绝有关寄存申请：
（一）罢免在任管理机关成员前选出新管理机关；
（二）有关选举或罢免管理机关成员的决议未经所需的票数通过。
三、接纳寄存后，房屋局应管理机关的要求发出一份证明，当中至少载有第三条第三款规定的名称及管理机关成员的身份认别资料。
四、第一款及第三款的规定经必要配合后，适用于分层建筑物所有人大会按第四十三条第二款规定而指定一人或多人进行银行帐户开立、缴付费用及其他特定行为的有关会议录副本的寄存。
非有效的决议
一、分层建筑物所有人大会的下列任一决议均属无效：
（一）违反公共秩序、善良风俗或旨在保护公共利益的法律规定；
（二）所涉及的事宜按法律或其性质无须经分层建筑物所有人大会作出决议；
（三）未经所需的票数通过；
（四）在未经召集的分层建筑物所有人大会会议上通过，但属第三款规定的情况除外；
（五）罢免在任管理机关成员前选出新管理机关。
二、除上款规定的情况外，因标的、召集分层建筑物所有人的程序或大会运作上出现不当情事而违反法律或规章的分层建筑物所有人大会的决议，均可撤销。
三、如全部分层建筑物所有人出席会议，在召集上的任何不当情事均获补正，以及在无任何分层建筑物所有人反对举行会议或增加议程，则因就涉及不属议程范围的事项作出决议而导致的非有效性，亦获补正。
就非有效决议提出争辩的正当性及期间
一、对分层建筑物所有人大会的非有效决议，下列人士具有提出争辩的正当性：
（一）任何未就该决议投赞成票的分层建筑物所有人；
（二）任何未就该决议投赞成票的适用第六条规定的独立单位的用益权人或预约取得人；
（三）任何具个人、直接及正当利益的其他权利人；
（四）管理机关或其成员，只要执行该决议会导致其负上刑事或民事责任；
（五）检察院，只要属于上条第一款（一）项所指的情况。
二、对属召集上的不当情事或一般导致决议非有效的程序上的不当情事，只有具投票权的人方可主张。
三、未执行的非有效决议可随时透过诉讼或抗辩途径提出争辩；无需执行或已执行的决议，按下列规定提出争辩：
（一）因上条第一款（四）项的规定而导致的无效，只可自决议通过之日起两年内提出争辩；
（二）就可撤销的决议，只可自其通过之日起六十日内提出争辩。
四、对于未经适当召集出席分层建筑物所有人大会会议的所有人，或在决议未经适当公开的情况，上述期间仅自有关分层建筑物所有人知悉决议之日起开始计算，但不可在决议通过一年后方开始计算。
就决议提起争议的诉讼制度
一、可按诉讼法的规定声请中止决议的效力。
二、在争议有关决议有效性的诉讼中，由管理机关或分层建筑物所有人大会为此目的而指定的人担任被告的分层建筑物所有人的代理人，但管理机关为原告者除外。
第三人权利的保护
一、宣告分层建筑物所有人大会决议无效或撤销有关决议，不影响在执行该决议而作出的行为中第三人善意取得的权利。
二、如第三人在取得权利之日明知或应知导致决议无效或可撤销的原因，则不属善意。
第二分节 管理机关
[编辑]组成及报酬
一、管理机关可由一名或多名成员组成；属多于一百个独立单位的分层建筑物，须由至少三名成员组成。
二、属分层建筑物所有人及适用第六条规定的用益权人及预约取得人，方可成为管理机关成员。
三、如管理机关成员为法人，则该法人应指定一名自然人代表其担任有关职务。
四、管理机关成员不可委任他人代理执行其职务。
五、管理机关成员的报酬按分层建筑物所有人大会的决议的规定及条件支付。
选举及罢免
一、管理机关成员由分层建筑物所有人大会选出，但不影响第三款规定的适用。
二、在选出管理机关成员的会议中，分层建筑物所有人大会亦可选出有关候补成员。
三、在下列任一情况下，任何分层建筑物所有人均可按诉讼法规定向法院声请委任管理机关成员：
（一）在为选举管理机关成员而召集的分层建筑物所有人大会会议中没有选出有关成员；
（二）所有管理机关成员均处于下条第四款规定的情况而未有召集分层建筑物所有人大会会议进行新选举。
四、必须具备合理理由，方可按第二十九条第二款规定经分层建筑物所有人大会议决罢免管理机关成员，或因任何分层建筑物所有人提起诉讼而作出的司法裁判罢免管理机关成员。
五、为适用上款的规定，合理理由尤指管理机关成员出现下列任一情况：
（一）严重或重复地违反其职责；
（二）在执行职务时，因执行有关职务而犯罪；
（三）欠缺执行职务的能力。
任期
一、管理机关成员的任期不可超过三年，且须透过分层建筑物所有人大会的另一决议方可续任，任何超过三年期限的任期均视为缩短至三年。
二、管理机关应在任期届满前至少三个月，召集分层建筑物所有人大会会议，以便选出管理机关成员。
三、在任期届满后，前任管理机关成员，须继续担任有关职务直至选出或委任接任的成员为止，但继续担任职务的期间不得超过六个月。
四、在管理机关成员死亡、失踪、长期无能力或被罢免，或不再属分层建筑物所有人，又或不再适用第六条规定，须按选出候补人的决议所载的顺序进行替补。
五、如无候补人且因出现上款规定的情况而未能达至管理机关作出决定所需的法定人数，则在任的成员应立即召集分层建筑物所有人大会会议，以便选出一名或多名管理机关成员执行职务至其馀的管理机关成员的任期届满为止。
六、如无候补人但仍可达至管理机关作出决定所需的法定人数，则在任的管理机关成员应将选出管理机关成员的事宜纳入紧接的分层建筑物所有人大会的议程中，以便选出一名或多名成员执行职务至其馀的管理机关成员的任期届满为止。
会议
除分层建筑物的规章或分层建筑物所有人大会决议另有规定外，管理机关成员超过一名时，须遵守以下规则：
（一）由管理机关成员选举其中一名成员为主席；
（二）如表决时票数相同，主席所投的票具决定性；
（三）管理机关经主席或过半数成员召集而举行会议；
（四）管理机关的决定仅在过半数成员出席下方可作出，且须经出席会议的成员的过半数通过。
会议录及决定的公开
一、必须缮立管理机关会议的会议录，其内应至少载有以下事项：
（一）会议的地点、日期、开始及结束时间及议程；
（二）主持会议者的姓名；
（三）所建议决定的实质内容及有关表决的结果；
（四）所有出席会议成员的签名。
二、管理机关的会议录副本，应在会议举行后的十日内，在楼宇入口的大堂，或如分层建筑物由多幢楼宇组成，在每幢楼宇入口的大堂，又或在分层建筑物所有人的共同通道中的某一地点张贴，为期至少十五日；如有部分分层建筑物所有人只懂另一种正式语文，应尽可能附同相应的译本。
职务
一、除由分层建筑物所有人大会的决议、分层建筑物的规章或法律赋予的职务外，管理机关的职务尚包括：
（一）召集分层建筑物所有人大会会议；
（二）编制及提交上年度的帐目及本年度的预算；
（三）就已通过的预算收取各项收入及作出各项开支；
（四）要求每一分层建筑物所有人支付应付的分层建筑物的负担，包括共同储备基金的供款；
（五）按第十七条规定投保及续保有关保险；
（六）将管理机关所收取的款项存放于分层建筑物的银行帐户，且没有银行帐户时，促使开立有关帐户；
（七）确保共同储备基金的设立，尤其没有有关银行帐户时，于管理机关成员选出后三个月内促使开立有关帐户；
（八）作出涉及共同部分的保全行为；
（九）在共同部分进行必要及紧急的修补行为；
（十）规范及监督共有物的使用及为共同利益而提供的服务；
（十一）执行分层建筑物所有人大会的决议；
（十二）为收取拖欠的款项而提起司法诉讼；
（十三）公布关于人身及财产安全的各项规则；
（十四）确保维持车位标界及车位本身识别；
（十五）确保分层建筑物的规章及与分层建筑物有关的各项法律规定的执行；
（十六）就召集分层建筑物所有人大会的会议，向正当利害关系人提供第二十四条第二款所指的资料；
（十七）以适当方式公布分层建筑物的规章；
（十八）应任何分层建筑物所有人的要求，让其查阅有关分层建筑物的文件资料；
（十九）提供有关分层建筑物的文件资料副本，费用由申请人负担；
（二十）不断更新分层建筑物的档案库，该档案库须存有管理机关所接收的所有文件资料，包括所订立的合同、共同开支的支付证明及所收款项的资料；
（二十一）就管理机关组成的任何变更通知房屋局。
二、在没有在任管理机关成员的情况下，分层建筑物所有人大会可在分层建筑物所有人及在适用第六条规定的用益权人及预约取得人当中指定一人或多人开立银行帐户、缴付费用或作出其他特定行为，但不影响第四十九条规定的适用。
代理分层建筑物所有人作出的行为
一、管理机关或分层建筑物所有人大会按上条第二款指定的人，代表分层建筑物所有人向任何公共或私人实体尤其作出以下行为：
（一）为日常运作及共同储备基金开立专门的银行帐户；
（二）订立劳动合同及履行法律要求雇主实体作出的一切行为；
（三）订立取得财货及提供劳务的合同。
二、为开立上款（一）项所指的银行帐户，管理机关或分层建筑物所有人大会为此目的而指定的人应提交以下文件：
（一）第三十三条第三款或第四款所指的由房屋局发出的证明；
（二）经认证的管理机关或分层建筑物所有人大会的会议录副本，该会议录须载有指定有权开立银行帐户及提取款项的人士的内容；
（三）上项所指人士的身份认别资料。
正当性
一、管理机关在执行第四十三条规定的职务或经分层建筑物所有人大会许可的职务时，具有对任何分层建筑物所有人或第三人提起诉讼的正当性。
二、管理机关亦可在涉及分层建筑物共同部分的诉讼中成为被告。
三、如诉讼所涉及的是关于共有财产的所有权问题或占有问题，则不属以上两款所包括的诉讼范围，但分层建筑物所有人大会为有关目的而授予管理机关特别权力除外。
检查权及分层建筑物所有人许可的取代
一、管理机关可指定任何一名成员进入分层建筑物中任何非属独立单位的部分进行检查，但进入独立单位则须征得有关分层建筑物所有人的许可。
二、检查旨在查证：
（一）是否有必要进行属共同利益的工程；
（二）供水、燃气、电力、污水及雨水下水道系统的运作及安全是否符合法律规定。
三、如检查后得出的结论是有必要在独立单位内进行工程，则管理机关经考虑施工的紧急性，在取得有关分层建筑物所有人就施工的日期及时段作出同意后，可命令施工。
四、进入独立单位的许可可透过司法裁判取代；如法院认为有必要，亦可在该裁判中就施工情况作出规定。
五、如未能取得分层建筑物所有人就施工日期及时段的同意，且上款所指的裁判无足够的规定，则可提起司法诉讼以取代该同意。
管理机关成员的义务
一、管理机关成员应谨慎及善意地执行职务，而其所作出的行为应符合分层建筑物所有人的利益。
二、除法律或分层建筑物的规章规定的义务外，管理机关成员必须：
（一）创设条件使分层建筑物所有人在有需要时能与其联络；
（二）平等及公平对待分层建筑物所有人。
三、如适用，管理机关成员终止职务时，应将下列文件交予在任或接替其职务的成员：
（一）其所管领的所有文件、设备及其他属分层建筑物的财产；
（二）分层建筑物所有人或第三人对分层建筑物的债务清单；
（三）服务提供者的资料及该服务提供者所持有的相关文件清单；
（四）涉及共同部分的保险合同的相关资料；
（五）截至职务终止日的帐目报告。
对管理机关行为向所有人大会提出申诉
一、如管理机关本身的行为及其为执行分层建筑物所有人大会决议而作出的行为可能损害分层建筑物的利益、分层建筑物所有人本身的利益或第三人的个人、直接及正当利益，可向分层建筑物所有人大会提出申诉。
二、提出申诉的分层建筑物所有人或具个人、直接及正当利益的第三人，应请求管理机关将申诉所针对的行为列入下次分层建筑物所有人大会会议的议程，以便进行讨论。
三、收到请求后，管理机关须将对上款所指事宜的讨论列入下次分层建筑物所有人大会会议的议程，但经考虑所涉及的利益后，亦可为讨论有关事宜而根据第二十三条第四款规定召集大会会议。
四、分层建筑物所有人大会维持、变更或废止申诉所针对的管理机关行为的决议具确定性。
第三分节 提供分层建筑物管理服务
[编辑]与商业企业主订立的合同
一、为下列任一目的，分层建筑物所有人大会可议决聘请提供分层建筑物管理服务的商业企业主：
（一）协助管理机关成员执行其职务；
（二）因没有在任的管理机关成员，而须按分层建筑物所有人大会的指示执行工作及作出特定行为。
二、分层建筑物所有人大会应至少就以下事宜作出决议：
（一）提供服务者的识别资料；
（二）合同期间；
（三）合同的标的，包括明细列出所协议的事项及工作；
（四）服务的回报、支付的条件及方式。
三、第一款所指的提供分层建筑物管理服务的合同须以书面方式订立。
四、如任一方当事人没有以书面方式通知另一方当事人终止合同的意向，则在合同期间届满后，以一年期间不断续期，但合同另有规定者除外。
五、如属由分层建筑物所有人大会提出终止合同的情况，应在合同期间或续期期间届满前至少三个月作出上款所指的通知；如属由提供服务者提出终止合同的情况，则应至少提前六个月作出有关通知，否则，合同自作出通知后，经过所欠的预先通知期间方终止。
六、任何条款规定提供服务者有权在合同不续期时取得补偿者，均视为无效。
由发展商选出的管理实体
一、由分层建筑物所有人大会选出或由法院委任的管理机关成员，以及由分层建筑物所有人大会按上条第一款规定聘请的提供分层建筑物管理服务的商业企业主，取代倘有的由发展商为管理分层建筑物而选出的管理实体。
二、如因终止与上款所指的管理实体订立的合同而须作出赔偿，则仅由有关发展商负责。
第三章 综合管理制度
[编辑]第一节 分层建筑物所有人在管理上的权利、义务及负担
[编辑]准用
简单管理制度中有关分层建筑物所有人的权利、义务及负担的规定，经按综合管理制度的特性作出配合，且按以下各条规定作出更改后，亦适用于综合管理制度。
预约取得人的权利及义务
为适用第六条的规定，作出该条第二款（二）项规定的通知，亦须向独立单位所属的分层建筑物子部分管理机关，或实际管理分层建筑物子部分的自然人或法人作出；无上述两者时，亦须向召集分层建筑物子部分所有人大会会议的人士作出通知。
负担的分担及缴付
一、分层建筑物子部分的共同部分的负担，由分层建筑物子部分所有人按独立单位在分层建筑物子部分总值中所占的百分比或千分比摊分。
二、如分层建筑物整体的共同部分的管理由联合管理机关负责，每一分层建筑物所有人须就分层建筑物整体的共同部分的负担向其所属的分层建筑物子部分管理机关支付；但分层所有权的设定凭证、分层建筑物的规章或分层建筑物所有人大会决议另有规定者除外。
储备基金
除须为分层建筑物整体的共同部分设立共同储备基金外，尚须为分层建筑物的每一子部分的共同部分设立专属的储备基金，而每一储备基金须有专门的银行帐户。
分层建筑物子部分的规章
一、如分层所有权的设定凭证未载有分层建筑物子部分的规章，则分层建筑物子部分所有人大会可采用以子部分的共同部分为标的及适用范围的本身规章。
二、如分层建筑物的规章与分层建筑物子部分的规章的条款适用于同一事实，在发生冲突的情况下，如属法律赋予该子部分所有人大会负责的事宜，优先适用分层建筑物子部分规章的条款。
三、如分层建筑物子部分未有本身的规章，由经作出必要配合后的分层建筑物的规章规范。
第二节 所有人大会
[编辑]分层建筑物子部分所有人大会的职权
一、涉及分层建筑物子部分的共同部分或供该子部分专用的共同部分的使用、收益、安全、保存及改良的决议，由属该分层建筑物子部分的独立单位的分层建筑物所有人作出。
二、就分层建筑物每一子部分的共同部分，有关子部分所有人大会尤其就以下事宜作出决议：
（一）第二十二条（一）至（十五）项规定的事宜；
（二）通过不损害其馀子部分的分层建筑物所有人的重要利益的更新工程；
（三）通过及更改该分层建筑物子部分的规章；
（四）根据第四十九条的规定及目的，就分层建筑物子部分的范围，订立、单方终止及解除提供分层建筑物管理服务的合同；
（五）通过修改分层所有权设定凭证中仅涉及该子部分且不影响其馀子部分的分层建筑物所有人的正当利益的内容；
（六）法律、分层所有权设定凭证或规章规定的其他事宜，以及涉及有关子部分重要利益的事宜。
三、分层建筑物子部分所有人大会尚可议决在分层建筑物整体的共同部分作出保存行为，只要第三条第二款（二）项所指的机关无作出或拒绝作出行为，且不作出保存行为会影响分层建筑物整体的重要利益。
分层建筑物所有人大会的职权
分层建筑物所有人大会尤其就以下事宜作出决议：
（一）第二十二条规定的涉及分层建筑物整体的共同部分的事宜；
（二）第二十二条规定的涉及分层建筑物子部分的共同部分的事宜，直至该子部分所有人大会举行第一次会议并开始行使有关的职权为止；
（三）对分层建筑物子部分的共同部分作出保存行为，只要子部分的机关无作出或拒绝作出行为，且不作出保存行为会影响分层建筑物整体的重要利益。
所有人大会的会议
一、分层建筑物所有人可参与其独立单位所属的分层建筑物子部分所有人大会会议及投票。
二、第二十三条的规定经配合以下两款的规定后，适用于分层建筑物所有人大会及其子部分所有人大会会议。
三、分层建筑物所有人大会的第一次会议的议程应包括第二十三条第二款（三）至（五）项规定的事宜，且如分层建筑物管理机关未以联合管理机关的方式运作，则该会议的议程亦应包括该条第二款（一）及（二）项规定的事宜。
四、在不影响第二十三条第一款至第三款及第五款的规定下，如经分层建筑物子部分管理机关或至少占该子部分总值十分之一的分层建筑物所有人召集，亦须举行分层建筑物子部分所有人大会的会议。
所有人大会的召集及运作
一、第二十四条至第二十七条的规定适用于分层建筑物所有人大会及分层建筑物子部分所有人大会，但不影响以下两款的规定。
二、如分层建筑物管理机关以联合管理机关的方式运作，则分层建筑物子部分管理机关在分层建筑物所有人大会就第二十二条（四）及（五）项所指事宜作出的决议中，代理有关子部分的分层建筑物所有人，直至有关分层建筑物子部分所有人大会废止该代理权为止。
三、在上款规定的情况下，仅在分层建筑物子部分所有人大会将废止代理权一事通知联合管理机关后，方可召集该分层建筑物子部分的独立单位的分层建筑物所有人。
票数归属
一、每一分层建筑物所有人拥有：
（一）在分层建筑物所有人大会上按分层建筑物所有人的独立单位在分层建筑物总值中所占的百分比或千分比相应的票数；
（二）在分层建筑物子部分所有人大会上按分层建筑物子部分所有人的独立单位在分层建筑物子部分总值中所占的百分比或千分比相应的票数。
二、在上条第二款规定的情况下，每一分层建筑物子部分的管理机关在分层建筑物所有人大会上按其子部分在分层建筑物整体中所占的百分比或千分比拥有相应的票数。
所有人大会的决议
第二十八条第二款及第二十九条至第三十七条的规定适用于分层建筑物所有人大会及分层建筑物子部分所有人大会的决议；属分层建筑物子部分所有人大会者，多数票按有关子部分总值计算。
第三节 管理机关
[编辑]适用制度
第二章第二节第二分节规定的制度，适用于分层建筑物管理机关，且经作出必要配合后，亦适用于分层建筑物子部分管理机关，但不影响本节规定的适用。
联合管理机关
一、分层建筑物管理机关由各子部分的管理机关组成的联合管理机关的方式运作，但属下列任一情况除外：
（一）分层建筑物所有人大会选择选出管理机关成员；
（二）因一个或多个分层建筑物子部分未有由获选的管理机关成员或没有由法院委任的管理机关成员组成的管理机关运作而不能组成联合管理机关；
（三）在联合管理机关执行职务时无法运作，尤其因不具备法定份额进行议决。
二、联合管理机关由人数相当于分层建筑物子部分数目的成员组成，而分层建筑物每一子部分的管理机关指定其中一位成员在联合管理机关中执行职务。
三、联合管理机关每一成员按有关子部分在分层建筑物整体中所占的百分比或千分比，在联合管理机关的决定中拥有相应的票数。
四、除分层建筑物的规章另有规定外：
（一）由联合管理机关成员选出其中一名成员为主席；
（二）表决时票数相同，主席所投的票具决定性；
（三）联合管理机关经主席或过半数成员召集而举行会议；
（四）联合管理机关的决定仅在出席成员的票数总和超过分层建筑物总值的半数时方可作出，且须经出席会议的成员所拥有的多数票通过。
五、在联合管理机关成员死亡、失踪、长期无能力或被罢免，或不再属分层建筑物所有人，又或不再适用第六条的规定，则指定该名成员的分层建筑物子部分管理机关应在六个月内指定另一名替代成员，该名替代成员于联合管理机关的任期与其在所属的分层建筑物子部分管理机关的任期在同一日届满。
六、在上款规定的情况下，联合管理机关具备第四款（四）项所要求的法定份额时继续运作，即使分层建筑物子部分管理机关没有指定替代成员亦然。
七、如分层建筑物子部分管理机关未有在六个月内指定替代成员，并因此不能达至第四款（四）项所要求的法定份额而使联合管理机关无法运作，则于该期间届满后，联合管理机关在任的成员应召集分层建筑物所有人大会会议，以便选出管理机关成员。
八、如未按上款规定召集分层建筑物所有人大会的会议，任何分层建筑物所有人均可召集会议或声请法院命令任一负责人召集会议，又或声请法院委任管理机关成员。
管理机关的职务
一、分层建筑物管理机关的职务包括：
（一）召集分层建筑物所有人大会会议；
（二）执行涉及分层建筑物整体的共同部分的第四十三条规定的职务；
（三）执行涉及分层建筑物子部分的共同部分的第四十三条规定的职务，直至该子部分所有人大会选出的管理机关成员按第五款的规定开始执行职务为止。
二、分层建筑物每一子部分的管理机关执行经作出必要配合后的第四十三条规定的职务，该等职务仅限于涉及有关子部分的共同部分或供该子部分专用的共同部分的管理，但不影响以下数款规定的适用。
三、如分层建筑物子部分的管理机关代表属该子部分的独立单位的分层建筑物所有人参与分层建筑物所有人大会会议，则须将该大会上通过的决议及作为决议基础的所有资料通知该等所有人，或将可供查阅有关决议及资料的地点通知该等所有人。
四、分层建筑物每一子部分的管理机关，可就分层建筑物整体的共同部分，作出分层建筑物管理机关未作出的必要及紧急的修补行为。
五、在分层建筑物子部分管理机关选出成员之日，如该子部分的共同部分是由分层建筑物管理机关负责管理，则有关分层建筑物子部分管理机关成员仅在分层建筑物管理机关任期届满后，方可开始执行职务。
对管理机关行为的申诉
就分层建筑物子部分管理机关所作的行为，可向该子部分所有人大会提出申诉，而就分层建筑物管理机关所作的行为，则可向分层建筑物所有人大会提出申诉。
第四章 过渡及最后规定
[编辑]所有人大会的会议
在本法律生效前已召集的分层建筑物所有人大会及分层建筑物子部分所有人大会会议，适用旧法例的规定。
管理机关
按旧法例规定选出的在任分层建筑物管理机关或分层建筑物子部分管理机关，应自本法律生效之日起三个月内，向房屋局申请寄存已举行选举管理机关成员的分层建筑物所有人大会或分层建筑物子部分所有人大会的会议录副本。
已装设的招牌或广告
一、在本法律生效之日，已装设在楼宇的共同部分且已获民政总署发出而仍然有效的准照的招牌、广告或其支撑物及组件可继续保留及获得准照续期，无须遵守第十一条第一款的规定。
二、上款所指的共同部分所属的分层建筑物所有人大会或分层建筑物子部分所有人大会可按第二十九条第二款及第三款的规定作出决议要求拆除或更换招牌、广告或其支撑物及组件，但第十一条第二款规定的情况除外。
既得权利
如承租人在本法律生效之日已按《民法典》第一千三百四十三条的规定行使分层建筑物所有人的权利，则有关规定继续适用，直至租赁合同终止为止。
修改《民法典》
八月三日第39/99/M号法令核准的《民法典》第一千三百一十八条、第一千三百二十条及第一千三百二十四条修改如下：
“
第一千三百一十八条
（各单位的区分）一、［……］
二、如分层建筑物可受综合管理制度约束，则在设定凭证上除须定出各单位在分层建筑物中所占有的百分比或千分比的数值外，尚须定出各单位在其所属的分层建筑物子部分中所占有的百分比或千分比的数值。
三、［……］
四、［……］
第一千三百二十条
（凭证上的其他记载）一、［……］
二、［……］
a）使一楼宇群组成的分层建筑物能受综合管理制度约束的条款，而在该条款中并为此目的划分有关分层建筑物的各子部分；
b）使单一楼宇组成的分层建筑物能在符合第四款的规定下受综合管理制度约束的条款，而在该条款中并为此目的划分有关分层建筑物的各子部分；
c）［……］
d）［……］
三、［……］
四、由单一楼宇组成的分层建筑物，仅在其组成有关楼宇的各支部分符合下列条件时，方可受综合管理制度约束：
a）由多个独立单位组成；
b）具备独立进出口；
c）具备供支部分使用的共同部分；
d）被指定一项专有且异于其他支部分的用途。
第一千三百二十四条
（分层建筑物的共同部分）一、［……］
二、［……］
三、［……］
四、对于受综合管理制度约束的分层建筑物，属于分层建筑物每一子部分的共同部分包括：
a）下款a项所指的部分，但以该部分在设定凭证中被视为有关子部分的一部分或被拨作供该子部分专用者为限；
b）第一款d至h项所指的部分，但以该部分属于有关子部分的一部分或仅供该子部分专用者为限；
c）停车场的共用地方，但须供有关子部分专用，且具备本身出口以通往街道或通往分层建筑物或其子部分的共同部分；
d）地基、柱、支柱、主墙、外墙及所有构成单一子部分结构的部分；
e）其他作为有关子部分的一部分或供该子部分专用的共同部分。
五、对于受综合管理制度约束的分层建筑物，属于分层建筑物整体的共同部分包括：
a）对作为构成分层所有权基础的土地的权利、附属各楼宇的天井及花园，以及由分层建筑物的不同子部分所共用的平台，但在设定凭证中，被视为属于某子部分的一部分或被拨作供该子部分专用者除外；
b）第一款d至h项所指的部分，但以该部分非属于某子部分的一部分，亦非仅供某子部分专用者为限；
c）停车场中非上款c项所指的其他共用地方；
d）地基、柱、支柱、主墙、外墙及所有构成分层建筑物各子部分的共同结构部分；
e）其他供分层建筑物整体专用的各物，包括楼宇或楼宇的部分。”
制度的检讨
本法律于生效三年后检讨。
废止
废止《民法典》第一千三百二十七条至第一千三百三十六条，以及第一千三百三十八条至第一千三百七十二条。
对被废止的规定的提述
在现行法例中对被上条废止的《民法典》规定的提述及准用，均视为对本法律规定的分层建筑物共同部分的管理法律制度的相应规定的提述及准用。
生效
本法律自公布后满一年起生效。
二零一七年八月八日通过。
立法会主席 贺一诚
二零一七年八月十八日签署。
命令公布。
行政长官 崔世安
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