中國銀行業監督管理委員會關於加強土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款風險提示的通知

中國銀行業監督管理委員會關於加強土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款風險提示的通知

銀監通(2004)75號

各銀監局，各政策性銀行、國有商業銀行、股份制商業銀行：

近年來，城市土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款(包括小城鎮建設貸款、老城市改造貸款及開發區建設貸款等)增長迅速，對於推動我國城市化進程、擴大就業起到了積極作用，總體情況是好的。但是，部分銀行在發放此類貸款時，對相關擔保主體、承貸主體，以及相關抵押權益可能形成現金流的評估和把握缺少經驗，致使部分銀行貸款面臨較大法律風險、信用風險和市場風險。為切實防範風險，全面、準確、積極貫徹落實國家宏觀調控政策，促進國民經濟平穩、快速發展，特別提示如下：

一、密切關注由於政策變化所帶來的風險。在發放土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款時，應密切關注宏觀經濟政策變化對銀行貸款的影響，認真研究國家有關法律法規對土地審批權限、出讓方式等方面的規定，掌握國家有關土地管理法律法規和政策變化，關注和監測政策變化對貸款風險的影響範圍和程度。

二、確保貸款項目合法合規。土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的項目，必須符合法定程序批准的城市總體規劃、近期建設規劃，以及土地利用總體規劃。

三、依法審查貸款擔保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實防範此類貸款的法律風險。應依法嚴格審查土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款擔保主體的合法性，嚴格審核企業實際擔保能力，以及出現風險後擔保主體或擔保資產的可執行性，防止擔保虛置，或者在執行過程中出現法律風險。

四、準確評估權利質押或資產抵押的實際可實現價值，關注土地價格的周期性變化。發放土地儲備貸款，主要是以土地儲備公司(中心)土地使用權質押，以土地使用權出讓收益為未來還款保障。部分地方因為土地儲備和土地儲備貸款管理缺陷較多，土地真實價值被過分高估；或仍採用協議出讓、低價出讓的方式處理儲備土地，使得地價不確定因素較多。這些情況都可能使未來土地出讓所產生的收益和現金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風險和市場風險，應予以高度關注。

五、注意控制貸款集中度，加強信息溝通。部分地方城市基礎設施建設貸款總量已大大超出了地方政府的財政還款能力，少數地方甚至超過了未來幾年地方政府財政收入及土地收益總和。要建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的信息通報機制，嚴格控制土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的集中度風險，防止競相向某些地區的土地儲備項目和城市基礎設施建設發放貸款，出現因地區集中度過高導致銀行貸款風險積聚。

六、建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款還款能力評估體系，持續監測還款能力的變化。要根據審慎原則，尊重這類建設項目的特點和規律，按照土地儲備的獲取途徑、管理水平、土地使用權的出讓方式、市場價格預測等因素，建立土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款評估體系，尤其是對未來現金流量的變化要持續地、科學地監測和評估，及時認真地作出授信和授信變化的決策。要認真總結經驗，摸索規律，銳意創新，努力提高工作水平和效率。

七、注意分類指導，有堵有疏。嚴格控制不符合審慎經營原則或達不到貸款標準的土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款。要繼續大力支持一切符合貸款條件的此類項目，對風險狀況出現變化的項目也要具體問題具體分析，注意區別對待，積極做好工作，加強與客戶的溝通工作，不搞「一刀切」。

請各銀監局根據本文件精神，並結合當地實際情況，進一步加強城市土地儲備貸款和城市基礎設施建設貸款的風險提示，及時將文件精神傳達至轄內有關金融機構，做好跟蹤調查研究工作，穩妥處理並及時報告相關情況和問題。

2004年6月23日