住宅法 (民國100年)
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住宅法 (民國105年立法106年公布) |
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第一章 總則
[編輯]第一條 (立法目的)
- 為健全住宅市場，提升居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，特制定本法。
第二條 (主管機關權責劃分)
- 本法所稱主管機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。
- 主管機關之權責劃分如下：
- 一、中央主管機關：
- (一)住宅政策及全國性住宅計畫之擬訂。
- (二)全國性住宅計畫之財務規劃。
- (三)直轄市、縣（市）住宅業務之督導。
- (四)全國性住宅相關資訊之蒐集及公布。
- (五)住宅政策、補貼、市場、品質及其他相關之研究。
- (六)基本居住水準之訂定。
- (七)其他相關事項。
- 二、直轄市、縣（市）主管機關：
- (一)轄區內住宅施政目標之訂定。
- (二)轄區內住宅計畫之擬訂及執行。
- (三)轄區內住宅計畫之財務規劃。
- (四)住宅補貼案件之受理、核定及查核。
- (五)地區性住宅相關資訊之蒐集及公布。
- (六)轄區內住宅補貼、市場供需與品質狀況及其他相關之調查。
- (七)社會住宅之規劃、興辦、獎勵及管理。
- (八)其他相關事項。
第三條 (用詞定義)
- 本法用詞，定義如下：
- 一、住宅：指供居住使用，並具備門牌之合法建築物。
- 二、社會住宅：指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。
第四條 (特殊情形或身分者之範圍)
- 本法所定具，指下列規定之一者：
- —、低收入戶。
- 二、特殊境遇家庭。
- 三、育有未成年子女三人以上。
- 四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。
- 五、六十五歲以上之老人。
- 六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。
- 七、身心障礙者。
- 八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。
- 九、原住民。
- 十、災民。
- 十一、遊民。
- 十二、其他經中央主管機關認定者。
- 住宅租金與自購住宅貸款利息補貼之額度，應依據居住地區合理住宅價格租金水準、受補貼家戶之所得、人口數量與弱勢狀況，以及合理負擔能力標準等，計算合理補貼額度。
- 主管機關應於本法施行後二年內，完成相關價格租金資料蒐集、負擔標準與合理補貼金額計算方式之建立。
- 主管機關未完成第二項合理補貼額度之計算前，得沿用現有方式繼續辦理之。
第五條 (中央住宅政策及住宅計畫之研擬與財政計畫之報核)
- 為使全體國民居住於適宜之住宅，且享有尊嚴之居住環境需要，中央主管機關應衡酌未來環境發展、住宅市場供需狀況、住宅發展課題等，研擬住宅政策，報行政院核定。
- 直轄市、縣（市）主管機關應依據中央住宅政策，衡酌地方發展需要，擬訂住宅施政目標，並據以研擬住宅計畫及財務計畫，報中央主管機關備查。
- 中央主管機關應依據住宅政策、衡酌社會經濟發展、國土空間規劃、區域發展、產業、人口、住宅供需、中央及地方財政狀況，並參考直轄市、縣（市）主管機關住宅計畫執行情形，擬訂住宅計畫及財務計畫，報行政院核定。
- 主管機關為推動住宅計畫，得結合土地開發、都市更新、融資貸款、住宅補貼或其他策略辦理。
第六條 (住宅計畫參與機制)
- 直轄市、縣（市）主管機關為諮詢、審議住宅計畫、評鑑社會住宅事務，應邀集相關機關、民間相關團體及專家學者共同參與；其中民間相關團體及專家學者之比例，不得少於三分之一。
第七條 (住宅基金之設置)
- 各級主管機關為健全住宅市場、辦理住宅補貼、興辦社會住宅及提升居住環境品質，得設置住宅基金。
第二章 住宅補貼
[編輯]第八條 (住宅補貼之種類)
- 為協助一定所得及財產以下家庭或個人獲得適居之住宅，政府得視財務狀況擬訂計畫，辦理補貼住宅之資款利息、租金或修繕費用；其補貼種類如下：
- 一、自建住宅資款利息。
- 二、自購住宅貸款利息。
- 三、承租住宅租金。
- 四、修繕住宅貸款利息。
- 五、簡易修繕住宅費用。
- 申請前項住宅補貼，同一年度僅得擇一辦理。接受住宅貸款利息補貼者，除經行政院專案同意外，不得同時接受二種以上住宅貸款利息補貼；接受政府住宅費用補貼者，一定年限內以申請一次為限。
- 第一項一定所得及財產基準，由中央主管機關定之。
第九條
- 前條第一項各種住宅補貼，同一家庭由一人提出申請；其申請應符合下列規定：
- 一、前條第一項第一款或第二款補貼：以無自有住宅之家庭或二年內建購住宅之家庭為限。
- 二、前條第一項第三款補貼：以無自有住宅之家庭為限。
- 三、前條第一項第四款或第五款補貼：以自有一戶住宅之家庭為限。
- 前條第一項住宅補貼對象之先後順序，以評點結果決定之。有下列情形之一者，增加評點權重；評點總分相同時，有增加評點權重情形者，優先給予補貼：
- 一、具特殊情形或身分。
- 二、未達基本居住水準。
- 三、申請修繕住宅貸款利息或簡易修繕住宅費用補貼，其屬一定年限以上之老舊住宅整修外牆或汰換更新設備。
- 前項一定年限，由中央主管機關定之。
第十條
- 第八條第一項第一款至第三款補貼之申請資格、應檢附文件、自有一戶住宅之認定、無自有住宅或二年內建購住宅之認定、評點方式、申請程序、審查程序、住宅面積、補貼額度、期限、利率、補貼繼受及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
- 第八條第一項第四款或第五款補貼之申請資格、應檢附文件、自有一戶住宅之認定、修繕之設施設備項目、評點方式、申請程序、審查程序、補貼額度、期限、利率、補貼繼受及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第十一條 (基本居住水準之補貼規定)
- 申請政府住宅補貼者，除修繕住宅貸款利息或簡易修繕貸款利息補貼外，其受補貼居住住宅須達第三十四條所定之基本居住水準。
第十二條 (稅捐稽徵)
- 接受自建住宅貸款利息補貼者，其土地於興建期間之地價稅，按自用住宅用地稅率課徵。
- 前項土地經核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅後，未依建築主管機關核定建築期限完工者，應自核定期限屆滿日當年期起，改按一般用地稅率課徵地價稅。
- 第一項申請程序、前項申報改課程序及未依規定申報之處罰，依土地稅法相關規定辦理。
第十三條 (定期查核及停止補貼之規定)
- 直轄市、縣（市）主管機關，應定期查核接受自建、自購、修繕住宅貸款利息補貼或承租住宅租金補貼者之資格。
- 接受住宅補貼者有下列情事之一時，直轄市、縣（市）主管機關應自事實發生之日起停止補貼，並作成書面行政處分追繳其自事實發生之日起接受之補貼或重複接受之利息補貼或租金：
- 一、已不符申請補貼資格。
- 二、申報資料有虛偽情事。
- 三、重複接受二種以上住宅貸款利息補貼。
- 直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項查核業務，應於核定自建、自購、修繕住宅資款利息及租金補貼後，將受補貼者之相關資料予以建檔。
第三章 社會住宅
[編輯]第十四條 (住宅及財務計畫之評估參考)
- 直轄市、縣（市）主管機關應評估社會住宅之需求總量、區位及興辦戶數，納入住宅計畫及財務計畫。
第十五條 (民間興辦社會住宅之申請)
- 民間興辦社會住宅，應檢具申請書、興辦事業計畫及有關文件，向興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申請。
- 直轄市、縣（市）主管機關受理前項申請，對申請資料不全者，應一次通知限期補正；屆期不補正或不符規定者，駁回其申請。
- 直轄市、縣（市）主管機關審查社會住宅申請興辦案件，得邀請相關機關或學者、專家，以合議制方式辦理；經審查符合規定者，應核准其申請。
- 直轄市、縣（市）主管機關應於受理申請之日起九十日內完成審查；必要時，得延長六十日。
- 第一項至第三項申請興辦應備文件、審查事項、核准、撤銷或廢止核准、事業計畫之內容、變更原核定目的之處理及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
第十六條 (民間興辦社會住宅之辦理方式)
- 民間興辦社會住宅之辦理方式，得以新建建築物，或增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物等方式辦理。
- 前項新建建築物，其建築基地應符合下列規定之一：
- 一、在實施都市計畫地區達五百平方公尺以上，且依都市計畫規定容積核算總樓地板面積達六百平方公尺以上。
- 二、在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達五百平方公尺以上。
- 三、在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達一千平方公尺以上。
第十七條 (住宅補貼之獎勵及優惠)
- 民間興辦之社會住宅，需用公有非公用土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠。
- 前項出租及設定地上權之優惠辦法，由財政部會同內政部定之。
- 民間需用基地內夾雜零星或狹小公有土地時，應由出售公有土地機關依讓售當期公告土地現值辦理讓售。
第十八條 (民間興辦社會住宅之補貼)
- 直轄市、縣（市）主管機關得補貼民間新建、增建、改建、修建或修繕社會住宅貸款利息、部分建設費用或營運管理費用。
第十九條 (民間興辦社會住宅之融資)
- 直轄市、縣（市）主管機關得視民間新建、增建、改建、修建或修繕社會住宅資金融通之必要，向中長期資金主管機關申請提供中長期資金。
第二十條 (地價稅之減免)
- 民間興辦之社會住宅於興建或營運期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得予適當減徵。
- 前項減徵之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。
第二十一條 (社會住宅建物登記註記、移轉之管)
- 民間興辦之社會住宅，應由直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關，於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社會住宅。
- 前項社會住宅興辦人變更其原核定目的之使用時，應將依本法取得之優惠及獎勵金額結算，報直轄市、縣（市）主管機關核定，並繳交全數結算金額；其有入住者應於安置妥善後，始得由該直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關塗銷社會住宅之註記。
- 第一項社會住宅興辦人辦理所有權移轉時，應向主管機關申請同意；同時變更原核定目的之使用者，並應依前項規定辦理。
- 第二項及前項結算金額，應繳交該主管機關設置之住宅基金；未設置住宅基金者，一律撥充中央主管機關住宅基金。
- 第二項及第三項結算金額計算方式、計算基準、同意條件、應檢具文件及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。
第二十二條 (主管機關取得社會住宅之方式)
- 直轄市、縣（市）主管機關視社會住宅之需求情形，於必要時得依下列方式取得社會住宅：
- 一、新建。
- 二、利用公共建物增建、修建、修繕、改建。
- 三、接受捐贈。
- 四、租購民間房屋。
第二十三條 (新建興辦社會住宅之方式)
- 前條以新建興辦社會住宅之方式如下：
- 一、直接興建。
- 二、合建分屋。
- 三、設定地上權予民間合作興建。
- 四、其他經主管機關認定者。
第二十四條 (土地或建築得以撥用方式之取得情形)
- 直轄市、縣（市）主管機關依前條規定興辦社會住宅，需用非公用之公有土地或建築物者，得辦理撥用；因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合。
- 前項之鄰地為私有者，其交換分合不受土地法第一百零四條及第一百零七條之限制。
第二十五條 (社會福利服務或社區活動之空間保留)
- 直轄市、縣（市）主管機關興辦之社會住宅，得保留一定空間供作社會福利服務或社區活動之用。
第二十六條 (社會住宅適宜設施或設備之提供)
- 直轄市、縣（市）主管機關或民間興辦之社會住宅，應考量其租住對象之身心狀況、家庭組成及其他必要條件，提供適宜之設施或設備。
- 前項設施、設備之項目，由中央主管機關定之。
第二十七條 (興辦社會住宅之管理方式)
- 直轄市、縣（市）主管機關興辦之社會住宅，得自行或委託經營管理。
第二十八條 (社會住宅承租者申請資格等辦法之訂定)
- 社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、財產基準以下之家庭或個人為限。
- 社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。
- 前項租金之訂定，不適用土地法第九十七條之規定。
第二十九條 (社會住宅之經營管理)
- 社會住宅之經營管理，得視實際需要，自行或結合物業管理及相關服務業，提供文康休閒活動、社區參與活動、餐飲服務、適當轉介服務、其他依入住者需求提供或協助引進之服務，並收取費用。
- 前項費用之收取規定，社會住宅經營者應報當地直轄市、縣（市）主管機關備查。
第三十條 (評鑑及獎勵辦法)
- 直轄市、縣（市）主管機關應自行或委託機關（構）、學校、團體對社會住宅之經營管理者進行輔導、監督及定期評鑑；評鑑結果應公告周知。經評鑑優良者，應予獎勵。
- 前項之評鑑及獎勵辦法，由中央主管機關定之。
第三十一條 (接管程序及安置之辦法)
- 民間興辦社會住宅因故無法繼續營業，社會住宅經營者對於其入住之具特殊情形或身分者，應即予以適當之安置；其無法安置時，由直轄市、縣（市）目的事業主管機關協助安置；經營者不予配合，強制實施之，並處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰；必要時，得予接管。
- 前項接管之實施程序、期限與受接管社會住宅之經營權、財產管理權之限制及補助協助安置等事項之辦法，由中央主管機關會商中央目的事業主管機關定之。
第三十二條 (終止租約之情形)
- 社會住宅之承租人有下列情形之一者，經營管理者得隨時終止租約收回住宅：
- 一、已不符承租社會住宅之資格。
- 二、將住宅部分或全部轉租或借予他人居住。
- 三、改建、增建、搭蓋違建、改變住宅原狀或變更為居住以外之使用。
- 四、其他違反租約規定之行為，經通知後三十日內仍未改善。
第四章 居住品質
[編輯]第三十三條 (補助或獎勵興建具地方特色或風格之住宅)
- 直轄市、縣（市）主管機關或相關目的事業主管機關為營造住宅景觀及風貌，得補助或獎勵新建、增建、改建、修建或修繕具地方或民族特色之住宅。
- 前項補助或獎勵事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關或相關中央目的事業主管機關定之。
第三十四條 (基本居住水準之訂定)
- 為提升居住品質，中央主管機關應衡酌社會經濟發展狀況、公共安全及衛生、居住需求等，訂定基本居住水準，作為住宅政策規劃及住宅補貼之依據。
- 前項基本居住水準，中央主管機關應每四年進行檢視修正。
第三十五條 (住宅計畫應辦理之要件)
- 為提升住宅社區環境品質，直轄市、縣（市）主管機關應主動辦理下列事項，並納入住宅計畫：
- 一、住宅社區無障礙空間之營造及改善。
- 二、公寓大廈屋頂、外牆、建築物設備及雜項工作物之修繕及美化。
- 三、住宅社區發展諮詢及技術之提供。
- 四、社區整體營造、環境改造或環境保育之推動。
- 五、住宅社區組織團體之教育訓練。
- 六、配合住宅計畫目標或特定政策之項目。
- 七、其他經主管機關認有必要之事項。
第三十六條 (居住環境改善之評鑑、獎勵或競賽及補助)
- 中央主管機關為促進住宅品質之提升，得定期舉辦，並邀集相關機關、專家學者共同參與，作為直轄市、縣（市）住宅計畫經費補助之參考。
第三十七條 (住宅性能評估制度之訂定)
- 為提升住宅品質及明確標示住宅性能，中央主管機關應訂定住宅性能，鼓勵住宅之興建者或所有權人申請評估。
- 前項評估制度之內容、基準、方法、鼓勵措施、評估機構與人員之資格及管理等事項之辦法，由中央主管機關定之。
第三十八條 (無障礙住宅設計基準及獎勵辦法之訂定)
- 為推動無障礙之住宅，中央主管機關應訂定無障礙住宅之設計基準及獎勵辦法。
第五章 住宅市場
[編輯]第三十九條 (住宅市場與其他相關資訊之蒐集)
- 為引導住宅市場健全發展，中央及直轄市、縣（市）主管機關應定期蒐集、分析住宅供給、需求、用地、金融、市場、交易價格及其他相關資訊，並定期公布住宅與不動產統計數據及指數等資訊。
- 前項住宅資訊之蒐集，各級政府機關、金融、住宅投資、生產、交易及使用等相關產業公會及團體，應配合提供相關統計資訊。
- 資料蒐集、運用及發布，應遵守相關法令之規定。
- 非營利組織、學術機構提供非營利性之住宅相關資訊服務，政府得予獎勵。
- 住宅相關資訊之蒐集、管理及獎勵辦法，由中央主管機關定之。
第四十條 (住宅供需失衡地區之必要性調節措施)
- 中央及直轄市、縣（市）主管機關為穩定住宅市場，經依前條第一項規定分析住宅市場供給、需求資訊，得就有嚴重住宅供需失衡之地區，視實際情形採取必要之市場調節措施。
第四十一條 (資訊之建設及公開)
- 直轄市、縣（市）主管機關應建置社會住宅相關資訊，並公開於網際網路。
第四十二條 (提供經濟或社會弱勢者之承租購任宅資訊)
- 中央及直轄市、縣（市）主管機關應鼓勵法人或個人，對無自有住宅或住宅條件亟待改善之具特殊情形或身分者，提供承租或購置適當住宅之市場資訊。
第四十三條 (相關統計資訊之提供)
- 從事住宅興建之公司，應於取得建造執照申報開工時，將第三十九條所定應配合提供之相關統計資訊，提供予住宅所在地之建築相關產業公會。
第四十四條 (住宅租賃發展政策之研擬)
- 中央及直轄市、縣（市）主管機關為提升租屋市場健全發展，應研擬住宅租賃發展政策，針對租賃相關制度及專業服務，研擬短、中長期計畫。並就租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等提供相關服務。
- 前項服務之提供得以自行或輔導、獎勵民間成立租屋服務平台方式辦理。
- 第二項輔導、獎勵辦法，由中央目的事業主管機關定之。
第六章 居住權利平等
[編輯]第四十五條 (住宅歧視)
- 居住為基本人權，任何人皆應享有公平之居住權利，不得有歧視待遇。
第四十六條 (住宅使用人行為之權責)
- 任何人不得拒絕或妨礙住宅使用人為下列之行為：
- 一、自費從事必要之居住或公共空間無障礙修繕。
- 二、因協助視覺功能障礙者之需要飼養導盲犬。
- 三、合法使用住宅之專有部分及非屬約定專用之共用部分空間、設施、設備及相關服務。
第四十七條 (申訴處理機制處罰規定)
- 發生前條規定之情事，住宅使用人得於事件發生之日起一年內，向住宅所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申訴。
- 直轄市、縣（市）主管機關認定有違反前條規定情事時，應即通知違規行為人限期改善；屆期未改善者，處新臺幣十萬元以上五十萬元以下罰鍰。
- 直轄市、縣（市）主管機關處理第一項之申訴，應邀集比例不得少於三分之一之社會或經濟弱勢代表、社會福利學者等參與。
第七章 附則
[編輯]第四十八條 (相關公產管理法令適用之排除)
- 中央及直轄市、縣（市）主管機關依本法就公有土地及建築物所為之處分、設定負擔或超過十年期間之租賃，不受土地法第二十五條、第一百零四條、第一百零七條、國有財產法第二十八條及地方政府公產管理法令之限制。
第四十九條 (政府原辦理之各類住宅補貼之後續處理方式)
- 本法施行前，除身心障礙者權益保障法、社會救助法外，政府已辦理之各類住宅補貼或尚未完成配售之政府直接興建之國民住宅，應依原依據之法令規定繼續辦理，至終止利息補貼或完成配售為止。
- 本法施行前，政府已辦理之出租國民住宅，其承租資格、辦理程序等相關事項，得依原依據之法令規定繼續辦理，至該出租國民住宅轉型為社會住宅或完成出、標售為止；政府直接興建之國民住宅社區內商業、服務設施及其他建築物之標售、標租作業，得依原依據之法令規定繼續辦理，至完成標售為止。
第五十條 (管理及維護之適用法規與公共基金專戶之設立)
- 未依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備之原由政府直接興建之國民住宅社區，自本法施行之日起，其社區管理維護依公寓大廈管理條例之規定辦理。
- 國民住宅社區之管理維護基金結算有賸餘或未提撥者，直轄市、縣（市）主管機關應以該社區名義，於公庫開立公共基金專戶，並將其社區管理維護基金撥入該專戶；社區依公寓大廈管理條例成立管理委員會或推選管理負責人及完成報備後，直轄市、縣（市）主管機關應將該專戶基金撥入社區開立之公共基金專戶。
第五十一條
- 原由政府興建國民住宅社區之管理站、地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施，已納入國民住宅售價並登記為公有者，於本法施行後，應由該管地方政府列冊囑託地政機關，將該設施更名登記為社區區分所有權人所有，其權利範圍按個別所有權之比例計算。
- 前項個別所有權之比例，以個別專有部分之樓地板面積占該住宅社區全部屬於專有部分之樓地板面積比例計算。
- 地政機關辦理第一項更名登記，免繕發權利書狀，其權利範圍於主建物辦理移轉登記時應隨同移轉。
第五十二條 (公共設施之產權規定)
- 以社區管理維護基金價購，政府直接興建國民住宅社區之管理站、活動中心及其他設施，未於本法施行之日前，完成移交為社區區分所有權人所有，或經社區區分所有權人會議決議予以完成出售者，且係單一社區管理維護基金出資並由該社區使用者，依前條有關更名登記之規定辦理。
- 前項設施係由數社區管理維護基金共同出資者，由該管地方政府依規定辦理出（標）售；其所得價款，按原價購時之分擔比例交予各社區作為公共基金。
第五十三條 (施行細則)
- 本法施行細則，由中央主管機關定之。
第五十四條 (施行日)
- 本法自公布後一年施行。
