蘭州市物業管理條例

蘭州市物業管理條例
制定機關：蘭州市人民代表大會常務委員會

蘭州市物業管理條例

（2015年12月30日蘭州市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過 2016年4月1日甘肅省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批准）

第一章 總則

　　

第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動，適用本條例。

　　第三條 市、縣（區）人民政府負責本行政區域內物業管理工作的領導和組織，鼓勵採用新技術、新方法提高物業服務水平，將物業服務納入現代服務業發展規劃，促進物業服務行業發展。

蘭州新區管委會、蘭州高新技術產業開發區管委會在各自的管轄範圍內履行物業管理職責。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對物業管理工作進行指導、協助和監督;協調物業管理與社區管理、社區服務,建設單位與前期物業服務企業,業主與物業服務企業等關係;落實老舊住宅小區管理工作。

城市社區、農村村民委員會應當協助、配合街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理的相關工作。

　　第四條 市、縣（區）人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　市、縣（區）物業管理機構具體負責物業管理活動的日常監督管理工作。

　　市、縣（區）人民政府其他有關行政主管部門在各自的職責範圍內，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第五條 物業行政主管部門應當開展物業管理法律、法規、規章以及相關政策的宣傳、培訓，建立物業服務企業及其管理人員誠信檔案，引導業主、物業服務企業依法行使權利，履行義務。

　　第六條 市物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規範行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務，推動物業管理行業健康發展。

第二章 業主大會和業主委員會

第七條 房屋的所有權人為業主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關係已經合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權變更登記的人，在物業管理中享有業主權利，承擔業主相應義務。

　　業主不得以放棄權利為由拒不履行業主義務。

　　第八條 物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第九條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。

　　業主因故不能參加業主大會會議的，可以依法書面授權代理人參加，也可以以電子方式參加討論和表決。

　　第十條 交付使用的專有部分建築面積達到物業管理區域內建築物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發建設單位應當在三十日內書面報告物業所在地的縣（區）物業行政主管部門。報告應當包括籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

　　（一）物業管理區域劃分的資料；

　　（二）房屋及建築面積清冊；

　　（三）建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證複印件；

　　（四）房屋建築工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明；

　　（五）物業服務用房配置的資料；

　　（六）業主名冊。

　　開發建設單位未及時書面報告的，已交付專有部分的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會會議的書面要求。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府收到開發建設單位書面報告或者業主書面要求後，應當按照規定籌備召開首次業主大會會議。

　　第十一條 下列事項由業主大會決定：

　　（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（三）選聘和解聘物業服務企業；

　　（四）籌集和使用專項維修資金；

　　（五）改建、重建建築物及其附屬設施；

　　（六）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（七）改變共有部分的用途；

　　（八）利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用；

　　（九）利用業主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項；

　　（十）批准業主委員會議事規則；

　　（十一）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用；

　　（十二）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

　　（十三）法律、法規或者管理規約約定應當由業主大會決定的其他事項。

　　決定前款第（四）項、第（五）項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　由於業主達不到法定人數無法召開業主大會的，經街道辦事處、鄉鎮人民政府同意，可以召開業主代表大會決定除本條第一款第（四）項、第（五）項外的其他事項。業主代表大會的代表可按幢、單元、樓層等為單位推舉產生，業主代表大會不得少於三十人。

　　第十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行法律、法規規定的職責，接受業主的監督。

　　業主委員會由五至十一人的單數組成。業主委員會委員由業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意。

　　業主大會和業主委員會的決定，對全體業主及物業使用人具有約束力。

　　業主委員會做出的決定，應當在物業管理區域內顯著位置公示不少於十五天，在超過專有部分占已交付建築物總面積過半數的業主且占已交付物業總人數過半數的業主不反對的情況下生效。

　　第十三條 業主委員會委員應當符合下列條件:

　　（一）系本物業管理區域內的常住業主，且本人有履行業主委員會委員職務的時間保證;

　　（二）身體健康,年齡不超過70周歲，能夠履行委員職責;

　　（三）本人、配偶及其近親屬未在本物業管理區域提供服務的物業企業出資或者任職;

　　（四）法律、法規規定的其他條件。

　　第十四條 業主大會每年至少召開一次會議，由業主委員會召集。

　　業主委員會未按業主大會議事規則按期召集業主大會會議的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促召開業主大會會議。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

　　（一）發生重大事故或者緊急事件，需要及時處理的；

　　（二）百分之二十以上業主就物業管理共同事項提議的；

　　（三）業主委員會委員缺額人數超過總人數三分之一，或者業主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業主委員會副主任辭職、離職的；

　　（四）業主大會議事規則規定需要召開業主大會臨時會議的。

　　第十五條 業主大會、業主委員會工作經費開支範圍、標準和業主委員會委員的工作津貼，由業主大會決定。業主委員會應當每年向業主大會報告收支情況。

　　前款所述費用由全體業主承擔,有公共收益的,從公共收益中支付。籌備和召開首次業主大會的經費由開發建設單位承擔。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，並書面告知相關社區、居（村）民委員會：

　　（一）業主大會成立和業主委員會選舉情況；

　　（二）業主委員會組成人員名單及其基本情況；

　　（三）管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）業主大會會議記錄和會議決定。

　　第十七條 業主委員會應當建立接待制度，接受業主、物業使用人的諮詢、投訴和監督。

　　業主委員會應當建立工作記錄製度，做好業主大會會議、業主委員會會議、物業服務合同協商簽訂活動以及物業管理中各項重要事項的記錄，並建立工作檔案。

　　業主委員會應當建立信息公開制度，及時公布物業服務合同簽訂和履行、管理規約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

　　第十八條 業主委員會任期屆滿前九十日，應當召集業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會任期屆滿逾期未進行換屆選舉的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導督促換屆選舉。

　　第十九條 業主大會會議選舉出新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬於全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會。拒不移交的，新的業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所協助移交。

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區、居（村）民委員會依法履行職責，並接受其指導和監督。

　　第二十一條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

（一）不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

（二）收受物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬的;

（三）向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

（四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

（五）其他侵害業主合法權益的行為。

業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，並記錄歸檔。

　　第二十二條 有下列情形之一的物業管理區域，可以成立臨時物業管理委員會,代行有關法律、法規和本條例規定的業主委員會的職責。業主委員會一經選舉產生,其自行終止。

　　（一）首次業主大會召開前的前期物業管理期間或者達不到本條例第十條規定的條件無法成立業主大會的；

　　（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府反覆指導後仍不能成立的；

　　（三）業主委員會不履行職責達一年以上，無法正常開展工作，嚴重影響小區物業管理和諧穩定，需要調整或重新選舉業主委員會，經物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府反覆指導後，仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

　　第二十三條 臨時物業管理委員會由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府、轄區派出所、社區居（村）民委員會、開發建設單位、業主代表等組成。

　　臨時物業管理委員會總人數應當為七到十一人的單數，其中業主代表應當不少於臨時物業管理委員會人數的百分之五十。業主代表的資格應當符合本條例第十三條的規定,業主代表經業主推薦或者自薦，由街道辦事處、鄉鎮人民政府審定。 臨時物業管理委員會的主任由業主代表擔任。

　　臨時物業管理委員會組成後,應當由街道辦事處、鄉鎮人民政府在物業管理區域內顯著位置公示。

　　第二十四條 臨時物業管理委員會成立之日起三十日內應當向物業所在地的縣級人民政府物業行政主管部門備案。

第三章 前期物業管理

　　

第二十五條 劃分物業管理區域應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，綜合考慮建築規模、共用設施設備、社區建設等因素，由縣級人民政府物業行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府以及社區共同劃定。

　　建設項目已經按照規劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業管理區域。

　　第二十六條 住宅物業的開發建設單位在辦理銷售手續前，應當持建設項目核准或者備案文件、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府物業行政主管部門申請劃分物業管理區域。物業行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內，按照本條例第二十五條的規定進行物業管理區域劃分。

第二十七條 開發建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，並納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改變用途。

　　物業服務用房應當按照不低於開發建設住宅總建築面積的千分之二到千分之三的比例確定，且不少於四十平方米。

　　物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、採光、簡單裝修等使用條件，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

　　第二十八條 物業管理區域劃定後，開發建設單位在銷售房屋時，應當以圖文形式將劃定的物業管理區域向買受人明示並作為銷售合同的附件。明示下列內容：

　　（一）物業管理區域的範圍；

　　（二）地上地下物業共用部位名稱、位置和面積；

　　（三）公共場所、公共綠化的面積和位置；

　　（四）公共車位數量和位置；

　　（五）地下室（不含人防地下室部分）、底層架空層面積及其權屬；

　　（六）物業服務用房的面積和位置；

　　（七）共用設施設備名稱及其權屬；

　　（八）其他需要明示的場所和設施設備。

　　第二十九條 住宅物業的開發建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，並簽訂前期物業服務合同。投標人少於3個或者房屋建築面積少於3萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建築面積），經物業所在地的縣（區）物業行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具備相應資質的物業服務企業。並在合同簽訂之日起十五日內,報縣（區）物業行政主管部門備案。

　　前期物業服務合同可以約定服務期限。但在約定期限的同時，應當明確約定，在業主委員會與其選定的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。

　　第三十條 住宅開發建設單位與買受人簽訂物業銷售合同時，應當將臨時管理規約、前期物業服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規約。

　　第三十一條 新建物業的開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。並在物業管理區域內公布物業保修聯繫電話和地址。

物業服務企業應當協助業主或者業主委員會聯繫開發建設單位落實保修責任。

　　第三十二條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

　　（一）參與工程的查驗，對發現的工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，及時向開發建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，並協助專業管理部門督促落實；

　　（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向開發建設單位提出建議，並參與共用設施設備的安裝、調試等工作；

　　（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　　（四）根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供物業服務並引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序。

　　第三十三條 物業服務企業對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地等進行查驗時，應當和開發建設單位或者業主委員會簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第三十四條 物業服務企業應當將承接查驗的有關文件、資料和記錄建立檔案，並妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬於全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。拒不移交的，新的物業服務企業可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府、轄區派出所協助移交。

第四章 物業管理服務

　　

第三十五條 從事物業服務活動的企業，應當按照國家規定取得物業服務企業資質證書，並在資質證書許可範圍內承接物業服務，做好物業管理人員的選聘、培訓和管理工作，規範物業服務，提升服務質量。

　　從事物業管理的人員，應當按照國家規定取得職業資格證書，個人品行端正，身體健康，着裝整潔，服務規範。

　　第三十六條 業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同副本報物業所在地縣級人民政府物業行政主管部門備案。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務，並遵守下列規定：

　　（一）符合國家、省和本市規定的技術標準、規範；

　　（二）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

　　（三）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務，及時辦理業主投訴，提高服務質量；

　　（四）做好物業管理區域內的門衛、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監控等秩序維護和安全防範工作，並接受公安機關的指導檢查；

　　（五）為業主的身份、住宅等個人信息保密，未經業主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透漏；

　　（六）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關專業單位進入物業區域開展服務，為其提供便利；

　　（七）接受社區監督指導，配合做好社區管理相關工作。

　　第三十七條 終止或者解除物業服務合同，應當依據合同履行告知義務；合同未約定告知期限的，應當提前六十日告知。

　　自物業服務合同解除之日起十日內，原物業服務企業、新物業服務企業與業主委員會應當辦理下列交接事宜：

　　（一）移交業主和物業的基礎檔案；

　　（二）移交物業服務中形成的物業服務檔案；

　　（三）移交物業服務用房和業主共有的其他房屋、場地和財物；

　　（四）移交物業共用設施設備及其改造、維修、運行、保養的有關資料；

　　（五）清交預收、代收和清算欠收的有關費用；

　　（六）其他需要交接的事項。

　　物業服務企業未辦理退出交接手續，不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

　　第三十八條 物業服務企業未經業主大會或者業主委員會同意不得擅自在物業管理區域內進行下列活動：

　　（一）改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途；

　　（二）設置營業攤點；

　　（三）許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經營活動；

　　（四）向業主、物業使用人指定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料；

（五）提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準；

（六）其他與物業服務無關的活動。　

　　第三十九條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房、房改房、國家規定的老舊住宅小區和前期物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。

　　政府指導價的適用範圍和收費標準由價格主管部門制定。

　　市場調節價的物業服務收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，並報區（縣）物價部門備案。

　　第四十條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同不得違反合同法等法律、法規，其中涉及物業服務方面的條款不得違反物權法、物業管理條例和本條例的有關規定。市人民政府物業行政主管部門應當做好物業服務合同的規範、審查、檢查等工作。

　　物業交付使用前，開發建設單位應當依照前期物業服務合同的約定向物業服務企業支付物業服務費；物業交付使用後，物業服務費由業主承擔。

　　業主應當依照物業服務合同的約定及時交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，經書面催交，逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以採用在本物業管理區域公示或者提交社會徵信機關記入個人誠信檔案等方式，協助物業服務企業催交。對無正當理由經催交仍拒不交納的，物業服務企業可以申請仲裁或者提起訴訟。

　　物業服務合同雙方可以約定預收物業服務費。

　　第四十一條 物業服務企業根據有關法律、法規的規定和物業服務合同約定可以對物業管理區域內共用部位、共用設施設備以及經營性用房進行經營，收益歸全體業主所有。該項收益可用於共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。

　　物業經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬，扣除約定手續費後，於次年二月底以前繳存業主委員會；由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。業主委員會應當每年將物業經營性收益的收支情況向業主公布一次。

　　實行物業服務酬金制收費方式的物業服務項目，每年公布一次物業服務資金的收支情況。

第四十二條 開發建設單位應當在預售或者現售房屋時公布本物業管理區域內規劃的車庫、車位產權、數量及出售、出租等方式。

　　開發建設單位用於銷售的車庫、車位，應當與房屋同步銷售，但按照規劃利用物業管理區域內業主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

　　第四十三條 物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當首先滿足業主的使用需要。

　　開發建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後，可以向業主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等於或低於物業管理區域內的房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位或車庫。

車位、車庫有空餘的，可以臨時出租給業主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。

第四十四條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地用於停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主大會或者業主委員會決定。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時，在物業管理區域內臨時停放，不得收費。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第四十五條 市、縣（區）人民政府物業行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系，對物業服務企業實行動態管理，對物業服務情況進行定期檢查。

　　第四十六條 物業服務企業應當誠信服務，不得有以下失信行為：

　　（一）在物業管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

　　（二）出租、出借、轉讓資質的；

　　（三）拒不撤出物業管理區域，或者撤出時未按規定辦理交接手續，造成物業管理狀況混亂的；

　　（四）法律、法規規定的其他違法行為。

　　第四十七條 業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

　　業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反管理規約等行為，經仲裁裁決或者生效判決確認的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　第四十八條 縣級以上人民政府物業行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對本轄區內物業服務情況的監督檢查，並及時共享物業服務企業誠信管理信息、物業服務合同、物業管理區域劃分、承接查驗備案等信息。

第四十九條 縣級以上人民政府物業行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當及時受理，並將調查或者處理結果答覆投訴人；屬於其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位並告知投訴人。

第五章 物業使用與維護

　　

第五十條 業主、物業使用人在使用物業時應當依照有利於使用安全、團結互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風、採光、管線鋪設和建築維修、有害物質排放等方面的相鄰關係。

　　第五十一條 物業使用中禁止下列行為：

　　（一）損壞、拆改房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

　　（二）侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途；

　　（三）將無防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

　　（四）損害、占用、堵塞、封閉燃氣管道及其他管道設施，影響公共安全；

　　（五）違法搭建、改建建築物、構築物；

（六）違法挖掘房屋地下空間；

（七）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設施；

（八）隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水、廢舊家具和雜物，往樓下拋棄物品；

（九）將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活；

（十）違反有關法規和管理規約的規定飼養動物，影響物業管理區域內的衛生和居民的正常生活；

（十一）排放超過規定標準的噪聲；

（十二）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質；

（十三）損壞消防設施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；　　

（十四）法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。

　　對違反前款規定的行為，其他業主和物業使用人、業主委員會、物業服務企業有權予以勸阻、制止。勸阻、制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告後，應當依法予以制止或者依法追究業主、物業使用人的法律責任。

　　第五十二條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

　　轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將轉讓或者出租的有關情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　第五十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定和管理規約。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，並進行現場巡查。物業使用人對房屋進行裝飾裝修，還應當取得業主的書面同意。

　　第五十四條 業主不得將住宅改變為經營性用房（含開網店），不得將住宅出租用於經營性活動（含開網店），工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經營性用房的經營活動頒發營業執照。臨街住戶，需將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意並向業主委員會和物業服務企業備案。

　　物業管理區域內按照規劃建設的共用部位、共用設施設備和物業服務用房，除因特殊情況並經業主大會同意和依法辦理有關手續外，不得改變用途。

　　第五十五條 物業交付使用前，開發建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備移交給相關專業單位負責管理，並移交有關技術資料。相關專業單位應當及時接收。相關專業單位自建的由其自行負責管理。物業交付使用時，開發建設單位應當將有關設施設備移交專業單位管理的情況予以公示。

　　專業單位接收後，應當及時做好有關設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內有關設施設備的安全運轉和正常使用。

　　第五十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。其中，屬物業專有部分的費用，由業主繳納；屬物業服務企業使用的費用，由物業服務企業繳納。

　　相關專業單位在老舊住宅小區的服務項目暫不具備向最終用戶收取費用的，應當制定和實施限期改造計劃，過渡實現向最終用戶收取費用。限期和過渡的具體辦法由市人民政府制定。

專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用，不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務。

物業服務企業接受專業單位委託代收有關費用的，可以根據雙方約定向委託單位收取代收服務費，但不得向業主收取服務費等額外費用。

第五十七條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和本省、市有關規定交存住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。按照國家規定，在保證資金安全的前提下，可以進行保值增值運作管理。

　　住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，按照國家和本省、市的有關規定執行，對一次性繳存有困難的老舊住宅小區可以允許分期繳存，對緊急情況下使用的可以開通資金使用的綠色通道，先使用後補辦手續，對維修單幢住宅的電梯、屋頂、消防等急用設施設備需要執行本條例第十一條第二款的可以限定在該單幢住宅業主的範圍內。

　　第五十八條 物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由開發建設單位承擔；保修期滿後的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

　　（一）業主專有部分由業主承擔；

　　（二）業主共用部位、共用設施設備，從專項維修資金中支付，不足部分，由相關業主按照專有部分建築面積分攤，屬於人為損壞的，費用由責任人承擔；

　　（三）物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營設施設備部分，業主專有部分的，由業主承擔；業主專有部分之外的，由相關專業單位承擔。

　　第五十九條 維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備時，相鄰物業的業主、物業使用人應當予以配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修、更新、改造造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

　　第六十條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置相應的警示標誌，採取具體防範措施，並立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

第六章 法律責任

　　

第六十一條 對違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十七條規定的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 違反本條例第三十八條第（一）、（四）、（五）項規定的, 由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,有違法所得的,沒收違法所得,逾期不改正的, 處五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　違反本條例第三十八條第（二）、（三）項規定的, 由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,有違法所得的,沒收違法所得,逾期不改正的, 處三千元以上三萬元以下罰款。

　　第六十四條 違反本條例第四十六條規定的，由工商行政管理部門通過企業信用信息公示系統向社會公示，並依據《企業信息公示暫行條例》的相關規定予以處罰。

　　第六十五條 違反本條例第五十一條第一款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）項規定的,由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令改正,逾期不改正的,處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　違反本條例第五十一條第一款第（七）、（八）、（九）項規定的,由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令改正,逾期不改正的,處以五百元以上五千元以下的罰款。

　　違反本條例第五十一條第一款第（十）項規定的，由市容環境衛生行政主管部門依法查處。

　　違反本條例第五十一條第一款第（十一）項規定的，由環境保護行政主管部門依法查處。

　　違反本條例第五十一條第一款第（十二）、（十三）項規定的由公安機關依法查處。

　　第六十六條 業主違反本條例第五十四條規定的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條 不屬於本條例第五十六條第二款的情形且違反本條例第五十六條第三款規定的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處以一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　不屬於本條例第五十六條第二款的情形且違反本條例第五十六條第四款規定的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處以三千元以上三萬元以下的罰款。

　　第六十八條 市、縣（區）物業行政主管部門及其他相關政府部門的工作人員、物業管理機構及街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居（村）民委員會的工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

　　

第六十九條 本條例自2016年7月1日起施行。2001年7月26日蘭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議通過 2001年9月28日甘肅省第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議批准的《蘭州市城市住宅小區物業管理辦法》同時廢止。