國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定

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國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定
國發〔1994〕43號
1994年7月18日

為貫徹落實《中共中央關於建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，深化城鎮住房制度改革，促進住房商品化和住房建設的發展，特作如下決定：

一、城鎮住房制度改革的根本目的和基本內容

(一)城鎮住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設， 改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。

(二)城鎮住房制度改革的基本內容是：把住房建設投資由國家、單位統包的體制改變為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變為社會化、專業化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度，發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系，建立規範化的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修、管理市場、逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產業和相關產業的發展。

(三)城鎮住房制度改革要堅持配套、分階段推進，近期的任務是：全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，大力發展房地產交易市場和社會化的房屋維修、管理市場，加快經濟適用住房建設，到本世紀末初步建立起新的城鎮住房制度，使城鎮居民住房達到小康水平。

二、全面推行住房公積金制度

(四)實行住房公積金制度有利於轉變住房分配體制，有利於住房資金的積累、周轉和政策性抵押貸款制度的建立，有利於提高職工購、建住房能力，促進住房建設。所有行政和企事業單位及其職工均應按照「個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用」的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度。

(五)住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，歸個人所有，存入個人公積金帳戶，用於購、建、大修住房，職工離退休時，本息餘額一次結清，退還職工本人。目前單位和個人住房公積金的繳交率分別掌握在5％，已超過這個比例的可以不變。外商投資企業及其中方職工的住房公積金繳交率，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。

(六)企業為職工交納的住房公積金，從企業提取的住房折舊和其他劃轉資金中解決，不足部分經財政部門核定，在成本、費用中列支。行政事業單位為職工交納的住房公積金，首先立足於原有住房資金的劃轉，不足部分，全額預算的行政事業單位由財政預算撥付，差額預算的事業單位按差額比例由財政預算撥付，自收自支事業單位比照企業開支渠道列支。職工的住房公積金本息免徵個人所得稅。

(七)按照責權利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度，加強住房公積金的管理。各市（縣）人民政府負責制定住房公積金的歸集、使用、管理等有關具體規定，審批住房化積金的使用計劃和財務收支預決算。各市縣人民政府可以設立專門的住房公積金管理機構，負責住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作，住房公積金的存貸款等金融業務一律由當地人民政府委託指定的專業銀行辦理。受委託的專業銀行根據當地人民政府批准的住房公積金使用計劃，審定、發放和回收貸款。住房公積金要專款專用，嚴禁挪作他用。財政、審計、監察門要加強監督管理。

三、積極推進租金改革

(八)要在職工家庭合理住房支出範圍內加大租金改革力度。到2000年，住房租金原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15％。按上述辦法測定，租金水平已達到或超過折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅5項因素成本租金水平的，按成本租金或市場租金計租。

(九)各地要根據實際情況制定並公布2000年以前租金改革規劃。租金提高的幅度和次數，要與當地居民的收入水平相適應，要根據物價指數控制目標統籌按排。有條件的市縣或單位，應結合實際情況，較快實現向成本租金和市場租金的過渡。

(十)在租金水平達到成本租金以前，新建公有住房和騰空的舊住房租金標準可以高於同期現住房的租金標準。各市縣人民政府還可以對職工承租新建公有住房和騰空的舊住房交納租賃保證金和認購住房債券作出具體規定。

(十一)租金調整後，對離退職工、政府民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各省、自治區、直轄市人民政府可根據情況制定減、免、補的具體辦法。

(十二)住房在規定標準之內的職工家庭，用規定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當給予補助。企業和自收自支事業單位的補助金在單位住房基金中列支，其他行政事業單位的補助金應先在單位住房基金中列支，不足部分經同級財政部門核定，在城市住房基金未建立城市住房基金的，在同級財政預算中列支。

(十三)加強對租金收入的管理。租金收入歸產權單位所有，納入單位住房基金，用於住房維修、管理、建設和城鎮住房制度改革。

四、穩步出售公有住房

(十四)城鎮公有住房，除市縣以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮職工出售。職工購買公有住房要堅持自願的原則，新建公有住房和騰空的舊房實行先售後租，並優先出售給住房困難戶。

(十五) 向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，成本價應包括住房的徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（小區級非營業性配套公建費是否列入成本由各地自行確定）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。舊房的成本價按售房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般 50年）計算，使用年限超過30年的，以30年計算，經過大修或設備更新的舊房，按有關規定評估確定。目前以成本價售房確有困難的市縣，可以實行標準價作為過渡。出售公有住房的成本價和標準價由市縣人民政府逐年測定，報省、自治區、直轄市人民政府批准後公布執行。

現行售房價格已高於規定的標準價起步水平的，不應再降低價格。

公有住房的出售，應堅持先評估後出售的原則。住房的實際售價應根據所處地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素區別計價。

(十六)標準價按負擔價和抵交價之和測定。一套56平方米建築面積標準新房的負擔價，1994年應為所在市縣雙職工年平均工資的3倍。經濟發展水平較高的市縣應高於3倍，具體倍數由省、自治區、直轄市人民政府確定。雙職工年平均工資按當地統計部門公布的上年職工平均工資乘以2計算。抵交價按雙職工的65年（男職工35 年，女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80％計算。

舊房的負擔價按售房當年新房的負擔價成新折扣（折扣年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，以30年計算，經過大修或設備更新的舊房，按有關規定評估確定，舊房的抵交價，可根據使用年限適當降低，但最多不能低於新房抵交價的80％。

(十七)職工購買現已住用的公有住房，可適當給予折扣，1994年折扣率為負擔價的5%，今後要逐年減少，2000年前全部取消。

售房單位應根據購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣。每年工齡折扣的數額，按抵交價除以65（男職工35年，女職工30年）計算。離退體職工購房計算工齡折扣的時間，按國家規定的離退體年齡計算。

(十八)職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一律執行市場價。

(十九)售房價格要逐步從標準價過渡到成本價。當年的標準價要根據各市縣職工上年平均工資增長的水平、單位發給住房補貼和資助職工建立住房公積金年增長水平確定，一年一定，新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數，要逐步提高，2000年以前達到3.5倍，各市縣要從本地實際出發，加快標準價向成本價的過渡。

(二十)付款方式。職工購房可以一次付款，也可以分期付款。售房單位可對一次付款的購房職工給予一次付款折扣，折扣率參與當地購房政策性貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定，衤行分期付款的，首期付款不得低於實際售價的30％ ，分期付款的期限一般不超地10年，分期交付的部分要計收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。經辦政策性住房金融業務的銀行，應充分利用政策性住房資金，向購房職工提供政策性抵押貸款。

(二十一)明確產權。職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。

職工以成本價購買的住房，產權歸個人所有，一般住用5年後可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。

職工以標準價購買的住房。擁有部分產權，即占有權、使用權、有限的收益權和處分權，可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定。職工以標準價購買的住房，一般住用5年後方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買、租用權、售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，單位和個人按各自的產權比例進行分配。

(二十二)發展房地產交易市場，規範住房交易行為。職工購買住房，都要由房產管理部門辦理住房過戶和產權轉移登記手續，同時要辦理相應的土地使用權變更登記手續，並領取統一制定的產權證書，產權證書應註明產權屬性，按標準價購買的住房應註明產權比例。出租和出售、贈與、繼承及以其他形式轉讓所購住房，應按國家規定交納有關稅費。要加強市場管理，規範交易程序。完善稅收制度，堅決查處倒賣房產牟取暴利等違法行為。

(二十三)加強售後房屋維修、管理服務、發展社會化的房屋維修、管理市場。職工購買的住房，室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售後應建立共用部位、共用設施的維修基金。改革現行城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理企業和社會化的房屋維修、管理服務。

(二十四)加強售房款的管理。國有住房的出售收入按住房產權關係一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基金。售房款要全部用於住房建設和城鎮住房制度改革，嚴禁挪用。

五、加快經濟適用住房的開發建設

(二十五)各地人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，加快解決中低收入家庭的住房問題。經濟適用性住房建設用地，經批准原則上採取行政劃撥方式供應。對經濟適用住房建設項目，要在計劃、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設行政主管部門要切實組織好經濟適用住房建設的實施工作。金融單位在信貸等方面應予以支持。房地產開發公司每年的建房總量中，經濟適用住房要占20％以上。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應予以優先安排，具體辦法由各省、自治區、直轄市人民政府制定。

(二十六)鼓勵集資合作建房，繼續發展住房合作社，在統一規劃的前提下，充分發揮各方面積極性，加快城鎮危舊住房改造。

六、做好原有政策同本決定的銜接工作

(二十七)要做好與原有售房政策的銜接。已出售的公有住房均須按照售房當年的售價占成本價的比重明確個人擁有的產權比例，經購房人同意也可按成本價補足房價款及利息後，原購住房產權歸個人所有。1994年1月1日至本決定發布之前出售的公有住房，一律按本決定規定的售房政策進行規範。

(二十八)原有關文件規定出售公有住房的標準價和最低價一律停止執行。

(二十九)要繼續做好原住房資金轉入各級住房基金的核定、劃轉工作。劃轉的資金和原有的住房補貼，要逐步理入職工工資或用於列支公積金。

七、加強領導，統籌安排，積極推進城鎮住房制度改革

(三十)加快住房建設和推進城鎮住房制度改革是各級人民政府的重要職責。各地人民政府要加強領導，健全工作機構，全面規劃，統籌安排，兼顧長期目標和階段性目標，加快推進城鎮住房制度改革。

(三十一)各省、自治區、直轄市人民政府要根據本決定規定的統一政策，結合本地區社會經濟發展水平，因地制宜，不斷完善城鎮住房制度改革方案，並按年度報國務院住房制度改革領導小組備案，各市縣的城鎮住房制度尾革實施方案需報省、自治區、直轄市人民政府批准後執行。要加強對各市縣房改工作的檢查督促，保證國家房改政策的貫徹落實和房改工作的健康推進。所有單位，不論隸屬關係。都應執行所在市縣人民政府對房改工作的統一部署和規定。

(三十二)企業房改是城鎮住房制度改革的重點，各級人民政府要為企業房改創造條件。有條件的國有大中型企業，應結合企業經營機制轉換和勞動工資制度改革，建立現代企業制度，把住房開發建設、分配、管理和維修服務等社會職能逐步從企業中分離出去，加快實現住房的商品化。社會化。

(三十三)國務院住房制度改革領導小組要分類指導，在全面推進城鎮住房制度改革的基礎上，注意抓好大城市的住房制度改革，要會同有關部門，及時總結經驗，不斷完善政策規定和配套措施，抓緊立法工作，協調解決深化改革中的矛盾和問題。有關房改工作的配套文件，要儘快制定，抓緊下發。國務院各有關部門要各司其職，各盡其責，相互配合，保證城鎮住房制度改革的順利實施。

(三十四)要認真做好房改的宣傳工作。各級新聞單位要加強輿論引導，廣泛宣傳深化城鎮住房制度改革的目的、意義、政策和實施步驟，引導廣大幹部，群眾轉變觀念，提高認識，積極參與城鎮住房制度改革。

(三十五)要嚴肅房改紀律，嚴格執行國務院的統一政策。各級監察部門要加強紀律監督、檢查、對不執行國家統一政策、低價售房、變相增加優惠和以權謀私等違法、違紀行為要嚴肅查處。

(三十六)軍隊系統住房制度改革方案，由中央軍委審批。

本決定自發布之日起實行。原有的房改政策和規定，凡與本決定不一致的，一律以本決定為準。

附：關於國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定的說明

《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》（以下簡稱《決定》），已經國務院領導批准，即將發布實施。《決定》是今後一段時期內指導全國城鎮住房制度改革的主要政策性文件。把各方面的思想統一到《決定》上來，把《決定》真正貫徹落實到實處，將對加快城鎮住房制度改革，促進住房商品化和住房建設的發展，建立與社會主義市場經濟相適應的新的城鎮住房制度起到重要作用。下面我代表國務院住房制度改革領導小組對決定的有關情況說明如下。

一、《決定》的起草和修改過程

住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分。把住房制度改革搞好了，對於加快住房建設，解決住房困難，保持社會穩定和政治安定，減輕國有企業的社會負擔，轉換國有企業經營機制，建立現代企業制度，帶動房地產業和相關產業的發展，調整經濟結構，促進國民經濟持續、快速、健康發展，都具有重要意義。

根據鄧小平同志1980年提出的出售公房，調整租金，提倡個人買房建房的房改總體設想，我國城鎮住房制度改革在實踐中不斷探索。特別是1991年10月第二次全國城鎮住房制度改革工作會議以來，房改取得了重大進展，已從少數城市試點和單項改革進入了全面推進、綜合配套改革階段，房改大氣候初步形成，住房公積金制度得到了推廣，截至到1993年底，全國已有104個地級以上城市建立了住房公積金制度，一些城市和單位加大租金改革力度，以成本價出售公房，張家港港務局住房租金提到5 .07元/平方米，深圳、溫州、廈門、青島等市的租金水平也分別提高到4.09元/平方米、1.02元/平方米、0.70元/平方米和0.70元/平方米，各級政府和企事業單位增加建房投入，通過集資建房、合作建房等多種形式，加快了解危解困， 使城鎮居民的居住水平有明顯提高，城鎮居民的住房商品化觀念開始形成。

但是，從總體上看，低租金、高福利、實物分配的住房舊體制並沒有根本打破。房改不加快，會產生一系列問題，一是房改越推遲，財政、企業補量越大，改革的成本越高。據測算，1987年房租達到五項因素水平需要補貼資金270億元，1990年需要416億元，1992年猛增到670億元，年均遞增80億元。二是房改不推進，現有公房對國家、企業不僅不是財富，反而是個「包袱」。據測算，現有30億平方米存量公房，按350元/平方米計算，每年2％的損耗將達210億元。為維修管理這些住房，國家、企業每年還要投入70－80億元，也就是說，國家和企業每年要損失280－290億元。三是一些城市和地區在房租提不上去，按原標準價售房售不出去的情況下，自行決策售房。在售房過程中，出現了房價不規範、優惠政策不統一、競相低價攀比的問題，這不利於本地區長元的住房發展和全國房改的健康推進，也不利於宏觀調控的加強和改善。四是房改不加快，新的城鎮住房制度不能建立，不利於擴大住房建設，改善城鎮居民的住房條件，將會嚴重影響2000年城鎮居民住房達到小康水平目標的實現，也不利於企業經營機制轉換和社會主義市場經濟體制的建立。

國務院房改領導小組從1993年初開始，根據黨的十四大建立社會主義市場經濟體制的要求，和李鵬總理在八屆人大一次會議《政府工作報告》中提出的 「要大力推進城鎮住房制度改革」的精神，針對房改面臨的問題進行了大量調查研究，起草了決定草案。1993年10月19日，李鵬總理主持國務院第十一次常務會議，審議並原則通過了決定草案。

1993年11月30日－12月3日召開的第三次全面房改工作會義，總結了十三年來特別是第二次全國房改工作會議以來的房改實踐，交流了房改搞得好的地區和單位的經驗，提出了適應社會主義市場經濟要求的新的城鎮住房制度的基本框架，認真討論了鐵映同志的工作報告和《決定（草案）》，對住房制度改革工作作了部署和安排。

第三次房改工作會後，全國絕大部分省、自治區、直轄市都積極傳達了會議精神。多數地區的領導對房改工作重視。北京、天津、上海、黑龍江等省、市政府專門召開了省、市政府常務會議或辦公會議，研究落實第三次房改工作會議精神。山東、遼寧、江蘇、河南等多數省、自治區召開了全省、自治區房改工作會議或房改辦主任會議，按照第三次房改工作會議精神，對房改工作作了部署。許多省區市和一些市縣正在組織力量，按照新的房改政策進行測算，制定實施方案。各地對第三次全國房改工作會議精補和決定的總體反應是好的，認為《決定》目標明確、思路清晰、措施有力、綜合配套，既符合黨的十四屆三中全會精神和社會主義市場經濟的要求，也符合各地的實際情況，是個比較科學的方案， 將對各地住房商品化和住房建設起到重要的指導和推動作用。全國大部分地區對會議精神傳達貫徹是積極認真的。

第三次房改工作會議推動了住房制度改革。一批城市加大了房改力度，加快了房改步伐。天津的大港、塘沽、漢沽區把公房租工由原來的0.3元/平方米分別調整到2.44元/平方米、1元/平方米和1元/平方米，廣西柳州市把公房租金由原來的0.45元/平方米調整到0.90元/平方米，山東濟南、江蘇省宜興等市也積極推進租金改革，絕大多數城市已按三次房改工作會議的要求制定了調租規劃。北京、天津、上海、南京、武漢等一大批城市積極進行經濟適用住房的開發建設工作，把房改歸集的資金及時組織到經濟適用住房的開發中去。各地還進一步探索和完善住房公積金的管理辦法，保證住房公積金的專款用和住房公積金制度和健康推進。

但是，第三次房改工作會以後房改工作也出現了一些問題，主要是一些地方的機關、企事業單位違背國務院原有的房改政策，也不貫徹第三次房改會議的精神，繼續低價售房。低價售房的問題由來已久。第三次房改會議的目的之一就是制止低價售房，規範售房辦法。鐵映同志在會議講話中反覆強調了兩個問題：一個是售價太低群眾反映強烈，會引起社會矛盾。決不能搞低價售房。衡量住房制度改革的標準，不是賣得越多越好。二是要嚴禁「颳風式」售房。不搞低價售房，就不會出現「颳風式」的問題。要請人大、政協以及監察部門組織調查組到下面調查。要對售房中的不正之風和以權謀私現象進行嚴肅處理。國務院房改領導小組負責同志也多次強調了要堅持糾正低價售房問題，要求各地嚴格執行國家的房改統一政策。第三次房改會議後，一些省區、市認真貫徹了會議精神，如山東、吉林、河北、遼寧等省，為了做好與決定的銜接工作，在第三次房改會前後都暫停了售房。但是及有一些地方的機關、企事業單位違反第三次房改會精神，自行其是，搞低價突售房。

為制止以過低價格突擊出售公房，中共中央辦公廳、國務院辦公廳於1993年12月分別發出通知對制止低價突擊售房問題作出了具體規定，要求在決定發布實施前，各地區、各部門、各單位一律暫停出售公房，對已出售的公房要進行清理，切實加強對出售公房款的管理。國務院房改領導小組負責人專門發表了電視講話，要求各級房改部門切實貫徹落實兩個通知精神，堅決制止低價突擊售房。

低價售房的實質是福利性實物分配製度的延伸，不是真正的房改。房改的目標是要轉換住房分配機制，變實物分配為貨幣分配，變兩次分配為一次分配，而低價售房是福利性的，不利於住房機制轉換，也不利於住房制度改革的健康推進。低價售房危害很大。以過低價格出售公房往往導致一哄而起，「颳風式」售房，容易造成銀行儲蓄大量轉移，資金性質改變，影響重點建設資金，衝擊基建規模，誰低價多買了一間住房，誰就多得了一塊利，這樣就容易造成新社會分配不公和產生腐敗現象，誘發會不安定因素。低價售房不利於長遠的住房發展。有些地方急於出售公房，是為了籌集建房資金，但低價售房解決不了長遠的住房建設資金問題，更形不成資金良性循環。不利於加快解決住房困難戶的住房問題。因此，從多方面講，都必須堅決制止低價售房。

針對去年底一些地區和單位出現的低價突擊售房問題，為了保證1994年初一系列重大宏觀經濟體制改革方案出台，國務院領導對房改作了一系列重要批示。1月18日，朱基副總理在房改簡報第16期上批示：「出售公有住房為側重點」，的方針值得得新檢討。增加一條過「賣公房」是指新建房通過分期付款賣出，增加一條房改渠道。如果搞成大賣舊公房，資金流失，衝擊基建規模，副作用很大。1月28日，房改領導小給向朱基同志做了匯報，對前一階段房改工作作了認真回顧和反思，對下一階段房改工作提出了意見。朱基同志在聽取匯報時發表了重要講話。2月2日，我們整理歸納了朱基同志聽取房改匯報時的講話，提出了按照朱基同志批示和講話精神安排部署當前工作的意見，送基同志審定。當天，基同志對此報告親筆作了詳細修改、審定。基同志的批示是：房改應當加快，這是堅定不移的；決定的基本思路是正確的，但是也有缺陷，「以售房為側重點」的政策應重新斟酌；當前售舊房確定存在資產流失問題，35個大中城市售出公房3000萬平方米，已收回資金40億元，等於每平方米130元，這樣搞，以後新房還怎麼賣得出去。而且大量賣公房，大量抽取銀行存款，重點建設資金怎麼保證。因此，我主張對售房作出嚴格、具體的規定，售公房要以成本價出售，才能給全部產權。也可以出售部分產權，但是一定要明確產權比例。例如成本評估價是每平方米750元，如果 250元售出，那買主就只有三分之一產權，將來房產經批准可以轉手出讓，所獲增值的三分之二應該歸公。這在上海的房改方案中都有明確規定，還可以進一步修訂。我贊成房改最終目標是住房商品化，但是售房能否推廣，關鍵在逐步提高房租，不提租，誰去買房子，除非你廉價拋售，那個副作用很大。還是穩步前進，抓緊建立公積金制度，逐步提高房租，大力發展房屋維修和交換市場，這樣合理售房才有基礎。售房分期付款也可以試點，但要根據銀行貸款能力，而且要先立法。售房資金要嚴格管理，決不能挪用，還要提倡合作建房。售房資金多了 ，銀行住房建設貸款就應減少，否則基建規模又要膨脹。總之整個住房改革方案，包括出售公房，都應有具體、 嚴格的規章和實施條例，才能行動。否則一哄而起，就可能影響大局。在關於租金改革部分，基同志又批示，提租時機要慎重考慮，要儘可能與增加工資相結合，並選擇物價平穩，群眾心理較為穩定的時期。

3月3日至7日，國務院房改領導小組召開各省（區、市）及部分城市房改領導小組負責人座談會，傳達了國務院領導對房改工作的重要批示，鐵映同志在會上作了重要講話。會議總結分析了第三次全國房改工作會議以後房改工作進展情況和存在的問題，進一步徵求了修改、完善決定草案的意見。座談會後，國務院有關部門和地方的同志一起就決定的有關問題，根據國務院領導同志的批示精神和座談會代表們的意見，進一步研究協調，對決定作了進一步的修改。主要是，更科學準確地概括近期房改的基本思路，強調住房制度改革要配套、分階段推進，刪去了以「售房為側重點」和「售租建並舉」的提法，對《決定》的結構進行了適當調整，要求穩步出售公有住房，對售房作了更嚴格、具體的規定，明確以標準價購房只能獲得部分產權，要求積極推進租金改革，租金改革要與各地物價控制指標及工資改革相結合，提出了與原有售房政策相銜接的原則，為了便於對《決定》貫徹落實情況的檢查監督，對《決定》作了條例化處理，共為37條。

這裡，我想着重說明兩個問題：

第一，關於更科學準確地概括近期房改的基本思路。第三次房改會明確了側重售房時，強調了規模售房辦法，制止低價售房，強調了住房制度的配套改革，並對出售公房的條件、價格、產權、售後維修服務和市場交易等作了具體規定。但是，一些同志片面地理爭房改，把房改看作是要麼售房為側重點的提法，甚至把售房看作是房改的全部內容 ，忽視了售房應具備的條件和配套改革。一些地區在房租至今還沒有調整，公積金制度也沒有建立，各方麵條件都不具備的情況下，違背第三次房改會精神，繼續以較低的價格推行售房。房改的目的是要轉換住房機制，建立新的城鎮住房制度，加快住房建設的步伐，加快解決人民群眾的住房問題。新的住房制度包含着極為豐富的內容，如住房資金的融通體系、住房抵押貸款制度、住房管理和維修服務市場、住房的保障機制等等。這些問題不可能單一由售房來解決，而需要各個方面的配套改革。另外，就住房出售本身而言，也需要一系列相應的配套措施的支持。國內外的經驗都證明，住房購買行為的發生取決於住房租金水平、居民的置業觀念、住房的銷售價 、居民的支付能力、融資環境以及與產權有關的法律規定等。在這些條件都不具備的情況下，售房不可能正常開展。因此，住房制度改革實質是配套改革，各個環節缺一不可。要提高房租，使人們考慮到買房合算，在租金不提高的情況下大面積售房，只能是低價拋售，要加快建立住房公積金制度，提高廣大居民的購房能力，要建立抵押貸款和分期付款制度，使居民的一次性購買行為建立關長期、分2階段支付的基礎上，要加快經濟適用住房的建設，降低住房造價，向城鎮居民尤其是中低收入居民提供社會保障住房，要建立完善的市場法規體第，保證購房人的產權權益。住房制度改革又是一個較長的過程，只有通過配套改革，創造條件，才可能真正推進公房出售，實現住房商品化。這些思想在決定的具體內容 中已經體現。因此，修改後的決定重新歸納了房改的近期任務，着重體現了配套改革，分階段推進的指導思想。

這裡還要說明一點，第二次房改會確定了租、售、建並舉的方針，第三次房改會提出售、租、建並舉的方針，這次修改的決定沒有提這一方針。主要考慮二條原因：一是隨着對房改認識的深化，感到租、售、建三個字難概括房改的主要內容 。二是在目前條件下，全國各地區情況差異很大，不可能都同步做到租、售、建並舉或售、租、建並舉。

第二，關於出售公有住房價格政策的調整。原房改政策規定按含二項因素的標準價和市場價售房。但實際執行中，存在三個問題，一是房改的目標是建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房和以高收入家庭為對象的商品房種供應體系，相對應地形成成本價和市場價並存的兩種售房價格體系。但原來房改政策中只是確定了市場價並存的兩種售房價格體系。但原來房改政策中只是確定了市場價的改革目標，這是很難做到的，實際上，即使實現了住房商品化，仍大量存在着以成本價出售的社會保障性質的經濟適用住房。因此，應該確立成本價的概念。二是原標準價作為國家統一政策，難以適應不同地區的具體情況。收入低、造價高的地區標準價超過職工的經濟承受能力，難以落實。收入高、造價低的地區與職工的支付能力相比，售房價格可以高於標準價，但限於有標準價的政策，這些地區也按標準價甚至剔除徵地和拆遷 同用後的價格售房，這不利於有條件的地區加快向住房商品化過渡，三是原標準價缺少動態調整機制。標準價是一種過渡形式，最終要取消標準價，建立成本價、市場價並存在新體，制但原含兩項因素的標準價是靜態的，售價不能隨經濟發展逐步向成本價過渡 。決定進一步完善了原有房改政策。一是確立了成本價制度，二是新的標準價借覽了國外住房支出的規律，分析了我國傳統的工資分配製度，根據各地經濟發展不同水平、職工的經濟承受能力等因素確定。同時建立了標準價向成本價過渡的動態調整機。制這樣的房價體系適應了不同地區經濟發展水平的差異。收入高、造價低的地區有條件率先取消標準價，進入成本價、市場價並存的新體，制早日實現住房商品化。對於收入低、造價主的地區，也有利於房改的起步，並逐步向成本價過渡，過渡時間可能長一些。全國不搞一

總之，《決定》是在國務院領導的直接主持下，根據小平同志關於房改的總體設想和黨的十四屆三中全會精神，在總結我國房改十多年實踐經驗，借鑑了國外住房商品化和社會化成功做法的基礎上制定的。歷經一年半時間，召開了多種形式座談會，反覆徵求了30個省、自治區、直轄市和20多個省會城市房改部分負責人、有關部委和部分專學者的意見，數易其稿，大的修改就進行了16次， 國務院有關部委和地方政府、理論工作者和實際工作者共同努力的結果。決定既保持了國務院房改政策和連續性，又適應了社會主義市場經濟體制的要求，與新的城鎮住房制度相銜接。

二、《決定》的主要內容

《決定》共有七個部分，三十七條。包括城鎮住房制度改革的根本目的和基本內容 ，全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，加快經濟適用住房的開發建設，做好原有政策同本決定的銜接工作，加強領導，統籌安排，加快推進城鎮住房制度改革。

（一）關於城鎮住房制度改革的根本目的和基本內容

加快房改的緊迫性和必要性首先源於加快住房建設，解決城鎮居民住房問題的迫切要求。建國以來，尤其是改革開放以來，黨和政府對城鎮住房建設投入了大量資金，城鄉居住面積已由1978年的3.6平方米提高到1993年的7.5平方米，但仍不能滿足城鎮居民的住房需求，根本原因在於舊的住房制度存在許多弊端，不改革舊的住房制度，就不能從機制上解決加快住房發展問題。房改就是要為住房發展提供一個好機制。要着眼於形成規範化的住房建設籌資渠道，擴大住房資金業源，增加住房資金積累，逐步實現住房資金投入產出的良性循環。第二，黨的十四大明確提出了90年代初步建立起社會主義市場經濟體制，新體制的基本內容 包括建立統一開放和爭有序的市場體系，建立產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學的現代企業制度，建以以間接手段為主的完善的宏觀調控體系。建立以按勞分配為主體，效經優先，兼顧公平的收入分配製度，建立多層次的社會保障制度。這些改革都對住房制度改革提出了直接的要求，住房制度改革作為經濟體制改革的重要組成部分，只能加快，不能拖整個經濟體制改革的後腿，應力爭在本世紀末初建立起新城鎮住房制度，有條件的地方就率先建立。根據中共中央關於建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定關於加快城鎮住房制度改革，促進住房商品化和住房建設的發展的要求，《決定》明確提出城鎮住房制度改革的根本目的有二條：一是建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化，二是加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。

按照住房制度改革的根本目的，《決定》在總結十多年房改實踐經驗的基礎上，提出了住房制度改革的七項基本內容 ，這七項基本內容包括住房建設投資、住房管理社會化和專業化、住房分配住房供應、住房公積金制度、住房金融、房地產交易市場和房屋維修管理市場等新的城鎮住房制度的主要方面，具體說：

一是改變住房建設投資由國家、單位統包的體制為國家、單位、個人三者合理負擔的體制

二是改變各單位建設、分配、維修、管理住房的體制為社會化、專業化運行的體制

三是改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配各主的貨幣工資分配方式

四是建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。

五是建立住房公積金制度

六是發展住房金融和住房保險，建立政策性和商業性並存的住房信貸體系

七是建立規範化的房地產交易市場和發展社會化的房屋維修管理市場

通過這七個方面的改革，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產業和相關產業的發展。

城鎮住房制度改革的近期任務是：全面推行住房公積金制度，積極推進租金改革，穩步出售公有住房，大力發展房地產交易市場和社會化的房屋維修管理市場，加快經濟適用住房建設，到本世紀末初步建立起新的城鎮住房制度，使城鎮居民住房達到小康水平。

（二）關於全面推行住房公積金制度

實行住房公積金制度有利於把住房的實物福利分配轉變為貨幣工資分配，有利於住房資金的積累、周轉和政策性抵押貸款制度的建立，有利於提高職工購、建住房能力，促進住房建設。《決定》對住房公積金制度主要作了以下規定：

1.所有行政和企事業單位及其職工均應按照「個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用」的原則交納住房公積金，建立住房公積金制度。

2.住房公積金由在職職工個人及其所在單位，各按職工工資收入的一定比例逐月交納，歸個人所有，存入個人公積金帳戶，用於購、建、大修住房，職工離退休時，本息餘額一次結清，退還職工本人、目前單位和個人住房公積金的繳交率分別掌握在5％，已超過這個比例的可以不變。外商投資企業及其中方職工的住房公金繳交率，由各省、自治區、直轄市人民政府確定。《決定》還規定了企業、單位為職工交納住房公積金的開支渠道，職工的住房公積金本息免徵個人所得稅。

3.關於住房公積金的管理。對住房公積金的管理問題，地方同志十分關心。國務院房改領導小組提出，住房公積管理應堅持四條原則，一是責、權、利一致致的原則；二是地方政府和銀行是委託與被委託關係，；三是住房公積金管理機構不能辦成金融機構；四是住房公積金只能用於住房建設和住房改革，嚴禁挪作他用。《決定》規定，各市（縣）人民政府負責制定住房公積金的歸使用、管理等有關具體規定，審定住房公積金的使用計劃和財務收支預決算。各市（縣）人民政府可以設立專門的住房公積金管理機構，負責住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作。住房公積金的存貸款等金融業務一律由當地人民政府委託指定的專業銀行辦理。受委託的專業銀行根據當地人民政府批准的住房公積金使用計劃，審定、發放和回收貸款。這樣規定，是因為住房公積金是類似職工工資、屬於個人所有並具有社會保障性質的資金，應該遵循社會保障資金特有的規律，按照政事分開的原則，由相對獨立的事業性機構進行管理，確保住房公積金的政策性、安全性、保障性和專款專用。

4.住房公積金是解決住房問題的專項資金，《決定》明確規定住房公積金要專款專用，嚴禁挪作他用。財政、審計、監察部門要加強監督管理。

（三）關於積極推進租金改革

租金改革始終是住房制度改革的重要內容 ，《決定》就租金改革作了以下主要規定：

1.關於租金改革目標。原房改政策規定「八五」期末租金應達到包括折舊費、維修費、管理費3項因素水平，「九五」期末達到包括折舊費、維修費。管理費、投資利息和房產稅5項因素水平，第三次房改會提出「八五：期末房租達到3項因素有困難的城市或地區，租金可按房租支出占家庭收入10％的比例確定，」九五「期末按17％的比重確定，對有困難的職工還可以給予補貼。考慮到目前全國平均房租支出占家庭收入的比重不到2％，在距」八五「不到兩年的時間內，要達到3項因素的租金水平或10％的租金改革目標，提出要在職工家庭合理住房支出範圍內加大租金改革力度，並把」九五「目標改為到2000年，住房租金原則上應達到占雙職工家庭平均工資的15％，這樣規定，考慮了目前各地提租的實際進展，使提租目標更切合實際，便於各地貫徹執行。規定15％的改革目標主要是考慮與「九五」期末購房職工住房支出相平衡。對於按上述辦法測定，租金水平已達到或超地折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅5項因素成本租金水平的城市或地區，決定要求按成本租金或市場租金計租。

2.關於租金改革的時機。《決定》提出，租金提高的幅度和次數，要與當地居民的收入水平相適應，要根據物價指數控制目標統籌安排。有條件的市縣或單位，應結合實際情況，較快實現向成本租金和市場租金的過渡。 這樣規定，既考慮到租金改革涉及千家萬戶，應適應職工的心理和經濟承受能力，又明確要求有條件的地區應加快房改步伐。

3.關於新房新租。把租金提高到成本水平將是一個較長的過程，實現向成本租金過渡的重要舉措是實行新房新租，推動新房率先進入住房新體制。因此，《決定》規定，在租金水平達到成本租金以前，新房含騰空的舊住房的租金標準可以高於同期現住房的租金標準，各市縣人民政府還可以對職工承租新房交納租賃保證金和認購住房債券作出具體規定。

4.要求做好離退休職工、低收入職工的減、免、補工作。老幹部、老職工對國家建設已經作出了自己的貢獻，低收入職工需要政府幫助，因此，在房改中應充分照顧到他們的利益。《決定》除了在售房價格上對老職工給予工齡折扣外，還規定在房租改革中，對離退體職工、政府民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各省、自治區。直轄市可根據情況制定減、免、補的具體辦法。住房在規定標準之內的職工家庭，用規定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當給予補助，《決定》規定了補助的列支渠道。

5.要求加強對租金收入的管理。《決定》明確，租金收入歸產權單位所有，納入單位住房基金，用於住房維修、管理、建設和城鎮住房制度改革。

（四）關於穩步出售公有住房

《決定》提出，城鎮公房除市（縣）以上人民政府認為不宜出售的外，均可向城鎮職工出售，職工購買公有住房堅持自願的原則，新建公有住房困難戶，《決定》對出售公有住房作了以下主要規定：

1.對不同收入家庭按不同價格售房。《決定》規定向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，成本價應包括住房的徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費。、住宅小區基礎設施建設費（小區級非營業性配套公建費是否列入成本由各地自行確定）、管理費、貸款利息和稅金等7項 因素。舊房的成本價按售房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的，按30年計算，經過大修或設備更新的舊房，按有關規定評估確定，目前以成本價售房確有困難的市（縣），可以實行標準價作為過渡。這樣規定，既符合住房制度按市場價和成本價出售住房的要求，又適應了今後一段時期內職工的經濟承受能力，防止低價售房。這裡要指出的是，能以家庭年工資收入的5至6倍購買一套市場價兩居室新房的職工，即為高收入者，必須以市場價購買住房，不能按標準價或成本價購房。

2.規定了標準價的計算方法。為了體現政策連續性，原房改政策中標準價提法不變。但對標準價的內涵做了調整。現標準價由兩部分組成，一是負擔價，二是抵交價。1994年一套兩居室56平方米建築面積標準新建標房的負擔價。為所在城市或地區雙職工上年平均工資的3倍。這樣規定，一方面借鑑了國外經驗。從國外情看，房價一般為家庭年收入的3－6倍。發達國家一般為5－6倍，小康型國家一般為4－5倍，發展中國家一般為3－4倍。另一方面考慮了我國目前多數職工家庭的經濟承力能力。一個家庭以雙職工年平均工資的3倍支付一套兩居室新房的負擔價，相當於每月拿出家庭工資的12％，用25年時間積累，這是職工應該承擔和能夠承擔的。一套兩居室 新房抵交價按雙職工65年（男35年、女30年）工作年限內積累的由單位資助的住房公積金貼現值的80％計算。這樣規定，是考慮單位資助的住房公積金增加了職工收入中住房消費的含量，提高了職工購、建住房的能力，主要應用於住房支出，應把它們計入房價。還考慮到住房公只金有用於維修住房的功能，因此把積累的住房公積金貼現打一個80％的折扣，為購房職工預留部分支付維修費用的資金。

舉例說明，1993年全國城鎮職工平均工資為3236元，雙職工家庭為6472元，一套兩居室新房按56平方米計，1994年全國平均負擔價為6472? 3? 56＝347元平方米，如果住房公積金繳交率為5％，貼現工齡為65年，則1994年全國平均抵交價為220平方米，兩者合計，1994年全國平均標準價為567元平方米。

舊房的負擔價按買房當年新房的負擔價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算。使用年限超過30年的，按30年計算。舊房的抵交價，可根據使用年限適當降低，但最多不能低於新房抵交價的80％。

3.規定了職工按標準價或成本價購買公有住房的數量。《決定》規定，職工按標準價或成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數量必須嚴格按照國家和各級人民政府規定的分配住房的控制標準執行，超過標準部分一 律實行市場價。這是防止售房中出現不正之風的重要措施。需強調指出的是，各地在計算標準價時，必須按照國家有關部門規定的住房面積設計標準計算，不能為了降低房價，自行擴大。

4統一了售房折扣政策。一是現住房折扣，職工購買現已住用的公有住房，可適當給予折扣，1994年現住房折扣率為負擔價的5％，今後要逐年減少，2000年前全部取消。二是工齡折扣，由於抵交價是以雙職工在65年工作年限內享受單位資助的住房公積金為條件計算的，因此，對於購房職工沒有享受住房公積金的年限應給予工齡折扣，其實質是對購房職工過去工資含量中住房貨幣分配不足的一種補償。每年工齡折扣的數額，按220元平方米，每年工齡折扣的數額為220÷65約等於338元平方米。需要說明的是 ，購房職工計算工齡折扣的年限，按建立住房公積金制度前的工齡計算。對已經離、退休或已達到離、退休年齡的職工，計算工齡折扣的年限一律算到國家規定的離、退休年齡為止。三是一次付款折扣。在分期付款或抵押貸款實行政策性利率的城市或地區，由於對分期付款者是按政策性抵押貸款利率計收利息，一次付款者就受到銀行儲蓄存款利率與購房政策性抵押貸款利率之間的利息損失。為補償一閃付款職工的利息損失，鼓勵購房職工一次付款，應給予一次付款折扣。折扣率參考購房政策性抵押貸款利率與銀行儲蓄存款利率的差額確定。這樣，沒有建立住房公積金制度的城市或地區，就不可能開展政策性抵備戰貸款業務，也不能有一次付款折扣。

5.建立了標準價向成本價過渡的動態調整機制。調整機制有兩個：一是隨着職工工資的提高，以上年雙職工年平均工資為基數確定的標準價自然相應提高；二是新房負擔價與雙職工年平均工資的倍數逐年提高，2000年以前達到3.5。舊房負擔價的計算辦法不變，但隨着新房負擔價的提高也將逐步提高。這樣規定，是因為隨着經濟發展，職工工資收入水平提高，職工家庭收入中可以用於住房支出的比例也應相應提高。從而逐步實現標準價與成本價並軌。當然，各城市、各地區並軌所需時間不同，經濟發展水平較高，而住房造價相對較低的城市和地區並軌時間應短一些，反之， 則可能要長一些。目前，全國有相當一部分中小城市已具備以成本價出售公有住房的條件。《決定》要求，各市縣要從本地實際出發，加快標準價向成本價的過渡 。現行售房價格已高於規定的標準價起步水平的，不應再降低價格。

6.規定了抵押貸款和分期付款辦法。為了提高職工購房支付能力，《決定》要求經辦政策性住房金融業務的銀行，都應充分利用政策性住房資金，向購房職工提供個人買房政策性抵押貸款。有條件的單位在出售公房時，也可對本單位購房職工實行分期付款，首期付款不低於實際售價的30％，分期付款的期限不超過10年，分期交付部分要計收利息，單位不得貼息，利率按政策性抵押貸款利率確定。

7.對住房產權問題作了新的規定。職工以市場價、成本價和標準價購買的住房，個人支付的費用不同，國家和單位給予的折扣也不同，住房產權也應不同。決定對此作出了明確規定。職工以市場價購買的住房，個人承擔住房的全部費用，所以產權歸個人所有，可以依法進入市場，按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。職工以成本價購買的住房，個人承擔了成本費用，所以產權也歸個人所有，但對進入市場交易的時間給予一定限制，規定一般住房用5年後可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，收入歸個人所有。職工按標準價購買的住房，由於標準價主要是根據職工的經濟承受能力確定的價格，和市場價、成本價之間存在差距，決定規定職工以標準價購買的住房，擁有部分產權，即占有權，使用權，有限的收益權和處分權，可以繼承，產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定，一般住用5年後方可依法進入市場，在同等條件下，原售房單位有優先購買權、租用權，原售房單位已撤銷的，當地人民政府房產管理部門有優先購買權、租用權，售、租房收入在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費後，單位和個人按各自的產權比例進行分配。

8.發展房地產市場，規範住房交易行為。《決定》規定，職工購買住房都要領取統一制定的產權證書，產權證書應註明產權屬性，按標準價購買的住房應註明產權比例。決定還規定了職工購買住房應辦理的各種手續，提出要加強市場管理，規範交易程序，完善稅收制度，堅決查處倒賣房產牟取暴利等違法行為。

9.加強售後房屋維修管理服務，發展社會化的房屋維修管理市場。目前購房職工普遍存在一種後顧之憂，就是怕買房後維修事宜沒有人管。針對這種情況，《決定》要求，改革現行城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式物業管理企業和社會化的房屋維修管理服務，平等競爭，方便住戶。

10.明確了售房款的管理政策。針對目前部分地區存在售房款產權屬性不明、管理不嚴、挪作他用的問題，《決定》要求，必須加強對售房款的管理。國有住房的出售 收入按住房產權關係和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入各級住房基金。售房款要全部用於住房建設和住房改革，嚴禁挪用。

（五）關於加快經濟適用住房的開發建設

建設經濟適用住房有利於解決中低收入家庭的住房問題，加快解危解困，有利於調控房地產市場，保持社會穩定。建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系，是城鎮住房制度改革的七項基本內容 之一。因此《決定》要求各級人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，加快解決中低收入家庭的住房問題。經濟適用住房用地，原則上採取行政劃撥方式供應。對經濟適用住房建設項目，要在計劃、規劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設部門要切實組織好經濟適用住房建設的實施工作。金融部門在信貸等方面應予以支持。根據中共中央（1993）6號文件精神，《決定》重申房地產開發公司每年的建房總量中，經濟適用住房的開發要占20％以上。要繼續鼓勵集資合作建房，發展住房合作社，加快解危解困。

（六）關於做好原有政策同本決定的銜接工作

針對前一階段房改中出現的問題，《決定》增加了政策銜接的內容 ，目的是實現房改政策和平穩過渡，並切實糾正前幾年房改中出現的低價售房問題。《決定》規定：

1.要做好與原有售房政策的銜接。《決定》規定的標準價與原房改政策規定的標準價有很大區別，各地的售房政策，尤其在價格和產權等方面也相差很大，各地已出售公房的實際售價，絕大多數都未達到原定標準價，更未達到成本價水平，《決定》規定只有以市場價或成本價購買的住房，產權才歸個人所有，因此，凡實際售價未達到成本價的，都應明確個人擁有產權比例。《決定》明確要求，已出售的公有住房，均須按照售房當年的售價占成本價的比重明確個人擁有產權比例；經購房人同意出可按成本價補交房價款及利息後，原購住房產權歸個人所有，需要說明的是，1994年1月1日，國務院辦公廳向全國發出關於制止低價出售公有住房問題的通知，要求各地在《決定》發布實施前一律暫停出售公有住房，因此，決定規定凡1994年1月1日至本決定發布之前出售的公有住房，一律按本決定規定的售房政策進行規範。

2.原有關文件規定出售公房的標準價和最低價一律停止執行。由於原標準價存在的問題，《決定》確定了新的標準價，明確要求停止執行原標準價。關於最低價問題，由於我國幅員遼闊，地區之間在經濟發展水平，住房建設成本等方面相差很大，很難科學規定全國統一的最低價，而且實踐證明，規定最低限價可能造成逆向攀比，向最低限價靠攏。因此，《決定》明確要求停止執行原最低價。

3.繼續做好原住房資金的核定、劃轉工作。把原有體制下分散無序的住房資金核定、劃轉， 轉化為各級住房基金是實現住房資金良性循環，建立住房新制度的前提條件。《決定》要求繼續做好原住房資金轉入各級住房基金的核定、劃轉工作。劃轉的資金和原有的住房補貼，要逐步理入職工工資或用於列支公積金。

（七）關於加強領導，統籌安排，加快推進城鎮住房制度改革

《決定》的這一部分，主要提出了以下要求：

1.要加強對房改工作的領導。住房制度改革是一項複雜的系統工程，工作難度很大大，牽涉到部門、單位和個人利益的調整。《決定》明確，加快住房建設和推進城鎮住房制度改革是各級人民政府的重要職責，要求各級人民政府加強對房改工作的領導，全面規劃，統籌安排，健全工作機構，配備得力幹部，加強協調工作，加快推進城鎮住房制度改革。

2.明確了備案、審批制度。為了保證《決定》的貫徹落實、健康、穩妥地推進房改工作，防止個別地區和單位違背國務院的統一政策，《決定》增加了備案、審批的內容， 要求各省、自治區、直轄市人民政府根據本決定規定的統一政策，結合本地區社會經濟發展水平，因地制宜，不斷完善房改方案，並按年度將階段性的政策規定報國務院住房制度改革領導小組備案，各市縣的城鎮住房制度改革實施方案需報省、自治區、直轄市人民政府批准後執行。在各地房改實施方案審批後，還要加強對房改工作的檢查督促。對於不執行國家統一政策的行為，要嚴肅查處和堅決糾正。保證國家房改政策的貫徹落實和房改工作的健康推進。所有單位，不論隸屬關係，都要執行所在市（縣）政府對房改的統一部署和規定。

這裡要強調指出的是，現在有的地方片面強調分散決策，不執行國務院統一房改政策。這種認識和做法危害很大。我們國家是「一盤棋」，一個地方不執行國務院的統一政策，就會給其它地方的工作造成困難，也可能會引起一些地區的競相攀比。突擊低價售房就是有的地方低價賣房，一些地區競相攀比的結果。因此，各級地方領導首先是房改系統領導一定要樹立全局觀念。全國各地區都面臨着住房福利制向商品化、社會化的過渡，面臨着建立新的城鎮住房制度的任務，房改的基本目標、方針和政策應該是一致的。地方政府應在堅決執行國家統一政策前提下，結合實際情況，制訂具體規定和實施細則。

貫徹落實《決定》，要強調以下幾個方面的統一政策：

（1）要全面推行住房公積金制度。未建立住房公積金的地方、單位，不得以負擔價開展售房，也必須實行標準價售房，以推動住房公積金制度的建立。

（2）要把握好提租時機，努力達到房租改革目標。

（3）要嚴格執行售房政策。只有以市場價、成本價購買公有住房，才擁有全部產權。以標準價購買公有住房只擁有部分產權，要明確部分產權比例，要嚴格標準價的確定辦法，標準價必須由負擔價、抵交價兩部分組成，1994年負擔價為1993年雙職工年平均工資的3倍。要嚴格售房折扣政策。嚴格職工按標準價購買公有住房的數量和次數。凡標準價已達到或超過當地成本價的，按市場價和成本價售房，現行售房價格已高於規定的標準價起步水平的，不應再降低價格 。

（4） 要嚴格售房款的管理，必須全部用於住房建設和住房改革，不得挪用。

各地一定要嚴格執行《決定》規定的統一政策，嚴肅房改紀律，各級房改部門要配合監察部門加強房改紀律的監督、檢查，對不執行國家統一政策、低價售房、變相增加優惠和以權謀私等違紀行為要嚴肅查處，堅決制止有令不行、有禁不止的行為，只有如此，才能保證城鎮住房制度改革順利、健康地推進。

3.要把企業房改作為城鎮住房制度改革的重點。企業房改是建立現代企業制度的重要內容之一，《決定》明確提出企業房改是城鎮住房制度改革的重點，要求各級政府要為企業改創造條件，有條件的國有大中型企業，可以成立房產經營公司，也可以把企業住房委託給社會化的物業管理公司，或由本企業與其它 企業、單位一起組建股份制的物業管理公司等多種形式，把住房建設、分配、管理和維修服務等職能從企業中分離出去，加快住房的商品化、社會化。

4.要加強住房制度改革的宣傳工作，引導群眾正確認識房改，更好地理解房改、支持房改。各地要利用各種宣傳工具，向群眾講明加快房改的目標、意義、政策和實施步驟，注意針對群眾中的思想認識問題做好解釋、宣傳工作。比如關於房價問題，群眾衡量房價高低往往以一次付款是否買得起為標準，因此總認為房價定高了。實際上，住房是一種特殊商品，即使在發達國家，家庭為購房也要拿了占家庭總收入的20－25％，並經過二十多年的積蓄。居民為了買房，多數採取抵押貸款和分期付款的方式。我國房改的一個重要任務就是要在群眾中建立起分期付款和抵貸款的概念，並具體推動這些制度的建立。有了這些制度，職工對房價的承受能力將會大大提高。當職工以長期住房支付能力而不是一次付款能力的標準衡量房價時，就會更理解國家確定的房價政策。

城鎮住房制度改革涉及千家萬戶，是群眾最為關注的熱點問題之一，是一件只能搞好不能搞壞的大事。今後一段時期的主要任務是集中精力，採取有效措施，確保《決定》的貫徹落實。我們相信，通過貫徹《決定》，我國城鎮住房制度改革和住房發展必將加快步伐，登上一個新台階。