忻州市住宅物業管理條例
| 忻州市住宅物業管理條例 制定機關：忻州市人民代表大會常務委員會 |
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忻州市住宅物業管理條例
（2019年7月22日忻州市第四屆人民代表大會常務委
員會第二十二次會議通過 2019年9月27日山西省第
十三屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批准）
總 則
[編輯]為了規範住宅物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活與工作環境，根據國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》和其他有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
本市行政區域內的住宅物業管理和監督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指住宅區內的業主，通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
物業管理應當遵循業主自治和政府依法監管相結合的原則。
市、縣（市、區）人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善社會化、市場化、專業化的物業管理機制，鼓勵採用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。
市、縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。
其他相關行政管理部門按照各自職責，依法做好物業管理的監督管理工作。
鄉（鎮）人民政府、街道辦事處負責指導和協助本轄區業主大會的成立和業主委員會的選舉，調解處理物業管理糾紛。
居（村）民委員會應當協助鄉（鎮）人民政府、街道辦事處開展物業管理相關工作。
業主大會及其業主委員會應當依法履行自治管理職責，接受居（村）民委員會的指導。
房地產行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。
物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規範從業行為，促進誠信經營，協助調解處理物業管理糾紛。
- == 業主、業主大會和業主委員會 ==
業主應當按照法律、法規、管理規約和業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。
一個物業管理區域成立一個業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主委員會由業主大會選舉產生，對其負責，受其監督。
一個物業管理區域內業主人數較少且全體業主一致同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
業主大會、業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
具備首次業主大會會議召開條件的，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當自收到報告之日起三十日內，指導成立首次業主大會會議籌備組。籌備組中業主代表所占比例不得低於籌備組總人數的百分之五十。
首次業主大會會議，應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會。
新建住宅小區首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。
建設單位應當在籌備組成立之日起五日內，將籌備經費存入鄉（鎮）人民政府、街道辦事處指定的銀行賬戶。籌備經費應當專款專用。
籌備組應當制定籌備經費開支預算方案報鄉（鎮）人民政府、街道辦事處批准。
籌備組應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況。
業主委員會由業主大會選舉產生，履行法定職責和業主大會賦予的其他職責。
業主委員會成員應當符合下列條件：
（一）為本物業管理區域的業主；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）遵守業主大會的決定、管理規約、議事規則，履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，並有一定的組織協調能力和必要的工作時間。
業主委員會應當向全體業主公布下列事項：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）物業專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；
（六）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（七）其他應當向業主公開的事項。
前款第四項至第六項規定的內容，應當每年至少公布一次。
業主委員會不得有下列行為：
（一）侵占、挪用業主共有財物；
（二）利用職務之便，非法索取或者收受物業服務企業、有利害關係的業主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務的其他利益；
（三）向物業服務企業銷售商品、承攬業務；
（四）向他人出售或者提供業主資料用於與物業管理無關的活動；
（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；
（六）法律、法規禁止的其他行為。
- == 前期物業管理 ==
建設單位應當在取得房屋預售或者現售許可前，通過招標投標的方式選聘前期物業服務企業，並簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同應當包括物業服務內容、服務質量、收費項目、收費標準、收費方式、收費起始時間、合同終止情形、違約責任以及物業承接查驗等內容。
建設單位在申請辦理商品房預售許可或者商品房現售許可前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建築和共用設施設備的清單及其產權歸屬等資料報房地產行政主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。
建設單位應當在物業管理區域內，配置房屋建築總面積千分之三到千分之五的地上物業用房（包括業主委員會工作用房），滿足物業管理的使用。
- == 物業管理服務 ==
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。
業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認後仍不履行的，按照有關規定錄入失信被執行人名單。
物業服務企業應當建立和完善物業管理應急預案，及時處理物業管理中的突發事件。
物業管理區域內有下列情形之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者相關部門報告：
（一）發生火災、水患、爆炸或者自然災害；
（二）發生傳染病疫情或者群體性不明原因疾病；
（三）建築物及其附屬設施設備發生安全隱患，嚴重危及業主或物業使用人以及建築物安全；
（四）發生群體性事件；
（五）其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。
物業服務企業在物業管理活動中應當履行下列義務：
（一）按照物業服務合同內容，提供質價相符的服務；
（二）主動接受主管部門及鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、居（村）民委員會的監督和管理；
（三）接受業主的監督，及時處理業主的投訴，反饋處理情況，並建立投訴化解工作檯賬；
（四）加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，並委託專業機構進行及時維修養護，協助相關部門做好管理服務區域的安全防範等工作；
（五）按照規定及時公開涉及物業管理服務的相關信息並及時更新；
（六）對物業管理區域內的違法、違規或者可能侵害業主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向屬地相關部門報告；
（七）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：
（一）物業服務企業項目負責人的基本情況、聯繫方式、物業服務投訴電話；
（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（四）物業共用部位和共用設施設備經營所得收益和使用情況；
（五）其他應當公示的信息。
業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答覆，並根據業主要求提供合同、財務、票據等資料。
物業服務企業不得有下列行為：
（一）將物業管理區域內的全部物業服務項目一併委託給他人；
（二）以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱；
（三）擅自將物業管理區域內按照規劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場地改建為停車場地；
（四）強行向業主、物業使用人指定特定服務企業或者推銷商品；
（五）物業服務合同終止後，拒不移交相關資料和資產；
（六）物業服務企業未按照服務合同約定，擅自停止物業服務；
（七）違反法律、法規規定以及其他損害業主合法權益的行為。
- == 物業的使用和維護 ==
業主、物業使用人和物業服務企業，使用物業應當遵守有關法律、法規、規章、管理規約（臨時管理規約）的規定。
物業管理區域內禁止下列行為：
（一）擅自停用電梯、消防設施設備、健身器材等公用設施；
（二）妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（三）搭建靈棚、停放棺材等；
（四）堆放、晾曬收割的莊稼等；
（五）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時進行勸阻、制止，並向業主委員會和相關部門報告。業主委員會、物業服務企業有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關部門投訴和舉報，對侵害自身合法權益的行為和侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備及場地發布廣告、出租車位等經營性活動的收益，歸全體業主所有。
經營性活動的收益可用於業主委員會工作經費、共用設施設備的維修等，也可以按照業主大會的決定使用，收支情況應當公示。
占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，其設置、分配、管理、收費等事項由業主大會決定。
物業服務企業應當加強車輛管理。
業主應當按規定停放車輛，不得在小區內隨意亂停亂放，不得妨礙他人出行，不得堵塞消防通道。
住宅專項維修資金由市、縣(市、區)房地產行政主管部門確定的住宅專項維修資金管理機構管理。住宅維修資金的使用按照有關規定執行。
- == 法律責任 ==
違反本條例規定，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。
違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，由房地產行政主管部門責令限期改正，並處委託合同價款百分之五十的罰款。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
違反本條例的規定，物業服務企業擅自將管理區域內按照規劃建設的綠地、道路等公用設施及公共場地改建為停車場地的，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。
違反本條例的規定，物業服務企業物業服務合同終止後，拒不移交相關資料和資產的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對物業服務企業予以通報，處二萬元以上十萬元以下的罰款。
- == 附則 ==
本條例所稱共用部位除《山西省物業管理條例》第六十三條規定外，還包括公共陽台、安全出口、消防通道等。
本條例所稱共用設施設備除《山西省物業管理條例》第六十三條規定外，還包括化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、信報箱、消防設施、監控設施、避雷設施、公用天線等。
業主自行管理物業、委託其他管理人管理物業和既有住宅區實施物業管理的，依照本條例執行。
忻州市人民政府可以依據本條例制定實施細則。
本條例自2019年12月1日起施行。
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