景縣全面推進城鎮老舊小區改造工作方案

景縣人民政府辦公室關於印發《景縣
全面推進城鎮老舊小區改造工作方
案》的通知
景縣人民政府辦公室
2021年3月23日
發布機關：河北省衡水市人民政府

正文

景州鎮人民政府，縣直相關部門：

　　《景縣全面推進城鎮老舊小區改造工作方案》已經縣政府研究同意，現轉發給你們，請結合各自工作實際，認真抓好貫徹落實。

　　                                                                                                                                                                                                                      

景縣人民政府辦公室

2021年3月23日

景縣全面推進城鎮老舊小區改造工作方案

　　為認真貫徹落實《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《河北省人民政府辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（冀政辦字〔2020〕174號）和《衡水市人民政府辦公室關於全面推進城鎮老舊小區改造工作方案》（衡政辦字〔2021〕14號）文件精神，深入推進我縣老舊小區改造工作，結合我縣工作實際，制定如下工作方案。

　　一、目標要求

　　大力推進城鎮老舊小區改造，「十四五」期間，我縣計劃改造城鎮老舊小區共計35個。2021年計劃改造城鎮老舊小區18個。2022年計劃完成老舊小區改造17個。根據省住房城鄉建設廳、市住房和城鄉建設局要求，「十四五」城鎮老舊小區改造工作任務必須兩年完成，到2022年底全面完成「十四五」城鎮老舊小區改造任務。

　　二、主要任務

　　（一）明確改造範圍。城鎮老舊小區是指縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意願強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。國有企事業單位、移交政府安置的軍隊離退休幹部住宅小區、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入當地城鎮老舊小區改造範圍。已納入城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區（居民住房），以及以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬於城鎮老舊小區改造範圍。

　　2000年前建成的城鎮老舊小區全部改造完成，共計35個。2001—2005年建成的城鎮老舊小區，80%以上居民同意且居民和社會出資比例達到本小區改造總投資20%以上的，也可納入改造範圍，共計6個。

　　（二）明確改造內容。城鎮老舊小區改造內容分為基礎類、完善類和提升類。根據居民意願和小區實際，改造內容採取N+X的方式確定，N項基礎類改造內容主要由財政資金出資，X項完善類和提升類改造內容根據當地政府財政能力確定業主出資比例。

　　1.基礎類。為滿足居民居住安全需要和基本生活需求的內容，主要包括：拆除小區違法建築；完善消防和安防設施，以及完善照明、井蓋、圍牆等設施；粉刷牆面，清除小廣告，設立公共信息發布牌等；完善環衛設施，取消垃圾道（池）；完善小區內部及與小區相關聯的排水、道路、弱電、生活垃圾分類等基礎設施，架空線規整（入地），以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等；參照《衡水市物業管理條例》的要求配建小區物業服務用房。

　　2.完善類。為滿足居民生活便利需要和改善生活需求的內容，主要包括：建設小區遊園，提升小區綠化水平，安裝健身器材；完善小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車場、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、文化休閒設施等配套設施改造以及建築節能改造、加裝電梯、建築本體安全加固等。

　　3.提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質需求的內容，主要包括：完善養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞共配終端和可循環快遞包裝回收設施、衛生服務站、社區綜合服務設施、幼兒園等公共服務設施，以及人臉識別、小區周界防護等智能感知設施，突出綠色和健康元素，將有條件的社區「微改造」升級為綠色改造。

　　（三）科學編制改造計劃。通過「線上+線下」方式開展問卷調查，充分徵求居民意見，在全面摸清城鎮老舊小區、市政配套基礎設施和周邊公共服務設施底數的基礎上，以社區為基本單元建立項目儲備庫，做好2021—2022年城鎮老舊小區改造規劃工作。

　　1.制定年度改造計劃。區分輕重緩急，評估財政承受能力，確定年度改造計劃，小區80%以上居民同意方可納入改造計劃。建立競爭性評審動態調整機制，優先改造居民意願強、出資、參與積極性高、拆除違建主動的小區。

　　2.編制專項改造計劃。養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政、治安等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及供水、供電、供暖、供氣、通信、排水等專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造計劃有效對接，專項改造計劃、管線改造計劃和城鎮老舊小區年度改造計劃要科學協同、同步編制，改造資金同步到位、統籌使用。

　　3.明確和細化任務節點。制定施工任務圖、倒排完工時間表，精準做好項目改造進度過程控制，具體時間節點要求為：每年1月底前完成民意調查；2月底前完成項目改造方案設計；3月底前完成項目立項；5月底前全部開工；10月底前基本完成改造；11月底前全面完成改造任務。

　　（四）抓好改造組織實施。城鎮老舊小區改造堅持與共建共治共享社區治理相結合，發動居民全程參與，優先以社區或街道整體區域為改造對象。

　　1.制定改造方案。依託「居委會—院長—樓長」治理網絡，發放調查問卷，參與黨小組會、居民議事會、樓長會，精準了解老中青不同居民群體的所煩所急所需，徵求80%以上小區居民改造意見，與相關的單位和部門溝通後確定改造方案，並對老舊小區進行分級，堅持居民自願、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，制定年度改造計劃。鼓勵採取有償或志願服務方式，推動設計師、規劃師、工程師進小區，參與改造方案制定。

　　2.市級會審報備。老舊小區改造項目方案公示5天後，由縣政府報市老舊小區改造領導小組辦公室，經會審通過後，方可開展後續工作。市老舊小區改造領導小組辦公室組織專業人員（單位）進行會審，確保老舊小區改造方案科學、合理，改造效果符合整體規劃和城市風貌。

　　3.項目手續辦理。縣住房和城鄉建設局組織項目立項、財政評審、工程招標等前期手續辦理，財政部門優先對城鎮老舊小區改造項目預算進行評審。項目開工前，應按規定在行政主管部門辦理質監、安監備案和施工許可等手續。

　　4.科學組織施工。按照程序科學安排施工隊伍進場次序和時間，為工程實施提供用水、用電、場地等支持便利，禁止收取不合理費用。施工中邀請居民代表參與工程質量安全監督。鼓勵選用經濟適用、綠色環保的技術、工藝、材料、產品等用於老舊小區改造。涉及歷史文化街區、歷史建築的改造項目，要嚴格落實相關保護修繕要求。

　　5.聯合竣工驗收。居民滿意度達到80%以上的改造項目，方可由街道（鄉鎮）、社區、居民代表、設計施工人員、工程監理等共同進行工程驗收，縣政府組織聯合竣工驗收。市老舊小區改造領導小組辦公室將進行抽檢核驗。

　　（五）加強工程質量安全監管。落實項目法人責任制、招標投標制、竣工驗收備案制、工程質量負責制，落實建設單位質量安全首要責任以及設計、施工、監理等企業主體責任。落實河北省住房城鄉建設廳關於《老舊小區基礎設施及環境綜合改造技術標準》要求，加強工程質量安全監管，及時發現和解決工程質量安全問題，杜絕各類隱患。

　　（六）積極探索市場化改造模式。探索以市場化方式引入有實力的大公司、大企業參與老舊小區改造，切實減輕財政支出壓力。對具備市場化運作條件的老舊小區，借鑑北京市、保定市的做法，探索實施老舊小區改造項目「工程總承包+長效運營（EPC+O）」一體化招投標模式，採取小區業主利益捆綁開發（包括賦予小區特許經營權、建設停車位、養老、托育、醫療、文化、體育、商業等居民所需的生活配套設施）、商業捆綁開發（與城市其他優質項目打捆）等政策激勵方式，引導有實力的企業參與投資改造。

　　（七）發揮基層黨組織領導作用。加強黨建引領，建立社區黨支部、居委會、業委會（物委會）、物業服務企業、樓（院）長、綜合服務站等「六位一體」統籌協調機制，充分發揮基層群眾自治組織作用，廣泛開展議事協商活動，組織居民全程參與，共同推進小區改造和管理工作。調動駐區機關、企事業單位積極性，主動投入到城鎮老舊小區改造中去。

　　（八）專業化物業服務與老舊小區改造同步推進。根據改造、運營一體化標準，引導居民對無物業服務的小區協商確定管理模式，建立後續長效管理機制，確保所有改造完成的小區都要「有人管」。採取專業化物業管理的小區，「由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意」的方式進行。實施物業服務清單式管理，提供涵蓋清掃保潔、物業維護、安全防範等3大類任務，採取「先嘗後買」的方式，讓居民逐步接受物業服務付費理念。

　　三、落實改造資金

　　（一）積極爭取中央補助資金。中央將城鎮老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程範圍，給予補助資金支持，重點用於支持改造2000年底前建成的城鎮老舊小區，可以適當支持2000年後建成的城鎮老舊小區。要認真做好財政承受能力評估，積極申報中央補助資金，並嚴格按照保障性安居工程專項資金管理規定使用中央補助資金，實行專賬管理、專款專用，不得擠占、挪用。

　　（二）加大地方財政支持力度。財政部門要做好資金統籌，積極安排老舊小區改造專項資金。提取國有住房出售收入存量資金用於城鎮老舊小區改造；支持政府發行專項債券用於符合條件的城鎮老舊小區改造項目；養老、醫療、便民市場等公共服務設施建設專項資金，優先用於城鎮老舊小區改造建設。要統籌涉及住宅小區的各類資金用於城鎮老舊小區改造。

　　2021年我縣預計投資總額約4262萬元，使用中央補助支持城鎮老舊小區改造資金，不足部分由縣財政承擔。2022年以後老舊小區改造資金按照上述規定執行。

　　（三）合理落實居民出資責任。按照「誰受益、誰出資」的原則，探索建立居民出資機制，合理確定改造費用分攤規則，明確居民分擔比例。鼓勵居民通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、小區公共收益等方式參與改造。支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。

　　（四）爭取金融服務支持。支持企業向銀行等金融機構通報老舊小區改造計劃、改造方案，共同商定融資方案，爭取信貸支持。加強同國家開發銀行、中國農業發展銀行等政策性銀行的合作，用足用好國家信貸資金。鼓勵銀行等金融機構探索開發適合老舊小區改造特點的金融產品，簡化辦理流程，優化金融服務，加大對城鎮老舊小區改造信貸支持力度。支持規模化運營主體採取市場化方式，在不新增地方政府隱性債務條件下，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。參照特許經營、政府和社會資本合作（PPP）模式、施工總承包+資金（EPC+F）模式，採取競爭性談判、招投標等辦法，建立社會資本進入的法治化途徑，突出合作的法定性、方式的靈活性、流程的便利性。對於各類所有制企業一視同仁，放寬市場准入，營造公平競爭環境，保障民營企業以實施主體、投資主體等身份參與老舊小區改造，助推老舊小區改造的市場化、金融化。

　　（五）推動社會力量參與。積極吸引社會力量通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式參與改造。鼓勵原產權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持，落實公房產權單位出資參與改造責任。引導專業經營單位履行社會責任，採取以獎代補、協助申報中央補助資金等方式，支持專營單位改造電力、通信、供水、供熱、供氣等基礎設施。專營設施改造前產權屬於專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬於專營單位的，改造後依照法定程序移交給專營單位，由其負責維護管理。依託項目形成長期運營權和穩定現金流，探索通過引入第三方投資等方式，形成老舊小區改造長效發展的投融資機制。縣住房城鄉建設局、景州鎮授權改造企業對社區低效空間進行改造提升，引入居民所需的便民服務業態，通過後續物業服務的使用者付費、電梯加裝服務收費、停車管理收費、空間租金收入以及未來落地的養老、托幼、健康等業態，實現一定期限內投資回報平衡。要切實做好統籌，積極探索跨片區組合、小區自平衡等方式，發掘項目收益增長點，有效彌補老舊小區改造支出，努力實現資金平衡，吸引社會資本和金融機構參與老舊小區改造。

　　四、落實支持政策

　　（一）加快改造項目審批。精簡改造工程審批事項和環節，積極推行網上審批。改造方案不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無需再辦理用地手續（特殊情況由縣住建部門書面承諾無變化並對真實性負責）；不涉及規劃條件調整的改建、擴建項目，無需新辦建設用地規劃許可證；不涉及新建、改建、擴建及建築主體結構變動和不增加建築面積的低風險項目，無需辦理建設工程規劃許可證；不涉及建築主體結構變動的低風險項目，建設單位履行告知承諾後，可不進行施工圖審查。對於社區閒置低效空間改造提升涉及的規劃用途調整，在居民按照規定認可的情況下，由鄉鎮予以確認和審批。對於長期用於公共便民服務的建築的改造提升，規劃部門重點加強安全性指標監督，對社區配套改造提升工程實施備案管理制度。

　　（二）建立存量資源整合利用機制。合理確定改造實施單元。推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，通過拆牆並院、整片改造等方式，實現服務設施、公共空間共建共享。整合社區服務投入和資源，統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施、閒置公共設施等存量房屋資源，增設各類服務設施，也可租賃其他符合條件的房屋發展社區服務。利用國有存量房屋，鼓勵機關事業單位、國有企業將存量房屋提供給社區或居民用於養老托育、醫療衛生、文化休閒等配套服務。

　　（三）明確土地支持政策。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且徵得使用權人和相鄰權人同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類配套及公共服務設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違建騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。利用閒置用房等建設各類公共服務設施的，可暫不辦理變更用地主體和土地性質手續。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法予以辦理。

　　（四）落實稅費減免。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供相應服務取得的收入免徵增值稅，並減按90%計入所得稅應納稅所得額；用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，按現行規定免徵契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市基礎設施配套費、不動產登記費、土地閒置費等。

　　（五）建立綠色通行通道。對於老舊小區改造的項目，渣土運輸車和商砼運輸車通行由老舊小區改造領導小組辦公室出具證明，縣大氣辦、交警和綜合執法部門協調辦理綠色通行許可手續，確保老舊小區改造項目工程進度不受影響。

　　五、加強組織保障

　　（一）建立領導機制。建立縣政府主管領導任組長、相關責任部門、參與企業共同參加的老舊小區改造領導小組，建立資金統籌使用、扶持政策統籌運作的新模式，特別是由政府統籌使用涉及舊改、可用於舊改的財政資金、項目資金，形成「一攬子資金」協同效應。縣直有關部門（單位）按照職責分工，做好城鎮老舊小區改造、指導的相關工作。景縣老舊小區改造領導小組辦公室設在景縣住房城鄉建設局。

　　（二）壓實工作責任。縣政府是城鎮老舊小區改造的實施主體，主要負責綜合協調、工作指導、督查督辦和組織考核等工作，並成立工作專班，統籌推進城鎮老舊小區改造工作。縣住建局具體推進落實，認真履職盡責，層層壓實工作責任，確保圓滿完成改造任務。

　　（三）嚴格考核問責。將城鎮老舊小區改造作為縣重點工作大督查重要內容進行督查，縣老舊小區改造領導小組辦公室對縣直相關單位老舊小區改造工作實行年度考核。需問責追責的，按相關程序移送有關單位依規依紀依法處理。

　　（四）做好宣傳引導。充分宣傳、解讀城鎮老舊小區改造政策、改造意義、方法步驟和改造成效，深入挖掘優秀項目典型做法，提高社會各界對城鎮老舊小區改造的認識，激發群眾改造熱情，變「要我改」為「我要改」，形成廣泛參與的良好氛圍。