桓仁滿族自治縣物業管理條例
| 桓仁滿族自治縣物業管理條例 制定機關：桓仁滿族自治縣人民代表大會 |
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桓仁滿族自治縣物業管理條例
（2016年12月27日桓仁滿族自治縣第六屆人民代表
大會第五次會議通過 2017年11月30日遼寧省第十
二屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議批准）
第一條 為提高城市管理水平，規範物業管理活動，改善人民群眾的生活環境，根據國務院《物業管理條例》、《本溪市物業管理條例》等法律、法規的規定，結合自治縣實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於自治縣縣城區域內的物業管理及其監督管理活動。
第三條 自治縣城鄉規劃建設行政主管部門負責全縣物業管理活動的管理、監督工作，並指導街道辦事處做好物業管理相關工作。
街道辦事處負責指導召開業主大會、組建業主委員會、監督業主委員會日常工作。指導社區居民委員會做好物業管理相關工作。
綜合執法、環境保護、公安、物價等有關部門，按照各自職責負責做好物業管理相關工作。
第四條 本條例所稱業主是指房屋的所有權人。業主在物業管理活動中，依法享有權利，履行義務。物業使用人是指物業的承租人和實際使用人。
第五條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定以及業主大會的決定，禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：
（一）私開門窗、擅自改變房屋、公共建築和共用設施使用用途，擅自拆改房屋承重結構、主體結構；
（二）擅自占用、損壞或者移動物業共用部位、共用設施設備；
（三）擅自搭建建築物、構築物，損壞或者改變房屋外觀；
（四）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，亂設攤點、商亭、露天燒烤，隨意懸掛、張貼、塗寫、刻畫，車輛隨意亂停亂放，飼養家禽、家畜；
（五）堆放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物品，排放有毒、有害物質；
（六）排放超過規定標準噪音、煙塵、氣體；
（七）法律、法規、規章禁止的其他行為。
有前款規定情形的，物業服務企業應當勸阻和制止，督促改正，拒不改正的及時報告相關行政主管部門，相關行政主管部門應當依法及時處理。
第六條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規定以及管理規約，並事先告知物業服務企業。物業服務企業應當與業主、物業使用人簽訂裝飾裝修管理服務協議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項書面告知業主、物業使用人。
第七條 業主、物業使用人在物業管理區域內開辦看護班、診所、餐飲、洗浴、歌廳、遊戲廳、麻將館、加工廠(點)、修理部等場所的，應當徵得業主委員會、物業服務企業及相鄰業主同意，並依法辦理相關批准手續。
第八條 物業管理區域內業主或者物業使用人商業用房的煙塵排放、噪聲等要符合環保規定標準。餐飲、洗浴、食品加工業的單位和業戶應安裝油煙淨化設備或安裝管道實行油煙高空排放，應使用規定的清潔燃料，禁止燃用散煤。
第九條 物業管理區域內的業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機等設施，應當遵守管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。施工中相鄰關係人應當提供方便，給相鄰關係人造成損失的，責任人應當給予補償。
第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主和物業服務企業具有約束力。
第十一條 業主委員會一般由五至七人單數組成，經業主大會依法選舉產生。業主委員會履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。
業主人數較少，經全體業主一致同意決定不選舉產生業主委員會的，由全體業主共同履行業主委員會的職責。
第十二條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第十三條 業主委員會的工作經費由業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。
自治縣人民政府可以根據實際情況將業主委員會委員的工作補貼納入財政預算予以補助。
第十四條 物業管理區域未組建業主委員會的,由社區居民委員會代行業主委員會職責,並在具備條件時召開業主大會,組建業主委員會。
第十五條 業主大會或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之前，由開發建設單位選聘的物業服務企業負責前期物業管理。
第十六條 開發建設單位應當按照建設工程項目總面積的3‰無償配置物業管理用房，按比例不足80平方米的按80平方米配建。其中業主委員會的辦公用房不少於15平方米。物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，並具備水、電、暖氣、採光、通訊等基本使用功能。
物業管理用房產權歸全體業主共有，未經業主大會同意，不得改變物業管理用房用途，不得買賣和抵押。房屋面積不計入分攤的公共建築面積。
第十七條 開發建設單位應當按照法定的保修期限、範圍，承擔住宅物業的保修責任，並依法承擔相應的賠償責任。
物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯繫開發建設單位落實保修責任。
第十八條 自治縣實行物業質量保修金制度。開發建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建築總面積每平方米10元的標準，一次性向自治縣城鄉規劃建設行政主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。物業質量保修責任期限統一為十年。保修期內，物業質量保修金不足的，開發建設單位應當補足；保修期滿後，物業質量保修金有結餘的，應當返還開發建設單位，物業質量保修金不得納入房屋建設成本。
開發建設單位不履行、拖延履行保修義務，業主委員會或者社區居民委員會可以提出申請，經自治縣城鄉規劃建設行政主管部門核實後，維修費用在物業質量保修金中列支。
第十九條 物業配套公共設施與建設主體工程一併設計，一併建設，一併驗收。
建設工程竣工驗收時，各相關驗收部門會同物業服務企業和社區居民委員會一起驗收，並簽訂驗收清單。
第二十條 物業服務企業在承接物業時，應當按照交接清單對物業共用部位、共用設施設備進行查驗並辦理承接驗收手續，發現問題書面告知開發建設單位，開發建設單位應當及時進行整改。
第二十一條 物業服務應當包括下列主要內容：
（一）物業管理區域內共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）共有部分、公共區域的日常清掃保潔、冰雪清除運等環境衛生維護；
（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理；
（四）物業管理區域內公共秩序的維護；
（五）物業管理區域內機動車輛停放及交通秩序的維護；
（六）其他物業公共服務事項。
具體項目和服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。
第二十二條 物業服務企業在進行物業服務活動中，禁止下列行為：
（一）將一個物業管理區域內的物業管理業務一併委託給他人；
（二）擅自改變物業共用部位、共用設施設備規劃用途；
（三）擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動；
（四）未履行告知義務並辦理退出交接手續，擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務；
（五）物業服務合同期限屆滿，不按規定移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房；
（六）其他嚴重損害業主權益的情形。
第二十三條 自治縣實行物業服務信用保證金制度。物業服務企業在承接物業項目時，應當按照所屬物業小區總建築面積三個月收取的物業服務費用為標準向自治縣城鄉規劃建設行政主管部門繳存物業服務信用保證金。信用保證金實行企業繳存、政府監管、專戶存儲的原則，專項用於物業服務企業擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發事件應急處置等情況。
物業服務信用保證金不得少於10萬元，具體管理辦法由自治縣人民政府制定。
第二十四條 自治縣價格主管部門應當會同城鄉規劃建設行政主管部門，根據住宅物業種類、服務內容、服務等級等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並每年向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
第二十五條 業主應當根據物業服務合同約定，按時交納物業服務費，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
業主欠交物業服務費的，物業服務企業可以採用書面催交，在物業管理區域內顯著位置公示等方式，督促其限期交納。逾期不交納的，物業服務企業可以申請仲裁或者提起訴訟。拒不執行生效判決和仲裁裁決的，物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行，並按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用信息系統。
第二十六條 業主、物業服務企業應當遵守法律、法規以及管理規約，履行物業服務合同。一方違約，另一方可以依照物業服務合同追究違約方的責任。業主不得採用拒交物業服務費等方式拒不履行合同；物業服務企業不得採用降低物業服務質量或者中斷物業服務等方式拒不履行合同。
縣物業行政主管部門應當建立物業管理服務投訴受理制度，公布投訴方式，接受業主、業主委員會、物業使用人的投訴，及時答覆處理結果。經核查屬實的，縣物業行政主管部門應當向物業服務企業發出整改通知，責令其限期整改。
第二十七條 占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地用於停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業主大會決定。
在物業管理區域內停放車輛，應當服從物業服務企業管理人員的管理。不得占用消防通道、疏散通道，影響其他車輛和行人的正常通行。
第二十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當經自治縣物業行政主管部門同意並及時恢復原狀。
第二十九條 對配套設施不齊全、環境質量較差的老舊住宅小區，自治縣人民政府應當制定計劃逐年改造，改造所需費用由自治縣人民政府納入年度財政預算。
第三十條 自治縣城鄉規劃建設行政主管部門履行下列職責：
（一）負責對物業服務企業資質、服務質量、企業信用等進行監督管理；
（二）負責對開發建設單位履行工程質量等進行監督檢查；
（三）負責制定物業管理規約、服務合同、服務標準等示範文本和規範；
（四）對物業服務企業及其從業人員進行業務指導、培訓和監督管理；
（五）對物業的使用和維護進行監督管理；
（六）建立物業管理投訴受理制度，依法查處物業管理中的違法行為；
（七）法律、法規規定的其他職責。
第三十一條 自治縣人民政府街道辦事處履行下列職責：
（一）負責組織協調業主大會成立、業主委員會選舉、物業服務企業選聘和相關備案等工作；
（二）對業主委員會依法履職進行監督管理；
（三）指導、協助和監督轄區內物業的移交和接管工作；
（四）調解業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛；
（五）協調物業服務企業與社區居民委員會之間的關係；
（六）法律、法規規定的其他職責。
第三十二條 自治縣相關行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的管理工作：
（一）綜合執法行政主管部門負責違法搭建、無照經營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物、車輛停放等監督檢查；
（二）公安機關負責依法查處物業小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監控安防、養犬等開展監督檢查；
（三）市場監督行政主管部門負責電梯等特種設備安全運行監督檢查；
（四）價格行政主管部門負責物業服務收費監督檢查；
（五）環境保護行政主管部門負責違法排放水污染物、飲食服務業油煙污染等監督檢查。
第三十三條 自治縣城鄉規劃建設行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業實行動態管理，定期對物業服務企業進行檢查和考核，並向社會公布。
第三十四條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門責令改正，拒不改正，按照以下規定處以罰款，並恢復原狀；給他人造成損失的，應當給予賠償：
（一）違反本條例第五條第（一）、（二）項規定的，處以3萬元罰款；情節嚴重，經鑑定危及房屋安全的，處10萬元罰款。
（二）違反本條例第五條第（三）項規定的，處以1萬元罰款。
（三）違反本條例第五條第（四）項規定的，對個人處以500元罰款，對單位處2萬元罰款；車輛隨意亂停亂放，飼養家禽、家畜的，處以100元罰款。
（四）違反本條例第五條第（五）項規定的，對個人處以1000元罰款，對單位處3萬元罰款。
（五）違反本條例第五條第（六）項規定的，處以1萬元罰款。
（六）違反本條例第七條規定的，處以2萬元罰款。
（七）違反本條例第二十八條規定的，對個人處以1萬元罰款；對單位處以5萬元罰款。
第三十五條 開發建設單位違反本條例規定有下列行為之一的，由自治縣城鄉規劃建設行政主管部門按照下列規定給予處罰：
（一）違反本條例第十六條規定的，責令限期改正，逾期未改正的，並處20萬元罰款。
（二）違反本條例第十七條規定的，責令改正，並處以5萬元罰款。
（三）違反本條例第十八條規定的，責令限期交存；逾期不交存的，處以30萬元罰款。
第三十六條 物業服務企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由自治縣城鄉規劃建設行政主管部門按照以下規定予以處罰，給他人造成損失的，應當給予賠償：
（一）違反本條例第二十二條第（一）項規定的，處以委託合同價款30%罰款，沒收委託合同所得收益。
（二）違反本條例第二十二條第（二）、（三）項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處以10萬元罰款，有收益的，沒收全部非法所得。
（三）違反本條例第二十二條第（四）項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處以10萬元罰款。
（四）違反本條例第二十二條第（五）項規定的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以5萬元罰款。
（五）違反本條例第二十三條規定的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額20%罰款。
第三十七條 自治縣城鄉規劃建設行政主管部門、街道辦事處以及其他有關行政主管部門及其工作人員在物業管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 本條例自2018年2月1日起施行。
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