江蘇省城市房地產交易管理條例

江蘇省城市房地產交易管理條例
制定機關：江蘇省人民代表大會常務委員會

江蘇省城市房地產交易管理條例

（2002年2月5日江蘇省第九屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過 根據2004年8月20日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第十一次會議《關於修改〈江蘇省城市房地產交易管理條例〉的決定》修正）

目 錄

第一章 總則

第二章 房地產轉讓

第三章 房地產抵押

第四章 房屋租賃

第五章 房地產中介服務

第六章 法律責任

第七章 附則

第一章 總則

第一條 為了加強城市房地產交易的管理，規範城市房地產交易行為，維護房地產交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條 在本省行政區域內的城市規劃區國有土地上從事房地產交易，實施房地產交易管理，應當遵守本條例。

本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。

第三條 以出讓或者劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓、抵押、出租，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《江蘇省土地管理條例》規定的條件和要求。

第四條 房地產交易應當遵循合法、公平、自願和誠實信用的原則。

第五條 省人民政府建設行政主管部門、土地管理部門依照省人民政府規定的職權，各司其職，密切配合，管理本省行政區域內房地產交易工作。

市、縣（市）人民政府房產管理部門、土地管理部門按照各自職責，負責本行政區域內房地產交易活動的監督管理工作。

工商、財政、稅務、物價、人民銀行等有關部門依照各自的職責分工，共同做好與房地產交易有關的管理工作。

第六條 縣級以上地方人民政府及其有關部門辦理房地產交易手續，應當公開條件，簡化程序，提高效率，方便當事人。

市、縣（市）人民政府應當報經省人民政府確定，由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作，在本市、縣（市）行政區域內頒發統一的房地產權證書，依法將房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。尚未確定由一個部門負責房產管理和土地管理工作的，市、縣（市）人民政府應當組織、協調房產管理部門和土地管理部門，在一個場所統一受理房地產交易登記申請，並發放房地產權屬證書。

第七條 省人民政府財政、物價、建設、土地部門應當嚴格執行國家有關房地產交易管理行政事業性收費的規定，對國家明令取消的收費項目，不得繼續收取或者改變名稱變相收取。市、縣（市）人民政府及其財政、物價、房產、土地等部門不得自行設定房地產交易管理收費項目。對房地產交易服務收費項目應當按宗收費，國家另有規定的從其規定。

收費項目和收費標準應當在受理房地產交易登記申請的場所予以公示。房地產交易當事人有權拒絕不合法的收費。

第八條 省和設區的市人民政府應當制定具體辦法，簡化交易程序，降低交易收費，鼓勵和支持房改房、經濟適用住房上市交易。

第二章 房地產轉讓

第九條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

前款所稱其他合法方式主要是指：

（一）房地產交換；

（二）以房地產抵債；

（三）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；

（四）企業被收購、兼併或者合併，房地產權屬發生轉移的。

第十條 轉讓房地產，除法律另有規定外，應當按照下列程序進行：

（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；

（二）房地產轉讓當事人在轉讓合同簽訂後，持房地產權證書或者房屋所有權證書、國有土地使用權證書和契稅完稅憑證、當事人合法證明、轉讓合同，向房產管理部門提出房屋權屬轉移登記申請；

（三）房產管理部門審查當事人提交的有關材料，對符合前項規定的，予以受理；不予受理或者需要補充材料的，應當在收到申請之日起三個工作日內告知當事人，並說明理由；

（四）房產管理部門應當在受理房地產轉讓當事人房屋權屬轉移登記申請後十個工作日內，核准登記並頒發房屋所有權證書；

（五）房地產受讓人向土地管理部門申請土地使用權變更登記，土地管理部門應當在收件後十個工作日內核准登記並頒發土地使用權證書。

法律、行政法規禁止轉讓的房地產，不得轉讓。

第十一條 建築設計為獨立成套的房屋不得分割轉讓，配套使用的房屋附屬設施、設備及共用部位不得單獨分割轉讓。

第十二條 現售商品房的，應當符合下列條件：

（一）房地產開發企業具有法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）具有有資質的房產測繪機構出具的房屋建築面積測繪成果報告；

（六）拆遷安置方案已經落實；

（七）供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件；

（八）物業管理方案已經落實。

房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房產管理部門備案。

第十三條 預售商品房的，應當符合下列條件：

（一）房地產開發企業具有法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

（二）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（四）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。

房地產開發企業進行商品房預售，應當持前款第（一）項至第（四）項規定的證明文件、工程施工合同、預售商品房分層平面圖、商品房預售方案，向房產管理部門申請辦理商品房預售登記。房產管理部門應當自收到商品房預售申請之日起十日內，作出同意或者不同意預售的答覆。同意預售的，應當核發商品房預售許可證；不同意預售的，應當說明理由。

未取得商品房預售許可證的，不得預售商品房。

房產管理部門應當定期公布商品房預售許可證發放信息，並免費提供查詢服務。

第十四條 商品房預售人與預購人應當依法簽訂商品房預售合同。

商品房預售人應當在預售合同簽訂後三十日內，持預售合同向房地產所在地的市、縣（市）房產管理部門和土地管理部門登記備案，受理部門應當在一個工作日內予以登記。

第十五條 商品房銷售可以按建築面積計價，也可以按套（單元）計價或者按套內建築面積計價。房地產開發企業銷售商品房，應當向購房人明示計價方式和計價依據。

商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，購房人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當分別註明建築面積和分攤的共有建築面積。

房地產開發企業銷售商品房，應當向購房人明示分攤面積的範圍。

按照房產測量規範不能計入分攤面積的配套使用的房屋附屬設施、設備，屬於全體購房人共有。

第十六條 房地產開發企業發布的商品房銷售廣告和宣傳資料，內容應當真實、合法。對商品房銷售廣告和宣傳資料中明示的事項，購房人有權要求房地產開發企業在銷售合同中載明。商品房銷售廣告的內容符合要約規定的，視為要約。

商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證的批准文號。

第十七條 商品房預售，實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式，由當事人雙方在預售合同中載明。當事人雙方未在預售合同中載明的，應當適用下列規定：

（一）實際交付面積大於或者小於預售合同約定面積超過百分之三的，預購人有權退房；預購人退房的，預售人應當在預購人提出退房之日起三十日內將預購人已付房價款退還給預購人，同時按銀行同期活期存款利率支付已付房價款的利息；

（二）實際交付面積大於預售合同約定面積，大於部分不超過百分之一的，由預購人按照合同約定的價格補交房價款；大於部分超過百分之一的，產權歸預購人所有，預購人並可以不支付該部分的房價款；

（三）實際交付面積小於預售合同約定面積，小於部分不超過百分之三的，預售人應當退還預購人多付的房價款，並按銀行同期活期存款利率向預購人支付該部分房價款的利息；小於部分超過百分之三的，預售人應當向預購人雙倍返還超過百分之三部分的房價款。

當事人雙方雖在預售合同中約定以實際交付面積為準，但實際交付面積大於或者小於預售合同約定面積超過百分之三的，預購人有權退房。預購人退房的，適用前款第（一）項規定。預購人不退房的，大於或者小於部分不超過百分之三的，按照預售合同約定的價格多退少補；大於部分超過百分之三的，產權歸預購人所有，並可以不支付該部分的房價款，小於部分超過百分之三的，預售人應當向預購人雙倍返還該部分的房價款。

實際交付面積是指由有資質的房產測繪機構測繪，經房產管理部門審核的房屋建築面積。

第十八條 房地產開發企業向購房人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，並按照國家規定承擔保修責任。

房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理國有土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

第十九條 房地產權屬證書上載明的面積應當與實際交付的面積相一致。

第三章 房地產抵押

第二十條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供擔保的行為。

合法擁有的房地產、在建工程以及預購的商品房，可以設定抵押權。

以在建工程、預購的商品房設定抵押權，所擔保的債權僅限於建造該工程、購買該商品房的貸款。但已以自有資金付清該工程全部建造款、該商品房全部購房款的不在此限。

第二十一條 下列房地產不得抵押：

（一）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；

（二）權屬不明或者有爭議的；

（三）被確定為文物保護單位或者具有重要紀念意義的建築物；

（四）依法被查封的；

（五）縣級以上人民政府依法收回土地使用權的；

（六）共同共有房地產未經其他共有人書面同意的；

（七）已依法公告列入拆遷範圍的；

（八）法律、法規規定不得抵押的其他房地產。

第二十二條 房地產抵押，應當按照下列程序辦理：

（一）房地產抵押人和抵押權人簽訂書面抵押合同；

（二）當事人在合同簽訂後，持房地產權證書或者房屋所有權證書、土地使用權證書（以預購的商品房設定抵押或者以在建工程設定抵押的，提供已生效的預售合同以及其他有權設定抵押權的文件與證明材料等）、當事人的合法證明、主合同和抵押合同、抵押房地產價格的證明資料，向房產管理部門或者縣級以上人民政府規定的部門申請抵押物登記；

（三）房產管理部門或者縣級以上人民政府規定的部門應當在受理房地產抵押物登記申請之日起五個工作日內，對符合規定的，核准抵押物登記並頒發房屋他項權證書或者抵押物登記證明；對不符合規定的，不予核准登記，並書面通知申請人，說明理由。

房地產抵押合同，自抵押物登記之日起生效。

第二十三條 以在建工程設定抵押的，其擔保的債務以該房地產項目已完工部分的價值為限，但應扣除依法已預售部分和已設定抵押部分的價值。

已設定抵押的在建工程依法預售時，預售人應當將抵押事實告知預購人。在交付該房屋時，預售人負有保證第三人不得向預購人就該房屋及其占用範圍內的土地使用權主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。

在建工程在債務履行期限內竣工的，在辦理權屬登記時，登記機關應當將在建工程抵押物登記轉為房地產抵押物登記，並告知當事人。

第二十四條 以預購的商品房設定抵押的，應當符合下列規定：

（一）抵押人持有的商品房預售合同由抵押權人收存；

（二）商品房預售合同雙方不得擅自轉讓、變更、解除、終止合同；

（三）房屋在抵押期間竣工交付的，預購人在辦理權屬登記時，登記機關應當同時辦理抵押物登記手續。

第二十五條 抵押已出租的房屋時，抵押人應當將房屋出租的事實告知抵押權人，同時還應當書面告知承租人。抵押合同生效後，原租賃合同繼續有效。

抵押人將已抵押的房地產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。

第二十六條 房地產抵押需要價格評估的，由有資質的房地產價格評估機構進行價格評估。

第二十七條 抵押合同發生變更或者抵押關係終止的，抵押人和抵押權人應當在變更或者終止之日起十五日內到原登記機關辦理變更或者註銷登記。

第四章 房屋租賃

第二十八條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第二十九條 有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）已建成的房屋無房地產權證書或者房屋所有權證的；

（二）共有房屋未取得其他共有人書面同意的；

（三）依法被查封的；

（四）經鑑定屬於危險房屋不能繼續使用的；

（五）改變房屋用途，依法須經有關部門批准而未經批准的；

（六）法律、法規禁止出租的其他情形。

第三十條 高層建築已部分建成，已經取得國有土地使用權證、建設工程規劃許可證，並且該部分建築已通過竣工驗收，經建設行政主管部門確認，符合建築施工安全和房屋安全使用條件的，可以出租該建築已建成的部分。

第三十一條 公有住房和廉租房租金按照國家和省有關規定執行，其他房屋租金由租賃雙方協商議定。

以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建設的房屋出租的，應當按照國務院的規定將租金中所含土地收益上繳國家。

第三十二條 房屋租賃合同當事人應當在簽訂合同後三十日內，持房地產權證書或者房屋所有權證書、房屋租賃合同和當事人合法證明，向市、縣（市）房產管理部門申請登記備案，受理部門應當在三個工作日內予以辦理，當事人要求出具備案登記證明的，房產管理部門應當出具。

第三十三條 承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，並遵守國家和地方有關房屋使用和物業管理的規定。

承租人需要拆改、裝修承租房屋或者增加附屬設施、設備的，應當徵得出租人書面同意；須經有關部門審批的，應當由出租人或者出租人委託承租人報有關部門批准。

租賃期限屆滿，出租人同意保留裝修的部分或者增加的附屬設施、設備的，應當按照所存價值補償承租人。當事人另有約定的，從其約定。

第五章 房地產中介服務

第三十四條 從事房地產諮詢、價格評估、經紀等中介服務業務的機構，應當依法設立，不得與行政機關和其他國家機關存在隸屬關係或者其他利益關係。

第三十五條 房地產價格評估機構應當依法取得資質，辦理營業執照和稅務登記，並在資質證書和營業執照核定的業務範圍內承接業務。

房地產價格評估人員應當依法經過資格認證，取得執業資格。

第三十六條 房地產中介服務機構的執業人員承辦業務由其所在中介服務機構統一受理，並與委託人簽訂書面委託合同。

房地產中介服務機構及其執業人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：

（一）索取、收受委託合同以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當利益；

（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；

（三）同時在兩個或者兩個以上的房地產中介服務機構執行業務；

（四）與一方當事人串通，損害另一方當事人的利益；

（五）法律、法規禁止的其他行為。

第三十七條 房地產中介服務機構從事中介活動，應當查閱當事人提供的有關房地產權利證書等證件。對不提供有關證件或者提供的證件不符合規定的，中介服務機構應當拒絕接受委託。

因房地產中介服務機構的過錯，造成當事人損失的，中介服務機構應當承擔相應的法律責任。

第三十八條 房地產中介服務機構應當按照法律、法規和省級以上人民政府及其價格主管部門的規定收取費用，並使用稅務部門統一監製的專用發票。

第六章 法律責任

第三十九條 轉讓、抵押房地產或者租賃房屋，按照本條例規定應當辦理登記或者備案手續而未辦理的，由負責登記或者備案的機關責令限期辦理。

第四十條 違反本條例規定，出租不能繼續使用的危險房屋的，由市、縣（市）房產管理部門責令改正，沒收違法所得，並可處以五百元以上二千元以下的罰款。造成人身、財產損害的，依法承擔賠償責任。

第四十一條 違反本條例規定，擅自將在建高層建築已建成的部分出租的，由市、縣（市）建設行政主管部門責令改正，沒收違法所得；情節嚴重的，並處以三千元以上十萬元以下的罰款。

第四十二條 違反本條例規定，房地產價格評估機構未取得資質或者超越資質證書規定的範圍，從事房地產價格評估業務的，由縣級以上房地產行政主管部門責令改正，沒收違法所得，並可處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款；情節嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書。被吊銷資質證書的，工商行政管理部門應當依法吊銷其營業執照。

第四十三條 違反本條例規定，未取得房地產價格評估人員資格而從事房地產價格評估業務的，由房地產行政主管部門責令改正，沒收違法所得，並可處以一百元以上一千元以下的罰款。

第四十四條 違反本條例規定，屬於土地、工商、稅務、物價等部門職責範圍的，分別由土地、工商、稅務、物價等部門按照有關法律、法規的規定予以處罰。

第四十五條 房產管理部門、土地管理部門及其他有關部門的工作人員在房地產交易管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索賄受賄的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第四十六條 本省行政區域內城市規劃區以外的國有土地上的房地產交易，參照本條例的規定執行。

第四十七條 本條例自2002年5月1日起施行。