深圳市保障性住房規劃建設管理辦法

深圳市保障性住房規劃建設管理辦法
制定機關：深圳市人民政府
2023年6月7日
發布於深圳市人民政府令（第355號）
有效期：2023年8月1日至今

（2023年5月4日經深圳市人民政府七屆76次常務會議審議通過）

第一章 總則

第一條　為了貫徹落實黨中央、國務院關於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度的決策部署，完善本市住房保障體系，加強保障性住房規劃建設管理，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用於本市保障性住房的規劃計劃、建設籌集、監督管理等活動。

第三條　本辦法所稱保障性住房，包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房等。

本辦法所稱公共租賃住房，是指政府提供政策優惠，限定建設標準和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會提供基本公共服務的一線職工出租的住房。

本辦法所稱保障性租賃住房，是指政府提供政策支持，發揮市場作用，以小戶型為主、限定租金水平，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。

本辦法所稱共有產權住房，是指政府提供政策支持，主要採用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。

第四條　市住房主管部門（以下簡稱市主管部門）是本市保障性住房建設籌集管理工作的行政主管部門，負責制定相關政策，擬定全市保障性住房規劃、計劃、標準；指導、監督各區開展保障性住房建設籌集工作；組織實施市本級保障性住房的建設籌集、監督管理等工作。

市規劃和自然資源部門負責住房用地供應的統籌、協調、政策制定及批後監管工作。

市發展改革、財政、交通運輸等部門應當在各自職責範圍內，做好相關工作。

第五條　區人民政府（含新區管理機構，下同）按照全市住房發展規劃和年度實施計劃等相關規劃、計劃落實住房供應任務；負責組織實施本區保障性住房的建設籌集、監督管理等工作；負責保障性租賃住房項目的聯合審查、認定等工作；負責轄區內保障性住房用地供應涉及的城市更新、土地整備、征（轉）地歷史遺留問題處理和落實保障性住房配套的公共服務設施和市政基礎設施規劃建設等工作。

區住房主管部門（以下簡稱區主管部門）負責本區保障性住房的建設籌集、監督管理等工作，可以委託區住房保障實施機構開展行政執法及其他事務性工作。

區相關部門按照職責分工做好相關工作。

前海管理局依照事權，開展前海合作區保障性住房的建設籌集、監督管理等工作。

第六條　保障性住房專營機構主要從事保障性住房的投融資、建設籌集、運營管理等工作。

支持各類企業、金融機構、社會組織等參與保障性住房的投融資、建設籌集、運營管理等工作，支持具備條件的保障性租賃住房項目發行不動產投資信託基金（REITs）及資產支持證券（類REITs）。

第七條　市主管部門建立全市統一的住房信息平台（以下簡稱信息平台）。保障性住房的規劃建設活動應當納入信息平台管理。

第二章 規劃與計劃管理

第八條　市主管部門組織編制全市住房發展規劃和年度實施計劃，明確保障性住房規劃目標和年度任務。

通過城市更新、土地整備建設和存量房屋籌集保障性住房的，由區主管部門納入年度實施計劃，並與開發建設單位簽訂監管協議書；通過新供應建設用地等其他方式建設保障性住房的，由市主管部門納入年度實施計劃，並與開發建設單位簽訂監管協議書。

第九條　市規劃和自然資源部門在國土空間總體規劃中合理安排生產、生活、生態空間，在保障用地結構均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規模和比例，並通過國土空間規劃傳導機制將規劃居住用地面積和建築面積逐級傳導至分區規劃和法定圖則（含控制性詳細規劃以及前海等地區綜合規劃）；編制年度建設用地供應計劃時，居住用地供應量原則上不低於建設用地供應總量的百分之三十，提高居住用地中保障性租賃住房用地供應比例，租賃住房用地計劃單列且原則上占居住用地供應總量比例不低於百分之十，優先安排、應保盡保。

規劃和自然資源部門在保障性住房規劃選址時，應當統籌做好教育、醫療、交通等設施用地的規劃布局。保障性住房應當儘量規劃布局在軌道交通站點附近、城市建設重點片區和產業園區及周邊等區域。

第三章 用地供應方式及渠道

第十條　保障性住房用地可以採取劃撥、出讓等方式供應：

（一）公共租賃住房和保障性租賃住房產權歸政府的用地，可以採用劃撥方式供應；

（二）政府全額投資建設的共有產權住房用地，可以採用協議方式出讓；

（三）市人民政府確定的投資主體建設的政府組織配租的保障性租賃住房用地，可以採用協議方式出讓；

（四）企業、社會組織等利用自有用地建設保障性租賃住房和共有產權住房的，以及機關事業單位利用自有用地建設保障性租賃住房的，可以採用協議方式完善用地手續；

（五）符合條件的未完善征（轉）地補償手續空地，歷史遺留未完善出讓手續用地建設保障性住房的，可以採用協議方式完善用地手續。

第十一條　保障性住房項目土地使用權出讓合同（劃撥用地為劃撥決定書，下同）或者補充協議內容應當包括住房類型及產權、規劃設計條件、公共配套設施的產權及其使用、違約責任等內容。

保障性住房的地價收取按照相關規定執行。保障性租賃住房用地以出讓方式供應的，土地出讓價款可以不計利息分期繳交。

用於建設保障性住房的用地，土地使用權期限按照國家及本市相關規定確定；僅提高容積率部分用於建設保障性住房的，土地使用權期限和起始日期維持原土地使用權出讓合同的約定不變。

第十二條　新供應建設用地用於建設保障性住房的，以建設公共租賃住房和保障性租賃住房為主。新供應商品住房用地應當配建一定比例的保障性住房。

第十三條　在公共配套條件支撐的情況下，工業區塊線一級線外，規劃為工業的舊工業區，可以通過城市更新建設保障性住房；工業區塊線一級線內，規劃為工業且位於已建、在建或者近期規劃建設的軌道站點五百米範圍內的舊工業區，可以通過城市更新建設保障性住房，但用地面積原則上不得超過該區塊總面積的百分之十。

城市更新項目更新方向為居住的，應當按照相關政策配建保障性住房；城市更新項目更新方向以居住為主的，除無償移交政府的用地外，城市更新單元規劃確定的開發建設用地可以規劃為居住用地，並按照相關政策配建保障性住房；城市更新項目更新方向以商業為主的，可以按照規定將更新方向調整為居住，並按照相關政策建設或者配建保障性住房。

舊住宅區城市更新改造項目優先用於保障性住房建設，允許在新增居住建築面積中安排一定比例的商品住房。

第十四條　機關事業單位自有用地在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求並綜合平衡中遠期業務用地需求等因素的前提下，經市人民政府同意，可以用於建設政府組織配租的保障性租賃住房。

企業、社會組織等自有用地在符合城市規劃、權屬不變、滿足安全要求的前提下，可以用於建設社會主體出租的保障性租賃住房和共有產權住房。

機關企事業單位、社會組織等利用符合條件的自有用地建設保障性租賃住房的，可以變更土地用途，不補繳土地價款。

在不變更土地用途的前提下，學校、醫院等可以配建政府組織配租的宿舍型保障性租賃住房。

第十五條　新供應建設用地建設的產業園區配套宿舍原則上用作宿舍型保障性租賃住房。在確保安全的前提下，產業園區可以通過新建、拆除重建、擴建等方式，將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占比上限由百分之七提高到百分之十五，建築面積占比上限相應提高到百分之三十，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅，並在監管協議書中予以明確。

鼓勵將產業園區中多個工業項目配套比例的對應用地面積或者建築面積集中計算，統一建設宿舍型保障性租賃住房。新型產業用地可以配套建設宿舍型保障性租賃住房。

第十六條　原農村集體經濟組織繼受單位的非農建設用地、土地整備利益統籌留用土地、徵地返還用地等，可以提高居住用地容積率，增加的部分優先用於建設共有產權住房。非居住用途的，在符合規劃的前提下，可以變更用途後用於建設保障性住房。

第十七條　符合條件的未完善征（轉）地補償手續空地，在符合規劃的前提下，經市人民政府批准，可以協議出讓給原農村集體經濟組織繼受單位，用於建設保障性住房。

第十八條　歷史遺留未完善出讓手續用地，在符合規劃、自行理清相關經濟利益關係的前提下，符合規劃的部分可以協議出讓給原用地申請單位或者區人民政府確認的繼受單位，用於建設保障性住房。

第十九條　新供應及已供應的交通場站、變電站和消防站等公用設施和交通設施用地，在符合規劃、滿足中遠期業務發展需要、滿足公共配套設施及市政交通設施承載能力並保證安全的前提下，可以配建保障性租賃住房。配建的保障性租賃住房面積超過公用設施和交通設施面積的，土地用途仍按照公共基礎設施或者市政交通設施的主導功能確定。

軌道交通用地（含車輛段、停車場、軌道交通站點等）在符合規劃且保證安全的前提下，可以分層設立建設用地使用權，用於住房建設，其中保障性住房的比例及類型結合項目實際合理確定。

配建的保障性住房為政府投資建設的項目，發展改革部門在立項時，應當確保投資匡算包括配建的保障性住房，實現一體化開發建設。

第二十條　住宅、公寓、宿舍及按規定經規模化品質化改造提升的城中村房屋等具有居住功能的存量房屋，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房。

具有居住功能的存量房屋籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房的，應當經過轄區街道辦事處的房屋結構、消防、地質災害安全隱患排查。

市城市更新部門負責制定城中村綜合整治規劃並公布城中村綜合整治分區的空間位置信息。鼓勵市場主體在城中村綜合整治分區範圍內通過規模化品質化改造提升籌集保障性租賃住房。

第二十一條　閒置和低效利用的商業辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育用房等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願的前提下，可以改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地用途，不補繳土地價款。改建條件、要求、程序等具體規則由市主管部門另行制定。

第二十二條　區人民政府之間可以通過提供建設資金和建設用地等方式合作開發建設保障性住房，所建的保障性住房由合作方協商按照比例劃分。

市主管部門可以根據供需情況，統籌調配區主管部門組織建設籌集的保障性住房房源。

第四章 規劃和用地審批

第二十三條　根據本辦法建設保障性住房需對規劃進行調整的，在納入全市住房發展年度實施計劃後，權利人或者用地單位向市規劃和自然資源部門派出機構提出規劃調整申請，並提交具有相應資質的設計機構編制的規劃調整方案及其他所需材料。市規劃和自然資源部門及其派出機構按照規定進行審查和公示，在市人民政府批准供應方案或者處置方案後完成審批。

通過城市更新建設保障性住房的，涉及的規劃調整和用地審批按照相關規定執行。

第二十四條　已納入全市住房發展年度實施計劃的用地，市規劃和自然資源部門派出機構負責擬定住宅用地供應方案或者處置方案，按規定審查通過後報市人民政府審批。

第五章 建設項目管理

第二十五條　通過城市更新、土地整備建設和存量房屋籌集保障性住房的，由區主管部門明確建設住房的類型，並及時將相關情況報市主管部門；通過新供應建設用地等其他方式建設保障性住房的，由市主管部門明確建設住房的類型。

第二十六條　保障性租賃住房項目由市、區人民政府組織認定，由區人民政府出具項目認定書。市主管部門可以根據市人民政府授權組織認定並出具項目認定書。項目認定書應當載明項目信息、有效期、租金要求等內容。

出具保障性租賃住房項目認定書後，相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續；用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。不涉及土地權屬變化的項目，可以用已有用地手續等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續。

保障性租賃住房項目認定具體辦法由市主管部門另行制定，報市人民政府批准後實施。

第二十七條　保障性住房建設項目的設計應當遵循因地制宜、經濟實用、綠色健康、智慧人文的原則，執行保障性住房建設標準及相關建築設計規範，滿足綠色建築、海綿城市、無障礙設計等要求。

保障性住房建設應當全過程應用建築信息模型（BIM）技術，推進BIM正向應用和協同設計。保障性住房建設推行設計方案專家評審制度。

公共租賃住房戶型建築面積以六十平方米以下為主。新增建設籌集的保障性租賃住房戶型建築面積以七十平方米以下的小戶型為主，小戶型套（間）數量占比原則上不低於百分之八十，單套建築面積較大的戶型可以按間為單位出租。共有產權住房戶型建築面積以九十平方米以下為主。

第二十八條　建設單位在辦理保障性住房建設項目建設工程規劃許可前，需取得主管部門對保障性住房建設項目方案設計的審查意見。

在建設過程中，建設工程規劃許可證變更涉及保障性住房相關事項的，規劃和自然資源部門或者相關部門應當徵求主管部門意見。

第二十九條　保障性住房建設鼓勵推行工程總承包、全過程工程諮詢和建築師負責制等新型組織管理模式。大型保障性住房社區鼓勵採用項目建設聯合管理團隊（IPMT）。全面採用裝配式建築，推廣智能建造、裝配式裝修、綠色建材和集成化模塊化建築部品，打造「綠色、健康、智能」的新一代成品住宅。

第三十條　新建保障性住房項目應當按照《深圳市城市規劃標準與準則》配置文化娛樂、體育、社康中心、養老、托幼等設施，並按照完整居住社區建設標準完善周邊基本公共服務、便民商業服務、市政基礎等設施。宿舍型保障性租賃住房的配套設施建設，按照相關標準執行。

區人民政府組織規劃和自然資源、交通運輸、教育、衛生健康等相關部門，落實前款有關配套設施與新建保障性住房項目同步規劃、同步建設、同步交付使用的要求，推進基本公共服務均等化。

第三十一條　通過本辦法第十二條、第十四條、第十五條、第十七條至十九條規定的方式新建且用地批准文件明確建設保障性租賃住房的項目，原則上不得退出，但經原用地批准機關同意的除外。

非居住存量房屋改建的保障性租賃住房項目和具有居住功能的存量房屋籌集的保障性租賃住房項目，項目認定書自規定的有效期屆滿時自動失效，保障性租賃住房項目同時退出。

保障性租賃住房項目退出後，不再享受保障性租賃住房的支持政策。

第三十二條　自本辦法施行之日起，新建的保障性租賃住房項目中住宅（含宿舍）部分不得轉讓，且不得改變保障性租賃住房項目用途。

保障性租賃住房項目用於發行不動產投資信託基金（REITs）及資產支持證券（類REITs）的，經市人民政府批准後，可以通過辦理不動產權轉移登記或者簽訂土地使用權出讓合同補充協議將土地使用權人變更為全資項目公司，變更後的土地用途和產權限制條件等合同內容維持不變。

第六章 用地及項目監管

第三十三條　市主管部門應當建立監測評估機制，對住房相關規劃、計劃進行監測評估，並根據評估結果提出供地和住房建設類型調整建議，確保實現住房供應的數量和結構比例要求。市主管部門對各區人民政府落實和執行全市住房發展年度實施計劃情況進行評估，評估結果作為市人民政府績效考核依據。

第三十四條　保障性住房建設實行監管協議書制度，監管協議書作為土地使用權出讓合同或者補充協議的附件。監管協議書包括建設標準、收購或者接收主體、產權限制、建設工期、交付日期、監管要求等，監管協議書示範文本由市主管部門制定。

第三十五條　區人民政府應當加強土地供應後的監管，按照土地使用權出讓合同或者補充協議的約定做好開發利用環節的監管工作。

第三十六條　保障性住房項目竣工驗收前，開發建設單位應當向主管部門申請核查。主管部門根據監管協議書對項目進行符合性核查，並出具核查結果；不符合監管協議書要求的，應當責令開發建設單位限期改正。

第七章 法律責任

第三十七條　開發建設單位建設保障性住房的，不得有下列情形：

（一）總建築面積和總套數不符合監管協議書相關要求；

（二）戶內和公共區域裝修不符合監管協議書相關要求；

（三）未按照監管協議書規定移交保障性住房和配套設施；

（四）未按照監管協議書規定辦理保障性住房不動產權轉移登記；

（五）其他違法情形。

開發建設單位應當嚴格按照土地使用權出讓合同或者補充協議約定的工期組織建設並承擔相應的履約責任。

第三十八條　開發建設單位有本辦法第三十七條第一款第一項規定情形的，由主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照以下規定查處，罰款數額不超過法律、法規規定的罰款限額：

（一）總建築面積不足部分，每平方米處一萬元罰款，不足一平方米的按照一平方米計算；

（二）總套數不足部分，每套處五萬元罰款。

開發建設單位有本辦法第三十七條第一款第二項規定情形的，由主管部門責令限期改正；逾期未改正的，按照以下規定查處，罰款數額不超過法律、法規規定的罰款限額：

（一）戶內裝修不符合要求的，每套處二萬元罰款；

（二）公共區域裝修不符合要求的，按照建築面積計算，每平方米處二千元罰款，不足一平方米的按照一平方米計算。

開發建設單位有本辦法第三十七條第一款第三項規定情形的，由主管部門責令限期改正；逾期未改正的，每套每日處一百元罰款，罰款數額不超過法律、法規規定的罰款限額。

開發建設單位有本辦法第三十七條第一款第四項規定情形的，由主管部門責令限期改正；逾期未改正的，每套每日處五十元罰款，罰款數額不超過法律、法規規定的罰款限額。

第三十九條　主管部門或者其他相關部門及其工作人員違反本辦法規定不履行職責的，依法追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條　保障性住房的規劃計劃、項目信息應當及時向社會公開並接受社會監督。

單位和個人可以對違反本辦法的行為進行投訴、舉報，有關部門應當按照相關規定及時處理。

第八章 附則

第四十一條　本辦法所稱的「不低於」「以下」「不超過」，包括本數；所稱的「超過」「不足」，不包括本數。

第四十二條　本辦法自2023年8月1日起施行。