深圳經濟特區房地產登記條例 (2021年)

深圳經濟特區房地產登記條例
制定機關：深圳市人民代表大會常務委員會
2021年10月30日
發布於深圳市第七屆人民代表大會常務委員會公告（第二十六號）

（1992年12月26日深圳市第一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 根據2013年2月25日深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議《關於修改〈深圳經濟特區房地產登記條例〉的決定》第一次修正 根據2019年10月31日深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議《關於修改〈深圳經濟特區人體器官捐獻移植條例〉等四十五項法規的決定》第二次修正 根據2021年10月30日深圳市第七屆人民代表大會常務委員會第五次會議《關於修改〈深圳經濟特區房地產登記條例〉的決定》第三次修正）

第一章　總則

第一條　為了確認房地產權利，保障權利人的合法權益，加強房地產管理，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合深圳經濟特區（以下簡稱特區）實際，制定本條例。

第二條　本條例所稱房地產，是指土地及土地上的建築物、附着物。

本條例所稱權利人，是指依照本條例規定登記的房地產權利的享有人。

本條例所稱房地產權利，是指權利人對土地的使用權和土地上建築物、附着物的所有權，以及由上述權利產生的他項權。

第三條　房地產權利的設定、轉移、變更、終止等，應當依照本條例的規定進行登記。

依法登記的房地產權利受法律保護。

第四條　市規劃和自然資源部門負責對特區房地產登記工作進行指導，監督深圳市不動產登記中心（以下簡稱登記機構）依法履行房地產登記職責，依法組織制定房地產登記的具體工作規則並監督實施。

登記機構負責集中統一辦理特區房地產登記。

第五條　不動產權屬證書是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。

登記機構對申請人申請登記的房地產依法進行審查和確認房地產權利，頒發不動產權屬證書。

第二章　一般規定

第六條　房地產登記以一宗土地為單位進行登記。

一宗土地存在兩個或者兩個以上權利人的，各權利人分別對該宗土地上的建築物、附着物所有權和擁有的土地使用權份額申請登記。

前款所稱一宗土地，是指以權屬界線組成的封閉地塊。

第七條　土地上已有建築物、附着物的，土地及建築物、附着物應當同時登記。

土地使用權未經登記的，建築物、附着物所有權或者他項權不予登記。

第八條　房地產登記應當對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、規劃用途、價格、坐落等進行記載。

第九條　登記機構應當設置不動產登記簿，按照宗地編號對房地產登記事項作全面、真實、準確的記載。不動產登記簿記載的內容可以供查閱、複印。

不動產登記簿、地籍資料和房地產原始憑證應當永久保存。

第十條　不動產權屬證書不得塗改，任何塗改視為無效。不動產登記簿有塗改的，應當加蓋登記機構的核對章。

不動產權屬證書的記載與不動產登記簿的記載不一致時，以不動產登記簿的記載為準。

當事人對不動產登記簿的記載有異議的，登記機構應當查核原始憑證，並以原始憑證為準。

第十一條　房地產登記實行統一表格制度。

表格由登記機構依據本條例和工作需要統一製作。

第十二條　房地產登記的權利人名稱為：

（一）企業法人，為該企業法人的法定名稱；

（二）國家機關、事業單位，為該機關、單位的法定名稱或者政府確認的名稱；

（三）非法人組織，為該組織依法登記的名稱或者政府批准的名稱；

（四）個人，為合法身份證明上的姓名；

（五）共有人，為各權利人的名稱或者姓名。

第十三條　房地產買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請。

下列情形的房地產登記，當事人可以單獨申請：

（一）土地使用權或者建築物、附着物所有權的首次登記；

（二）因繼承或者遺贈取得房地產的轉移登記；

（三）因人民法院已經發生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記；

（四）變更登記；

（五）因土地使用年期屆滿的註銷登記；

（六）因不動產權屬證書滅失、破損而重新申領、換領不動產權屬證書等其他登記。

第十四條　登記機構對下列情形徑為登記：

（一）依法由登記機構代管或者被人民法院裁定為無主房地產的；

（二）抵押期限屆滿，當事人不按期註銷登記的；

（三）土地使用年期屆滿，當事人未按照規定註銷登記的；

（四）本條例第二十條第一款第一項至第五項規定的。

登記機構徑為登記完畢，應當將登記結果公告。

第十五條　登記機構收到申請人的申請登記文件之日，為申請登記日。

兩個或者兩個以上的申請人對同一房地產申請登記的，按照受理登記申請編號先後順序予以審查。

第十六條　提交申請登記的文件應當為正本。不能提交正本的，可以提交複印件，經登記機構核實無誤後，加蓋核對章收存。

第十七條　申請房地產登記，申請人可以委託他人代理。

由代理人辦理申請登記的，應當向登記機構提交申請人的委託書。境外申請人的委託書應當按規定經過公證或者認證。

第十八條　法律、行政法規規定以及當事人約定應當經公證機關公證的，申請房地產登記時，申請人應當提供公證文書。

第十九條　應當登記而逾期未登記的房地產，經登記機構公告滿一年後仍無人申請登記的，由登記機構代管，代管期為三年。

代管期間申請登記辦理登記的，權利人應當支付實際發生的代管費用。

代管期間屆滿仍無人申請登記的，由登記機構向人民法院提出確認無主財產的請求。

第二十條　除下列情形外，任何組織和個人不得沒收、查封已經依法登記的房地產或者以其他形式限制權利人的房地產權利：

（一）登記機構依照本條例規定作出撤銷登記決定的；

（二）人民法院依法作出的已經生效的沒收房地產、查封房地產、撤銷登記或者以其他形式限制房地產權利的判決、裁定的；

（三）公安、檢察機關依法對已立案的案件，根據案情需要查封房地產或者以其他形式限制房地產權利而作出決定的；

（四）市人民政府或者市規劃和自然資源部門依法作出沒收、收回、徵用土地或者以其他形式限制房地產權利決定的；

（五）法律、法規規定的其他情形。

依照上款各項作出的判決、裁定、決定應當發送登記機構。登記機構根據判決、裁定、決定徑為登記。

查封或者限制的內容、期限應當在裁定書、決定書中詳細列明。期限屆滿後，登記機構徑為註銷查封或者限制登記。

第二十一條　查封房地產或者以其他形式限制房地產權利，期限屆滿後需要繼續查封或者限制的，有關機關應當在期限屆滿前作出繼續查封或者限制的裁定、決定，並發送登記機構。

第三章　登記程序

第一節　程序通則

第二十二條　房地產登記按照下列程序辦理：

（一）提出申請；

（二）受理申請；

（三）審查申請文件；

（四）權屬調查；

（五）依照本條例規定公告；

（六）確認房地產權利；

（七）將登記事項記載在不動產登記簿；

（八）計收規費並頒發不動產權屬證書；

（九）立卷歸檔。

第二十三條　申請房地產登記，應當按照本條例規定的時間提交申請書及有關文件。當事人因不可抗力或者其他正當理由不能在規定的期限內申請登記的，在障礙消除後的五日內，順延登記期限。

申請人應當對其所提交申請文件的真實性負責。

申請文件不齊全或者不符合規定的，登記機構不予受理。

登記機構在受理申請人的申請後，應當予以編號並給回執。

第二十四條　登記機構應當對下列事項進行審查：

（一）申請人提交的不動產權屬證書的真實性；

（二）各申請文件所證明事實的關聯性；

（三）申請登記主體、申請登記房地產、申請登記內容等申請登記事項與申請文件所證明事實的一致性；

（四）申請登記事項與不動產登記簿記載的房地產權利不衝突；

（五）不存在本條例規定的不予登記、駁回登記或者暫緩登記的情形。

申請登記的有關情況需要進一步證明的，登記機構應當要求申請人補充材料或者進一步詢問申請人；仍不能證明的，登記機構應當實地查看或者要求申請人提交有關情況的公證書或者其他具有法定證明力的文件。

經審查，申請人的申請符合規定的，登記機構應當在本條例規定的時間內辦理登記，確認其房地產權利，頒發不動產權屬證書；對不符合本條例規定的，予以駁回登記申請，並自受理申請之日起三十日內書面通知申請人。

第二十五條　申請人對駁回登記申請不服的，可以自接到通知書之日起十五日內向登記機構申請覆審。

登記機構應當自收到覆審申請書之日起三十日內，對登記申請重新審查，並作出覆審決定。申請人對登記機構的覆審決定不服的，可以依法申請行政複議，或者向人民法院起訴。

第二十六條　有下列情形之一的，登記機構可以作出暫緩登記的決定，並書面通知申請人：

（一）產權糾紛尚未解決的；

（二）涉及違法用地、違章建築事項，未經處理或者正在處理之中的；

（三）受理申請後發現申請文件需要修正或者補齊的；

（四）發生本條例第二十條第一款第二項、第三項、第四項、第五項情形而需暫緩登記的；

（五）法律、法規、規章規定應當暫緩登記的其他事由。

暫緩登記事由消失後，登記機構應當辦理登記。

第二節　首次登記

第二十七條　凡未經登記機構確認其房地產權利、領取不動產權屬證書的土地使用人以及建築物、附着物的所有人應當申請首次登記。但是符合本條例第五十八條規定者除外。

第二十八條　權利人應當自取得土地使用權之日起三十日內，取得建築物、附着物竣工驗收證明之日起六十日內，申請首次登記。

第二十九條　申請土地使用權首次登記應當提交下列文件： （一）登記申請書；

（二）身份證明，包括個人身份證明，或者企業法人營業執照和法定代表人證明，或者國家機關負責人證明，或者市人民政府批准設立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業、組織提供的身份證明應當按規定經過公證或者認證；

（三）土地權屬證明，包括：

1.以出讓方式取得土地使用權的應當提交：

（1）土地使用合同書，根據土地使用合同書規定由權利人自行徵地的，應當同時提交徵地補償協議書；

（2）付清地價款證明；

2.以行政劃撥方式取得土地使用權的應當提交：

（1）市人民政府批准用地文件；

（2）用地紅線圖；

（3）徵地補償協議書；

3.以其他合法形式取得土地使用權的，應當提交有關證明文件；

（四）登記機構認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書。

第三十條　申請建築物、附着物所有權首次登記，應當提交下列文件：

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）土地使用權屬證明；

（四）建設工程規劃驗收和竣工驗收合格證明文件，或者建設工程竣工聯合驗收合格證明文件；

（五）竣工測繪報告。

第三十一條　屬違法用地、違章建築，但是經處理並准許留用的，申請登記時應當提交行政處罰決定書。

第三十二條　登記機構應當在不動產登記簿和不動產權屬證書中，根據不同土地權屬來源分別標明「行政劃撥土地」、「有償使用土地」、「減地價土地」、「免地價土地」、「商品房」、「保障性住房」等字樣。

保障性住房的具體分類由登記機構依照有關規定確定。

第三十三條　登記機構應當自受理登記申請之日起三十個工作日內辦結不動產登記手續，但是法律另有規定的除外。

登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書。

第三十四條　土地使用年期屆滿，經批准續期使用的，應當按照本節規定辦理首次登記。

已辦理首次登記的房地產增加面積的，增加部分應當按照本節規定辦理首次登記。

第三節　轉移登記

第三十五條　經首次登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應當自合同或者其他法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記：

（一）買賣；

（二）贈與；

（三）交換；

（四）繼承；

（五）共有房地產的分割；

（六）人民法院判決、裁定的強制性轉移；

（七）依照法律、法規規定作出的其他強制性轉移。

第三十六條　申請轉移登記，應當提交下列文件：

（一）登記申請書；

（二）不動產權屬證書；

（三）身份證明；

（四）買賣合同書，或者贈與書，或者繼承證明文件，或者交換協議書，或者人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或者有關行政機關的行政決定書，或者分割的協議書。

行政劃撥、減免地價的土地，轉移時按照規定需補地價的，應當提交付清地價款證明書。

第三十七條　非法人企業、組織的房地產轉移，應當提交其產權部門同意轉移的批准文件。

第三十八條　登記機構對申請人的申請進行審查，符合規定的，應當書面通知申請人提交稅務機關出具的契稅完稅憑證或者減免契稅憑證。登記機構應當自收到契稅完稅憑證或者減免契稅憑證之日起三十日內予以轉移登記，並頒發不動產權屬證書。

第四節　抵押登記

第三十九條　抵押房地產，抵押當事人應當於抵押合同生效之日起十五日內申請抵押登記。

第四十條　申請抵押登記應當提交下列文件：

（一）登記申請書；

（二）不動產權屬證書；

（三）身份證明；

（四）抵押合同書。

非法人企業、組織的房地產抵押，應當提交其產權部門同意抵押的批准文件。

預購的房地產抵押時，應當提交本條第一款第一項、第三項、第四項規定的文件和房地產買賣合同書。

第四十一條　登記機構對申請人的申請進行審查，符合規定的，應當自受理申請之日起十五日內辦理抵押登記。

第四十二條　辦理抵押登記的，登記機構在抵押人的不動產權屬證書上上加蓋抵押專用章，並在不動產登記簿上作抵押記錄。抵押記錄應當包括抵押權人、抵押物的面積、抵押金額、抵押期限等內容。

預購的房地產抵押時，登記機構應當在房地產買賣合同書上加蓋抵押專用章。

第四十三條　同一房地產設立若干抵押權時，應當按照本條例第四十一條、第四十二條的規定分別辦理抵押登記申請，並以受理申請編號的先後順序進行審查。抵押權的順序以登記的先後為序。

第五節　變更及其他登記

第四十四條　有下列情形之一的，權利人應當自變更事實發生之日起三十日內申請變更登記：

（一）房地產使用用途改變的；

（二）權利人姓名或者名稱發生變化的；

（三）房地產坐落名稱或者房地產名稱發生變化的。

第四十五條　申請變更登記，應當提交下列文件：

（一）登記申請書；

（二）不動產權屬證書；

（三）身份證明；

（四）改變房地產使用用途的，應當提交規劃和自然資源部門同意改變用途的批准文件及土地使用合同書，需補地價的，還應當提交付清地價款證明書；改變權利人姓名或者名稱的，應當提交有關行政主管機關的批准文件。

登記機構對權利人的申請進行審查，符合規定的，應當自受理申請之日起三十日內辦理變更登記，並頒發不動產權屬證書。

第四十六條　建築物、附着物倒塌、拆除的，權利人應當自事實發生之日起三十日內向登記機構申請變更登記。登記機構應當自收到權利人申請之日起，十五日內辦理變更登記。

房地產抵押合同終結，當事人應當自合同終結之日起十日內到登記機構辦理註銷抵押登記。

第四十七條　不動產權屬證書滅失的，權利人應當在《深圳特區報》或者《深圳商報》聲明滅失，並向登記機構報失。申請補發的，經審查與不動產登記簿記載一致且已按照規定聲明滅失的，並在新頒發的不動產權屬證書上註明「補發」字樣。

第四十八條　不動產權屬證書破損，經登記機構查驗確需換領的，予以換領。

第四十九條　預售房地產的，預售人應當將買賣合同報市住房建設部門備案。

第四章　撤銷登記

第五十條　凡有下列情形之一的，登記機構可以決定撤銷全部或者部分登記事項：

（一）當事人對房地產不擁有合法權利的；

（二）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關證件、文件，採取欺騙手段獲准登記的；

（三）登記機構審查有疏忽，登記不當的。

撤銷登記的決定應當書面通知當事人。

第五十一條　當事人對撤銷登記決定不服的，可以依法申請行政複議，或者向人民法院起訴。

第五章　登記規費

第五十二條　申請人向登記機構申請辦理房地產登記，應當向登記機構交納房地產登記費。房地產登記費具體收費標準按照國家有關規定執行。

查詢、複製不動產登記簿記載信息或者其他登記信息的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。

第五十三條　登記機構收取的房地產登記費、其他依法取得的收入，納入非稅收入管理，並依法接受審計監督。

房地產登記費的一定比例應當列入登記賠償資金，具體辦法由市人民政府另行制定。

登記機構可以向保險機構投保責任險。

第六章　法律責任

第五十四條　當事人通過提供虛假材料等欺騙手段申請登記的，由市規劃和自然資源部門按照房地產登記價格百分之五的標準處以罰款；獲得登記的，登記機構可以決定撤銷登記，並由市規劃和自然資源部門按照房地產登記價格百分之十的標準處以罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成他人損害的，當事人應當依法承擔賠償責任。

第五十五條　市規劃和自然資源部門或者登記機構及其工作人員違反本條例規定不履行職責的，依照有關法律法規的規定，追究主要責任人和其他直接責任人的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十六條　登記機構及其工作人員因不當登記，造成權利人損失的，登記機構應當負賠償責任。

第七章　附則

第五十七條　依照本條例規定應當公告的事項，由登記機構在其門戶網站公告。

第五十八條　本條例施行前，政府或者其授權機關頒發的有關房地產權利證書繼續有效。

第五十九條　市人民政府可以依據本條例制定實施細則。

市人民政府可以對房地產更正登記、異議登記、預告登記和地役權登記的具體辦法作出規定。

市土地儲備機構負責向登記機構申請儲備土地登記，具體登記辦法由市人民政府另行制定。

第六十條　本條例自1993年7月1日起施行。

本條例施行前，應當登記而未登記的房地產，當事人應當在本條例施行之日起兩年內提出登記申請。登記機構對歷史遺留的房地產權問題應當根據當時的政策、規定和實際情況予以處理。

本條例施行前在特區內實施的有關規定與本條例不一致的，適用本條例。