顓橋鎮住宅小區物業服務企業考核辦法

顓橋鎮住宅小區物業服務企業考核辦法
閔顓府〔2019〕26號
2019年12月24日
發布機關：上海市閔行區顓橋鎮人民政府

文件

　　為進一步提高物業管理行業的服務質量，推動我鎮住宅小區物業管理健康、有序地發展，按照「質價相符」以及合同履約原則，為鞏固提升「美麗家園」建設成效，彰顯物業企業精細化服務水平及社區治理參與的融合度，根據新修訂的《上海市住宅物業管理規定》、《上海市住宅物業服務規範》等相關文件，結合《閔行區「黨建領航?紅色物業」創建指標體系》和《閔行區關於加強黨建引領住宅小區物業治理的行動方案》以及《顓橋鎮黨建引領紅色物業「顓·管家」創建行動方案》，為顓橋鎮經濟社會發展營造良好的社會環境，結合本鎮實際，修訂顓橋鎮住宅小區物業服務企業考核辦法。

　　一、 指導思想

　　按照打造「生態宜居、至善和美」顓橋的目標任務，以規範物業服務為核心，構建誠實守信的市場環境，建立常態化的監督考核機制。監督指導物業服務企業依法開展物業服務活動，提升物業服務水平，進一步促進物業管理行業健康有序發展。

　　二、 組織領導

　　成立物業管理考核領導小組，組長由分管副鎮長擔任，副組長由社區辦、房管辦負責人兼任，成員由鎮綜治辦、網格中心、黨建服務中心、城管中隊、安監所、信訪辦、司法所、市場所、等部門相關人員組成。鎮物業管理考核領導小組全面負責住宅小區物業管理考核獎勵，做好標準制定、組織實施、綜合評價、結果公開、通報表彰、資料歸檔等工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在房管辦，辦公室主任由房管辦負責人兼任。

　　三、 考核項目

　　以住宅小區物業服務企業為考核對象，設置2個考核項目：

　　（一）住宅小區常態化物業管理考核

　　根據《閔行區「黨建領航?紅色物業」創建指標體系》的「滿意度指數」和《閔行區關於加強黨建引領住宅小區物業治理的行動方案》「住宅小區物業服務綜合評價標準」，對顓橋鎮域範圍內實行物業管理的三種房屋類型住宅小區實施常態化物業管理考核，一是普通商品房類小區；二是純別墅和高檔商品房類小區；三是保障房類小區。

　　每季度開展一次鎮級住宅小區物業管理個性化考核，每半年開展一次區級住宅小區物業服務綜合評價含專業設施設備年度測評，設基本分100分，其中《閔行區住宅小區物業服務綜合評價標準（試行）》考評分占40%，顓橋鎮物業管理個性化考核評分占60%。

　　區級含「群眾滿意度評價」和「專業評價」兩個方面，鎮級含房屋專管員日常月度巡查考核、垃圾分類減量化工作月度考核、職能部門季度考核三個方面。每半年將個性化考核評分結合區級考核評分進行加權平均後，按考核得分進行排名，每半年公示通報。

　　（二）老舊小區物業管理共建考核

　　根據《閔行區老舊公房小區物業管理共建活動實施意見》和《閔行區老舊公房小區物業管理共建考評及獎補細則》，對顓橋鎮符合準入條件並納入物業管理共建範圍的三類小區實施考評獎補。一是直管公房、系統公房、售後公房小區；二是混合型小區（即公房與商品房共存，但公房戶數或面積均超過60%）；三是外區動遷房小區（本區早期外區居民的動遷安置基地及世博動遷項目）。名單以區房管局認定的《物業管理共建小區申報明細表》為準。

　　一是物業管理共建採取條件管理。共建範圍內的小區須同時符合以下准入條件：（1）物業服務費收繳率達到80%；（2）已落實物業管理「四個一」規範化建設要求（即立好一個門崗、扮靚一支隊伍、公示一塊牌子、明淨一個窗口）；3、符合業委會組建條件的，業委會必須組建；不符合組件條件的，居委會要有效代為履行業委會職責。以上三項准入條件不達標的小區不可申報共建獎補。

　　二是建立物業服務綜合評價體系。每半年一次由區級、鎮級和小區「三位一體」對共建小區物業管理情況進行綜合考核評價，對參與文明創建、垃圾分類、微卡口管理和平安建設情況、合同履約情況以及涉及相關法律法規所確定的強制義務落實情況等要素，通過物業服務綜合考核評價體系進行打分，最終得分與獎補資金掛鉤。考評得分低於70分的小區取消該小區本次共建獎補；對一年內連續兩次綜合考評得分低於70分、向審計提供虛假審計資料或因物業管理失職發生人員傷亡安全責任事故的在管小區物業企業實行一票否則制，取消該共建獎補政策後續所有共建獎補。上述在管企業被取消共建獎補資格的小區如重新選聘物業企業，新物業企業符合準入條件的仍可申請共建獎補。待該政策期滿（2019年4月30日至2022年4月29日）後，隨着物業服務「質價相符」市場環境的逐步形成，政府考評獎勵資金考慮適當退出。

　　四、 考核形式

　　（一）住宅小區常態化物業管理考核

　　1.區級—住宅小區物業服務綜合評價（分值：40分）

　　區級評價一年兩次均通過《閔行區物業行政監管評價系統》進行打分，由轄區各居委、業委會和鎮相關職能部門通過專用賬號進行打分，後由區房管局出具分值後根據權重列出具體分值。評價內容分兩大塊：

　　（1）群眾滿意度評價（分值：16分）

　　一是居民對物業服務感受度評價，將「閔行物業服務直通車」採集數據作為基準，最終以「發生率 處置率 滿意率」的綜合打分對物業服務的居民感受度實施綜合評價；二是業委會對物業服務履約度評價；三是居委會對物業參與小區治理響應度評價。

　　（2）專業評價（分值：24分）

　　一是鎮房管辦對物業服務監管綜合評價，含專業評價科目：專業設施設備年度測評，每年街鎮落實，由具有相關資質的專業機構對小區物業設施設備開展第三方評估，測評範圍涵蓋：供電系統、弱電系統、消防系統、升降（電梯）系統、給排水系統；二是區級部門負面清單評價。

　　2.鎮級—住宅小區物業管理個性化考核（分值：60分）

　　（1）專管員「四保一管理」月度巡查考核（分值：15分）

　　由各小區專管員在日常月度巡查過程中對小區物業服務參照《表1-房屋專管員月度巡查表（「四保一管理」工作）》進行動態考核，根據檢查內容，對經出具整改意見後未按規定整改的，根據考核細則進行相應扣分（加分），每月記分，並匯總季度平均分。

　　（2）專管員垃圾分類減量化工作月度考核（分值：15分）

　　根據顓橋鎮生活垃圾分類居民區「五有」標準,參照鎮垃圾分類推進辦《顓橋鎮居民區垃圾分類工作檢查情況明細表》，對各物業管理處落實設施設備和物流去向的分值進行評估，將有設施設備科目作為考核「一票否決」情形。具體考核細則對應《表2-房屋專管員月度巡查表（垃圾分類減量化工作）》，含四部分：一是設施設備全具備，含分類投放容器、裝修垃圾和大件垃圾臨時堆放點、配備乾濕垃圾分類駁運機具並有明顯標識；二是物流去向全明確，以與顓橋環衛綜合服務有限公司簽署單位生活垃圾收運處理服務合同及與第三方環保公司簽署企業可回收生活垃圾清運處理服務合同為準；三是分類培訓全覆蓋，對保潔員、物業管理人員開展培訓，確保其對垃圾分類物流對接方式及流程的100%知曉率，以上報各專管員培訓簡報和照片為準；四是保安巡邏全方位，保安巡邏監督垃圾分類投放內容，並開展垃圾分類流動宣傳，以上報各專管員照片為準。分數每月記分，並匯總季度平均分。

　　（3）職能部門季度考核（分值：30分）

　　由鎮房管辦牽頭，鎮社區辦、網格化中心、綜治辦、安監所、城管中隊等部門參照《顓橋鎮住宅小區物業管理職能部門季度考核清單》，對轄內小區物業在配合「紅色物業」創建、「四位一體」運作、創全、控制新增違法建築、公共安全防範、綜治信訪維穩、掃黑除惡、大聯動平台、房調委工作等方面進行考核評分，每季度匯總總分。

　　（二）老舊小區物業管理共建考核

　　1.區級考核評價（分值：20分）

　　區住宅小區綜合管理聯席會議辦公室牽頭，區房管局根據小區在「防台防汛」、「防凍保暖」專項檢查情況、系統小區經理自查情況、系統小區維修資金賬目公布上傳及公共收益入賬等情況進行評價，區其他相關職能部門依據相關法律法規對住宅小區檢查的情況進行評價。

　　2.鎮級考核評價（分值：40分）

　　鎮物業管理考核領導小組辦公室牽頭，聯合社區辦、安監所、公安、水務、城管、網格等部門，按照職責範圍和標準分別對小區物業管理情況進行評價。

　　3.小區「三位一體」考核評價（分值：40分）

　　綜合小區居民區黨組織、居委會、業委會及業主的評價，居民區黨組織牽頭對小區物業服務及黨建、創全、垃圾分類等工作情況進行評價，業委會按照物業合同對物業服務企業履約情況進行綜合評價，主要涉及小區「四保一管理」等物業服務的評價。小區業主的滿意度評價主要由閔行物業服務直通車數據採集折算而成。

　　五、 「以獎代補」標準

　　（一）住宅小區常態化管理和垃圾分類「以獎代補」和資金管理

　　1.獎補標準

高檔住宅類小區（純別墅 高檔商品房）

類別 等級	考核平均  分值	物業費    收繳率	獎勵  數量	常態化「以獎代補」 （元/小區/半年）	垃圾分類「以獎代補」 （元/小區/半年）
一	95分以上	95%以上	1	30000	25000
二	90分以上	92%以上	2	20000	20000
三	85分以上	88%以上	3	10000	15000
合計			6	100000	110000

商品房類小區（普通商品房）

類別 等級	考核平均    分值	物業費  收繳率	獎勵   數量	常態化「以獎代補」 （元/小區/半年）	垃圾分類「以獎代補」 （元/小區/半年）
一	90分以上	90%以上	1	50000	30000
二	85分以上	85%以上	2	30000	25000
三	80分以上	80%以上	3	20000	20000
合計			6	170000	140000

保障住房類小區（不含共建補貼）

類別 等級	考核平均   分值	物業費   收繳率	獎勵    數量	常態化「以獎代補」 （元/小區/半年）	垃圾分類「以獎代補」 （元/小區/半年）
一	80分以上	75%以上	1	100000	40000
二	75分以上	70%以上	2	75000	35000
三	70分以上	60%以上	3	50000	30000
合計			6	400000	200000

　　2.獎補說明

　　依據考核結果每半年對管理優良的三種不同住宅類型小區的物業服務企業發放項目補貼。項目補貼發放時間分別為當年第三季度以及次年一季度(次年預算下達後)。

　　年末對排名前十位的物業服務企業授予「十佳物業」稱號，並列入「紅榜」；對排名前十位的物業管理處，授予項目經理「好管家」稱號，並額外給予「以獎代補」每位5000元，與下半年補貼一併發放；另設物業管理處鼓勵性「以獎代補」，排名自第十一位起，最高30名，各補貼5000元。

　　垃圾分類減量化「以獎代補」與住宅小區常態化管理「以獎代補」同步發放，每半年發放一次獎補；另設全年鼓勵獎40名，各補貼10000元。

　　3.獎補使用

　　常態化獎補資金的50%用於獎勵項目管理處「四保一管理」人員，50%用於建設項目管理處設施設備或環境改造以及「四個一」規範化落實；垃圾分類獎補資金30%用於獎勵項目管理處負責該項工作具體落實的人員，如保潔等，70%用於建設小區垃圾分類設施設備和垃圾分類減量化工作落實。

　　獎勵資金到賬後，物業總公司應於15日內將款項撥付至項目管理處，並將相關憑證報房管辦備案。資金使用和落實情況於撥款後15日內以書面形式蓋總公司公章報房管辦備案，作為後半年度考核依據。經核實，未按照上述要求落實的總公司或項目管理處，將直接取消後半年度考核資格。

　　（二）老舊小區物業管理共建考核「以獎代補」和資金管理

　　1.獎補標準

　　公房小區和混合型小區按一般不超過0.3元/平方米/月標準獎補；外區動遷房小區按一般不超過0.15元/平方米/月標準獎補；其中1萬平方米以下小區按不超過1元/平方米/月標準（如零星小區合併為一個物業區域，其各個單體有獨立圍牆和門衛秩序維護員，且面積小於1萬平方米的納入本檔）。

　　考評得分為70-100分之間的給與相應資金獎補，得分在70分以下的取消本次物業考評獎補資格，考評分數小數點後忽略不計。

96-100分	給予100%獎補資金
91-95分	給予90%獎補資金
86-90分	給予85%獎補資金
81-85分	給予80%獎補資金
76-80分	給予75%獎補資金
70-75分	給予70%獎補資金
低於70分	取消本次獎補資金

　　2.資金來源

　　共建獎補資金由區鎮兩級分擔，採取「預撥 清算」方式通過區財力結算下達至顓橋鎮，再由鎮財政撥付至各老舊公房小區所屬物業服務企業；顓橋鎮通過編制預算的方式，將共建獎補資金撥付至各老舊公房小區所屬物業服務企業。其中，公房小區和混合型小區資金由區財政承擔；外區動遷房小區資金由區、鎮兩級財政各承擔50%。區財政承擔部分統一撥付至顓橋鎮財政列支使用。

　　3.資金使用

　　每半年度綜合考核後，由符合條件的小區物業企業提出書面申請，具體申領細則參照《閔行區老舊公房小區物業管理共建考評及獎補細則》（閔房管[2019]255號）。

　　共建獎補資金用於：

　　物業企業日常運行補貼：物業企業為提升小區物業服務能級所增加的人力成本以及「四保一管理」運行的維養費用。

　　項目化資金扶持：根據鎮專項資金的使用辦法，結合年度共建獎補資金剩餘情況，經區房管局審核同意，優先用於轄區「紅色物業」顓·管家示範點創建有明顯成效、物業費向上調價成功、物業服務水平有顯著提升的共建小區物業企業及小區硬件設施的改造建設。若獎補專項資金在兩年內未使用完，區財政予以收回。

　　六、 結果運用

　　（一）建立准入機制

　　嚴格落實「四個一」規範化要求（即立好一個門崗、扮亮一支隊伍、公示一塊牌子、明淨一個窗口），並簽署《誠信經營承諾書》和《物業服務企業主動退出承諾書》。

　　（二）實行推優制

　　年終各小區考評得分總得分70分以上為「基本規範」，85分以上為「評價優良」。由房管辦對各物業服務企業以各個小區考核情況進行匯總，出台物業服務企業排名表，發布「紅黑榜」，並面向全社會公開。年終考核為紅榜的物業服務企業可以參評由市、區、鎮所設置的各類推優、評比（最美物業人、達標小區、好管家等）及其他各類獎項。

　　（三）實施一票否決制

　　明確物業服務企業「一票否決」事項：小區公共收益經查實無理由未按時入賬；發生重大責任和安全事故，挪用專項維修資金或小區公共收益、侵犯業主權益、造成群體性事件；有重大有效投訴，嚴重信訪投訴查證屬實；垃圾分類工作執行不力，半年度內連續發生三次檢查為「基本覆蓋、未達標小區」；有重大社區矛盾，物業服務企業不作為；有重大處罰事項，在服務管理社區中違法違規，被職能部門處罰；有重大媒體曝光，被媒體曝光社區負面新聞，引發社會輿論等情形的。「一票否決」事項均納入物業服務企業主動退出承諾書內容，凡涉及以上「一票否決」事項，將不予獎勵同時直接取消該半年度的參評資格。

　　（四）推行「紅黑榜」制

　　在考核年度內，涉及「一票否決」事項，物業服務企業直接列入「黑榜」名單；小區物業連續兩次考核排名在整體倒數10名或低於60分，或小區物業管理處的行為致使物業公司不良信息年度積分達到6分及以上，由鎮物業管理考核領導小組約談並督促整改，逾期不整改的直接列入「黑榜」名單，居民區黨組織應當牽頭並督促業委會召開業主大會表決解聘物業服務企業相關事宜。

　　（五）實行補充獎勵制

　　對於上述考核中結餘的資金，可用於獎勵當年優秀物業服務企業，以及在住宅小區綜合管理方面有創新項目、工作成績顯著、獲得區級以上榮譽等的物業服務企業用於紅色物業「顓·管家」創建及陣地打造。

　　七、 工作要求

　　（一）強化組織領導

　　鎮物業管理考核領導小組要認真組織實施考核，明確考核內容，完善考核機制，不斷加強對住宅小區物業服務企業的考核監督及業務指導。各成員單位和有關部門要高度重視，作為城市精細化管理的一項重要任務來抓，充分發揮黨建引領作用，按照相關要求開展考核工作，推動各項工作落實。

　　（二）落實經費保障

　　根據目標任務，鎮財政所要嚴格落實物業考核工作經費保障，根據預算下撥獎補資金至鎮房管辦；鎮房管辦負責預算申請、資金下撥至各物業服務企業及資料歸檔，嚴格按照考核結果劃撥獎勵經費，定期進行審查，確保獎勵經費落實到位。督促物業服務企業加強內部核算及項目管理，規範獎補資金的使用，嚴格遵守相關財經紀律及要求，並按國家規定進行會計核算。

　　（三）完善考核督查

　　各職能部門要堅持平時考核與集中考核相結合，重點考核日常管理情況，提高考核的科學性、合理性、公正性。要對物業考核情況加強監督檢查，定期通報動態。在考核記錄過程中，如遇到重大事項扣分，應及時將扣分內容原因通報物業企業，物業企業應及時對照相關扣分內容予以確認，如有異議的，可在3天內向相關職能部門提出申訴，經申訴仍有異議的，可提請考核領導小組進行裁定。

　　考核相關工作人員要客觀公正、嚴守紀律，認真組織和實施考核工作。本考核細則中未涉及的事宜，將通過一事一議，確定後逐步進行完善。

　　八、其他

　　（一）本考核細則在執行期間遇上級法規、政策、文件有調整的，以相關政策文件為準。

　　（二）本考核方案不包含鎮域老舊小區物業管理共建考核補貼和本鎮農民動遷戶動遷安置房物業管理費補貼。

　　（三）本考核細則由顓橋鎮房管辦事處負責解釋。

　　附件：1.《顓橋鎮物業管理考核領導小組》

　　　　　2.《顓橋鎮住宅小區物業管理職能部門季度考核清單》

                                                     顓橋鎮人民政府

                                                     2019年11月22日