第16/2012号法律

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第16/2012号法律
房地产中介业务法

2012年11月12日
《第16/2012号法律》经立法会于2012年10月18日通过,行政长官崔世安于2012年11月7日签署并发布本法律,并于2012年11月12日刊登于《澳门特别行政区公报》。

立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条(一)项,制定本法律。

第一章 一般规定[编辑]

第一条
标的

本法律规范准入及从事涉及位于澳门特别行政区的不动产的房地产中介业务。

第二条
定义

一、为适用本法律及补充法规的规定,下列用词的定义为:

(一)房地产中介业务:为着客户的利益透过房地产中介合同,促成他人订立以下法律行为的商业活动:

(1)取得或转让不动产物权;

(2)不动产租赁;

(3)商业或工业场所的取得或转让;

(4) 合同地位的让与,而该合同的标的物为不动产,不论其形式为何;

(二)房地产中介合同:房地产中介人与客户订立房地产中介范畴内的有偿提供劳务合同,当中尤其订定双方的权利及义务;

(三)房地产中介人:具备相应的有效准照而从事房地产中介业务的商业企业主;

(四)房地产经纪:具备相应的有效准照,为房地产中介人的利益及以其名义,尤其是以雇员、行政管理机关成员、董事、经理或辅助人员身份,从事房地产中介业务的自然人;

(五)商业营业场所:供房地产中介人及其房地产经纪从事房地产中介业务的设施;

(六)客户:与房地产中介人订立房地产中介合同的自然人或法人。

二、上款(一)项所指的活动尤其包括:

(一)藉参观、宣传、刊登广告或协商,推介客户的不动产;

(二)藉刊登广告或收集讯息,搜寻符合客户要求的不动产。

第三条
专属性

一、仅房地产中介人及房地产经纪可从事房地产中介业务。

二、房地产经纪仅可为唯一一名房地产中介人提供服务,但获该中介人明示许可的情况除外。

第二章 准照[编辑]

第一节 房地产中介人准照[编辑]

第四条
准照

一、房地产中介人准照发给和续期予符合本法律规定的要件的自然人或法人。

二、按申请人性质,发给属自然人商业企业主或属公司的房地产中介人准照。

三、房地产中介人准照的有效期为三年,可按相同期间续期。

四、房地产中介人准照不可移转。

五、如转让商业企业或将其租赁他人,拟在该场所继续经营房地产中介业务的自然人或法人须持有房地产中介人准照。

第五条
从业要件

一、须同时符合下列要件,方获发给及续发属自然人商业企业主的房地产中介人准照:

(一)具有有效的房地产经纪准照;

(二)未被宣告破产或无偿还能力;

(三)具备商业营业场所;

(四)未因任何税捐及税项而结欠澳门特别行政区债务。

二、须同时符合下列要件,方获发给及续发属公司的房地产中介人准照:

(一)住所或一名按法律委任的代表的常居地设于澳门特别行政区,以及符合在澳门特别行政区长期从事业务的其他法定要件;

(二)公司所营事业包括从事房地产中介业务;

(三)至少一名行政管理机关成员、董事或经理具有有效的房地产经纪准照;

(四)未被宣告破产;

(五)公司机关据位人未被宣告破产或无偿还能力,或该公司的行政管理机关成员、董事或经理不曾为导致宣告破产的行为而负责;

(六)公司及其行政管理机关成员、董事或经理具备适当资格;

(七)具备商业营业场所;

(八)未因任何税捐及税项而结欠澳门特别行政区债务。

三、在准照有效期内,房地产中介人亦须符合第一款或第二款规定的从业要件。

四、为适用第一款(二)项,以及第二款(四)及(五)项的规定,即使利害关系人曾被宣告破产或无偿还能力,但依法已获恢复权利,则不予考虑有关宣告。

第六条
适当资格

一、为适用上条第二款(六)项及第十二条第一款(四)项的规定,如利害关系人无发生以下任一情况,则视为具备适当资格:

(一)被确定裁判判处三年以上徒刑,但依法已获恢复权利者除外;

(二)被科处禁止从事房地产中介业务的附加处罚,且正处于禁止期间内;

(三)曾三次或以上违反本法律规定的行政违法行为而被科罚款。

二、为适用上款(三)项的规定,如已完全履行因最后一次处罚而产生的义务,且履行义务与提出申请之间的期间超过五年,则不予考虑有关行政违法行为。

第七条
中止准照

一、在下列情况下,中止房地产中介人准照:

(一)应准照持有人提出申请;

(二)准照持有人不再符合第五条第一款(一)、(三)或(四)项,或者第二款(一)、(二)、(三)、(七)或(八)项规定的从业要件;

(三)准照持有人被科处禁止从事房地产中介业务的附加处罚,且有关处罚的期间为一个月至九个月;

(四)对准照持有人采用第三十五条(二)项所指的防范性停业措施。

二、应准照持有人按上款(一)项的规定提出中止准照申请,该中止期间不得在其准照有效期内连续或间断超过十二个月。

三、如属第一款(二)项规定的情况,须通知准照持有人导致中止的原因、补正的方式及期限,但该期限不得超过一个月。

第八条
取消中止

在下列情况下,应房地产中介人准照持有人的申请,可取消中止准照:

(一)如属上条第一款(一)项规定的情况,在中止期间届满后,持有人欲再从事业务;

(二)如属上条第一款(二)项规定的情况,持有人已补正导致中止的不当情事;

(三)如属上条第一款(三)及(四)项规定的情况,中止期间已届满。

第九条
注销准照

一、在下列情况下,注销房地产中介人准照:

(一)应准照持有人提出申请;

(二)准照持有人不再符合第五条第一款(二)项或者第二款(四)、(五)或(六)项规定的从业要件;

(三)中止准照的期限届满且未取消中止;

(四)准照持有人死亡、消灭或终止其业务;

(五)准照有效期届满且未获准续期;

(六)藉提供虚假声明、虚假资料或其他不法途径获发准照;

(七)被科处禁止从事房地产中介业务的附加处罚,且该处罚的期间为九个月至一年;

(八)准照持有人未自愿缴付按本法律作出的且已转为不可申诉的处罚决定所科的罚款。

二、如房地产中介人在其准照有效期内连续一百八十日或间断三百六十日主动关闭其全部商业营业场所,则为适用上款(四)项的规定,视为终止业务。

第十条
中止和注销准照的效果

一、如房地产中介人准照被中止,则准照持有人不得在中止期间内从事房地产中介业务。

二、如房地产中介人准照被注销,则准照持有人须立即终止从事房地产中介业务,但如符合本法律规定的要件,不影响其可重新申请发给准照。

三、中止或注销房地产中介人准照,导致其已订立的房地产中介合同失效。

第二节 房地产经纪准照[编辑]

第十一条
准照

一、房地产经纪准照发给和续期予符合本法律规定的要件的自然人。

二、第四条第三款及第四款的规定经必要配合后,适用于房地产经纪准照。

第十二条
从业要件

一、须同时符合下列要件的自然人,方获发给及续发房地产经纪准照:

(一)具有法定行为能力;

(二)合格完成高中教育;

(三)通过由主管实体举办的房地产中介业务职业技能鉴定;

(四)具备适当资格;

(五)未因任何税捐及税项而结欠澳门特别行政区债务。

二、在准照有效期内,房地产经纪亦须符合上款规定的从业要件。

第十三条
中止准照

一、在下列情况下,中止房地产经纪准照:

(一)应准照持有人提出申请;

(二)准照持有人不再符合上条第一款(五)项规定的从业要件;

(三)准照持有人被科处禁止从事房地产中介业务的附加处罚,且有关处罚的期间为一个月至九个月;

(四)对准照持有人采用第三十五条(二)项所指的防范性停业措施。

二、应准照持有人按上款(一)项的规定提出中止准照申请,该中止期间不得连续或间断超过十二个月。

三、如属第一款(二)项规定的情况,须通知准照持有人导致中止的原因、补正的方式及期限,但该期限不得超过一个月。

第十四条
取消中止

在下列情况下,应房地产经纪准照持有人的申请,可取消中止准照:

(一)如属上条第一款(一)项规定的情况,在中止期间届满后,持有人欲再从事业务;

(二)如属上条第一款(二)项规定的情况,持有人已补正导致中止的不当情事;

(三)如属上条第一款(三)及(四)项规定的情况,中止期间已届满。

第十五条
注销准照

一、在下列情况下,注销房地产经纪准照:

(一)应准照持有人提出申请;

(二)准照持有人不再符合第十二条第一款(一)或(四)项规定的从业要件;

(三)中止准照的期限届满且未取消中止;

(四)准照持有人死亡或终止其业务;

(五)准照有效期届满且未获准续期;

(六)藉提供虚假声明、虚假资料或其他不法途径获发准照;

(七)被科处禁止从事房地产中介业务的附加处罚,且该处罚的期间为九个月至一年;

(八)准照持有人未自愿缴付按本法律作出的且已转为不可申诉的处罚决定所科的罚款。

二、如房地产经纪在其准照有效期内连续一百八十日或间断三百六十日未有从事业务,则为适用上款(四)项的规定,视为终止业务,但有合理解释及获具房地产中介范畴职责的主管实体接纳的例外情况除外。

第十六条
中止和注销准照的效果

一、第十条第一款及第二款的规定经作出必要配合后,适用于房地产经纪准照。

二、如房地产经纪准照因上条第一款(六)至(八)项规定的情况而被注销,导致由主管实体发出的通过房地产中介业务职业技能鉴定的证明文件失效。

第三章 房地产中介业务[编辑]

第十七条
商业营业场所

一、商业营业场所须设于作商业、服务、写字楼或从事自由职业用途的不动产内。

二、房地产中介人须在其商业营业场所显眼处张贴其房地产中介人准照或认证缮本及商业营业场所说明书。

第十八条
佣金

房地产中介人仅在其按房地产中介合同的规定促成客户订立相关的法律行为后,方有权收取佣金,但房地产中介合同订明的其他情况除外,尤其客户须就该合同的标的物所指法律行为订立预约合同后支付佣金。

第十九条
房地产中介合同

一、房地产中介合同须以书面方式订立。

二、在订立房地产中介合同前,房地产中介人不得向客户提供涉及房地产中介业务的服务,但属咨询、提供或使了解市场状况及可供参观的不动产的资讯者不在此限。

三、房地产中介合同须载明下列事项:

(一)房地产中介人的名称、准照编号及商业营业场所地址;

(二)客户的名称、联络方法及其他识别资料;

(三)拟促成的法律行为的标的物;

(四)佣金及其他约定的费用,以及其支付方式和条件;

(五)不动产的识别资料、法律状况及其他特征说明,如合同旨在推介客户的不动产;

(六)倘有的由一个中介人代表双方的情况。

四、如属由一个中介人代表双方的情况,中介人应:

(一)以书面方式将收取第二位被代表人的佣金数额通知首位被代表人;

(二)得到首位被代表人的明示同意与第二位被代表人订立房地产中介合同;

(三)以书面方式将该代表关系及已收取或将收取首位被代表人的佣金数额通知第二位被代表人。

五、如未订明房地产中介合同的有效期时,则视之为六个月。

六、不遵守第一款、第三款及第四款的规定,导致房地产中介合同无效,但房地产中介人不得主张该无效。

第二十条
房地产中介人的权利

房地产中介人的权利为:

(一)依法从事房地产中介业务;

(二)要求客户提交及提供从事房地产中介业务所需的文件及资讯;

(三)收取佣金及按与客户的约定获偿还已支付的费用;

(四)保留由其支配的款项及文件以确保收取佣金款项;

(五)拒绝有损其业务或不法的委托。

第二十一条
房地产中介人对客户的义务

一、除本法律、补充法规及第二十五条所指的指引所规定的义务外,房地产中介人尚须履行下列义务:

(一)在订立房地产中介合同时,进行一切合理程序并采取一切应有的措施核实客户是否具备订立拟促成的法律行为的能力及正当性;

(二)从与其订立合同的客户取得关于不动产的资讯,尤其不动产的法律状况、特征、价格及付款条件,并将该等资讯以清楚、客观及适当的方式提供予其他客户及利害关系人;

(三)在订立房地产中介合同时,进行一切合理程序并采取一切应有的措施核实不动产的特征是否与客户提供的一致,以及不动产是否设有任何责任或负担;

(四)以不使人误解的方式将其负责促成的法律行为准确及清楚地告知客户;

(五)即时向客户汇报有关与房地产中介合同所指法律行为有利害关系的事实及任何影响该法律行为的订立的事实。

二、房地产中介人不得将其客户转介予其他房地产中介人,亦不得将客户及不动产的资料披露予其他房地产中介人或其房地产经纪,但获该客户同意者除外。

第二十二条
房地产中介人的其他义务

除本法律、补充法规及第二十五条所指的指引所规定的义务外,房地产中介人尚须遵守下列义务:

(一)将下列事实通知具房地产中介范畴职责的主管实体:

(1) 第五条第一款及第二款所规定的从业要件的遵守情况有变更,须自发生变更之日或获悉变更之日起十日内通知;

(2) 第十二条规定的房地产经纪的从业要件的遵守情况有变更,须自获悉之日起十日内通知;

(3) 雇用房地产经纪及终止其劳务联系的事实,须自发生之日起十日内通知;

(4)终止其业务,须自终止之日起十日内通知。

(二)如属公司,当公司合同、章程或公司机关据位人有变更时,须自发生变更之日起十日内通知上项所指的实体;

(三)将已订立的房地产中介合同存档及保存五年;

(四)须服从(一)项所指的实体的监察,并让其适当表明身份的工作人员进入商业营业场所以查阅及索取存档合同及其他与房地产中介活动有关的文件;

(五)在指定的期限内,向(一)项所指的实体提供其所要求的与从事房地产中介业务有关的资料;

(六)监管其房地产经纪遵守本法律、补充法规及第二十五条所规定的指引;

(七)仅雇用持有有效房地产经纪准照的人员从事房地产中介业务。

第二十三条
房地产经纪的义务

一、除本法律、补充法规及第二十五条所指的指引所规定的义务外,房地产经纪尚须遵守下列义务:

(一)协助其所属的房地产中介人履行第二十一条第一款所规定的义务;

(二)如第十二条所规定的从业要件的遵守情况有变更,须自发生变更之日起十日内通知其所属的房地产中介人。

二、房地产经纪不得将其所属的房地产中介人的客户转介予其他房地产中介人,亦不得将客户或不动产的资料披露予其他房地产中介人或其房地产经纪,但获其所属的房地产中介人及该客户同意者除外。

三、房地产经纪在从事业务时,须佩带由房地产中介人发出的工作证。

第二十四条
保密义务

一、房地产中介人及其全体雇员,包括行政管理机关成员、董事、经理或辅助人员,以及房地产经纪,须就从事业务时直接或间接所知悉的事实、资讯及个人资料遵守保密义务。

二、保密义务仅在司法当局行使职权或具房地产中介范畴的主管实体执行监察职务时而中止。

三、第一款所指的人士,在其业务或职务终止后,仍须遵守保密义务。

第二十五条
指引

可透过由公布于《澳门特别行政区公报》的行政长官批示,就涉及本法律规定的下列事项订定具约束力及强制性的指引:

(一)房地产中介人及房地产经纪推介客户的不动产的活动;

(二)房地产中介人及房地产经纪搜寻符合客户要求的不动产的活动;

(三)房地产中介人及房地产经纪履行有关义务的准则。

第四章 监察及处罚制度[编辑]

第二十六条
合作义务

在具房地产中介范畴职责的主管实体的人员执行监察职务并适当表明其身份时,房地产中介人及其全体雇员,包括行政管理机关成员、董事、经理或辅助人员,以及房地产经纪必须:

(一)让工作人员进入须受监察的地点及商业营业场所,并在其内逗留直至完成监察工作为止;

(二)出示和提供所要求与从事房地产中介业务有关的文件及资讯。

第二十七条
公共当局的权力

具房地产中介范畴职责的主管实体的人员在执行监察职务时,享有公共当局的权力,尤其在执行此职务时遇到反对或抗拒的情况时,可依法请求警察当局及行政当局提供所需的协助。

第二十八条
违令罪

根据本法律有义务但拒绝让执行职务的具房地产中介范畴职责的主管实体的人员进入受监察的地点及商业营业场所及在其内逗留者,构成普通违令罪。

第二十九条
行政违法行为

一、违反本法律、补充法规的规定以及第二十五条所指的指引构成行政违法行为。

二、科处行政违法行为的处罚属具房地产中介范畴职责的主管实体的领导的职权。

第三十条
未持有有效准照而从事业务

一、未持有有效准照而以房地产中介人身份从事房地产中介业务者,科澳门币五万元至三十万元罚款。

二、未持有有效准照而以房地产经纪身份从事房地产中介业务者,科澳门币二万元至十万元罚款。

三、违反第二十二条(七)项规定者,按其所雇用的每一未持有有效房地产经纪准照的人,科澳门币三万元至十五万元罚款。

第三十一条
其他违法行为

一、违反第十七条第一款、第十九条第二款、第二十一条第一款以及第二十二条(三)至(六)项的规定者,科澳门币二万元至十万元罚款。

二、违反第三条第二款、第二十三条第一款(一)项的规定者,科澳门为一万元至五万元罚款。

三、违反本法律的其他规定或补充法规或不遵守第二十五条所指指引者,科澳门币五千元至二万五千元罚款。

第三十二条
法人的责任

一、法人,即使其属不合规范设立者,须对其机关或代表以其名义且为其集体利益而作出本法律所定的行政违法行为承担责任。

二、如行为人违抗有权者的明示命令或指示而作出行为,则排除上款所指的责任。

三、第一款所指法人的责任不排除相关行为人的责任。

第三十三条
连带责任

房地产中介人须对其房地产经纪在从事有关业务时所被科处罚款之缴纳负连带责任,但不影响求偿权。

第三十四条
附加处罚

除罚款外,对于第三十条及第三十一条第一款及第二款所规定的行政违法行为,尚可按行政违法行为的严重性及其行为人的过错程度单独或一并科处以下附加处罚,为期一个月至一年:

(一)关闭商业营业场所;

(二)禁止从事房地产中介业务。

第三十五条
保全措施

如有迹象显示存在毁坏或灭失证据的风险或继续作出违法行为,经考虑违法行为的严重性及其行为人的过错程度后,可对违法者单独或一并适用以下保全措施:

(一)暂时关闭商业营业场所;

(二)防范性停业。

第三十六条
累犯

一、在违法行为的行政处罚决定已转为不可申诉后两年内,再作出相同性质的行政违法行为者,视为累犯。

二、如违法者为累犯,须将最低罚款额提高四分之一,最高罚款额则维持不变。

第三十七条
履行尚未履行的义务

如行政违法行为是因未履行应为义务而产生,且尚有可能履行该义务,则科处处罚及缴付罚款不免除违法者履行该义务。

第三十八条
程序

一、一旦发现作出行政违法行为,具房地产中介范畴职责的主管实体将组成卷宗和提出控诉,并将控诉通知违法者。

二、控诉通知内须订定十五日的期限,以便违法者提出辩护。

三、罚款须在作出处罚决定通知之日起计十五日内缴付。

四、罚款所得为具房地产中介范畴职责的主管实体的收入。

第五章 最后及过渡规定[编辑]

第三十九条
通知方式

一、所有的通知均按《行政程序法典》的规定作出,但不影响以下各款的特别规定的适用。

二、通知可以单挂号信作出,并推定被通知人自信件挂号日起第三日接获通知,如第三日并非工作日,则推定自紧接该日的首个工作日接获通知:

(一)具房地产中介范畴职责的主管实体的档案所载的住所,如被通知人为房地产经纪;

(二)具房地产中介范畴职责的主管实体的档案所载的最后住所,如被通知人为房地产中介人;

(三)被通知人曾在本法律所定的行政违法行为程序中指定的通讯地址或住址。

三、仅因可归咎于邮政服务的事由而令被通知人在推定接获通知的日期后方接获通知的情况下,方可由被通知人推翻上款所指的推定。

第四十条
个人资料

一、本法律规定的收集、保存、处理及转移个人资料应符合第8/2005号法律的规定。

二、具房地产中介范畴职责的主管实体的人员须就其于执行职务时根据本法律的规定所知悉的个人资料,遵守职业保密义务,不得将之透露或用于非为执行本法律所定的监察职务的其他目的,即使在终止劳务联系后亦然。

第四十一条
过渡性规定

一、在本法律公布之日,以类似房地产经纪身份从事房地产中介业务者,如符合第十二条第一款(一)、(四)及(五)项规定的从业要件,则可获发房地产经纪临时准照。

二、在本法律公布之日,以类似属自然人商业企业主的房地产中介人身份从事房地产中介业务者,如符合第五条第一款(二)至(四)项规定的从业要件及已获发房地产经纪临时准照,则可获发属自然人商业企业主的房地产中介人临时准照。

三、在本法律公布之日,以类似属公司的房地产中介人身份从事房地产中介业务者,如符合第五条第二款(二)及(四)至(八)项规定的从业要件,且至少一名行政管理机关成员、董事或经理已获发房地产经纪临时准照,则可获发属公司的房地产中介人临时准照。

四、自本法律生效之日起计,临时准照有效期为三年,但不影响第九款规定的适用。*

五、临时准照持有人在上款及第九款所指的有效期内,符合本法律规定的从业要件,并获发第四条或第十一条所指准照时,方可继续从事房地产中介业务,但不影响第六款及第七款规定的适用。*

六、第一款所指的房地产经纪临时准照持有人,在参加由澳门特别行政区高等教育机构为此目的而开办的培训课程并通过考试后,可获豁免第十二条第一款(二)项规定的从业要件。

七、如第一款所指的房地产经纪临时准照持有人,在本法律公布之日前已连续从事房地产中介业务达五年且年满四十周岁,在参加为此目的而开办的培训课程后,可获豁免第十二条第一款(二)及(三)项规定的从业要件。

八、第一至三款所指的类似房地产中介人或房地产经纪的身份及上款所指从事房地产中介业务的期间,应透过公共实体发出的文件或任何其他适当的证明文件证明。

九、第二款和第三款所指实体的商业营业场所如在本法律公布之日已设于作住宅、居住或工业用途的不动产的地面层内,且拟在该处从事房地产中介业务者,亦可获发相应的临时准照,有关临时准照的有效期至二零一九年八月三十一日。*

十、在下列任一情况下,本条所指的临时准照即告失效:*

(一)有效期届满;

(二)临时准照持有人获发第四条或第十一条所指准照。

* 已更改 - 请查阅:第7/2014号法律

第四十二条
补充法规

一、为执行本法律所需的补充法规,由行政法规制定。

二、行政法规尤其对下列事宜作出规范:

(一)指定具房地产中介范畴职责的主管实体;

(二)本法律规定准照的发给、续期、中止、取消中止及注销的行政程序;

(三)从事房地产中介业务的补充规则;

(四)监察对本法律、补充法规以及第二十五条规定的指引的遵守情况。

第四十三条
补充法律

对本法律未特别规定的事宜,因应有关内容的属性,补充适用《民法典》、《商法典》、《行政程序法典》及《刑法典》及《行政上之违法行为之一般制度及程序》的规定。

第四十四条
生效

一、本法律自二零一三年七月一日起生效。

二、上款的规定不适用于第四十一条及第四十二条,该等条文分别自二零一三年一月一日及自本法律公布翌日起生效。

二零一二年十月十八日通过。

立法会主席 刘焯华

二零一二年十一月七日签署。

命令公布。

行政长官 崔世安

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