第7/2013号法律
| 第7/2013号法律 承诺转让在建楼宇的法律制度 2013年5月21日 2013年5月23日 2013年5月27日 |
| 《第7/2013号法律》经立法会于2013年5月21日通过，行政长官崔世安于2013年5月23日签署并发布本法律，并于2013年5月27日刊登于《澳门特别行政区公报》。 |
立法会根据《澳门特别行政区基本法》第七十一条（一）项，制定本法律。
第一章 一般规定[编辑]
标的
本法律规范在建楼宇的承诺转让及承诺设定负担的法律行为，以理顺市场运作、增加交易透明度、保障交易各方合法权益。
定义
为适用本法律的规定，在建楼宇是指计划兴建、正在兴建或已完成兴建但仍未获发有效使用准照的不动产；如属以分层所有权制度兴建者，则指仍未完成设定分层所有权确定登记的不动产，包括独立单位。
适用范围
一、本法律适用于在建楼宇的承诺转让及承诺设定负担的法律行为，但不影响下款规定的适用。
二、本法律不适用于：
（一）在本法律生效前作出的法律行为，但不影响第二十六条规定的适用；
（二）转让者为澳门特别行政区或公共实体的法律行为。
预先许可
仅在获得土地工务运输局的预先许可后，方可作出在建楼宇的承诺转让及承诺设定负担的法律行为，否则该等法律行为无效。
预先许可的要件
一、在同时具备下列要件时方可获发预先许可：
（一）已获发整体建筑工程准照；
（二）已完成地基工程；如有地库层，则尚包括地库及地面层楼板的结构工程；
（三）如属以分层所有权制度兴建的楼宇，则已完成设定分层所有权的临时登记；如属非以分层所有权制度兴建者，则已在该楼宇的物业登记标示上作出“在建楼宇”的附注。
二、上款（三）项所指的附注根据楼宇的整体建筑工程准照及相关的说明书作出。
凭证
一、承诺转让在建楼宇的法律行为，以预约买卖合同或让与合同地位的合同作为凭证。
二、承诺于在建楼宇上设定负担或承诺将合同地位让与他人的法律行为以私文书作为凭证。
三、以上两款所指法律行为的立约人的签名须经公证认定。
四、违反本条规定的法律行为无效。
合同的必要事项
一、预约买卖合同必须载有作为本法律组成部分的附件所载的事项，否则预约买受人可自上条所指公证认定之日起计一年内提出撤销合同。
二、与上款所指事项的内容相抵触的合同条款视为不存在。
律师确认
由律师作出声明，以确认预约买卖合同符合本法律及其他适用法例的规定，并指明预约买卖合同载有本法律附件所载的必要事项，且其他合同条款与该等事项的内容不相抵触。
公证认定
一、当按第六条的规定申请公证认定时，须提交有关的物业登记证明。
二、当出现下列任一情况时，公证员须拒绝对立约人的签名作出公证认定：
（一）存在非以预约出售人、合同地位让与人或预约设定负担人的名义所作的临时取得登记；
（二）预约买卖合同欠缺上条所指的律师声明。
三、公证员须将经认定签名的合同副本，以及为认定签名所提交的一切文件副本存档。
物业登记
一、在建楼宇的承诺转让或承诺设定负担的法律行为均须登记。
二、自作出第六条所指公证认定后三十日内须申请登记；如在该期间届满后申请，则须缴纳三倍手续费。
三、以预约买受人名义作出的取得登记，以基于性质的临时登录作出，并以预约买卖合同为依据。
四、以合同地位受让人名义作出的登记，以上款所指临时登录的附注的方式作出，并以让与合同地位的合同为依据。
五、后续的让与合同地位的登记，以新的附注方式作出，并以相关让与合同地位的合同为依据。
六、以债权人名义作出的担保物权的登记，以基于性质的临时登录作出，并以相关的预约合同为依据。
七、第三款至第六款所指的临时登记在有效期届满后以相同期间自动续期。
八、如存有以预约买受人或合同地位受让人名义作出的取得登记，则设定分层所有权的基于性质的临时登录在有效期届满后以相同期间自动续期。
九、即使已存有第三款至第六款所指的临时登记，亦不妨碍作出有关更改分层所有权设定凭证的登记，但有关更改不得引致作为临时登记的标的物的独立单位被取消。
注销登记的特别诉讼程序
一、除《物业登记法典》规定的注销情况外，第十条第三款至第六款所指的临时登记，可根据法院在本条规定的特别诉讼程序中作出的判决予以注销。
二、上款所指诉讼程序基于提交简单声请书而开展，该声请书内须载明有关未支付任何一期已到期价金的事实及注销登记的请求，且该事实仅可由书证证明。
三、声请书须附同下列文件，否则将被初端驳回：
（一）预约买卖合同及倘有的让与合同地位合同的认证缮本；
（二）催告预约买受人或受让人支付应缴价金的信函的认证缮本，以及已寄出该信函的证明；
（三）再次催告预约买受人或受让人支付应缴价金的信函的认证缮本，以及已寄出该信函的证明，信函中须明确警告如在指定的不少于十五日的宽限期内不支付有关价金将解除合同，以及提起注销登记的特别诉讼程序；
（四）土地工务运输局发出的已建楼宇层数的进度证明。
四、法院以独任庭方式运作，且法官可采取其认为适当的调查措施。
五、诉讼程序具紧急性质，且无须强制委托律师。
六、被声请人可在获传唤后十五日内提交答辩状，只能以在合同所订期间或声请人所订宽限期内已支付有关价金作为答辩理由，且仅可提交书证以证明有关事实。
七、法院在答辩期间届满后十五日内作出判决。
八、诉讼程序所征收的诉讼费用与诉讼以外通知所征收的费用相同。
判决
一、对上条所指的判决不可提起平常上诉。
二、命令注销登记的判决不妨碍双方当事人可就预约买卖合同或倘有的让与合同地位合同所产生的争议另行提起独立的司法诉讼。
具预约的消费借贷合同
一、第15/2001号法律《不动产的转让预约和抵押预约》有关在建楼宇的具买卖预约及设定意定抵押权预约的消费借贷合同须遵守本法律第四条、第六条至第九条的规定。
二、如在订立具预约的消费借贷合同前已经订立预约买卖合同或让与合同地位合同，则具预约的消费借贷合同内须载明有关预约买卖合同或让与合同地位合同属其组成部分，以及载明第十条第三款至第六款所指临时登记的编号，否则无效。
三、如在订立具预约的消费借贷合同前已经作出临时取得登记，则须在该登记上作出“已订立具预约的消费借贷合同”的附注。
房地产中介
一、在第四条所指的预先许可发出后，房地产中介人方可与发展商订立房地产中介合同。
二、应客户的要求，房地产中介人须向其提供上款所指房地产中介合同的副本。
三、房地产中介人须于第一款所指合同订立或修改后五日内将合同副本送交土地工务运输局存档。
职权
一、土地工务运输局负责监察本法律的遵守情况，并就本法律所定的行政违法行为提起程序，但不影响其他公共实体的职权；科处有关罚款属土地工务运输局局长的职权。
二、土地工务运输局的人员为执行监察职务并经适当表明身份后，可进入售楼地点进行调查。
合作义务
一、应土地工务运输局为执行监察职务而提出的要求，任何公共或私人实体，尤其是发展商、预约买受人、合同地位受让人、具担保物权的债权人及房地产中介人均有提供协助的义务。
二、为监察的效力，上款所指实体应向经适当表明身份的土地工务运输局的人员提供被要求的相关文件及其他资料，以及让其进入售楼地点。
特别义务
一、银行及其他金融机构、律师、法律代办及房地产中介人，均有义务不作出违反本法律规定的行为及不提供任何违反本法律规定的协助。
二、应土地工务运输局为执行监察职务而提出的要求，上款所指的实体应提供与本法律规定的法律行为有关的文件，而其保密义务即被排除。
第二章 行政处罚[编辑]
行政违法行为
一、下列情况构成行政违法：
（一）对违反第四条规定的发展商，科处拟承诺转让的在建楼宇价值的百分之十的罚款；
（二）对未获第四条所指预先许可而订立房地产中介合同的发展商，科处作为有关合同标的之在建楼宇价值的百分之五的罚款；
（三）对违反第十四条规定的房地产中介人，科处澳门币二万元至十万元的罚款；
（四）对违反第十六条第二款及第十七条规定的私人实体，科处澳门币二万元至十万元的罚款。
二、有关在建楼宇价值的计算基础为双方当事人所订的价值、房地产纪录所载价值或财政局评估的价值，以当中较高者为准。
法人的责任
一、法人，即使其属不合规范设立者，无法律人格的社团及特别委员会，均须对其机关或代表以其名义且为其集体利益而作出本法律所定的行政违法行为承担责任。
二、如行为人违抗有权者的明示命令或指示而作出行为，则排除上款所指实体的责任。
三、第一款所指实体的责任不排除有关行为人的责任。
缴纳罚款的责任
一、违法者为法人时，其行政管理机关成员或以任何其他方式代表该法人的人，如被判定须对有关行政违法行为负责，须就罚款的缴纳与该法人负连带责任。
二、如对无法律人格的社团或特别委员会科处罚款，则该罚款以该社团或委员会的共同财产支付；如无共同财产或共同财产不足，则以各社员或委员会成员的财产以连带责任方式支付。
罚款的缴付及强制征收
一、罚款须自接获处罚决定通知之日起三十日内缴付。
二、如未在上款规定的期间内自愿缴付罚款，须按照税务执行程序的规定，以处罚决定的证明作为执行名义进行强制征收。
通知义务
如公证员及物业登记局登记官在执行职务时发现违反本法律的情事，须通知土地工务运输局。
第三章 最后及过渡规定[编辑]
其他转让行为
不论以任何名义拟对在建楼宇作出转让或设定负担，均须适用经适当配合后的本法律的规定。
通知方式
一、凡土地工务运输局基于本法律的规定而作出的通知均须按有关合同所载的通讯地址以单挂号信作出。
二、推定应被通知的人自信件挂号日起第三日接获上款所指通知，如第三日并非工作日，则推定自紧接该日的首个工作日接获通知。
三、如应被通知的人的地址处于澳门特别行政区以外的地方，上款所指期间于《行政程序法典》第七十五条所定延期期间届满后方开始计算。
四、仅在因可归咎于邮政服务的事由而令应被通知的人在推定日期后才收到通知的情况下，方可推翻第二款所指的推定。
补充法律
对本法律未特别规定的事宜，补充适用《民法典》、《公证法典》、《物业登记法典》、《行政程序法典》及十月四日第52/99/M号法令《行政上之违法行为之一般制度及程序》的规定。
过渡规定
一、在本法律生效前已就在建楼宇的一部分作出的承诺转让或承诺设定负担的法律行为继续有效，但就馀下部分作出该等法律行为时须遵守本法律的规定。
二、如在本法律生效前未完成设定分层所有权的临时登记，但已就在建楼宇作出承诺转让或承诺设定负担的法律行为，则发展商须在本法律生效后九十日内申请作出该临时登记。
三、如在上款所指期间届满后仍未申请设定分层所有权的临时登记，则本法律生效前已作出的承诺转让或承诺设定负担的法律行为的利害关系人亦可申请作出该登记，而有关手续费由发展商负担。
四、如发展商按第二款的规定申请设定分层所有权的临时登记时提交所有在本法律生效前经其参与订立的预约买卖合同、让与合同地位的合同及预约设定负担的合同的认证缮本而申请登记有关法律行为，则设定分层所有权的临时登记的手续费减少百分之十。
五、对在本法律生效前已订立的预约买卖合同、让与合同地位的合同及预约设定负担的合同，在下列情况下所作出的登记豁免缴纳手续费：
（一）发展商按第四款规定申请登记；
（二）如属在本法律生效前已完成在建楼宇的设定分层所有权临时登记的情况，在本法律生效之日起一年内申请登记；
（三）如属按第二款或第三款的规定申请设定分层所有权临时登记的情况，在完成该登记之日起一年内申请登记。
六、如在本法律生效前已订立预约买卖合同，当嗣后让与合同地位或承诺设定负担时须遵守本法律的规定，但关于预先许可、律师确认及合同的必要事项的规定除外。
特别登记
一、对在本法律生效前已获发使用准照的楼宇，如无法作出设定分层所有权的临时登记，只要同时具备下列要件，则可例外地作出该登记：
（一）在本法律生效前已透过私文书订立承诺转让或设定负担的合同；
（二）提交土地工务运输局发出的载有使用准照编号和日期的独立单位说明书的证明。
二、上款所指的登记以基于性质的临时登录作出，且登录中须注明先前引致无法登记的原因。
三、以上两款所指的登记在有效期届满后以相同期间自动续期，直至引致无法登记的情况规范化为止。
四、不得以其他登记性质的理由妨碍作出第一款所指的登记。
五、除发展商外，任何预约买受人、合同地位受让人、具担保物权或承诺设定负担合同的债权人均可申请作出第一款所指的登记，而有关手续费由发展商负担。
六、在作出第一款所指的设定分层所有权的登记后，可透过本法律生效前订立的承诺转让、让与合同地位及承诺设定负担的合同作为凭证，按第十条第三款至第六款的规定作出临时登记。
七、根据本条的规定而作出的登记不影响第三人的所有权或其他性质的权利。
生效
本法律自公布翌月之首日起生效。
二零一三年五月二十一日通过。
立法会主席 刘焯华
二零一三年五月二十三日签署。
命令公布。
行政长官 崔世安
附件 （第七条第一款所指者） 合同的必要事项[编辑]
1. 立约人的认别资料：
1.1 自然人：姓名、婚姻状况、财产制度、住址，以及身份证明文件（注1）的类别、编号及发出机关；
1.2 法人：名称、住所及法人登记编号。
2. 立约人的代理人的认别资料：
姓名、婚姻状况、住址、代理所依据文件的类别，以及身份证明文件（注1）的类别、编号及发出机关。
3. 立约人或代理人的联系资料及通知方式的约定：
3.1 通讯地址及联系电话；
3.2 通知的方式及效果。
4. 在建楼宇的基本状况：
4.1 预先许可编号；
4.2 在建楼宇的名称；
4.3 在建楼宇所在土地的位置、面积、性质、物业标示编号；
4.4 批地文件的日期及编号、批地年限；
4.5 在建楼宇的幢数、楼宇高度、楼层数目、独立单位的用途；
4.6 抵押的登录编号、抵押权人、抵押所担保的金额，以及其他依法须登记的对在建楼宇的限制和负担、诉讼、裁判的登录编号；
4.7 在建楼宇的花园、会所、康乐设施是否属共同部分，以及会所、康乐设施的营运方式、开放对象、收费标准；
4.8 在建楼宇的社会设施的位置、面积及用途；
4.9 在建楼宇的外墙、大堂、电梯用料的简要描述；
4.10 拟转让的独立单位的名称、用途、层高、实用面积、间隔、共同部分的分摊面积（附平面图）；
4.11 拟转让的独立单位的地面、墙身、门窗的用料的简要描述，以及厨房、卫生间的设备及用料的简要描述。
5. 楼宇的管理和保养：
5.1 楼宇物业管理的实体、主要服务内容、收费标准；
5.2 发展商对楼宇的露天部分、外墙、排水管或其他部分提供保修服务的承诺；
5.3 在发出楼宇的使用准照时向预约买受人或合同地位受让人提供楼宇管理规章的承诺。
6. 合同履行的条件：
6.1 拟转让的独立单位的总价、首期金额、按楼宇兴建进度分期支付馀款的方式及在获发使用准照后支付至少占总价百分之三十的最后一期馀款的约定；
6.2 预计交付独立单位的时间；
6.3 修改图则须经预约买受人或合同地位受让人同意的情况的约定；
6.4 发展商在获支付独立单位的总价时申请注销涉及该单位且由其设定的抵押登录的承诺；
6.5 预约买受人或合同地位受让人对楼宇共同部分应承担的责任；
6.6 按照批地合同及街道准线图的规定，须由预约买受人或合同地位受让人承担的责任；
6.7 买卖双方所应负担的税务责任；
6.8 合同的签署地、签署日期及所签署的合同份数。
7. 合同迟延履行、不履行和瑕疵履行的责任：
7.1 构成合同迟延履行及不履行的情况，以及处理方式；
7.2 独立单位实用面积及共同部分分摊面积与图则面积误差的处理方式。
注1：身份证明文件是指澳门特别行政区居民身份证、香港特别行政区居民身份证、中华人民共和国居民身份证、澳门驾驶执照，以及护照。
注2：附件所载事项的内容须按实际情况填写，如事实上不存在则须指明“不适用”。
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