连云港市城镇老旧小区改造三年全覆盖行动计划（2021—2023年）

市政府办公室关于印发连云港市城镇老旧小区改造三年全覆盖行动计划（2021—2023年）的通知
连政办发〔2021〕22号
2021年4月22日
发布机关：连云港市人民政府

市府办公室文件

各县、区人民政府，市各有关单位：

为深入贯彻落实国家关于实施城镇老旧小区改造的决策部署，进一步改善我市城镇老旧小区居住环境，完善城市功能，提升城市形象，满足居民对更高品质居住条件的向往和需求，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、江苏省城镇老旧小区改造工作领导小组《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改〔2020〕2号）及《江苏省宜居住区建设（老旧小区整治）评价办法（试行）》等文件精神，结合我市实际，制定本行动计划。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，牢固树立新发展理念，按照美丽江苏建设总体布局和城乡建设高质量发展具体要求，全面推进连云港市城镇老旧小区改造，补齐短板，强化弱项，着力推进连云港老旧小区居住条件环境显著改善、功能品质明显提升、群众生活更加方便，改进完善社区治理体系，全面提升连云港老旧小区宜居水平，助推美丽宜居街区、美丽宜居城市建设，使人民群众的获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。

二、工作原则

（一）发展第一，质量优先。坚持发展第一要务，把发展着力点放在抓项目、抓投入上，快速做大总量、做优存量、做足增量，努力实现经济中高速增长与高质量发展相统一，经济发展与人口资源环境相协调，经济增长与人民群众获得感相一致。

确立居民的主体地位，在城镇老旧小区改造中充分发挥居民的积极性、参与性和创造性，做到改造前“问需于民”、改造中“问计于民”、改造后“问效于民”，自下而上地开展老旧小区改造工作。在尊重居民意愿的前提下，完善配套设施，美化生活环境，提升居住品质。

（三）政府主导，多方参与。按照“市级统筹、县区实施、部门协作、街道管理”的原则，建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。充分调动社会力量和小区关联单位参与的积极性，形成各方力量共同推动城镇老旧小区改造的良好条件和氛围。

（四）先保基础，有序推进。按照“保基础、促完善、后提升”要求，结合实际情况，明确菜单式改造内容和基本要求，既尽力而为又量力而行。强化设计引领，实行“一小区一方案”，在确保城镇老旧小区居住功能和居住安全的前提下，统筹考虑设施完善、服务提升，有序推进城镇老旧小区改造及后续的完善和提升工作。

（五）创新机制，长效管理。引导多方参与探索、制定部门并联式审批、多元化融资、数字化管理等创新机制，为老旧小区改造提供良好的机制保障。健全社区治理模式，将社会组织参与基层社会治理融入城镇老旧小区改造过程中，有效管理和运营改造后的城镇老旧小区。

三、主要任务

（一）总体目标

2021—2023年，基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区399个，涉及74365户业主，总计741.68万平方米。根据实际情况和居民意愿实施综合改造，完善小区硬件配套，补齐人居环境短板，提升社区管理和服务水平，打造宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。

（二）改造范围

本计划所称“老旧小区”是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不全、居民改造意愿强的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点推进2000年底前建成的老旧小区实施改造；鼓励2000年后建成的老旧小区实施改善提升，有序推进美丽宜居住区、美丽宜居街区建设。

已纳入各级城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的住宅小区（含单栋住宅楼）、以居民自建为主的低层居住区域和城中村，不纳入城镇老旧小区改造范围。

（三）改造内容

1．配套基础设施。聚焦满足基本民生需求，对城镇老旧小区范围内的市政配套基础设施进行改造提升。主要内容是在落实经济适用、节能节水、绿色环保和海绵城市建设理念基础上，改造供水、排水（雨水、污水）、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、照明、充电、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）、停车场、停车泊位或车库等项目，推进街区基础设施建设绿色化和绿网、水网、路网有机融合，改造后基本解决污水漫溢、大雨内涝、小雨积水、线路杂乱、道路不平、路灯不亮、安防设施不全、绿地布局不合理等严重影响民生质量的低标准基础设施建设问题。

2．提升人居环境。聚焦完善社区居住环境，对城镇老旧小区范围内的生活居住环境进行改造提升。主要内容包括违建拆除、门店整治、修缮外墙屋顶、公共楼道、大门入口，完善门牌标识，进行绿化美化，增添凉亭花园，实施建筑节能改造和卫生整治，推进社区适老化改造和无障碍设施建设。通过改造，基本解决侵占公共场所和绿地、缺少休闲凉亭和坐椅、各类识别标志不全、油烟和污水等污染源不达标排放等问题，实现小区环境安全、整洁、有序、智能。

3．推进加装电梯。遵循“业主自愿、平等协商、政府引导、保障安全”的原则，积极完善配套政策、建立工作网络、开辟绿色通道、加快审批流程，在业主充分沟通协商通过表决的基础上，全力推进有条件的楼栋加装电梯，为群众做好加装电梯服务工作。各县区（功能板块）应结合本地实际情况出台相应扶持政策，每年完成一定数量加装电梯项目。

4．优化居民服务。聚焦提升群众居住品质，对城镇老旧小区范围内的“医、养、托、护、邮、吃、健、文、教、娱”等综合服务功能进行配套，建立完备的服务体系。主要内容包括在城镇老旧小区范围内增设党建中心、物业用房，完善医疗、养老、托幼、护理、助餐、购物、文化、健身、家政、快递等服务。通过改造，基本完善15 分钟社区公共服务生活圈。

5．规范社区管理。聚焦完善基层组织，引进物业管理，对城镇老旧小区实施长效管理。采用市场化物业服务、社区保障性物业管理、业主自治管理等模式，积极推进物业管理全覆盖。加强物业管理党建引领，建立社区管理公众参与机制，推动物业管理融入基层社会治理体系。通过改造，基本解决党建活动无场地、物业服务无用房、通知公告无专栏、居民行为无公约等情形。

（四）改造标准

把创建绿色社区、完整社区、智慧社区贯穿改造全过程，按照建筑立面干净整洁、门店房屋规整统一、小区道路平整通畅、绿化景观增量提升、路灯照明节能完好、停车场地设置合理、加装电梯科学安全、基础设施配套齐全、公共服务满足需要的“九位一体”总要求实施改造。改造后的小区达到“三入、四通、四有、两整”标准，即电线、网线、缆线基本入地入槽，水、电、气、暖管路畅通，有物业管理、有智慧安防系统、有健身娱乐设施、有新式垃圾分类设施，道路平整、路沿齐整。15 分钟生活圈内有便民服务中心、有医疗服务中心、有公共厕所、有快递收发点、有便民超市、有停车场地、有充电设施，符合绿色社区创建标准。

四、实施步骤

（一）前期准备

1．开展摸底调查。市、县（区）两级在全面摸排老旧小区情况的基础上，建立老旧小区项目储备库，编制老旧小区改造计划，确定拟改造项目及时序。

2．积极宣传发动。市、县（区）两级要在动员部署的基础上，通过广播、电视、报纸、网络、宣传栏等多种形式，向群众大力宣传城镇老旧小区改造的重要意义，强化群众主体地位，提高群众参与感、认同感，把群众满意度作为改造工作的重要标准。

（二）组织项目实施

1．制定改造方案。广泛征求居民意见，在商定具体改造内容、资金来源及改造后物业管理模式的基础上，因地制宜制定老旧小区改造方案，坚持“民生为先、补短为主”和“缺什么、补什么”，“弱什么、强什么”。方案经各县区政府（功能板块管委会）研究后，在小区内予以公示，做到编制改造方案问计于民、问需于民，从群众中来，到群众中去，确保改造方案满足群众需求。

2．组织施工。按照既定老旧小区改造方案，依法依规组织工程设计、财政评审、工程招标和施工。水、电、气、暖、通信等专营单位协同开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造。鼓励以街道或社区（村镇）为单位对区域内的老旧小区进行联动改造。各县区（功能板块）要严格落实工程招投标制度，选择资质等级高、管理能力强、信誉信用好的施工及监理公司实施改造工程，落实专人负责严格工程监管。改造工程信息要在小区、社区（村镇）显著位置向群众公示。要加强对改造过程的监督管理，严格按图施工，落实土方开挖、管网改造、施工围挡、施工防火等施工安全措施，杜绝安全隐患。

3．工程验收审计。改造工程项目完工后，各县区（功能板块）要组织专业队伍开展决算和专项审计，严防出现工程偷工减料、挪用套取改造资金等情况，使项目建设既符合上级文件要求，又符合老旧小区改造工作实际。要按照工程管理规范和改造工作要求，组织相关单位并邀请业主委员会或居民代表参与，对改造工程进行验收，发现问题及时整改，确保改造一个、合格一个、交付一个。

（三）巩固改造成果

1．落实物业管理，明确相关责任。推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”管理机制。建立分类施策的老旧小区物业管理模式，实现改造后的老旧小区物业管理全覆盖。可在编制改造方案时，征求居民意见，同步拟定物业管理方案，方案应包括物业管理方式、服务内容、收费标准、补贴措施等。各县区（功能板块）可根据辖区实际情况，制定补贴政策。改造涉及的工程项目，保修期内由建设单位负责质量维修。日常使用管理维护和保修期后的维修，涉及老旧小区的纳入物业服务内容，由物业管理单位牵头实施。

2．加强服务监督。各县区（功能板块）要对改造后的城镇老旧小区建立完善的物业服务质量评价制度，定期对物业服务情况进行考核评定，评定结果作为建立奖补机制拨付物业补贴的重要依据。

五、资金筹措

（一）积极争取中央和省级补助资金。各县区（功能板块）要积极做好城镇老旧小区改造的中央和省级补助资金申报工作，符合中央、省资金政策支持改造的老旧小区和项目应报尽报，应改尽改。卫生健康、民政、体育等市城镇老旧小区改工作领导小组成员单位要积极向上申报各类专项资金用于城镇老旧小区改造，并与我市城镇老旧小区改造同步配套使用。发展改革、住房城乡建设、卫生健康、民政、体育等涉及住宅小区的各类资金的主管部门要积极支持各县区政府（功能板块管委会）用足政策进行老旧小区改造。

（二）利用金融机构助力。各县区（功能板块）城镇老旧小区改造规模化实施运营主体可采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。可按照市场化、法治化原则，通过国家开发银行、农业发展银行依法合规获得信贷支持，用于城镇老旧小区改造。在风险可控、资金运作可持续的情况下，鼓励商业银行加大产品和服务创新力度，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

（三）引导市场化多元参与。各县区（功能板块）可通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量投资参与改造项目的设计、改造、运营。支持把一定区域内城镇老旧小区范围内的设施配套、完善提升等项目统一打包，实行工程项目设计、投资、建设、运营一体化。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政、健身、超市等社区服务新业态。鼓励物业服务企业参与城镇老旧小区改造，并通过获得特许经营权、公共位置广告收益和有偿提供便民服务等途径收回投资成本。经县区政府（功能板块管委会）同意，可成立或打造县区级统一管理运营主体，政府通过并购、入股、合规注入经营性资产等方式逐步扩充运营资产，提高投资经营能力，建立合理收益模式。

（四）专业经营单位投资。专业经营单位要履行社会责任，出资参与改造中相关管线设施设备的改造。城镇老旧小区改造工作中涉及规整管网、线缆入地、刷新、更换、迁改、新建各类仪表箱体、变压器等相关设施的，均由各专业经营单位按照改造方案自筹资金组织实施。

（五）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入应缴纳所得税；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。

（六）明确土地政策支持。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。

（七）盘活存量，引导居民出资。各县区政府（功能板块管委会）对城镇老旧小区改造给予的资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施等存量房屋资源，增设各类服务设施。按照“谁受益、谁出资”原则，明确居民出资责任。居民出资可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励以个人捐资捐物、投工投劳等形式参与城镇老旧小区改造。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修等。

（八）鼓励单位出资。公房产权单位应出资参与改造。鼓励原产权单位对职工住宅小区（或原职工住宅小区）改造给予资金支持，原产权单位出资参与改造的，相关费用可计入单位管理费用或管理成本。国有企事业单位可以使用经营收入承担部分城镇老旧小区改造费用，列入单位经营成本。鼓励社会各类单位帮扶、捐助城镇老旧小区改造。

六、保障措施

（一）加强组织领导

成立连云港市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府分管领导担任组长、市政府副秘书长和市住建局主要负责人担任副组长、市级相关单位负责人为成员，全面负责城镇老旧小区改造工作的统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住建局。各县区政府（功能板块管委会）成立相应工作机构，主要领导要亲自抓，相关部门各负其责，强化工作责任，合力推进实施。

（二）明确责任分工

1．各县区政府（功能板块管委会）：全面负责辖区老旧小区改造工作，制定辖区老旧小区改造计划并组织实施，落实资金保障，及项目改造后的长效管理工作。

2．市住建局：负责老旧小区改造工作日常事务，承担组织协调、政策制定、计划编制、业务指导、督查考核等工作。

3．市发改委：负责协调指导做好老旧小区改造项目立项和中央预算内保障性安居工程配套基础设施投资资金的申报工作。

4．市卫健委：负责老旧小区改造工作中社区卫生服务机构的标准化建设与规范化管理，会同有关部门将符合条件的社区卫生服务机构建设项目纳入建设改造规划。

5．市民政局：负责指导做好老旧小区改造项目的养老服务设施配建工作。

6．市财政局：负责研究落实财政专项补助资金政策，会同住建部门落实中央、省财政专项补助资金申报和分配、制定专项补助资金管理办法。

7．市地方金融监管局：负责组织、协调各商业银行加大产品和服务创新力度，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

8．市公安局：负责协调指导做好老旧小区改造项目交通微循环和智慧安防建设工作。

9．市自然资源和规划局：负责做好老旧小区改造项目平改坡、加装电梯、容积率、绿化率和配套用房等功能改变的审查审批工作。

10．市市场监管局：负责做好加装电梯的安装监督检验、使用登记和使用安全监察工作。

11．市城管局：负责做好老旧小区改造项目违法建筑查处工作。

12．市体育局：负责做好老旧小区改造中体育健身场地及设施建设和管理，将体育健身场地及设施建设纳入相关专项资金补助范围。

13．市通管办：统一牵头通信改造，统一协调电信、移动、联通、广电、铁塔等通信企业，参与改造方案及实施规范与验收标准的制定，做好通信管线改造及长效管理等相关工作。

14．供电、供水、燃气、电信、移动、联通、广电、铁塔等企业：负责支持、配合做好水、电、气、通信等线路改造工作。

（三）健全工作机制

1．建立台账制度。市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室和各县区（功能板块）要建立城镇老旧小区改造工作台账，完善相关项目的普查、改造、督导、考核和资金拨付措施。

2．建立会议制度。市城镇老旧小区改造工作领导小组和办公室根据老旧小区改造过程中出现的问题和矛盾，及时召开会议协调解决。各县区（功能板块）可召开例会，抓好推进和解决问题。

3．建立工作推进机制。实施月通报、半年观摩、年度考评制度，定期通报、评价市相关部门、各县区政府（功能板块管委会）、各配套单位关于城镇老旧小区改造工作的计划制定、任务落实、工作推进、督导考核等情况。

4．建立联合审查制度。结合工程审批制度改革，市有关部门要本着“应放尽放，能放尽放”的原则，持续加大城镇老旧小区改造工作中的“放管服”改革力度。

（四）强化督查服务

加强项目考核，将今后三年城镇老旧小区改造工作纳入年度目标责任考核范围。各成员单位要充分发挥职能优势，加强跟踪指导服务，及时协调解决工作中存在的问题和困难。市、县（区）两级牵头部门要加强日常督查，重点对建设工作组织、进度、质量、成效等进行全方位多层次督查。要坚持定性与定量相结合、绝对数量与占比相结合，建立完善评价机制，对工作落实不力、推进缓慢、完不成目标任务的县区、市相关部门和专业经营企业等单位给予通报批评；对工作推进快、完成标准质量高的单位和个人，市城镇老旧小区改造工作领导小组办公室以文件形式予以表彰。各县区（功能板块）要明确实施主体，采取任务管理、节点控制、群策群力、集中攻坚的方式，抓节点抢工期、抓精细惠民生，确保城镇老旧小区改造工作落到实处、高效有序。

（五）营造良好氛围

要注重发挥各类媒体的舆论引导作用，广泛宣传实施老旧小区改造的重要意义、改造政策和方法步骤，充分调动居民、专业机构、社会力量参与老旧小区改造的积极性和能动性，营造全民共建、全民共享的良好氛围。要充分发挥社区党支部的党建引领作用，社区党员带头参与老旧小区改造的意见征求、方案制定、施工推进、竣工验收等各项工作，助力推进老旧小区改造工作。

附件：1．连云港市城镇老旧小区改造工作领导小组

　 　 2．连云港市城镇老旧小区改造三年全覆盖行动计划任务汇总表

连云港市人民政府办公室 　 　　

2021年4月22日

　 　 　　

（此件公开发布）