連雲港市城鎮老舊小區改造三年全覆蓋行動計劃（2021—2023年）

市政府辦公室關於印發連雲港市城鎮老舊小區改造三年全覆蓋行動計劃（2021—2023年）的通知
連政辦發〔2021〕22號
2021年4月22日
發布機關：連雲港市人民政府

市府辦公室文件

各縣、區人民政府，市各有關單位：

為深入貫徹落實國家關於實施城鎮老舊小區改造的決策部署，進一步改善我市城鎮老舊小區居住環境，完善城市功能，提升城市形象，滿足居民對更高品質居住條件的嚮往和需求，根據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、江蘇省城鎮老舊小區改造工作領導小組《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（蘇舊改〔2020〕2號）及《江蘇省宜居住區建設（老舊小區整治）評價辦法（試行）》等文件精神，結合我市實際，制定本行動計劃。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，牢固樹立新發展理念，按照美麗江蘇建設總體布局和城鄉建設高質量發展具體要求，全面推進連雲港市城鎮老舊小區改造，補齊短板，強化弱項，着力推進連雲港老舊小區居住條件環境顯著改善、功能品質明顯提升、群眾生活更加方便，改進完善社區治理體系，全面提升連雲港老舊小區宜居水平，助推美麗宜居街區、美麗宜居城市建設，使人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。

二、工作原則

（一）發展第一，質量優先。堅持發展第一要務，把發展着力點放在抓項目、抓投入上，快速做大總量、做優存量、做足增量，努力實現經濟中高速增長與高質量發展相統一，經濟發展與人口資源環境相協調，經濟增長與人民群眾獲得感相一致。

確立居民的主體地位，在城鎮老舊小區改造中充分發揮居民的積極性、參與性和創造性，做到改造前「問需於民」、改造中「問計於民」、改造後「問效於民」，自下而上地開展老舊小區改造工作。在尊重居民意願的前提下，完善配套設施，美化生活環境，提升居住品質。

（三）政府主導，多方參與。按照「市級統籌、縣區實施、部門協作、街道管理」的原則，建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作機制。充分調動社會力量和小區關聯單位參與的積極性，形成各方力量共同推動城鎮老舊小區改造的良好條件和氛圍。

（四）先保基礎，有序推進。按照「保基礎、促完善、後提升」要求，結合實際情況，明確菜單式改造內容和基本要求，既盡力而為又量力而行。強化設計引領，實行「一小區一方案」，在確保城鎮老舊小區居住功能和居住安全的前提下，統籌考慮設施完善、服務提升，有序推進城鎮老舊小區改造及後續的完善和提升工作。

（五）創新機制，長效管理。引導多方參與探索、制定部門並聯式審批、多元化融資、數字化管理等創新機制，為老舊小區改造提供良好的機制保障。健全社區治理模式，將社會組織參與基層社會治理融入城鎮老舊小區改造過程中，有效管理和運營改造後的城鎮老舊小區。

三、主要任務

（一）總體目標

2021—2023年，基本完成2000年底前建成需要改造的城鎮老舊小區399個，涉及74365戶業主，總計741.68萬平方米。根據實際情況和居民意願實施綜合改造，完善小區硬件配套，補齊人居環境短板，提升社區管理和服務水平，打造宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的「美好住區」。

（二）改造範圍

本計劃所稱「老舊小區」是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不全、居民改造意願強的住宅小區（含單棟住宅樓）。重點推進2000年底前建成的老舊小區實施改造；鼓勵2000年後建成的老舊小區實施改善提升，有序推進美麗宜居住區、美麗宜居街區建設。

已納入各級城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的住宅小區（含單棟住宅樓）、以居民自建為主的低層居住區域和城中村，不納入城鎮老舊小區改造範圍。

（三）改造內容

1．配套基礎設施。聚焦滿足基本民生需求，對城鎮老舊小區範圍內的市政配套基礎設施進行改造提升。主要內容是在落實經濟適用、節能節水、綠色環保和海綿城市建設理念基礎上，改造供水、排水（雨水、污水）、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、照明、充電、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）、停車場、停車泊位或車庫等項目，推進街區基礎設施建設綠色化和綠網、水網、路網有機融合，改造後基本解決污水漫溢、大雨內澇、小雨積水、線路雜亂、道路不平、路燈不亮、安防設施不全、綠地布局不合理等嚴重影響民生質量的低標準基礎設施建設問題。

2．提升人居環境。聚焦完善社區居住環境，對城鎮老舊小區範圍內的生活居住環境進行改造提升。主要內容包括違建拆除、門店整治、修繕外牆屋頂、公共樓道、大門入口，完善門牌標識，進行綠化美化，增添涼亭花園，實施建築節能改造和衛生整治，推進社區適老化改造和無障礙設施建設。通過改造，基本解決侵占公共場所和綠地、缺少休閒涼亭和坐椅、各類識別標誌不全、油煙和污水等污染源不達標排放等問題，實現小區環境安全、整潔、有序、智能。

3．推進加裝電梯。遵循「業主自願、平等協商、政府引導、保障安全」的原則，積極完善配套政策、建立工作網絡、開闢綠色通道、加快審批流程，在業主充分溝通協商通過表決的基礎上，全力推進有條件的樓棟加裝電梯，為群眾做好加裝電梯服務工作。各縣區（功能板塊）應結合本地實際情況出台相應扶持政策，每年完成一定數量加裝電梯項目。

4．優化居民服務。聚焦提升群眾居住品質，對城鎮老舊小區範圍內的「醫、養、托、護、郵、吃、健、文、教、娛」等綜合服務功能進行配套，建立完備的服務體系。主要內容包括在城鎮老舊小區範圍內增設黨建中心、物業用房，完善醫療、養老、托幼、護理、助餐、購物、文化、健身、家政、快遞等服務。通過改造，基本完善15 分鐘社區公共服務生活圈。

5．規範社區管理。聚焦完善基層組織，引進物業管理，對城鎮老舊小區實施長效管理。採用市場化物業服務、社區保障性物業管理、業主自治管理等模式，積極推進物業管理全覆蓋。加強物業管理黨建引領，建立社區管理公眾參與機制，推動物業管理融入基層社會治理體系。通過改造，基本解決黨建活動無場地、物業服務無用房、通知公告無專欄、居民行為無公約等情形。

（四）改造標準

把創建綠色社區、完整社區、智慧社區貫穿改造全過程，按照建築立面乾淨整潔、門店房屋規整統一、小區道路平整通暢、綠化景觀增量提升、路燈照明節能完好、停車場地設置合理、加裝電梯科學安全、基礎設施配套齊全、公共服務滿足需要的「九位一體」總要求實施改造。改造後的小區達到「三入、四通、四有、兩整」標準，即電線、網線、纜線基本入地入槽，水、電、氣、暖管路暢通，有物業管理、有智慧安防系統、有健身娛樂設施、有新式垃圾分類設施，道路平整、路沿齊整。15 分鐘生活圈內有便民服務中心、有醫療服務中心、有公共廁所、有快遞收發點、有便民超市、有停車場地、有充電設施，符合綠色社區創建標準。

四、實施步驟

（一）前期準備

1．開展摸底調查。市、縣（區）兩級在全面摸排老舊小區情況的基礎上，建立老舊小區項目儲備庫，編制老舊小區改造計劃，確定擬改造項目及時序。

2．積極宣傳發動。市、縣（區）兩級要在動員部署的基礎上，通過廣播、電視、報紙、網絡、宣傳欄等多種形式，向群眾大力宣傳城鎮老舊小區改造的重要意義，強化群眾主體地位，提高群眾參與感、認同感，把群眾滿意度作為改造工作的重要標準。

（二）組織項目實施

1．制定改造方案。廣泛徵求居民意見，在商定具體改造內容、資金來源及改造後物業管理模式的基礎上，因地制宜制定老舊小區改造方案，堅持「民生為先、補短為主」和「缺什麼、補什麼」，「弱什麼、強什麼」。方案經各縣區政府（功能板塊管委會）研究後，在小區內予以公示，做到編制改造方案問計於民、問需於民，從群眾中來，到群眾中去，確保改造方案滿足群眾需求。

2．組織施工。按照既定老舊小區改造方案，依法依規組織工程設計、財政評審、工程招標和施工。水、電、氣、暖、通信等專營單位協同開展小區內以及直接相關的基礎設施聯動改造。鼓勵以街道或社區（村鎮）為單位對區域內的老舊小區進行聯動改造。各縣區（功能板塊）要嚴格落實工程招投標制度，選擇資質等級高、管理能力強、信譽信用好的施工及監理公司實施改造工程，落實專人負責嚴格工程監管。改造工程信息要在小區、社區（村鎮）顯著位置向群眾公示。要加強對改造過程的監督管理，嚴格按圖施工，落實土方開挖、管網改造、施工圍擋、施工防火等施工安全措施，杜絕安全隱患。

3．工程驗收審計。改造工程項目完工後，各縣區（功能板塊）要組織專業隊伍開展決算和專項審計，嚴防出現工程偷工減料、挪用套取改造資金等情況，使項目建設既符合上級文件要求，又符合老舊小區改造工作實際。要按照工程管理規範和改造工作要求，組織相關單位並邀請業主委員會或居民代表參與，對改造工程進行驗收，發現問題及時整改，確保改造一個、合格一個、交付一個。

（三）鞏固改造成果

1．落實物業管理，明確相關責任。推行社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業共商事務、協調互通的「四位一體」管理機制。建立分類施策的老舊小區物業管理模式，實現改造後的老舊小區物業管理全覆蓋。可在編制改造方案時，徵求居民意見，同步擬定物業管理方案，方案應包括物業管理方式、服務內容、收費標準、補貼措施等。各縣區（功能板塊）可根據轄區實際情況，制定補貼政策。改造涉及的工程項目，保修期內由建設單位負責質量維修。日常使用管理維護和保修期後的維修，涉及老舊小區的納入物業服務內容，由物業管理單位牽頭實施。

2．加強服務監督。各縣區（功能板塊）要對改造後的城鎮老舊小區建立完善的物業服務質量評價制度，定期對物業服務情況進行考核評定，評定結果作為建立獎補機制撥付物業補貼的重要依據。

五、資金籌措

（一）積極爭取中央和省級補助資金。各縣區（功能板塊）要積極做好城鎮老舊小區改造的中央和省級補助資金申報工作，符合中央、省資金政策支持改造的老舊小區和項目應報盡報，應改盡改。衛生健康、民政、體育等市城鎮老舊小區改工作領導小組成員單位要積極向上申報各類專項資金用於城鎮老舊小區改造，並與我市城鎮老舊小區改造同步配套使用。發展改革、住房城鄉建設、衛生健康、民政、體育等涉及住宅小區的各類資金的主管部門要積極支持各縣區政府（功能板塊管委會）用足政策進行老舊小區改造。

（二）利用金融機構助力。各縣區（功能板塊）城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體可採取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。可按照市場化、法治化原則，通過國家開發銀行、農業發展銀行依法合規獲得信貸支持，用於城鎮老舊小區改造。在風險可控、資金運作可持續的情況下，鼓勵商業銀行加大產品和服務創新力度，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

（三）引導市場化多元參與。各縣區（功能板塊）可通過政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引社會力量投資參與改造項目的設計、改造、運營。支持把一定區域內城鎮老舊小區範圍內的設施配套、完善提升等項目統一打包，實行工程項目設計、投資、建設、運營一體化。支持以「平台+創業單元」方式發展養老、托育、家政、健身、超市等社區服務新業態。鼓勵物業服務企業參與城鎮老舊小區改造，並通過獲得特許經營權、公共位置廣告收益和有償提供便民服務等途徑收回投資成本。經縣區政府（功能板塊管委會）同意，可成立或打造縣區級統一管理運營主體，政府通過併購、入股、合規注入經營性資產等方式逐步擴充運營資產，提高投資經營能力，建立合理收益模式。

（四）專業經營單位投資。專業經營單位要履行社會責任，出資參與改造中相關管線設施設備的改造。城鎮老舊小區改造工作中涉及規整管網、線纜入地、刷新、更換、遷改、新建各類儀表箱體、變壓器等相關設施的，均由各專業經營單位按照改造方案自籌資金組織實施。

（五）落實稅費減免政策。專業經營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊並在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，服務取得的收入免徵增值稅，並減按90%計入應繳納所得稅；用於提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免徵契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的，可不增收土地價款。

（六）明確土地政策支持。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且徵得居民等同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類環境及配套設施和公共服務設施。

（七）盤活存量，引導居民出資。各縣區政府（功能板塊管委會）對城鎮老舊小區改造給予的資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用範圍。整合社區服務投入和資源，通過統籌利用公有住房、社區居民委員會辦公用房和社區綜合服務設施等存量房屋資源，增設各類服務設施。按照「誰受益、誰出資」原則，明確居民出資責任。居民出資可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。支持小區居民提取住房公積金，用於加裝電梯等自住住房改造。鼓勵以個人捐資捐物、投工投勞等形式參與城鎮老舊小區改造。鼓勵居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修等。

（八）鼓勵單位出資。公房產權單位應出資參與改造。鼓勵原產權單位對職工住宅小區（或原職工住宅小區）改造給予資金支持，原產權單位出資參與改造的，相關費用可計入單位管理費用或管理成本。國有企事業單位可以使用經營收入承擔部分城鎮老舊小區改造費用，列入單位經營成本。鼓勵社會各類單位幫扶、捐助城鎮老舊小區改造。

六、保障措施

（一）加強組織領導

成立連雲港市城鎮老舊小區改造工作領導小組，由市政府分管領導擔任組長、市政府副秘書長和市住建局主要負責人擔任副組長、市級相關單位負責人為成員，全面負責城鎮老舊小區改造工作的統籌、協調、督查、考核等工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住建局。各縣區政府（功能板塊管委會）成立相應工作機構，主要領導要親自抓，相關部門各負其責，強化工作責任，合力推進實施。

（二）明確責任分工

1．各縣區政府（功能板塊管委會）：全面負責轄區老舊小區改造工作，制定轄區老舊小區改造計劃並組織實施，落實資金保障，及項目改造後的長效管理工作。

2．市住建局：負責老舊小區改造工作日常事務，承擔組織協調、政策制定、計劃編制、業務指導、督查考核等工作。

3．市發改委：負責協調指導做好老舊小區改造項目立項和中央預算內保障性安居工程配套基礎設施投資資金的申報工作。

4．市衛健委：負責老舊小區改造工作中社區衛生服務機構的標準化建設與規範化管理，會同有關部門將符合條件的社區衛生服務機構建設項目納入建設改造規劃。

5．市民政局：負責指導做好老舊小區改造項目的養老服務設施配建工作。

6．市財政局：負責研究落實財政專項補助資金政策，會同住建部門落實中央、省財政專項補助資金申報和分配、制定專項補助資金管理辦法。

7．市地方金融監管局：負責組織、協調各商業銀行加大產品和服務創新力度，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

8．市公安局：負責協調指導做好老舊小區改造項目交通微循環和智慧安防建設工作。

9．市自然資源和規劃局：負責做好老舊小區改造項目平改坡、加裝電梯、容積率、綠化率和配套用房等功能改變的審查審批工作。

10．市市場監管局：負責做好加裝電梯的安裝監督檢驗、使用登記和使用安全監察工作。

11．市城管局：負責做好老舊小區改造項目違法建築查處工作。

12．市體育局：負責做好老舊小區改造中體育健身場地及設施建設和管理，將體育健身場地及設施建設納入相關專項資金補助範圍。

13．市通管辦：統一牽頭通信改造，統一協調電信、移動、聯通、廣電、鐵塔等通信企業，參與改造方案及實施規範與驗收標準的制定，做好通信管線改造及長效管理等相關工作。

14．供電、供水、燃氣、電信、移動、聯通、廣電、鐵塔等企業：負責支持、配合做好水、電、氣、通信等線路改造工作。

（三）健全工作機制

1．建立台賬制度。市城鎮老舊小區改造工作領導小組辦公室和各縣區（功能板塊）要建立城鎮老舊小區改造工作檯賬，完善相關項目的普查、改造、督導、考核和資金撥付措施。

2．建立會議制度。市城鎮老舊小區改造工作領導小組和辦公室根據老舊小區改造過程中出現的問題和矛盾，及時召開會議協調解決。各縣區（功能板塊）可召開例會，抓好推進和解決問題。

3．建立工作推進機制。實施月通報、半年觀摩、年度考評制度，定期通報、評價市相關部門、各縣區政府（功能板塊管委會）、各配套單位關於城鎮老舊小區改造工作的計劃制定、任務落實、工作推進、督導考核等情況。

4．建立聯合審查制度。結合工程審批制度改革，市有關部門要本着「應放盡放，能放盡放」的原則，持續加大城鎮老舊小區改造工作中的「放管服」改革力度。

（四）強化督查服務

加強項目考核，將今後三年城鎮老舊小區改造工作納入年度目標責任考核範圍。各成員單位要充分發揮職能優勢，加強跟蹤指導服務，及時協調解決工作中存在的問題和困難。市、縣（區）兩級牽頭部門要加強日常督查，重點對建設工作組織、進度、質量、成效等進行全方位多層次督查。要堅持定性與定量相結合、絕對數量與占比相結合，建立完善評價機制，對工作落實不力、推進緩慢、完不成目標任務的縣區、市相關部門和專業經營企業等單位給予通報批評；對工作推進快、完成標準質量高的單位和個人，市城鎮老舊小區改造工作領導小組辦公室以文件形式予以表彰。各縣區（功能板塊）要明確實施主體，採取任務管理、節點控制、群策群力、集中攻堅的方式，抓節點搶工期、抓精細惠民生，確保城鎮老舊小區改造工作落到實處、高效有序。

（五）營造良好氛圍

要注重發揮各類媒體的輿論引導作用，廣泛宣傳實施老舊小區改造的重要意義、改造政策和方法步驟，充分調動居民、專業機構、社會力量參與老舊小區改造的積極性和能動性，營造全民共建、全民共享的良好氛圍。要充分發揮社區黨支部的黨建引領作用，社區黨員帶頭參與老舊小區改造的意見徵求、方案制定、施工推進、竣工驗收等各項工作，助力推進老舊小區改造工作。

附件：1．連雲港市城鎮老舊小區改造工作領導小組

　 　 2．連雲港市城鎮老舊小區改造三年全覆蓋行動計劃任務匯總表

連雲港市人民政府辦公室 　 　　

2021年4月22日

　 　 　　

（此件公開發布）