司法院释字第349号解释

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司法院释字第348号解释 司法院释字第349号解释
制定机关:中华民国司法院大法官
1994年6月3日
司法院释字第350号解释

解释字号

释字第 349 号

解释日期

民国 83年6月3日

解释争点

认共有物分割分管契约对受让人继续存在之判例违宪?

资料来源

司法院公报 第 36 卷 8 期 1-11 页

相关法条


中华民国宪法 第 15 条 ( 36.12.25 )
民法 第 823 条 ( 74.06.03 )


土地法 第 43 条 ( 78.12.29 )

解释文[编辑]

  最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例,认为“共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管之特约后,纵将其应有部分让与第三人,其分割或分管契约,对于受让人仍继续存在”,就维持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟应有部分之受让人若不知悉有分管契约,亦无可得而知之情形,受让人仍受让与人所订分管契约之拘束,有使善意第三人受不测损害之虞,与宪法保障人民财产权之意旨有违,首开判例在此范围内,嗣后应不再援用。至建筑物为区分所有,其法定空地应如何使用,是否共有共用或共有专用,以及该部分让与之效力如何,应尽速立法加以规范,并此说明。

理由书[编辑]

  民法上之法律行为,有债权行为与物权行为,除法律有特别规定外,前者于特定人间发生法律上之效力,后者于以公示方法使第三人得知悉之状态下,对任何第三人均发生法律上之效力。故动产以交付为公示方法,不动产以登记为公示方法,而以之作为权利取得、丧失、变更之要件,以保护善意第三人。如其事实为第三人明知或可得而知,纵为债权契约,其契约内容仍非不得对第三人发生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例,认为“共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管之特约后,纵将其应有部分让与第三人,其分割或分管契约,对于受让人仍继继存在”,就维持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟应有部分之受让人若不知悉有分管契约,亦无可得而知之情形,受让人仍受让与人所订分管契约之拘束,有使善意第三人受不测损害之虞,与宪法保障人民财产权之意旨有违,上述判例在此范围内,嗣后应不再援用。至建筑物为区分所有,其法定空地应如何使用,是否共有共用或共有专用,以及该部分让与之效力如何,应尽速立法加以规范,并此说明。

意见书[编辑]


协同意见书:              大法官 李志鹏
我国民法规定之权利,有债权及物权之分。所谓债权,谓特定人间请求为特定行为或不为特定行为之权利。所谓物权,谓权利人直接管领其物之权利。债权之移转,除法律别有规定外,非经让与人或受让人通知债务人,对于债务人不生效力。物权之移转,动产以交付为生效要件;不动产除应以书面为之外,并以登记为生效要件。最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例,认为“共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管之特约后,纵将其应有部分让与第三人,其分割或分管契约,对于受让人仍继续存在”,就维持法律秩序之安定性而言,固有其必要。惟查无论分割契约或分管契约,均属债权契约。当不动产物权之移转,因登记而生效力后,上开分割或分管契约,既为债权契约,若为受让人所不知,对该受让人仍继续存在,即有使善意之受让人有受损害之虞,与宪法第十五条保障人民财产权之意旨不符,上述判例在此范围内,应不再援用。

部分不同意见书:       大法官 杨与龄、张特生
最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例认为“共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管之特约后,纵将其应有部分让与第三人,其分割或分管契约,对于受让人仍继续存在”。多数大法官认系维持法律秩序之安定所必要,虽无不当。但其认为:“应有部分之受让人若不知悉有分管契约,亦无可得而知之情形,受让人仍受让与人所订分管契约之拘束,有使善意第三人受不测损害之虞,与宪法保障人民财产权之意旨有违,首开判例在此范围内,应不再援用”部分,尚值商榷。兹分述之:
一 就我国共有土地实况及买受不动产之习惯言:
我国法律,允许土地共有及土地共同继承。依地政机关提供之资料,台湾地区现有土地共计一二、四一○、一六七笔,共有情形甚为普遍。其中建筑物基地共计四、四五九、二○八笔,则大部均为共有。又台湾地区共有土地之管理使用,多有明示或默示之约定,并以分管(共有人各有使用范围)为常态,与法律上“共有”,共有人得按其应有部分对共有物之全部有使用收益权,多不相同。
不动产价值昂贵,依一般买卖不动产之习惯,买受人恒亲至现场调查,以了解该不动产位置、现况、使用情形及权利关系。共有不动产之法律关系复杂,买受人尤为谨慎,认为产权清楚,不致发生纷争时,始予买受。故本院于民国八十二年提出之强制执行法修正草案(业经立法院审查完毕)第七十七条之一,赋予执行法院对于拍卖不动产“实况调查”之权责,以便于拍卖公告时公告周知,并于第八十一条第二项第八款增设应买人察看拍卖物之日时为公告事项,以因应民间习惯。可见买受共有不动产应有部分者,如不知有分管契约存在,乃系可归责于己之事由所致,无特予保护之必要。
二 就保护他共有人既得权益言:
共有之不动产,各共有人多按其应有部分而有特定之使用范围。如为建筑用地,多已建屋居住;如为耕地,则或自耕或出租。因此,实施耕者有其田条例第八条第一项第二款虽规定共有之耕地,一律征收。但分管而出租者,实际上仅征收出租部分,并认出租分管部分之共有人对他共有人自耕部分之“持分”,业因可归责于自己之事由而消灭(参考最高法院六十年台上字第二六三六号及七十一年台上字第二四○○号判决),以保护他共有人之利益。共有人将其分管部分出卖与第三人,受让人如可不受原分管约定之拘束,得要求另行分管,不仅滋生讼争,并使他共有人基于分管契约所取得之权益,不能获得保障。故受让人即令系善意受让,在他共有人利益不能兼顾之情形下,亦应以维持共有物使用现状,保护他共有人既得利益为优先。
三 就避免共有人负举证责任言:
多数意见认上开判例关于“应有部分之受让人,若不知悉有分管契约,亦无可得而知之情形”,受让人可不受让与人与他共有人所订分管契约之拘束,以免善意第三人受不测损害之见解,直觉观察,似有理由,但共有物因分管而交付各共有人分别占有使用者,已公示于众,如受让人受让应有部分时,曾依习惯实施“实况调查”,则分管之事实,皆属明知或可得而知之事实,如因未实地调查而不知,则系可归责于己之事由所致,自应由受让人负责证明非可归责于彼。但依多数意见作成之解释文,受让人对于不知,亦无可得而知之消极事实,不负举证之责,而他共有人则须负责证明受让人知悉或可得而知之事实,无异将受让人之恶意或怠忽责任,转嫁于他共有人,使他共有人在诉讼上立于不利之地位,殊失情理之平。
四 就疏减讼源讼累言:
不动产共有关系及其分管使用情形,在台湾地区极为普遍,共有人又可随时将其分管部分出卖,情形甚为特殊。若受让人得不受共有人间分管契约之拘束,民间实施分管多年之不动产,如因解释文之溯及适用,而随时引起共有人分管部分之受让人与他共有人间之纠纷,致难以维持现状。极易导致共有人贪图不法利益,违背诚信而出卖其应有部分,并利用他共有人难以证明受让人系恶意或怠忽而达损害他共有人利益之目的,显足以增加讼源讼累,影响社会之安宁。
五 受让人应受分管契约拘束之法律上理由:
共有人间所订之分管契约,对受让应有部分者,亦有效力,其法律上之理由,有三种学说。甲说:共有人间订立分管契约,并依约交付各共有人占有使用者,已具备公示之作用,此与民法第四百二十五条规定,出租人于租赁物交付后,将其所有权让与第三人者,其租赁契约,对于受让人仍继续存在,有相同之法律上理由。乙说:民间买受不动产者,有实地调查其现况及权利关系之习惯,受让人对分管契约,系明知或可得而知之事实。且共有物之分管,涉及共有人对共有物之权利义务,受让人应受其拘束。丙说:不动产之分管契约为物权契约,受让共有物之应有部分者,自应继受其法律关系。依上述三说,受让应有部分之人,不问善意恶意均应受共有人间分管契约之拘束。
六 本案宜采之解释文及解释理由书
本案多数意见通过之解释文及其理由书,既认上开判例“就维持法律秩序之安定性而言,固有其必要”,自系认该判例与宪法并无抵触。但又认该判例“有使善意第三人受不测损害之虞,与宪法保障人民财产权之意旨有违”,不仅理论上有欠一贯。亦忽视他共有人因共有物分管而取得之财产权益,应受之宪法上保障。且共有不动产之分管,共有人占有使用分管部分乃以其存在于他共有人占有使用部分之权利为代价,具有租赁性质,自应类推适用民法第四百二十五条之规定,不问受让人是否善意,均应承受分管契约上之权利义务。上开判例,就法律未规定之具体事项,依法理所为判断,并无不合,多数意见指摘其为违宪,亦欠妥洽。未敢苟同,似宜修正如左:
不同意见书:            大法官 郑健才
一 本件依可决人数作成之解释,意谓受违宪审查之最高法院判例(见下述),为一部合宪一部违宪,本席则主张应为全部合宪。解释文之文字,当为:
不动产共有人就共有物订立分管契约,各就共有物之特定部分实行管领之债权,同时又互负容忍他共有人各就特定部分实行管领之债务,性质上乃结合于物权而相当于租赁之继续性双务契约。一经实行,亦与租赁物之交付相当,应类推适用民法第四百二十五条关于租赁物权化之规定,使其效力及于自共有人中一人或数人受让共有物应有部分之第三人。最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例意旨,与此相符。使共有物应有部分受让人以外之共有人,不致因信赖分管契约,反受不测之损害,为提升共有物之利益价值,维护合理之财产秩序,以增进公共利益所必要,与宪法并无抵触。惟在建筑物区分所有而其法定空地为共有之场合,依现行建筑法规得在法定空地设置停车场使用,问题丛生,仅依上述判例解决,仍嫌不足。应尽速立法规范之,以杜争议,合并说明。
二 理由:
(一)共有制为所有制之变体,具有超个人的意义,成为共有权与身分权(成员权)结合的形态。共有人间易滋利害之冲突,又往往阻碍共有物之效益成长,故非良制。民法第八百二十三条赋共有人以随时请求分割,以消灭共有关系之形成权,即有“不得已而承认共有制”之意。而各共有人之应有部分,仅系抽象的存在,并无其特定部分。因之对于共有物之使用收益,法律亦随之祇抽象的规定:“各共有人按其应有部分,对于共有物之全部,有使用收益之权”(民法第八百十八条)。除性质上必须共用者外,若欲各就特定部分各自使用收益,化抽象为具体,惟有依私法自治原则,由全体共有人订立契约以实现分管。此可谓为以债权结合于物权,充实物权之内涵。各国就此种分管契约有以法律规定须经登记始有拘束第三人之效力者,固不失为解决方法之一种,然非惟一非采用不可之解决方法。而我国目前并无此种法律,亦不能因此即不假思索迳谓分管契约当然无拘束第三人之效力。在法律未有规定之情形下,遇有分管契约效力之争议,自应依民法第一条:“民事,法律所未规定者依习惯,无习惯者,依法理。”之规定解决之。
(二)本件受违宪审查之最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例云:“共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管之契约后,纵将其应有部分让与第三人,其分割或分管契约,对于受让人仍继续存在。”虽未明示其法理根据,亦不难从左列理论中寻求其法理之所在。
1 债权物权化之法理:受物权以利用为中心思潮之冲击,就一定情形之债权,使之物权化,早为无可遏阻之立法趋势。例如民法第四百二十五条规定:“出租人于租赁物交付后,纵将其所有权让与第三人,其租赁契约,对于受让人仍继续存在。”便是。此与物权以处分为中心时,须经登记始生效力之情形,大异其趣。租赁契约虽为债权契约,但租赁物一旦交付(移转占有)由承租人使用,即处于一种公示状态,显现其所有人非使用人之物权内容。所有权之受让人,如可不受租赁契约之拘束,无异使让与人(即出租人)片面享有租赁契约之终止权,亦无异听由受让人与让与人共同侵害承租人之债权(在第三人言债权得为侵权行为之客体),于财产秩序之破坏不谓不深。此种民法规定之合理性,自无庸置疑。而共有物分管契约,乃共有人相约各将其对于共有物全部之共用权(见前引民法八百十八条),互改为各有共有物一部(特定部分)之专用权。自己享有专用权为债权,容忍他共有人享有专用权则为债务(以不得反对为内容之不作为债务)。债权与债务交为对价关系,成为继续性双务契约,其性质相当于租赁契约。实务上甚至认为两地相邻,界线弯曲(不规则),双方为建屋方便,相约截弯取宜,因而互越界址,各自建屋完成者,就其越址使用言,亦属租赁契约性质,有民法第四百二十五条之适用(最高法院七十五年三月十一日决议参阅)。一地之共有关系,较两地之相邻关系尤为密切,岂有“共有分管”反非相当于租赁之理?
共有物分管契约,类推适用民法第四百二十五条规定,使其有拘束第三人之效力时,应有部分之受让人如认分管不妥,尽可请求分割以消灭共有关系,其应享之应有部分物权,并无丝毫减损。
依建筑法第十一条规定,土地供建筑之用时应留设法定空地。并得依建筑技术规则第五十九条之一第四款规定,于法定空地设置停车空间,俗称停车场。假定土地(建筑基地)为共有,建筑物为区分所有,而停车场不敷建筑物全体区分所有人使用,势必经由房屋与基地总价之高低,使停车场归总价高者专用。此时不获使用停车场者,若谓其完全未使用法定空地,无从与专用者成立双务之分管契约,亦属误会。盖法定空地之留设为建筑许可之条件。共有之法定空地,为全体建筑物区分所有人用以促成建筑许可条件之成就,亦即为其全体所共用。祇不过在此共用之外,又多一种停车专用;形成“留设之共用”与“停车之专用”之重叠状态。而祇享共用未享专用者,已从总价中获得减少付出之对价。是单就此种法定空地言,无碍于双务契约之成立,又至明显。
2 禁止权利滥用之法理:民法第一百四十八条第一项规定:“权利之行使,不得违反公共利益或以损害他人为主要目的。”此为权利滥用之禁止。在土地所有权之行使言,此亦为法律强制所有权人(包括共有人)应尽之社会责任。土地共有之分管契约,即令不予类推适用民法第四百二十五条之规定,但受让人不依前述规定,请求分割以消灭共有关系;而一味以破坏分管之既成状态为务,亦属权利之滥用。果可如此滥用权利,则在大型建筑物区分所有而基地共有之场合,区分所有人以千百计。千百人所安之既成状态,亦可因一、二人之出让应有部分而毁之矣。
3 从权利随同主权利移转之法理:民法第八百二十条第一项规定:“共有物,除契约另有订定外,由共有人共同管理之。”足见共有物如何管理,原则上应决于由具有共有人身分之人所订之契约。分管契约即属其中之一。契约有订定者,依其所定,未有订定者,始由共有人共同管理之。此种契约,定于物权编,显系有意使之结合于物权,与物权本身构成不可分离之共同体。物权本身为主权利,依此契约所生之契约上权利,则为从权利。而此从权利亦系以共有人之身分享有。其后共有人出让其主权利(应有部分),受让人仍系继受原来之共有人身分,祇是与原来共有人之姓名不同。依主权利移转时从权利随同移转之法理,该受让人当然同时继受原来之从权利(契约上权利)。原来从权利,有利于受让人之程度高者,他共有人固不得以受让人非契约当事人而予否定;其有利于受让人之程度低者,受让人亦不得以其自己非契约当事人而主张不受契约之拘束。分管契约之效力如不足以拘束应有部分之受让人,则分管契约甚有利于受让人时,试问该受让人将作如何主张?而同一“应有部分”又可不断相继出让,使共有人因之而不断变更,分管契约又岂非永无用处。
(三)本件依可决人数作成之解释,意谓共有人订立之分管契约,仅对于非善意(知情)或虽系善意但有过失(可得而知而不知)之应有部分受让人有其拘束力,对于并无过失之善意(非明知亦非可得而知)受让人则否(即通过之解释文内所云之“首开判例在此范围内,嗣后不再援用”)。有待商榷之处尚多,述之如下:
1 忽视共有物由共有人多数决定处分原则之比较:民法第八百十九条关于共有物之处分,应得共有人全体同意之规定,在共有物为不动产时,已为土地法第三十四条之一所定“过半数之同意行之”所取代。后者深符物权以利用为中心,非以处分为中心之理念,与社会脉动相适合。而本件争议,系由不动产之共有而引起,祇应就不动产共有之分管契约而为论列。设土地共有人百人订立分管契约,仅其中一、二人之应有部分由并无过失之善意(非明知亦非可得而知)第三人受让,其受让之应有部分亦不过百分之一、二。竟可依本件解释推翻全部分管契约。共有物之处分较共有物之分管为严重,举重明轻,重者尚且以过半数同意行之即可,轻者反使每一共有人均有否决权,有是理乎?
2 忽视信赖分管契约者利益之保护:共有人因信赖分管契约而各自投资实行分管,却因共有人中之一人将其应有部分让与无过失之善意第三人,致其投资意外的化为乌有,不能谓非不测之损害。通过之解释,则以避免善意第三人受不测之损害,作为分管契约对之不生拘束力之理由,殊不知在应有部分让与立场言,其他共有人亦系善意第三人,何以又不须避免其受不测之损害?将不测之损害强加于其他共有人,将使分管即令达十年百年之久,亦随时有被否定之虞。共有人中若有借此生端与讼,所谓善意或非善意、有过失或无过失,又悉凭举证责任之分配及证据力之判断而定,胜败难卜。共有制至此全失“定分止争”之作用,徒增共有人之讼累而已。
3 忽视理论桥梁之架设:民法第四百二十五条使租赁契约之效力及于租赁物所有权之受让人,系以“物权化”为其理论之桥梁,故界限明确,不必有该受让人为善意(不知情)或非善意(知情)之区别。而通过之解释,就共有物分管契约之效力是否及于应有部分之受让人,则视该受让人为善意抑非善意而定。善意者从否定说,非善意者从肯定说。而其所谓善意又将“可得而知而不知”者除外。其中对于知情(非善意)者,使其为分管契约效力之所及,是否系以“默示同意”继受分管契约之契约上地位(学理上谓此为“契约承担”),为其理论之桥梁,未见说明,已难悬揣。对于“可得而知而不知”之不知情(有过失之善意)者,亦为分管契约效力之所及,若不借重“物权化”之理论,如何架设其理论之桥梁,尤有疑义。
三 总之,上述最高法院判例,无论从何种法理角度观察,皆应受肯定。即依可决人数通过之解释文亦谓其为维持法律秩序之安定性所必要。至错综复杂之众多法理,有如条条道路通罗马,依民法第一条之规定,均足供支持该判例之用。惟鉴于该判例文字表述之方式,与民法第四百二十五条相娈合,而最高法院数十年来,本此立场,坚定不移之理论发展轨迹,亦至堪珍惜。故本席宁从债权物权化之法理,以解决共有物分管契约之效力问题。所应强调者,此非广泛的讨论债权物权化,而系个别的就一定情形之债权(如与物权相结合且已处于公示状态者)讨论其应否物权化。不动产共有人就共有物订立之分管契约,各就特定部分实行分管时,赋予物权化之效力,实为提升共有物之利用价值,维护合理之财产秩序,以增进公共利用所必要。纵因之而使部分共有人受有某种行使权利之限制,亦未逾越宪法第二十三条得予限制之范围,自与宪法无所抵触。民法第四百二十五条之规定如此,民法第一条许于法律未规定时,以法理解决民事纷争之规定,亦系如此。至在建筑物区分所有而其法定空地为共有之场合,如就法定空地设置停车场,问题丛生(例如是否共用,或划位专用,如为专用,可否与建筑物所有权分离而单独转让),仅依上述判例解决,仍嫌不足,亟待立法规范。爰提不同意见书如上。

相关附件[编辑]


抄杨0杰等三人声请书
受文者:司法院大法官会议
主 旨:为最高法院八十一年度台上字第五○五号判决所适用同院四十八年度台上字第一○六五号判例,发生抵触宪法之疑义,谨依司法院大法官会议法第四条第一项第二款及同法第六条之规定,声请解释宪法,并将事由叙明如说明。
说 明:
一、解决疑义必须释宪之理由及所涉之宪法条文:
最高法院八十一年度台上字第五○五号判决(附件一)及所适用最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例(附件二)有抵触宪法第十五条、第二十三条之规定而无效,惟声请人之财产权遭前述无效之判例及判决侵害,爰请准解释如左:
“人民之财产权应予保障,且须符合宪法第二十三条所定之情事,始得以法律限制之。最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例认定原共有人之分割或分管之特约,对应有部分受让人继续存在乙节,及最高法院八十一年度台上字第五○五号判决认定建商利用购买户无知之弱点,订立不平等定型化契约,使住户空有土地所有权,亦须负担土地税,却无法使用土地,亦无法终止此关系乙节,均与宪法保障人民财产权之本旨有违,应不予援用”。
二、遭受不法侵害之事实及经过之诉讼程序;
(一)声请人费0杰于七十三年八月间向方季良、方朱妙珍购入台北市安和路三十二号十二楼之一房地,声请人张0华于七十四年六月间向黄曼莉购入台北市仁爱路四段一二五号八楼之一房地,声请人杨0杰于七十六年六月间向庄仁祥、庄王金枝及在同年十二月间向于李惠如购入台北市仁爱路四段一三七号二楼及一二五号二楼房地,土地均座落台北市大小区仁爱段二小段七○○号(面积二二○三平方公尺)、七○一号(面积六一平方公尺)及七○一-一号(面积九平方公尺),费0杰应有部分五千五百七十九分之五十,张0华应有部分五千五百七十九分之四十八,杨0杰应有部分五千五百七十九分之一九九(附件三)。
(二)声请人所购之房屋系由建商叶财记工程有限公司(以下简称叶财记公司)兴建,叶财记公司前于六十四年间与地主杨如兰、庄王金枝、王景星、杨连福、魏月美等人订立合建契约,将依建筑法规规定建物应强制附设之法定停车空间附设于预留之法定空地上(以下简称法定空地停车位),约定按合建双方抽分比例使用,嗣合建之房地即由建商及原地主与原始购屋户分别订定“预定房屋契约”及“土地买卖契约书”出售其房地。所出售之土地持分,包括前述法定空地停车位之所有权在内,嗣后声请人再辗转购得该房地所有权持分,并依持分比例,缴纳地价税,而日后过户移转共有土地予他人时,亦须缴纳土地增值税。
(三)讵叶财记公司就前述七○○、七○一、七○一-一号基地上之法定空地停车位,擅自单独占有并为管理、使用、收益等处分行为,排除包括声请人在内全体一百二十三位共有人之收益、使用、处分等所有权权能,声请人乃以该大厦一二五号、一三七号、三十二号三户管理委员会主任委员既共有人身份代表全体共有人依民法第八百二十一条规定于七十九年三月十四日为回复共有人全体之利益而提起诉讼,诉请叶财记公司不得单独占有该停车位及为管理、使用、收益等处分,并确认该法定空地停车位使用权等权能为全体共有人所共有(附件四)。台湾台北地方法院于七十九年十二月二十六日以七十九年度诉字第一七八二号判决(附件五)驳回声请人之起诉,其理由略谓:“叶财记公司与地主之合建契约已约定法定空地之停车位依抽分比例使用,而叶财记公司预售房屋时,亦约定凡未购买空地停车位者,不得占用,而声请人不论向地主或叶财记公司购入房地,均受前述约,定之拘束,不得使用法定空地之停车位”。(详后述四之(五))
(四)声请人不服地方法院判决,提起上诉,经台湾高等法院于八十年十二月十八日以八十年度重上字第二四三号判决(附件六)驳回声请人之上诉。其理由略谓:“叶财记公司与原地主间之合建契约中,就大厦法定空地已成立分管契约,此分管契约转载于房屋预定契约书内,虽系债权契约,亦拘束所有承购户,声请人虽辗转购得房地,但在点交时,亦知悉分管之内容(详后述四之(六)),自应受该分管契约之拘束”。台湾高等法院并引用最高法院四十八年度台上字一○六五号判例作为判决之依据。
(五)声请人不服台湾高等法院之判决,向最高法院提起上诉,经最高法院以八十一年度台上字第五○五号判决(附件一)驳回声请人之上诉,其理由之内容为除与高院理由相近外另外补充:“建商订立之定型化契约,使承购户虽取得土地持分,但无权使用土地,与公序良俗、诚信原则及契约自由之原则无何违背”。
三、有关机关处理本案之主要文件及其说明:
有关机关处理本案之文件,详如附件五、六、七;有关机关处理本案之说明,详如前述二、(三)、(四)之内容。
四、确定终局裁判所适用之法律或命令,发生抵触宪法之疑义与内容:
(一)本件确定终局判决所适用之最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例,发生抵触宪法之内容为“共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管特约后,纵将其应有部分让与第三人,其分割或分管契约,对于受让人仍继续存在”。另本件确定判决发生抵触宪法之内容为:“建商订立之定型化契约,使承购户虽取得土地持分,但无权使用土地,仍须负担土地税”。
(二)宪法第十五条规定:“人民之财产权,应予保障”。宪法第二十三条亦规定:“以上各条例举之自由、权利,除为防止妨碍他人自由,避免紧急危难,维持社会秩序或增进公共利益所必要者外,不得以法律限制之”。又按“债权人基于债之关系,得向债务人请求给付”、“物权,除本法或其他法律有规定外,不得创设”、“不动产物权,依法律行为而取得、设定、丧失及变更者,非经登记,不生效力”,民法第一百九十九条第一项、同法第七百五十七条及同法第七百五十八条均定有明文。五十八条均定有明文。
(三)声请人依法取得前述土地之应有部分,对于共有物之全部,本有使用、收益之权,为民法第八百十八条所明定。至于一般真正共有人间所订之分管契约,因系债权契约,仅得向立约之债务人请求给付,亦仅对立约债务人有拘束力,至于原共有人以外之第三人受让应有部分,该第三人既非分管契约之当事人,自不受分管契约之拘束。兹最高法院竟违背以上诸原则,以具体判决及判例之拘束力,对本案未签署分管契约之受让人,限制其使用、收益、处分应有部分之权能,惟关于应有部分之地价税及土地增值税,仍由受该人缴纳,空有所有权之形式,却不能享有所有权之权能,还须负担税负及义务,而原地主与建商在出售土地、房屋所有权后,却仍保有法定空地使用权,且无须负担税负,形同一地两卖。有违宪法第十五条保护人民财产权之本旨。
(四)分管契约属于债权契约之性质,非主约之当事人,并不受其拘束,已如前述。惟最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例却限制分管共有土地受让人物权上之权利,该判例并非法律却限制共有人物权上权利之行使,亦有违宪法第二十三条之本旨。
(五)本案系争土地,依建商提供之“预定房屋契约书”第二条记明:“本约所预定房屋之使用基地及公共用地,依建筑法令规定应予保留之空地等基地所应有持分之土地面积,由甲方(即买方)直接向本大厦基地之地主购买,土地买卖契约另订”。显见系争土地(含法定停车位空地在内) 系购屋户向地主另行价购取得,乃系另一独立契约行为,惟该约第九条所载:“背面空地为出售停车位,凡未购买车位者不得占用”云云,即属越俎代庖,侵夺购屋户所有权人之使用权,盖住户既已取得法定空地之持分,须缴纳空地之土地税,却无法使用,又无法终止此关系,不但违背当事人真意,且有违反公序良俗及诚信原则,而且违法,应属无效。此种预设陷阱的不平等定型化契约,使建商毋庸负担土地税捐,却侵夺使用、收益、处分权能之实,而把不动产所有权架空,而法院竟未宣向其无效,有违宪法上保障人民财产权之本旨。
(六)最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例规定:“共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管特约后,纵将其应有部分让与第三人,其分割或分管契约,对于受让人仍继续存在”等情。依该判例意旨,必以共有人全体一致之同意订有真正之分管特约,始有拘束受让人之效力。惟最高法院对本案所认定之分管契约,原系由叶财记公司与地主所签定之合建契约,叶财记公司在签立合建契约时,并非共有土地之地主,与前述判例所述共有土地地主间之分管契约已有不同,事后又未经共有人全体一致之同意,而本案最高法院又扩张其所谓分管特约之范围,将本案原属单约债权情事,扩张认定系分管契约之一种,声请人虽非合建契约或所谓分管契约立约之当事人,仅辗转买受取得共有土地,其应,有部分之使用、收益等所有权权能,竟亦受原合建契约之拘束及限制而永欠丧失,所有权显被架空,还须负担税费,极不公平,亦有违公序良俗与诚信原则,且所谓声请人知悉分管之内容云云,实系声请人洞烛上情,故当时不即为购买其仅有非法使用权之法定空地停车位,而须俟“本约签订之后卖方如能取得本大楼停车位之产权,须让售予买方”,其所知悉者系“产权”而非“使用权”得单独为买卖之标的甚明。故本案最高法院八十一年度台上字第五○五号判决亦有违反宪法第十五条及宪法第二十三条之本旨,而属无效之判决。
五、声请解释宪法之目的:
综上所述,最高法院八十一年度台上字第五○五号判决暨该判决适用最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例抵触宪法第十五条、第二十三条之规定而无效,谨请钧院大法官会议予以解释,以维宪法保障人民权益之精神。
谨 呈
司法院大法官会议 公鉴
附件一:最高法院八十一年度台上字第五○五号判决。
附件二:最高法院四十八年度台上字第一○六五号判例。
附件三:土地登记簿誊本二份。
附件四:起诉状影本乙份。
附件五:台湾台北地方法院七十九年度诉字第一七八二号判决影
本。
附件六:台湾高等法院八十年度重上字第一四三号判决影本。
声请人:杨0杰
费0杰
张0华
中 华 民 国 八 十 一 年 七 月 二 十 日
附件 一:最高法院民事判决 八十一年度台上字第五○五号
上 诉 人 张0华
杨0杰
费0杰
被 上 诉人 叶财记工程有限公司
法定代理人 叶0林
诉讼代理人 李文仪律师
罗圣乾律师
右当事人间请求确认共有土地使用权存在等事件,上诉人对于中华民国八十年十二月十八日台湾高等法院第二审判决(八十年度重上字第二四三号),提起上诉,本院判决如左:
主 文
上诉驳回。
第三审诉讼费用由上诉人负担。
理 由
本件上诉人主张:伊为台北市大安区仁爱段二小段七○○、七○一及七○一之一号土地(以下简称系争土地)共有人之一,依民法第八百十八条、第八百十九条第二项规定,伊及其他共有人得按其应有部分,就系争土地全部有使用、收益,但非经共有人全体之同意,不得为处分、变更及设定负担之行为,或就共有土地特定部分为使用、收益。被上诉人并非系争土地共有人,亦未经全体共有人之同意,竟擅自限制、禁止共有人使用系争土地之停车位,并将之划设为停车位,对外销售处分其使用权,侵宪全体共有人之权益等情,爰本于共有人之地立,求为命被上诉人不得将系争土地如第一审判决附图乙所示部分划设停车位(即系争停车位土地)为管理、使用、收益、出售或发给车位使用同意书等处分行为,并将已发行之车位使用同意书收回销毁,暨确认系争停车位土地使用权,为全体共有人共同享有之判决。
被上诉人则以:上诉人未出资购买停车位,即无权使用,所提确认之诉,显属欠缺权利保护要件。系争土地系由原土地所有人魏月美等提供与伊合建房屋,签订合建契约书时,就停车位土地,按伊四分之三、魏月美等四分之一之比例,成立分管契约。伊依分管契约,就系争停车位土地为使用、收益及管理,于法并无不合。况上诉人之前手,于买受房屋时,均签订房屋预定契约书,于契约第九条就系争停车场土地之分管,已有约定,纵分管契约性质上仅属债权债务关系,对于签订上开契约之受让人,为维护分管契约约定之效力,仍有拘束力云云,资为抗辩。
原审审理结果,以:诉外人杨如兰、庄王金枝、王景星、杨连福暨魏月美等(以下简称魏月美等)提供包括系争土地在内之多笔土地,与被上诉人合建房屋,签订合建契约等情,有合建契约书为证,依契约第四条第五款订明:大厦空地由甲(即魏月美等)、乙(指被上诉人)双方按抽分比例使用”,系争停车位土地既为大厦空地,其分管即依上开约定定之。又依契约第五条约定:“甲、乙双方应分得之建物及土地持分,分别由甲、乙双方自行处分,但为保持双方共同利益计,在大厦完工前,甲方出售房屋之售价及买卖条件应与乙方所订公开售价及契约条件一致”。被上诉人于土地所有人将其分得土地所有权移转登记于被上诉人或其购买户之后,与土地所有人及其购买户间成立共有关系,此观系争土地登记簿誊本记载,被上诉人亦为系争土地共有人甚明。嗣被上诉人于六十六年间,预售合建房屋时,依契约第五条约定,与房屋订购人签订房屋预定契约书,即订明:“背面空地为出售之停车场,凡未购买车位者,不得占用”,此项约定即系将土地所有人与被上诉人原订分管契约转载于房屋预定契约书内,拘束所有向土地所有人或向被上诉人买受房屋之承购户,复经证人即原土地所有人魏月美、杨如兰证明属实。上诉人自承其前手系经由上开预售方式买受房屋与系争土地所有权应有部分等情。堪认现有合建建物共有人一百二十三人,均应同受上开分管契约之拘束。又共有人与其他共有人订立分管之特约后,纵将其应有部分让与第三人,其分管契约对于受让人仍继续存在(最高法院四十八年台上字第一○六五号判例参照)。准此,虽分管契约系债权契约,为维护共有关系之安定性,受让人仍应受分管契约之拘束。上诉人之前手既系依同一房屋预定契约书买受房屋及系争土地所有权应有部分,上诉人亦应受上揭分管契约之拘束。又查系争停车位土地,现由自被上诉人或原土地所有人受让停车位使用权之住户占有使用等情,为两造所不争。被上诉人于系争土地兴建大厦之初,即依建筑法有关法令为法定空地之预留,规划停车位,报经台北市政府工务局核准有案,上诉人杨0杰与其前手庄仁祥就同栋大厦房屋订立不动产买卖契约第十三条记明:“本约签订之后,卖方(即庄仁祥)如能取得本栋大楼停车位之产权,不得出售他人,须以一个车位新台币(下同)四十万元,让售于买方(即上诉人杨0杰)”,足证上诉人杨0杰于购屋之初,即已知悉停车位得单独为受让之标的物。依上开合建契约分管约定,被上诉人于其分得系争停车位土地四分之三部分有使用权利,则其按比例规划停车位占有使用,及为处分行为,均非无权占有或无权处分。上诉人依民法第七百六十七条规定,诉请被上诉人除去妨害;或确认就系争停车位土地有使用权云云,均非有据,不应准许。至上诉人主张:本件定型化房屋预定契约,与公序良俗、诚信原则及契约自由原则有违,应属无效一节。查定型化房屋预定契约系指当事人一方与不特定多数之相对人订约,而预先拟定之标准化契约而言。藉以节省个别订约程序之繁复及人力、时间之耗费,苟非违反公序良俗及诚信原则或依其情形显失公平者,尚难据指为无效。本件依房屋预定契约记载,预购房屋者倘若一并购买停车位,其价金相对增加;反之,其价金则相形减少,承购户需否购买停车位,任凭自由,核其情形,尚无显失公平可言。亦与公序良俗、诚信原则及契约自由之原则无何违背。又被上诉人与原土地全体所有人签订合建契约之初,已成立分管契约(原判决误写为分割契约),即就特定部分使用收益之根据,获得共有人全体同意,与最高法院六十二年台上字第一八○三号判例之趣旨亦无违背,自不发生侵害他共有人权利之问题;此项分管契约仅就系争停车位之使用、收益予以约定,与物权之不得创设及登记公信力无涉,爰将第一审所为上诉人败诉之判决,予以维持,驳回其第二审上诉。经核于法洵无违误。上诉论旨,就原审取舍证据、认定事实暨解释契约职权之行使,指摘原判决不当,尤予废弃,非有理由。
据上论结,本件上诉为无理由,依民事诉讼法第四百八十一条、第四百四十九条第一项、第七十八条判决如主文。
中 华 民 国 八 十 一 年 三 月 十 九 日
(本声请书其馀附件略)


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